雒招霞

無(wú)論官方權(quán)威的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，還是業(yè)內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)均表明，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”成效初顯，但值得注意的是，上半年消化的庫(kù)存主要在一二線城市，三四線城市壓力仍然很大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基于這種分化格局，下半年樓市將繼續(xù)堅(jiān)持“去庫(kù)存”主基調(diào)，更加注重“因城施策”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日公布數(shù)據(jù)顯示，2016年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長(zhǎng)6.1%，增速比1-5月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。1-6月份，商品房銷售面積64302萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，增速比1-5月份回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。

隨著各地調(diào)控政策陸續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布中國(guó)住房2016年中期報(bào)告稱，全國(guó)房地產(chǎn)目前出現(xiàn)嚴(yán)重分化，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)迅猛增長(zhǎng)，但是三四線城市房?jī)r(jià)上漲較慢，甚至是負(fù)增長(zhǎng)。

尤其值得關(guān)注的是，部分熱點(diǎn)二線城市，取代一線城市成了上半年房?jī)r(jià)上漲的“先鋒”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份，廈門、合肥、南京新房環(huán)比漲幅均超過(guò)4%，相比之下深圳新房環(huán)比漲幅只有0.5%，二手房連續(xù)2個(gè)月沒(méi)有上漲。

有分析指出，下半年重點(diǎn)二線城市仍是房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，市場(chǎng)熱度可能轉(zhuǎn)向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市。

與此相比，三四線城市仍深陷在去庫(kù)存的泥潭中。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，一二線城市商品住宅庫(kù)存壓力已基本釋放，三四線庫(kù)存壓力仍然很大。根據(jù)重點(diǎn)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一二線熱點(diǎn)城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以內(nèi)，而多數(shù)三四線城市去化時(shí)間仍超過(guò)15個(gè)月，一些城市短期庫(kù)存去化時(shí)間甚至在20個(gè)月以上。有分析人士認(rèn)為，很多三四線城市，尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價(jià)格下調(diào)壓力。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)此前分析，上半年去庫(kù)存成效顯著，多數(shù)一二線城市已不存在高庫(kù)存壓力，一系列去庫(kù)存政策“組合拳”發(fā)揮了效用。據(jù)悉，去年以來(lái)至少有28個(gè)省份發(fā)布“去庫(kù)存”政策，涉及減免稅費(fèi)、降低首付比例、調(diào)低房貸利率、鼓勵(lì)農(nóng)民買房等。

對(duì)于下半年的樓市調(diào)控定調(diào)，發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕稱，將繼續(xù)堅(jiān)持“去庫(kù)存”主基調(diào)，更加注重“因城施策”，對(duì)一線及部分二線城市加大住房供應(yīng)防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，對(duì)三四線城市等商品房庫(kù)存較大的城市則繼續(xù)積極化解庫(kù)存。

《2016年第二季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》對(duì)三季度市場(chǎng)預(yù)測(cè)認(rèn)為，市場(chǎng)發(fā)展的全局性政策環(huán)境將繼續(xù)保持寬松，市場(chǎng)維持低增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增幅繼續(xù)二季度末期回落趨勢(shì)，投資增速、銷售增幅、房?jī)r(jià)漲幅將逐步回落。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示，下半年的調(diào)控政策，應(yīng)該更細(xì)化，從分城施策到一城一策，中央要進(jìn)一步下放權(quán)力和責(zé)任到地方政府，更大地利用市場(chǎng)進(jìn)行資源配置。以北京及周邊區(qū)域?yàn)槔?，顧云昌表示，熱點(diǎn)區(qū)域和城市不宜頻繁出調(diào)控政策，建議維持現(xiàn)在的政策。

在馬光遠(yuǎn)看來(lái)，下半年我國(guó)房地產(chǎn)的目標(biāo)，一是抑制一線、二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；二是進(jìn)一步加快去庫(kù)存，應(yīng)該在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和去庫(kù)存之間取得平衡。