李雪

【摘 要】未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在很多不確定的因素，房地產(chǎn)行業(yè)也將告別暴利時(shí)代，在這種形勢(shì)下，這就更需要進(jìn)行精密的計(jì)劃，合理降低成本，以盡可能少的耗費(fèi)取得盡可能多的經(jīng)營(yíng)成果，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。同時(shí)企業(yè)根據(jù)自身情況特點(diǎn)，提升企業(yè)成本管理水平，以保證房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本信息的真實(shí)性與完整性。本文論述了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容，分析了現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本核算出現(xiàn)的問(wèn)題，并提出了解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；問(wèn)題及對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。

1.土地及建筑安裝工程費(fèi)

土地及建筑安裝工程費(fèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的主要內(nèi)容。第一，土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、取得土地時(shí)支付的各項(xiàng)稅費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得開(kāi)發(fā)用地，通常采用政府招拍掛的方式取得開(kāi)發(fā)用地，目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占30%左右，并且由于土地的特殊性質(zhì)，土地費(fèi)用占開(kāi)發(fā)成本的比例有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。第二，建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修工程費(fèi)等，該部分成本在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大，約占整個(gè)成本的40%左右。企業(yè)在決定是否對(duì)某一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，首先需要計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），并根據(jù)項(xiàng)目審批的容積率合理預(yù)估開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單位土建及安裝工程成本，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，為企業(yè)決策提供可靠依據(jù)。

2.前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要是指在取得土地之后，開(kāi)發(fā)之前發(fā)生的項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、“三通一平”費(fèi)等開(kāi)發(fā)費(fèi)用。該部分費(fèi)用在整個(gè)開(kāi)發(fā)成本中占比較小。但前期工程費(fèi)中某些財(cái)政收費(fèi)支出如散裝水泥資金，墻改資金等屬于押金性質(zhì)，該類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，比較隨意，后期很難能夠全部收回。

3.基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，小區(qū)紅線以內(nèi)，發(fā)生的道路、水、電、煤氣、有線電視等線路管道及設(shè)備的安裝、綠化費(fèi)等費(fèi)用。配套設(shè)施費(fèi)主要是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)為居民提供配套服務(wù)的非營(yíng)利性的公共設(shè)施及配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、物業(yè)用房、變電室等，該部分生活服務(wù)性設(shè)施是整個(gè)項(xiàng)目不可缺少的組成部分，在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中的占比為20%左右。

4.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要包含項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理費(fèi)及籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源主要渠道包括，自籌資本金、銀行借款、企業(yè)借款等。隨著近年來(lái)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)借款的限制，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更多的依靠企業(yè)的資金拆借進(jìn)行。因此，產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出，成為開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分。項(xiàng)目管理費(fèi)用主要包含項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員工資成本、辦公費(fèi)用等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題

1.成本對(duì)象設(shè)立具有隨意性

針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)取得面積較大的綜合體的土地，如果同時(shí)進(jìn)行住宅、商業(yè)及各項(xiàng)配套設(shè)施等多業(yè)態(tài)產(chǎn)品建設(shè)開(kāi)發(fā)，將給企業(yè)人、財(cái)、物等各方面資源帶來(lái)巨大壓力，于此同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)的持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)均采用分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，將前期銷售回籠的資金做為后期開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源，循環(huán)周轉(zhuǎn)，使企業(yè)的各項(xiàng)資源得到合理利用及有效配置。這種分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)及多業(yè)態(tài)類型產(chǎn)品同時(shí)建設(shè)的行業(yè)特點(diǎn)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象沒(méi)有規(guī)定明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，由此導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)各企業(yè)間或是同一企業(yè)不同項(xiàng)目，在進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算時(shí)具有較大的隨意性，根據(jù)企業(yè)自身利益來(lái)確定成本核算對(duì)象。

2.成本費(fèi)用的歸集和分配的方法不確定

（1）成本費(fèi)用的歸集不統(tǒng)一

房地產(chǎn)成本核算體系龐大、核算周期長(zhǎng)、涉及面廣，可變因素多，部分支出在成本預(yù)算初期無(wú)法準(zhǔn)確估算，具有不可預(yù)見(jiàn)性。另外，有些行業(yè)押金如人防異地費(fèi)押金、墻改基金等由行業(yè)主管部門(mén)執(zhí)行征收，可否收回也具有不確定性。企業(yè)在成本核算時(shí)，土石方工程、主體工程、電氣安裝、裝修工程費(fèi)等成本費(fèi)用支出名目繁多，專業(yè)性比較高，做為財(cái)務(wù)人員對(duì)工程成本相對(duì)陌生，在進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集時(shí)由于專業(yè)知識(shí)的局限性，容易混淆各類成本歸類，造成財(cái)務(wù)口徑與工程業(yè)務(wù)口徑，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各類工程造價(jià)成本不一致；另外由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工期較長(zhǎng)，人員流動(dòng)性的特點(diǎn)，也可能造成財(cái)務(wù)核算前期后期成本費(fèi)用的歸集不統(tǒng)一。

（2）成本費(fèi)用的分配混亂

開(kāi)發(fā)建造的直接成本應(yīng)直接計(jì)入各成本對(duì)象，而共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，有的甚至要進(jìn)行二次分?jǐn)?。成本分?jǐn)偡椒ㄒ矎?fù)雜多樣化，具體分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法，不同成本項(xiàng)目所采取的分?jǐn)偡椒ㄒ灿兴鶇^(qū)別。對(duì)于項(xiàng)目?jī)?nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的分?jǐn)偅_(kāi)發(fā)過(guò)程中將其作為一個(gè)成本核算對(duì)象進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集。待公共配套工程完成計(jì)算出總成本后，按照何種成本分?jǐn)偡椒ㄓ浫胗嘘P(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本中，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中沒(méi)有明確確定，在實(shí)際的工作中，類似于該類間接成本費(fèi)用的分?jǐn)?，具有較大的可操作空間。

3.會(huì)計(jì)核算的賬面成本與實(shí)際工程成本不一致

從施工單位提報(bào)結(jié)算申請(qǐng)，到監(jiān)理、預(yù)算部等相關(guān)專業(yè)人員的出具的工程量報(bào)告，再到完成付款審批需要較長(zhǎng)的時(shí)間，這期間工程施工一直都在持續(xù)進(jìn)行，而財(cái)務(wù)核算僅掌握截止上次請(qǐng)款時(shí)工程進(jìn)度情況，具有滯后性；而對(duì)于綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?nèi)公共配套設(shè)施與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不是同步開(kāi)發(fā)建設(shè)，在先建房產(chǎn)并銷售，后建配套設(shè)施的情況時(shí)，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，財(cái)務(wù)成本核算時(shí)可根據(jù)公共配套設(shè)施預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提建造成本，分配結(jié)轉(zhuǎn)至可售房產(chǎn)成本中，因此造成財(cái)務(wù)核算帳面成本大于實(shí)際工程成本。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對(duì)策

1.參照行業(yè)規(guī)范，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，明確成本核算對(duì)象

開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要在遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和制度基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。目前房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本對(duì)象時(shí)參照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》六大原則的規(guī)定，將項(xiàng)目?jī)?nèi)功能相同、開(kāi)工、竣工時(shí)間相近的建筑作為一類成本核算對(duì)象；將單獨(dú)建筑的停車場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等作為一類成本核算對(duì)象。合理劃分核算對(duì)象有利于成本、收入正確的配比進(jìn)入產(chǎn)品成本中去。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，以保證成本核算的一貫性和合理性。

2.完善成本費(fèi)用歸集與分配流程

房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)準(zhǔn)則、制度及公司管理要求，制定相關(guān)管理制度與核算方法，設(shè)置專人專崗。由于工程支出類型繁多，日常工程款支付時(shí)，應(yīng)由施工方提出結(jié)算申請(qǐng)，監(jiān)理方、總包方及公司業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)申請(qǐng)中的內(nèi)容進(jìn)行復(fù)核，并請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人員在付款申請(qǐng)單中注明本次付款所屬建設(shè)項(xiàng)目、合同名稱、施工單位、成本類型等相關(guān)資料，建立工程合同付款臺(tái)賬，定期與業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行對(duì)賬；針對(duì)施工過(guò)程中購(gòu)進(jìn)的材料物資，進(jìn)貨時(shí)填寫(xiě)一式三聯(lián)入庫(kù)單，供貨商、采購(gòu)員及材料保管員簽字確認(rèn)后，辦理入庫(kù)手續(xù)。材料領(lǐng)用時(shí)，逐次逐筆填寫(xiě)一式三聯(lián)出庫(kù)單，單據(jù)上注明“領(lǐng)料單位”、“工程名稱”、“所屬項(xiàng)目”等信息，由材料保管員、領(lǐng)料單位人員簽字后辦理出庫(kù)手續(xù)。并將上述進(jìn)、出庫(kù)單做為成本費(fèi)用歸集及工程結(jié)算的原始憑據(jù)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)建造過(guò)程中發(fā)生的共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)的間接成本，按照誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)及配比原則分配至各成本對(duì)象。如利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，首先作為項(xiàng)目的公共配套設(shè)施進(jìn)行歸依完成后，再在各成本對(duì)象中進(jìn)行分配。

3.按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行成本核算，提高可靠性

成本核算的最終目的是計(jì)算銷售成本和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本，最終能夠可靠的計(jì)算出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。實(shí)踐操作過(guò)程中，企業(yè)財(cái)務(wù)人員及時(shí)取得工程決算報(bào)告，根據(jù)工程決算報(bào)告計(jì)提成本費(fèi)用，對(duì)于未結(jié)算工程施工項(xiàng)目，應(yīng)定期向工程業(yè)務(wù)人員取得工程進(jìn)度割算值報(bào)告，并據(jù)此計(jì)提成本費(fèi)用。按照成本核算對(duì)象進(jìn)行歸依，結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品總成本。以便反映企業(yè)真實(shí)的盈利水平。

四、結(jié)束語(yǔ)

目前，房地產(chǎn)行業(yè)由高速發(fā)展進(jìn)入了調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)銷售不暢，資金短缺，如何在嚴(yán)酷的環(huán)境中生存是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，規(guī)范企業(yè)管理制度，有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

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