劉霞胡犀方翠蘭
(1.重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院,重慶 402260;2.重慶賽迪熱工環(huán)保工程技術(shù)有限公司,重慶 400013)
淺述城市建設(shè)用地一二級(jí)市場關(guān)系研究
劉霞1胡犀2方翠蘭1
(1.重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院,重慶 402260;2.重慶賽迪熱工環(huán)保工程技術(shù)有限公司,重慶 400013)
城市建設(shè)用地一二級(jí)市場相互關(guān)系是影響土地市場運(yùn)行的關(guān)鍵,本文闡述了土地市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系,采用存量流量模型分析了土 地一二級(jí)市場間的相互影響原理,提出運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)對(duì)土地市場實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)確定滯后期。本文為豐富土地市場 理論提出思路,并為政府調(diào)控土地市場提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)。
城市建設(shè)用地;一級(jí)市場;二級(jí)市場;存量流量模型;Granger因果檢驗(yàn)
我國土 地市場化起步晚,發(fā)育尚未成熟,對(duì)土地市場內(nèi)部供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)研究也不夠成熟,政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃和調(diào)控房地產(chǎn)市場中無據(jù)可依,如何正確認(rèn)識(shí)和處理好城市建設(shè)用地市場內(nèi)部供需關(guān)系,理清城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場關(guān)系成為了現(xiàn)階段亟待解決的問題。
城市建設(shè)用地市場由土地一級(jí)市場和土地二級(jí)市場組成,也稱土地一、二級(jí)市場。土地一級(jí)市場是土地使用權(quán)出讓市場,土地二級(jí)市場是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場,土地使用權(quán)所有者在規(guī)定年限內(nèi)將從土地一級(jí)市場獲得的土地進(jìn)行交易,土地使用權(quán)在土地使用者之間流動(dòng)。在土地一、二級(jí)市場共同作用下,土地資源實(shí)現(xiàn)了合理的分期利用與優(yōu)化配置。
土地一、二級(jí)市場關(guān)系可從以下兩個(gè)方面分析:(1)一級(jí)市場是二級(jí)市場存在基礎(chǔ),二級(jí)市場是一級(jí)市場的延續(xù)和完善。城市土地一級(jí)市場決定了進(jìn)入市場的城市建設(shè)用地總量和結(jié)構(gòu),控制了土地利用程度和地價(jià);二級(jí)市場在一級(jí)市場基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了土地利用方式和具體配置,在盤活存量土地起到了重要調(diào)節(jié)作用[1]。(2)城市土地一級(jí)市場的需求者即二級(jí)市場的供給者,一級(jí)市場價(jià)格決定了二級(jí)市場價(jià)格,一級(jí)市場供給量決定了二級(jí)市場供給量,反過來,二級(jí)市場最終需求量也會(huì)對(duì)一級(jí)市場最初供給量產(chǎn)生影響。同時(shí),二級(jí)市場與一級(jí)市場存在一定替代關(guān)系,一級(jí)市場需求得不到滿足時(shí)可從二級(jí)市場尋求供給,而一級(jí)市場價(jià)格高于二級(jí)市場價(jià)格時(shí),需求者也可以轉(zhuǎn)向二級(jí)市場尋求低成本土地,二級(jí)市場進(jìn)入壁壘低和競爭完全使土地市場活躍程度提高,土地集約節(jié)約利用水平也提高,使得土地市場運(yùn)行更加完善[2]。
1.土地市場的存量流量模型分析。
城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)中,歌德伯戈的提出的“存量-流量模型”是目前研究城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場相互關(guān)系的主流模型[3],考慮到我國特殊經(jīng)濟(jì)體制,應(yīng)結(jié)合我國土地市場實(shí)際情況進(jìn)行分析。
“存量-流量模型”中流量市場對(duì)應(yīng)城市建設(shè)用地一級(jí)市場,存量市場對(duì)應(yīng)城市建設(shè)用地二級(jí)市場,模型分析的前提條件是不考慮政府參與、投機(jī)等外部因素影響。首先通過供求價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制分析城市建設(shè)用地市場劃分和特點(diǎn):一級(jí)市場存在壟斷,短期供給由政府確定,短期供應(yīng)量不變,價(jià)格取決于需求量,故其供給曲線S (Q1)無彈性,但需求曲線D(Q1)有彈性,需求量隨著價(jià)格的增加而減少。當(dāng)S(Q1)=D(Q1)時(shí),一級(jí)市場達(dá)到均衡,此時(shí)的價(jià)格Pe為均衡價(jià)格。二級(jí)市場屬于完全競爭市場,供給和需求曲線均有彈性,價(jià)格取決于供應(yīng)量和需求量,當(dāng)S(Q2)=D(Q2)時(shí),二級(jí)市場達(dá)到均衡,此時(shí)價(jià)格Pn為均衡價(jià)格。理想狀態(tài)下,由于市場主體趨利屬性可判定,二級(jí)市場均衡價(jià)格高于一級(jí)市場均衡價(jià)格。
下面分析基于“存量-流量模型”的城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場相互影響機(jī)制:
(1)P=Pe,一級(jí)市場供應(yīng)量等于需求量,市場自動(dòng)調(diào)整,二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓價(jià)格會(huì)逐漸下降至與一級(jí)市場出讓價(jià)格Pe相等并達(dá)到平衡。(2)P〈Pe,市場主體拿地積極性提高,需求量增加,由于供應(yīng)有限,總體供不應(yīng)求,一級(jí)市場市場空缺由二級(jí)市場補(bǔ)缺,二級(jí)市場需求量增加。(3)P〉Pe,市場主體拿地積極性降低,需求量減少,由于供應(yīng)不變,總體供過于求,進(jìn)而影響二級(jí)市場需求量減少。
基于上述分析可知,城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場均衡取決于一級(jí)市場的價(jià)格與均衡價(jià)格的關(guān)系。當(dāng)一級(jí)市場價(jià)格低于均衡價(jià)格,二級(jí)市場需求增加,當(dāng)一級(jí)市場價(jià)格高于均衡價(jià)格,二級(jí)市場需求減少。因此只需找到
一級(jí)市場均衡價(jià)格,即可通過調(diào)控一級(jí)市場出讓價(jià)格調(diào)控二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓量和價(jià)格,達(dá)到調(diào)控整個(gè)土地市場量價(jià)目的,進(jìn)而影響房產(chǎn)市場的量價(jià)。但一級(jí)市場均衡價(jià)格很難確定,一般采用一級(jí)市場出讓價(jià)和二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓價(jià)的均值。
此外,由于存量-流量模型是基于短期市場,實(shí)際由于政府壟斷一級(jí)市場供應(yīng),且存在一定交易周期,導(dǎo)致市場主體對(duì)一級(jí)市場反應(yīng)存在一定滯后期。
2.城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場各要素Granger檢驗(yàn)?zāi)P头治觥?/p>
要深入研究城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制和相互關(guān)系,還需要因地制宜,從全國各地不同土地市場實(shí)證數(shù)據(jù)出發(fā),分析出讓量、出讓價(jià)、轉(zhuǎn)讓量、轉(zhuǎn)讓價(jià)的相互關(guān)系,并結(jié)合滯后調(diào)節(jié)研究方法確定滯后期,目前主要采用Granger因果檢驗(yàn)方法,驗(yàn)證存量-流量模型結(jié)論,推證土地一、二級(jí)市場的內(nèi)在聯(lián)系。
具體研究方法如下:根據(jù)土地市場的出讓量、出讓均價(jià)、轉(zhuǎn)讓量、轉(zhuǎn)讓均價(jià)、價(jià)差的季度數(shù)據(jù)作時(shí)間序列圖,推導(dǎo)出各變量間隨時(shí)間變化是否呈現(xiàn)一定相關(guān)性,如是,則可將各變量進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn):平穩(wěn)性檢驗(yàn)和各變量間Granger因果檢驗(yàn),即可得出城市土地一、二級(jí)市場相互影響關(guān)系[4]。
通過對(duì)城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場相互影響機(jī)制研究,可摸清土地市場運(yùn)行機(jī)理,提供判定土地市場所處狀態(tài)和未來發(fā)展趨勢的依據(jù)。建議積極探索土地供給新模式,系統(tǒng)把握市場動(dòng)態(tài),堅(jiān)持市場調(diào)整與政府調(diào)控并行[5],政府可根據(jù)城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場的量價(jià)關(guān)系,確定土地市場各因素間的因果與時(shí)滯關(guān)系,準(zhǔn)確控制未來供給量與供給時(shí)序,保證市場平穩(wěn)運(yùn)行,高效調(diào)控地產(chǎn)市場與房產(chǎn)市場。
[1]馬莉,楊海娟.陜西省不同城市土地市場結(jié)構(gòu)分析,陜西師范大學(xué)學(xué)報(bào),2008,9.
[2]李建建,中國城市土地市場結(jié)構(gòu)研究[D],福建師范大學(xué)博士論文.2002.
[3]歌德伯戈,欽洛依,城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M],中國人民大學(xué)出版社,1990.
[4]何怡瑤,潘士遠(yuǎn). 土地政策與中國經(jīng)濟(jì)波動(dòng)——基于土地供應(yīng)量的視角,中國土地科學(xué),2015,12.
重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院院級(jí)科研課題:城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場耦合機(jī)制研究(KJB201508)
F293.2
A
1671-864X(2016)08-0294-01