何婧瑩

摘要：房地產作為地方經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，其發(fā)展變化自然也會給地方經濟帶來一定的影響，為此黨中央國務院及地方政府等相關職能部門也陸續(xù)出臺及頒布了一系列新的市場調控政策，希望能夠引導房地產市場繼續(xù)實現(xiàn)良性發(fā)展。文章結合相關實踐工作經驗，主要以泉州市房地產市場為例，對房地產市場調控政策所產生的效應展開探討，希望能夠為房地產業(yè)的發(fā)展提供一定的參考價值。

關鍵詞：房地產業(yè)；市場調控政策；主要效應；發(fā)展對策

泉州市是福建省大力建設的“海峽西岸經濟區(qū)”中的重要城市之一，其具有廣闊的發(fā)展前景和諸多優(yōu)秀的發(fā)展資源。近幾年，泉州市經濟發(fā)展邁入快車道，房地產開發(fā)建設也開始呈現(xiàn)出幾何級數的增長，并在經濟發(fā)展中扮演著極其重要的作用。然而隨著國家經濟結構轉型戰(zhàn)略的全面實施，房地產市場將迎來新一輪的變革，如何應對新經濟形勢的變化及各項調控政策的引導，便成為了房地產業(yè)發(fā)展中需要深度挖掘的課題。

一、2015年以來房地產市場的主要調控政策分析

（一）330住房新政

2015年3月30日由財政部頒發(fā)政策中規(guī)定：個人轉讓2年以上的住房將免征營業(yè)稅，而個人購買不足2年的住房對外銷售時，將全額征收營業(yè)稅；個人購買在2年及以上的非普通住房在對外銷售時，將按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額來征收營業(yè)稅。這一住房新政的出臺，在稅收方面給予了更大的優(yōu)惠，這對于促進房產銷售，加快商品住房的流通是極為有利的。

（二）個人二套住房首付降至四成

2015年3月30日央行出臺政策，將二套房貸款首付比例由原來的60%下調至40%；并且由央行、住建部及銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定使用住房公積金購買首套普通自主房的首付比例下調至20%；對已經擁有一套住房并結清貸款的家庭，再次申請住房公積金貸款買房的，將其首付比例下調至30%。這一系列房貸政策的出臺對當前房地產市場去庫存以及刺激人們的購房欲望是極為有利的。

（三）新政“閩七條”

2015年3月20日，福建省出臺了房地產新政“閩七條”，其主要內容包括以下幾點：將首改房認定的審批程序放寬；支持住房公積金貸款購房，并將首付比例下調至20%；支持住房貸款，全省金融機構將適當下浮住房貸款利率；推行房屋貨幣化安置，對使用補償款購房的讓其享受“團購”優(yōu)惠；多元化開通轉換渠道，有效促進商品房和保障性住房之間的轉換；試點推行共有產權住房，讓個人按照其所持有的房屋產權比例來支付購房款項；全面推進公共服務均等化，一有效提升住宅小區(qū)的基礎公共服務水平。

（四）其它政策

1. 2015年3月27日，國土資源部及住建部聯(lián)合發(fā)文稱：將嚴格控制城市供地規(guī)模，改善供求關系，其主要內容包括合理安排住房及建設用地的供應規(guī)模、優(yōu)化土地供應結構、統(tǒng)籌安排保障性住房工程的建設以及加大房地產市場監(jiān)督監(jiān)管力度等。

2. 2016年上半年，央行、財政部以及住建部等相關部門，在2015年房地產新政的基礎上，又相繼出臺了下調住房貸款首付比例至25%、上調住房公積金存款利率以及降低房地產交易的營業(yè)稅和契稅等一系列政策。

這些政策、通知、文件的頒布與實施皆是對當前房地產市場進行分析之后進行的，其根本目的主要為控制城市商品房建設規(guī)模、去庫存以及建設保障性住房等，這些政策均會對房地產市場產生一定的影響。

二、泉州市房地產市場調控政策產生的主要效應

（一）對房地產市場的成交量產生了短期影響

一系列利好調控政策的出臺對房地產市場上的成交量均產生了短期影響，自2015年以來，泉州房地產市場開始逐步擺脫之前的低迷狀態(tài)，漸漸回溫，房產交易量穩(wěn)中有增。據房天下數據監(jiān)控中心的統(tǒng)計數據顯示，2015年1月，泉州市住房交易量為957套，2月份正好是春節(jié)，因此成交量較少，只成交了414套，但從3月份開始，住房成交量實現(xiàn)四連漲，在6月份更是突破了千套，成交量呈現(xiàn)出逐漸回暖的趨勢。

（二）房地產價格并未發(fā)生明顯下降

2015年以來，新發(fā)布的一系列調控政策雖然有效抑制了部分不合理的房地產需求，但泉州市商品住宅的平均價格并未呈現(xiàn)出大起大落的趨勢，未表現(xiàn)出對調控政策的顯著反應。據中國指數研究院發(fā)布的2015年1～12月百城價格指數報告中顯示，泉州市新建住宅的價格最高為2月份的7819元/m2，而最低的則是12月的7477元/m2，每平方米最多降價342元，降幅為4.37%，由此可見房地產價格并未發(fā)生明顯的下滑。

（三）房地產開發(fā)投資受政策調控的影響較為嚴重

由于受到國土資源部、住建部、央行等職能部門出臺政策的影響，泉州市的房地產開發(fā)投資呈現(xiàn)出明顯的下滑趨勢。有相關統(tǒng)計數據顯示，自2014年樓市遇冷之后，2015年仍然在延續(xù)著房地產新常態(tài)，供銷均出現(xiàn)回落，市場上仍然以去庫存為主，2015年泉州市區(qū)上半年的住房供應量為38.3萬m2，同比2014年下降了64%，可見房產開發(fā)投資進入慢牛，投資開發(fā)量大幅度下滑。

（四）個人住房貸款受調控政策的影響較為明顯

由于本輪房地產調控新政主要為刺激消費、減少庫存，因此泉州房地產市場上，個人住房貸款、公積金貸款的金額均出現(xiàn)了較大幅度的增長，受調控政策的影響比較明顯。由泉州市住房公積金管理中心的相關統(tǒng)計數據顯示，2015年1～5月，泉州市累計發(fā)放個人貸款214.12億元，全市個貸率高達93.94%，已經連續(xù)10個月呈現(xiàn)上升趨勢；在住房公積金提取方面，1～5月共提取13.4億元，共發(fā)放個人住房貸款5340筆，19億元，同比增長22.9%、19.7%及25%，漲幅明顯。

三、進一步提升泉州市房地產市場調控效應的對策與建議

（一）優(yōu)化信貸結構，不斷推出差別化的住房信貸政策

加強對房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈的控制，由于房產開發(fā)企業(yè)對銀行資金的需求量較大，因此我們可以通過限貸、催貸等政策影響與控制房產開發(fā)企業(yè)的資金鏈，以此來改變當前市場上住房價格居高不下，開發(fā)企業(yè)捂盤惜售的不利局面。對首套房貸款執(zhí)行更加優(yōu)惠的利率，由于按揭購房人員對住房貸款政策較為敏感，所以在銀行貸款政策中，應當將購買首套住房、二次購房以及投資性購房等住房消費行為區(qū)別對待，適當增加投資性購房的成本，并給予首套房貸更加優(yōu)惠的政策。加強對貸款實際用途的監(jiān)控，有效避免投機者將貸款應用到投資性購房上。

（二）鼓勵住房金融服務產品實施創(chuàng)新與變革

結合泉州市金融市場、房地產市場的實際狀況，鼓勵金融體系創(chuàng)新適合保障性住房工程收益特點的融資模式和金融產品，試點推出以保障性住房抵押擔保土地出讓金、廉租房租金收費權抵押擔保貸款等，盡量為保障性住房提供更加有利的金融環(huán)境。與此同時，地方政府還應當探索建立保障性住房的風險補償金制度，對參與保障性住房的金融機構、開發(fā)企業(yè)等主體給予適當的稅收優(yōu)惠、財政補貼等利好政策。

（三）改善房地產價格構成機制，有效削弱地方財政對房地產業(yè)的依賴度

由當前房地產價格的構成機制來看，可以從以下幾個方面進行改善：1、創(chuàng)新土地出讓金制度，優(yōu)化物業(yè)稅征收體制。由于目前我國采取一次性征收土地出讓金的方式，因此這造成了當前土地交易環(huán)節(jié)成本過高，但保有與開發(fā)環(huán)節(jié)成本過低的現(xiàn)象，這比較有利于建設土地的大規(guī)模轉讓，但卻不利于房地產開發(fā)商迅速售房套現(xiàn)，只有通過改革土地出讓金制度，才能有效改善這一問題。2、在物業(yè)稅征收體制應當借鑒住房貸款的模式進行改革，對首套購房者進行適當的優(yōu)惠，對二次購房和投資性購房進行限制。

（四）充分發(fā)揮政府在保障房建設中的積極引導作用

具體措施有：充分發(fā)揮政府在保障性住房建設中的引導與監(jiān)管作用，吸引更多的民間資本投向保障性住房，并嚴格監(jiān)管保障性住房的開發(fā)建設、交易等各個環(huán)節(jié)。明確保障性住房的服務對象，對無力購房群體、新進就業(yè)人員、城市無房家庭以及外來務工人員等進行區(qū)別劃分，提供不同的保障性住房制度。加強保障性住房申請資格的審查，讓城市低收入居民、弱勢群體真正成為保障性住房的受惠者。

綜上所述，近幾年推出房地產新政均對泉州市房地產市場產生了一定程度的影響，但想要房地產市場朝著更加穩(wěn)定、持續(xù)的方向上發(fā)展，還需要黨中央、地方政府以及各相關職能部門的共同努力，在科學分析當前房地產市場、消費需求的基礎上，不斷加強扶持、監(jiān)管與引導。

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（作者單位：泉州市不動產登記局）