張佳竹

即使早已發(fā)布利潤預(yù)警公告提前給業(yè)內(nèi)打了預(yù)防針，但雅居樂2015年度業(yè)績會(huì)上，“年內(nèi)凈利潤跌54.8%，股東應(yīng)占利潤大跌67.6%”，這一數(shù)據(jù)依然成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

算上2015年，雅居樂已經(jīng)連續(xù)三年沒有達(dá)到年初定立的銷售目標(biāo)了。同時(shí)，長期在三四線城市運(yùn)作，也使得該公司的毛利率出現(xiàn)了13%的下跌?？吹絾栴}的雅居樂也似乎開始轉(zhuǎn)舵，今年將斥資100億元在一二線城市拿地，計(jì)劃3年內(nèi)重返京津冀。

凈利潤毛利率雙降

曾憑借旅游地產(chǎn)和豪宅開發(fā)擁有較高毛利率的雅居樂，在過去幾年的樓市調(diào)控中逐漸喪失了原有優(yōu)勢。

數(shù)據(jù)顯示，2015年，其營業(yè)額為430億元，其中毛利108.13億元，較2014年下降13%，整體毛利率25.1%；年內(nèi)利潤23.02億元，同比去年的50.91億元減少了54.8%，股東應(yīng)占利潤則下跌67.6%至13.9億元。自此，它的毛利率已連續(xù)五年下滑。

同時(shí)，該公司連續(xù)3個(gè)財(cái)年出現(xiàn)凈利潤下滑，降價(jià)去庫存、人民幣貶值導(dǎo)致匯兌虧損11億元，是此前業(yè)績預(yù)警時(shí)雅居樂給出的利潤下降原因，在它的業(yè)績會(huì)上，雅居樂運(yùn)營中心總經(jīng)理兼主席助理李雪君、主席兼總裁陳卓林先后解釋了一次。

“雅居樂利潤下滑，和市場環(huán)境有著密切關(guān)系。”同策咨詢中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，近兩年，政策調(diào)控大力支持剛需以及改善戶型，豪宅市場遇冷，這讓原本具有豪宅市場優(yōu)勢的雅居樂頗為失意。

公告顯示，雅居樂銷售物業(yè)平均預(yù)售價(jià)為8725元/平方米，這一價(jià)格與市場豪宅價(jià)相距甚遠(yuǎn)，也正是降價(jià)處理存貨的結(jié)果。

以廣州雅居樂富春山居項(xiàng)目為例，2013年開盤，主力戶型3萬元/平方米，后來價(jià)格一度降至19000元/平方米，降價(jià)幅度之大，令人驚嘆。

李雪君表示，去年下調(diào)銷售價(jià)格是因?yàn)榉e壓的存貨太多，不得不以價(jià)換量去庫存，有些甚至虧本都要賣。不過，犧牲利潤降價(jià)跑量雖是無奈之舉，效果卻是明顯的。“目前那些存貨已經(jīng)賣得差不多了，還剩些尾貨?！标愖苛趾髞硌a(bǔ)充道。

據(jù)記者了解，雅居樂2016年全年可銷售的貨量達(dá)到806萬平方米，預(yù)計(jì)銷售額達(dá)到46億元，其中此前的存貨僅160萬平方米，2015年12月31日前拿到預(yù)售證但還未銷售的貨量大約只占三分之一，其余均為新貨。

因此，已經(jīng)沒有此前庫存壓力的雅居樂已經(jīng)開始逐漸回調(diào)銷售價(jià)格，“2016年會(huì)慢慢漲回到一萬元每平方米左右?！?/p>

“2015年是最糟糕最難過的一年?！标愖苛衷跇I(yè)績會(huì)上感慨，“不過，那已經(jīng)過去了?！?/p>

受累人民幣貶值

2015年，人民幣相對(duì)美元的連續(xù)貶值，讓國內(nèi)多家擁有海外借款的房地產(chǎn)企業(yè)蒙受巨大損失，雅居樂亦是其中之一。

去年，它錄得財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額人民幣13.25億元，較2014年上升352.9%。該集團(tuán)稱，主要來自以外幣計(jì)價(jià)之借款于結(jié)算日換算而產(chǎn)生的匯兌虧損，及已竣工物業(yè)的利息費(fèi)用不再資本化所致。

雖然2015年利率走低使得雅居樂利息支出下降，但整體無法覆蓋在匯兌上的損失。

根據(jù)雅居樂披露的業(yè)績報(bào)告，公司2015年總借款成本為34.21億元，較2014年36.54億元有所下滑，但因?yàn)楹Ｍ饨杩钜约翱蓳Q股債券的匯兌虧損高達(dá)11.32億元，扣除2.24億元資本化后，計(jì)入當(dāng)期損益的匯兌損失為9.08億元。2015年，在雅居樂新發(fā)行了5億美元海外優(yōu)先票據(jù)之后，該公司海外借款余額為170.48億元，而國內(nèi)銀行借款只有158.24億元，海外借款比例高于國內(nèi)借款。

“遭受匯兌損失的還有昔日華南五虎中的恒大和碧桂園，但恒大和碧桂園去年已在國內(nèi)多渠道進(jìn)行融資，大量發(fā)行國內(nèi)債券及票據(jù)以贖回海外借款，而雅居樂2015年在國內(nèi)融資方面尚未取得大的進(jìn)展。” 國泰君安分析師劉斐凡分析表示。

對(duì)于因人民幣貶值造成的11億元匯兌虧損和債務(wù)結(jié)構(gòu)改變，雅居樂方面表示，2016年將會(huì)對(duì)融資架構(gòu)作出調(diào)整。

為了減少人民幣匯兌帶來的損失，2016年前3個(gè)月，雅居樂就開始了頻繁的境內(nèi)發(fā)債、貸款融資，償還境外債務(wù)等對(duì)沖動(dòng)作，“我們目前還申請了150億元的熊貓債。”雅居樂方面表示，未來公司將減少外債比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，通過償還部分境外債務(wù)及進(jìn)行外幣匯率對(duì)沖以減低匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

“即使雅居樂有能力提前贖回部分美元債券，其也要付出不菲的利息成本，而雅居樂當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況和流動(dòng)性恐怕還不足以支持其做大規(guī)模的贖回。”一位港股分析師認(rèn)為，人民幣貶值對(duì)于雅居樂的負(fù)面影響恐仍將持續(xù)。

460億元新目標(biāo)

今年第一季度，雅居樂已累積預(yù)售124億元，同比上升64%，并取得了歷年來公司單季最好業(yè)績。其年初公布的年度銷售目標(biāo)為460億元，一季度完成目標(biāo)的27%。

搶眼的表現(xiàn)主要得益于今年3月的市場大爆發(fā)。它的公告顯示，3月單月，公司預(yù)售金額60.4億元，環(huán)比上升75%。預(yù)售面積也比二月份上升88%，達(dá)63.5萬平方米。與去年同期相比，預(yù)售面積和預(yù)售金額增幅均超過100%。

今年一季度以來，中山、南京、無錫、廣州等地樓市火爆，讓雅居樂布局于此的項(xiàng)目受益。數(shù)據(jù)顯示，第一季度中山地區(qū)累計(jì)銷售超過15億元，廣州、南京等地區(qū)銷售分別超過10億元。而作為公司拳頭產(chǎn)品的海南清水灣，第一季度預(yù)售金額更是錄得超過50億元。

陳卓林認(rèn)為，預(yù)計(jì)2016年中國經(jīng)濟(jì)將保持平穩(wěn)增長。政府近期推行的放寬住房貸款首付要求、減少對(duì)房地產(chǎn)交易相關(guān)稅款等政策，相信有助進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場氣氛。

“長遠(yuǎn)而言，隨著國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、人民收入增加以及二胎生育政策的實(shí)施，雅居樂相信首次置業(yè)或改善型住房的剛性需求將持續(xù)主導(dǎo)市場，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！标愖苛謱?duì)未來頗具信心。

不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，雅居樂大量項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備皆位于中山、惠州等三四線城市以及云南騰沖、西雙版納等旅游城市，存在的風(fēng)險(xiǎn)不小。

“很多三四線城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然有風(fēng)險(xiǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師稱。

另一方面，在旅游地產(chǎn)同質(zhì)化和庫存高企的時(shí)期，雅居樂押寶云南卻無法復(fù)制清水灣的成功。同時(shí)，公司過度依賴明星項(xiàng)目，導(dǎo)致企業(yè)布局失衡，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大，都成為業(yè)內(nèi)詬病它的深層原因。

100億元購地資金

陳卓林坦言，在壓力巨大的2015年，能做到400億元以上的營業(yè)額已經(jīng)不容易了，但最艱難的一年已經(jīng)過去，2016年將加大去化速度，同時(shí)提升現(xiàn)有項(xiàng)目的價(jià)格、品質(zhì)等，“2016年我們會(huì)拿出100億元的資金來補(bǔ)充土地。”

從公布的數(shù)據(jù)來看，2015年全年，雅居樂僅在長沙和廣州分別拿了一宗地，拿地總價(jià)為15.37億元。換言之，雅居樂2016年預(yù)備的100億元拿地金額是去年的近6倍。

陳卓林解釋道，雅居樂剩下的尾貨都會(huì)在上半年清掉，而新推的項(xiàng)目大部分都具有升值空間。再者，“去年該減價(jià)的都已經(jīng)減了，現(xiàn)在大概90%的項(xiàng)目都在漲價(jià)。”

陳卓林還特別提到，將重點(diǎn)關(guān)注目前房地產(chǎn)市場價(jià)格增長勢頭較好的深圳周邊城市如中山、惠州等，以及廣州、佛山、鄭州、南京、杭州等一二線城市。

而對(duì)于上海、北京，雅居樂看好其市場，也在等合適的拿地機(jī)會(huì)。

尤其京津冀區(qū)域，“我們已經(jīng)進(jìn)駐3年了，但一直都下不了手?！辈贿^，在目前銷售回款率達(dá)到70%，且現(xiàn)金流健康，“2016年有信心做到450億元?！钡那闆r下，陳卓林又開始了進(jìn)駐京津冀的規(guī)劃，而且表示，希望在2016年后的三年內(nèi)回歸京津冀。