經(jīng)濟適用房“先租后售”模式研究

單松 李淑梅

【摘 要】經(jīng)濟適用房在執(zhí)行過程中產(chǎn)生的問題引發(fā)社會廣泛關注，甚至對其存在合理性提出質(zhì)疑；但經(jīng)濟適用房在解決低收入家庭住房困難方面的作用，不可被全盤否定；應不斷在原有的經(jīng)濟適用房制度上進行創(chuàng)新和改進。本文在對現(xiàn)行經(jīng)濟適用房制度推行過程中存在問題深入研究的情況下，根據(jù)住房梯度消費理論，提出經(jīng)濟適用房“先租后售”模式，并闡明其優(yōu)勢及推行的可行性，以期對今后經(jīng)濟適用房的持續(xù)、健康發(fā)展有一定的參考作用。

【關鍵詞】經(jīng)濟適用房；先租后售；優(yōu)勢；可行性

一、引言

本文以住房梯度消費理論為基礎，結(jié)合經(jīng)濟適用房制度推行過程中存在的現(xiàn)實問題，對于現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房制度加以創(chuàng)新，提出經(jīng)濟適用房“先租后售”模式，希望對經(jīng)濟適用房未來走向提供一些新思路。

二、現(xiàn)行經(jīng)濟適用房推行過程中存在的問題

現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房指：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。該政策自實施以來，在解決我國城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難方面作出了重大貢獻，但是，在推行過程中也產(chǎn)生一系列問題，眾多學者從不同的角度做了比較深入細致的研究。

關于經(jīng)濟適用房的供應研究中，陳汝安（2011）研究發(fā)現(xiàn)：經(jīng)濟適用住房的適用性一般較差，如選址便利性差、配套設施不完善、住房面積偏小，且依據(jù)2010—2015年經(jīng)濟適用房的投資比例和中低收入群體的實際情況進行數(shù)據(jù)分析，經(jīng)濟適用房處于嚴重的供不應求的狀況；阿梨瑪（2015）認為，政府在經(jīng)濟適用房建設過程中存在不足，很多經(jīng)濟適用房存在安全隱患，很多開發(fā)商在建設過程中偷工減料；張媛（2016）以保障性住房理論為基礎，運用逆向成本價值定價方法對經(jīng)濟適用房定價機制進行了研究，認為政府經(jīng)濟適用房定價對于低收入群體偏高；常華堂和張大勇（2006）指出，經(jīng)適房保障對象界定不明、定位過寬，造成排隊購房的現(xiàn)象的同時又出現(xiàn)富人購房、投資性購房等問題。在監(jiān)管方面的研究中，王歌（2012）認為政府相關部門在經(jīng)濟適用房政策監(jiān)督約束機制運行過程中缺位，放任開放商在經(jīng)濟適用房開發(fā)與銷售過程中的違規(guī)操作行為；劉程（2011）以青島市作為主要調(diào)研對象，研究發(fā)現(xiàn)由于政府具有經(jīng)濟適用房開發(fā)管理監(jiān)管者和土地供應者的雙重身份，導致經(jīng)濟適用房存在租售違規(guī)、經(jīng)適房變“機關房”等現(xiàn)象的出現(xiàn)。對補貼方式研究，牛毅（2006）認為從避免補貼效益流失嚴重現(xiàn)象的出現(xiàn)，兼顧市場公平，可以把補貼方式由“磚頭補貼”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭祟^補貼”。 就資金方面的研究而言，陳汝安（2011）認為，現(xiàn)階段有關經(jīng)濟適用房的金融保障措施，并不能夠滿足政府建設和條件適合者購買的需要；林樂芬和邊皓（2012） 運用VAR模型和Granger因果檢驗對江蘇省1997—2010年的經(jīng)濟適用房的政策支持進行實證分析，發(fā)現(xiàn)：在經(jīng)濟適用房的供給中，相對于財政政策，金融政策產(chǎn)生的正面乘數(shù)效應更大，主張政府采取金融為主財政為輔的政策支持手段。

從上述研究中可看出，經(jīng)濟適用房制度在推行過程中存在的問題涉及建設、銷售、退出等諸多環(huán)節(jié)，眾學者在指出問題的同時也從對立面提出相應的對策建議。但是，無論是增加經(jīng)濟適用房供應數(shù)量，加強對經(jīng)濟適用房各環(huán)節(jié)監(jiān)管，改變補貼方式，還是完善相應的法律法規(guī)，這些措施只是通過外力作用，對經(jīng)濟適用房制度的小補小貼，不能從根本上解決問題，最終反而加重政府負擔。因此，研究促進經(jīng)濟適用房制度可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)生動力，才是本文關鍵所在。

三、住房梯度消費理論與經(jīng)濟適用房設想

梯度消費理論認為，人們的消費需求與其收入的增加呈正相關關系，同時也伴隨著梯度消費的特性。在個人住房消費上，消費者應根據(jù)自身的收入水平和承受能力選擇不同檔次的住房；遵循先租房，買小面積房，換大面積公寓、購別墅的住房梯度消費規(guī)律，逐步改善住房條件。歐美等發(fā)達國家便是住房梯度消費理論的成功踐行者，購買住房的多為高收入群體，40%～60%的中低收入家庭都是依靠租房來滿足其居住需求，租房理念已經(jīng)深入人心。德國是歐盟成員國中租房率最高的國家，住房自有率僅為42%。可見，租房市場已經(jīng)成為發(fā)達國家住房市場不可或缺的一部分，也是其解決居住問題的重要途徑之一。

為推動住房制度改革，實現(xiàn)住房市場化和社會化最終目標，1998年，國務院頒布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，該《通知》要求停止實物分房，建立以經(jīng)濟適用房為主體的多層次住房供應體系：高收入家庭根據(jù)自身支付能力購買商品房，中低收入家庭可購買經(jīng)濟適用住房，最低收入家庭則申請租住政府提供的廉租住房。為保障、規(guī)范經(jīng)濟適用房制度的推行，2004年5月國家發(fā)改委、建設部、國土資源部和中國人民銀行頒布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。在其推行的十五年以來，雖然我國人均GDP收入2016年達到8000美元，已步入中等收入國家行列；但由于房產(chǎn)供應市場化、土地財政等因素造成房價上漲過快，使得很多中低收入群體依然無法負擔高昂的住房和租房價格，經(jīng)濟適用房制度推行效果未能達到最初設想的效果。要有效解決這一問題，實現(xiàn)“住有所居”目標，應借鑒相關發(fā)達國家的關于住房保障方面的成功經(jīng)驗，鼓勵部分中低收入消費者轉(zhuǎn)變住房觀念，以租替買；同時積極構(gòu)建和優(yōu)化與現(xiàn)實住房需求相適應的住房供應體系，引導、支持先租后買的梯度消費模式，經(jīng)濟適用房制度應當遵循住房梯度消費規(guī)律，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此，住房梯度消費理論反映在我國經(jīng)濟適用房制度上的設想是：從我國中等偏低收入群體的實際經(jīng)濟承受能力出發(fā)，確立符合具體實際的基本住房條件，包括住房面積、質(zhì)量安全標準、戶型設計、基本的配套設施等。先將經(jīng)濟適用房以租賃的形式低于市場價出租給符合申請條件的人群。當其經(jīng)濟收入或住房需求提高時，承租人可以選擇購買其租賃的房屋，或購買其他商品房并退出經(jīng)濟適用房領域，騰退出來的經(jīng)濟適用房重新回歸到經(jīng)濟適用房供應體系。這一設想制度，不同層次經(jīng)濟適用房需求者的利益，同時兼顧到政府利益，最終實現(xiàn)該制度可持續(xù)地發(fā)展。

四、經(jīng)濟適用房先租后售模式及優(yōu)勢

所謂經(jīng)濟適用房先租后售模式，即將新建的經(jīng)濟適用房按照低于正常的市場租金的水平出租給城鎮(zhèn)中等偏低收入人群（包括符合一定條件的外來務工人員、剛畢業(yè)的大學生）的一種方式。它是由政府提供專項資金和優(yōu)惠政策，限定建設標準及租賃對象的保障性住房。在實施操作中，首先以租賃方式解決符合條件的城鎮(zhèn)中等偏低收入群體的住房困難問題。隨后，當承租人經(jīng)濟條件或住房需求提高時，承租人可以按市場價購買其租賃的房屋，已付租金可以抵付部分購房款；無意購買經(jīng)濟適用房的承租人必須及時退出經(jīng)濟適用房領域。先租后售的經(jīng)濟適用房將按照政府主導、社會參與、資格準入、輪候配租、契約管理的原則進行建設、租賃以及出售，能更有效地解決中等偏低收入群體的居住需求問題。其優(yōu)勢表現(xiàn)如下：

1.減輕政府負擔

經(jīng)濟適用房先租后售模式能有效解決中等偏低收入群體的住房問題，實現(xiàn)政府住房保障的政策目標。同時，在出租階段，政府通過收取租金回收部分投資成本，增加財政收入。在出售階段，政府以市場價格出售經(jīng)濟適用房，實現(xiàn)其增值，提高其投資收益。故先租后售模式的經(jīng)濟適用房在一定程度上大大減輕了政府在經(jīng)濟適用房建設上的財政負擔，賦予了經(jīng)濟適用房持續(xù)經(jīng)營的強大動力。

2.緩解供需矛盾

先租后售的經(jīng)濟適用房，在承租人在經(jīng)濟條件提高后并無意愿購買其所租經(jīng)濟適用房時，必須及時退出其所租經(jīng)濟適用房。騰退出來的經(jīng)濟適用房可以重新回到體制內(nèi)，增加經(jīng)濟適用房市場的有效供給，有利于解決因原有經(jīng)濟適用房缺乏完善退出機制而導致的住房供應緊缺問題，緩解不斷加大的經(jīng)濟適用房供需矛盾。

3.擴大了住房保障的范圍

現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房政策中，對提供住房保障的低收入群體有嚴格的本地城鎮(zhèn)戶籍限制，將本地城市建設和經(jīng)濟發(fā)展的部分貢獻者（外來務工人員、剛畢業(yè)的大學生）擋在門外。面對不斷上漲的城市住房和租房價格，使得這這一群體的住房問題亟待解決。先租后售模式的經(jīng)濟適用房將該群體也納入保障范圍，有利于解決這一群體住房需求，擴大住房保障范圍；有利于促進農(nóng)民工市民化，加快新型城鎮(zhèn)化進程；有利于促進社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。

4.實現(xiàn)多方共贏

首先，相對完善的準入、退出機制可以大大縮減經(jīng)濟適用房審批層面存在的巨大尋租空間，有效遏制某些投機行為，提高經(jīng)濟適用房政策效益。其次，低于市場租金的租房可以滿足大部分中等偏低收入租房需求，解決了其最頭疼的居住問題。再者，對于租后購買經(jīng)濟適用房的群體，租金可以抵付部分購房款，減輕了購房者的經(jīng)濟壓力，圓了他們多年的住房夢；同時，由于對房屋情況足夠了解，減少了日后因房屋質(zhì)量問題出現(xiàn)的種種糾紛。

5.促進市場競爭

當承租人經(jīng)濟狀況改善時，可以按市場價格購買其現(xiàn)租的經(jīng)濟適用房，獲得完全房屋產(chǎn)權(quán)；或購買商品房解決其不斷上升的居住需求。這一模式使買房群體通過市場的方式購得性價比較高的房屋，有利于促進競爭，激活住房市場活力。

五、經(jīng)濟適用房“先租后售”模式可行性分析

經(jīng)濟適用房先租后售模式不僅具有上述優(yōu)勢，還具備如下推行的可行性：

1.有利的政策支持

2010年中央經(jīng)濟工作會議提出，強化政府責任，調(diào)動社會各方面力量，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難。為加快發(fā)展公共租賃住房，2010年6月住建部等7部委聯(lián)合發(fā)布《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，對公租房的房源、建設以及資金配套等方面做出具體要求。各地政府把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，分年度組織實施，保障建設用地；政府還提供優(yōu)惠政策鼓勵有實力的企業(yè)家、投資人投資住房租賃市場，建造中小戶型多功能住房，作為租賃市場的房源之一。鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設和運營。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。由此看來，經(jīng)濟適用房先租后售模式是順應政府政策，發(fā)展公共租賃住房的一條較好途徑。

2.巨大的住房租賃市場需求

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市商品住房價格上漲過快、價格較高，一些中等偏低收入群體無力通過市場租賃或購買商品來解決其住房困難問題。同時，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城市人口聚集程度不斷提高，住房需求不斷增大，可供出租的小戶型住房供應不足，致使住房供求矛盾日漸凸顯。先租后售的經(jīng)濟適用房是培育住房租賃市場，完善住房供應體系，滿足城市中等偏低收入家庭及個人基本住房需求的重要舉措。

3.可借鑒的國際成功經(jīng)驗

我國經(jīng)濟適用房政策自1994年出臺以來，在探索中得到不斷完善。為更有效地解決好我國中等偏低收入群體的住房問難問題，吸取其他國家住房保障制度的成功經(jīng)驗，并結(jié)合我國各地實情為我所用，不失為一種完善我國經(jīng)濟適用房政策的好方法。香港公屋政策成為舉世公認的解決居民住房問題的成功典范，筆者認為可借鑒香港“居者有其屋計劃”和“以房養(yǎng)房”（ 即通過出租或經(jīng)營公屋附屬的商業(yè)用地和商業(yè)設施，轉(zhuǎn)售公屋來獲取資金來發(fā)展公屋）經(jīng)驗。根據(jù)我國內(nèi)地各地區(qū)的實際情況制定嚴格的資格限定、優(yōu)惠及限制，鼓勵一部分收入逐步提高的原租住經(jīng)濟適用屋的住戶購買其承租房，或?qū)⒔?jīng)濟房退讓給其他低收入群體租住。通過出售經(jīng)濟適用房為其發(fā)展提供強大的資金動力。新加坡居住問題的解決得益于其獨特的“居者有其屋”住房保障政策。其專門機構(gòu)運作（建屋發(fā)展局）、強大的金融支持（住房公積金政策）、政府扶持和嚴謹?shù)淖》糠峙浜凸芾碇贫?，值得我國學習。美國在住房保障方面最具特色的， 就在于其各項保障措施的法制化。啟示我們配套的法律法規(guī)建設是必須的，是保證各項政策嚴格、準確執(zhí)行不可或缺的依據(jù)。德國公共福利住房，采取政府主導與市場相結(jié)合模式。自1949年，德國政府每年都向各州提供數(shù)額不等的財政支持住房建設或補貼。 2006年德國政府頒布《聯(lián)邦改革法》，將住房職責劃歸到各州政府。至此，政府退出了直接建設公共住房的歷史舞臺，但其通過提供政策（如開發(fā)商可獲得政府的長期貸款、低息貸款甚至是無息貸款，以及土地優(yōu)惠、建房稅收優(yōu)惠等）鼓勵社會投資建房，保障公共福利住房的供應。我國現(xiàn)階段經(jīng)濟適用房的建設遵從“政府主導，社會參與”原則，鼓勵社會投資建設經(jīng)濟適用房，但德國政府出臺優(yōu)惠和支持政策仍值得我們深入研究、學習和借鑒。

六、結(jié)束語

現(xiàn)行經(jīng)濟適用房制度的不完善使得其政策執(zhí)行效果大打折扣，但我們不應混淆經(jīng)濟適用房政策推行過程中出現(xiàn)的種種問題與其目標方向，更不應因噎廢食。因此，本文提出經(jīng)濟適用房“先租后售”模式以完善經(jīng)濟適用房制度，促進其可持續(xù)、健康發(fā)展。但要有效保障中等偏低收入群題的住房權(quán)益，還必須建立獨立、嚴格的監(jiān)管機構(gòu)，防止住房效益的被侵占和流失。

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作者簡介：

單松（1988—），男，江西高安人，碩士，金華職業(yè)技術學院，助教，研究方向：區(qū)域投資、房地產(chǎn)投資。

李淑梅，女，浙江金華人，碩士，浙江師范大學，教授，研究方向：區(qū)域投資、社會保障。