安邦的地產(chǎn)心思

董文艷

監(jiān)管者希望險資做一個安靜的財務(wù)投資者，但安邦的圖謀不止于此

萬科股權(quán)戰(zhàn)局越發(fā)膠著。寶能、華潤、安邦保險集團（下稱安邦）、恒大及萬科管理層股權(quán)割據(jù)。截至8月17日，寶能以占股25.4%位居大股東之位，華潤以占股15.29%位居第二，萬科管理層團隊占股10%為第三，恒大緊跟其后，進一步增持至占股萬科6.82%，成第四大股東，安邦占股6.18%，是萬科第五大股東。

與恒大一樣，安邦也是決定萬科股權(quán)格局的重要未知因素。過去一段時間，安邦少有增持動作。但這種低調(diào)或?qū)⒋蚱啤＝谟忻襟w報道稱，安邦在萬科復(fù)牌后也曾增持萬科千萬股，令占股6.18%略有上浮，但迄今并無來自安邦或萬科方面的進一步確證信息。

在股權(quán)大戰(zhàn)爆發(fā)之時入股萬科，安邦的地產(chǎn)投資積極態(tài)度可見一斑。目前，除了萬科，安邦還是遠洋地產(chǎn)股份有限公司（3377.HK，下稱遠洋地產(chǎn)）、金地集團（600383.SH，下稱金地）、金融街控股股份有限公司（000402.SZ，下稱金融街）的第二大股東，以及保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（600048.SH，下稱保利地產(chǎn)）、華業(yè)資本（600240.SH）的第三大股東。

入股房企后，安邦的存在感與真實心態(tài)是什么？對于地產(chǎn)投資，身為險資的安邦甘愿做股東里“安靜的小伙伴”嗎？

地產(chǎn)胃口大

安邦的地產(chǎn)胃口正在逐漸加大。近年來，安邦入股房企舉動頻頻。安邦最早出現(xiàn)在萬科A股東之位是2014年三季度，當(dāng)時持股2.13%，是萬科第四大股東。此后，安邦數(shù)度增持，合計持有萬科總股本超過6.18%。

2012年三季度，安邦首次出現(xiàn)在金地前十大股東名單里，持股1.5%。到2014年12月19日，安邦旗下安邦人壽保險購股金地累計達6.33億股，占金地總股本14.09%，而安邦旗下安邦財產(chǎn)保險購股金地累計達2.65億股，占總股本5.91%。后安邦人壽又少量增持至占股金地14.3%。至此，安邦合計持有金地集團約20%股份，坐上第二大股東之位。

2014年4月底，安邦第一次舉牌金融街。到2015年12月10日，安邦旗下的和諧健康保險購股累計達4.75億股，占金融街總股本15.88%。安邦人壽購股累計達2.73億股，占金融街總股本的9.12%。今年8月17日，安邦系再度增持，合計占到金融街總股本約29.98%，位列第二大股東，第一大股東仍為金融街投資集團及其一致行動人。

安邦第一次登上遠洋地產(chǎn)股東之位是在2015年12月4日。公告顯示，遠洋地產(chǎn)原第二大股東南豐集團將所持約15.4億股份，以每股5.05港元的價格受讓給安邦，安邦共花費約77.84億港元。交易完成后，安邦持股20.5%，成為遠洋地產(chǎn)第二大股東。彼時，遠洋地產(chǎn)第一大股東是持股約29%的中國人壽保險（集團）公司（下稱中國人壽）。至12月9日，安邦再度增持遠洋地產(chǎn)，總持股約22.52億股，持股比例提高至29.98%。而為保證第一大股東之位，中國人壽同樣小幅增持，持股遠洋地產(chǎn)約22.54億股。

安邦還在2015年下半年持續(xù)買入保利地產(chǎn)股份。年報顯示，截至2015年末，安邦財險持有保利地產(chǎn)4.05億股，占總股本3.76%，成為保利地產(chǎn)第二大股東。今年6月，泰康人壽認購保利地產(chǎn)股票，占股7.35%，躍居第二，安邦退居第三。

安邦還持有華業(yè)資本4.99%股份，為其第三大股東。華業(yè)資本原名為華業(yè)地產(chǎn)，于去年更名，其營業(yè)收入主要來自房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

投資不動產(chǎn)是安邦的既定投資戰(zhàn)略，而地產(chǎn)是目前的投資重點。從以上入股房企動作可知，近幾年來，安邦將房企股權(quán)投資視為地產(chǎn)投資的重要環(huán)節(jié)。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，安邦內(nèi)部設(shè)有地產(chǎn)投資各部門，投資決策時會各部門協(xié)作?，F(xiàn)階段，安邦尤其關(guān)注龍頭房企，而對家族企業(yè)不太感興趣，且較為看重房企帶來持續(xù)而穩(wěn)定的投資回報，銷售規(guī)模在TOP20以內(nèi)的房企均在他們考慮范圍內(nèi)。安邦相關(guān)人士向《財經(jīng)》記者透露，目前他們對萬達地產(chǎn)與招商蛇口較有興趣。

“相比其他領(lǐng)域，房地產(chǎn)的風(fēng)控和投資收益都相對不錯，房企是相對穩(wěn)定的投資標(biāo)的。”上述安邦人士對《財經(jīng)》記者說。

“險資現(xiàn)在空閑大量資金，缺乏很好的投資項目，而銀行的固定收益又在下降，所以他們轉(zhuǎn)而投向房企，做股權(quán)投資來保證收益?！敝袊裆y行北京分行行長榮煜告訴《財經(jīng)》記者。

安邦人壽、安邦財險的2015年度報告中，安邦人壽將金融街和金地集團列為聯(lián)營企業(yè)；安邦財險將金融街、金地集團和遠洋地產(chǎn)列為不重要聯(lián)營企業(yè)，投資賬面價值分別達52.38億元、25.84億元和49.45億元。

除了入股房企，謀取投資回報，安邦的地產(chǎn)投資路線還延伸至海外酒店收購。2014年10月，安邦斥資19.5億美元，從希爾頓集團手中買下位于紐約曼哈頓公園大道的華爾道夫酒店。未來這個項目不僅會被建成超五星級酒店，安邦還計劃將其中兩個塔樓改造成住宅。

2016年3月，安邦牽頭財團計劃以140億美元收購喜達屋酒店及度假村，與萬豪國際開打三周競購大戰(zhàn)后，悄然退出。

“退出喜達屋競購是因為價格談不攏，如果價格再高，我們就變成了為并購而并購，未來收益沒法保障。海外酒店的年投資收益率普遍在6%-7%的水平。”安邦相關(guān)人士告訴《財經(jīng)》記者。

商業(yè)決策的最基本原則是盈利。2015年，安邦集團董事長吳小暉曾在哈佛大學(xué)的安邦招聘會上透露安邦的任何投資都從三個維度考量，即選擇成本和效益、綜合成本和效益、財務(wù)成本和效益。吳小暉說，在投資過程中，他沒有決策權(quán)，只有否決權(quán)。

“安邦對不同的項目進行比較選擇，對不同地區(qū)行業(yè)進行資產(chǎn)配置，篩選回報率高的項目進行投資。我們會在中國投資很多地產(chǎn)項目?！眳切熣f。

除了在北京燕郊以1.14億元獲得599.18畝商務(wù)金融用地，作為安邦保險燕郊后援中心，以及在上海張江有222.88畝土地作為安邦保險張江后援中心（項目內(nèi)規(guī)劃有辦公樓，酒店式公寓）外，安邦在北京CBD核心區(qū)還有三個商務(wù)金融地塊，共計37.58畝，建設(shè)內(nèi)容涉及商業(yè)、金融、酒店、寫字樓和頂級會所等。

戒備與無奈

安邦的投資底氣來自近年來不斷增長的保費收入。根據(jù)保監(jiān)會披露的2016年上半年規(guī)模保費（各類保單的銷售總額）收入情況，規(guī)模保費位列前十的壽險企業(yè)中，安邦系已占據(jù)兩個名額，安邦人壽位列第二，和諧健康位列第六。其中，截至今年6月，安邦人壽規(guī)模保費累計達2284億元，市場份額攀升至10%。

投資亦有紅線。2014年2月，中國保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強和改進保險資 金運用比例監(jiān)管的通知》，規(guī)定保險公司不動產(chǎn)類（境內(nèi)外合并計算）投資比例不能高于保險公司上季末總資產(chǎn)的30%。此前，保監(jiān)會亦有規(guī)定，險資不得控股上市房企。

盡管30%股份是險資目前持股上市房企的上限，大多房企仍對險資股東方抱持戒心與擔(dān)憂。這些資金滿滿、來勢洶洶又不諳房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的險資“大塊頭”，對于股權(quán)分散的房企而言，仍具相當(dāng)?shù)耐{性。畢竟，持股占比低于30%也可擁有對企業(yè)管理的話語權(quán)。而萬科股權(quán)紛爭讓險資以“野蠻人”形象進入大眾視線后，險資單純財務(wù)投資者的形象正越發(fā)模糊不明。險資干預(yù)房企管理、控制房企的可能性一度成為公眾話題。

今年7月21日，保監(jiān)會主席項俊波在“十三五”保險業(yè)發(fā)展與監(jiān)管主體培訓(xùn)班上，從防范風(fēng)險角度，對保險公司激進經(jīng)營策略和投資行為嚴厲表態(tài)稱：少數(shù)公司進入保險業(yè)后，將保險作為低成本融資工具，以高風(fēng)險方式做大業(yè)務(wù)規(guī)模，實現(xiàn)資產(chǎn)迅速膨脹，完全偏離保險保障的主業(yè)，蛻變成人皆側(cè)目的“暴發(fā)戶”、“野蠻人”。

從安邦自身收購海外酒店與金融機構(gòu)的先例來看，多數(shù)案例中，安邦保留了原有團隊，并未對企業(yè)管理有過多干預(yù)。在入股房企的行動上，一位安邦人士說，“其實我們不會像外界擔(dān)心的那樣，進到一個房企就去徹底控制企業(yè)管理層。要是影響到企業(yè)發(fā)展，那我們也沒得賺了。”

《財經(jīng)》記者了解到，針對入股的房企，安邦內(nèi)設(shè)高管委員會，該委員會成員往往是安邦旗下各子公司高管，他們中的一部分人會派進入股房企任董事職位，職位之間亦有交叉，常有一人兼任多家房企董事的現(xiàn)象。

比如今年3月22日，安邦派駐53歲的安邦董事及副總裁姚大鋒任金地董事。而姚大鋒同時是遠洋地產(chǎn)的非執(zhí)行董事及審核委員會委員。

同一時間，在遠洋，安邦派駐了43歲的上官清女士任遠洋非執(zhí)行董事，上官清是安邦旗下和諧健康保險股份有限公司董事長，現(xiàn)在還是金融街控股有限公司董事。

然而，房企管理層對新晉大股東安邦多抱敬而遠之的心態(tài)?！敦斀?jīng)》記者從遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士處了解到，在去年底安邦接手南豐股份成為第二大股東后，遠洋地產(chǎn)董事局主席李明對外表現(xiàn)出了歡迎態(tài)度，但在內(nèi)部卻有如下講話：現(xiàn)在外界都唱衰房地產(chǎn)，安邦選遠洋入股說明我們有安邦看中的地方。但遠洋應(yīng)該深思的是，南豐這么好的股東，為什么要拋棄遠洋？

房企的戒備與安邦的入股風(fēng)格也有關(guān)聯(lián)。不同于入股前與萬科提前知會，安邦入股其他房企時很少提前告知。“我們的風(fēng)格是突然買一個公司，然后買到一定比例的股權(quán)，再就沒有然后了，實際很難再往下推進。”上述安邦人士說。

安邦入股的房企股權(quán)相對分散，萬科股權(quán)爭端難免會被房企看作前車之鑒。在遠洋地產(chǎn)，中國人壽、安邦以各自近30%的股權(quán)占據(jù)前兩大股東之位?！斑h洋股權(quán)結(jié)構(gòu)和萬科也有相似之處，我們資本為王的感觸也很深，也都非常關(guān)注萬科的股權(quán)之爭。未來如果安邦聯(lián)手中國人壽發(fā)難遠洋，遠洋管理層怎么抵抗？”一位遠洋地產(chǎn)中層人士對《財經(jīng)》記者說。

一面是房企的戒備，另一面卻是安邦的無奈。

由于在企業(yè)內(nèi)部存在感寥寥，安邦正在體會入股房企后的尷尬。在金地，董事會共14席，安邦姚大鋒僅占一席。“我們與金地的日常溝通并不多，一般只有在需要安邦參與相關(guān)決策決議時，金地才會發(fā)一個郵件過來，有時我們會郵件予以否定。但否定有時有用，有時候也沒什么用?！币晃话舶钊耸空f。

“安邦只參與我們股東會和董事會，不參與日常經(jīng)營管理，這方面我們與安邦沒有打過交道，更沒有業(yè)務(wù)層面的合作。合作是關(guān)聯(lián)交易，程序復(fù)雜，安邦還沒有提出預(yù)案給我們?！苯鸬馗呒壐笨偛眉娑匦旒铱「嬖V《財經(jīng)》記者。數(shù)位金地員工也向《財經(jīng)》記者表示，安邦這一股東方對一線業(yè)務(wù)層面而言幾乎是隱身的狀態(tài)。

“入股房企意味著已經(jīng)進入企業(yè)內(nèi)部，但安邦就像一個外來的兒媳婦，有被排斥的感覺?，F(xiàn)在是每年拿一個分紅就結(jié)束了，其實我們不想僅僅這樣，但地產(chǎn)領(lǐng)域我們沒有具體的操盤經(jīng)驗，也沒有這方面專業(yè)人才，想干預(yù)很難?！鄙鲜霭舶顑?nèi)部人士說。

謀求存在感

相比安邦，同為險資，中國平安保險（集團）股份有限公司（下稱平安）卻與房企走得更近，合作更顯規(guī)模與成效。多位財險界人士向《財經(jīng)》記者表示，在險資投資地產(chǎn)領(lǐng)域，平安是業(yè)界標(biāo)桿。亦有安邦人士直接將平安視為榜樣。

平安入股了碧桂園（02007.HK）與朗詩綠色地產(chǎn)（0106.HK）。作為碧桂園的第二大股東，入股后，平安和碧桂園便實現(xiàn)項目合作，力求雙贏。如平安對接碧桂園的房地產(chǎn)項目銷售，保險銷售員幫助售房。碧桂園幫助平安拓展金融交易場景，平安將金融門店開到碧桂園的社區(qū)中。平安與朗詩地產(chǎn)也有項目合作開發(fā)。

為發(fā)展不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，平安旗下成立了專門子公司平安不動產(chǎn)，從2014年開始，平安不動產(chǎn)在全國范圍內(nèi)聯(lián)合房企拿地，以投資者身份對項目投入資金，獲取后期收益權(quán)。平安不動產(chǎn)已陸續(xù)在北京、上海、深圳、武漢、成都、鄭州等城市CBD布局寫字樓物業(yè)，或自建或收購。

金地與平安在天津便有項目合作。險資與房企合作項目，要看項目投資的價值預(yù)期能否一致?！半U資的投資預(yù)期往往比我們高。實際上做房地產(chǎn)項目速度慢，風(fēng)險也多?！苯鸬匾晃桓吖軐Α敦斀?jīng)》記者說。

地產(chǎn)基因里有金融，而金融資本都想要超額收益。險資發(fā)展的趨勢之一是，和各類符合自身利益的產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合，深入產(chǎn)業(yè)中去。“平安規(guī)模做得大，本就有金融優(yōu)勢，有資金也有地產(chǎn)人才儲備，現(xiàn)在堪比開發(fā)商。安邦入股房企后還沒能干預(yù)經(jīng)營，目前看只停留在財務(wù)投資層面?！碧┛等藟郾ｋU相關(guān)人士告訴《財經(jīng)》記者，以后開發(fā)商有可能都是金融控股。

為了證明自身的存在感，安邦正在介入持股房企的運營管理。

《財經(jīng)》記者了解到，在遠洋地產(chǎn)，安邦入主后的表現(xiàn)已產(chǎn)生變化。此前安邦在遠洋話語權(quán)不多，姿態(tài)友善，不介入項目投資，但近來越發(fā)高調(diào)，安邦開始在遠洋項目投評階段和年中業(yè)績分析階段，提高參與度，發(fā)表意見。

遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士對《財經(jīng)》記者表示，這或與遠洋地產(chǎn)股價下挫、安邦投資回報無法達預(yù)期有關(guān)。去年底安邦以股價5.05港元入股遠洋地產(chǎn)，截至目前，遠洋地產(chǎn)股價跌破4港元，安邦賬面虧損已經(jīng)在30億港元以上。

《財經(jīng)》記者獲悉，今年3月底，安邦往遠洋地產(chǎn)派駐了一名副總裁。胡波女士此前在安邦任中層管理者，轉(zhuǎn)任遠洋地產(chǎn)任副總裁后不再保留安邦職位，現(xiàn)遠洋財務(wù)總監(jiān)向其匯報工作。在今年遠洋地產(chǎn)舉辦的內(nèi)部半年會中，胡波作為副總裁，與遠洋地產(chǎn)總裁一起主持了工作會議，足見其介入管理之程度。

這一人事變化標(biāo)志著安邦開始向入股房企派駐管理層，一改往日只在房企派駐董事，權(quán)限僅限于董事會與股東會的情況。有意思的是，安邦的主動介入管理姿態(tài)也影響了遠洋第一大股東中國人壽?，F(xiàn)遠洋地產(chǎn)險資股東之間的力量博弈正在悄然展開。

《財經(jīng)》記者了解到，安邦入股前，原二股東南豐也未派駐過管理層，而第一大股東中國人壽曾派駐一名副總裁，但此人同時兼職人壽，一年后又撤回人壽。人壽此前無意于過多介入遠洋管理。如今安邦派副總裁進場，人壽也不甘示弱，要求公平，重新派駐一名人員赴遠洋任副總裁，現(xiàn)遠洋投資管理部向其匯報工作，以形成管理上與安邦的相同話語權(quán)。目前人壽與安邦的遠洋股權(quán)都接近30%，相差無幾，關(guān)系微妙。

“現(xiàn)在是我們和安邦的磨合期，安邦與人壽派來的兩位專職副總裁都主管遠洋核心部門。他們對遠洋投資評級與融資較有幫助。最近我們發(fā)債低息，也與他們有關(guān)?！币晃贿h洋中層人士對《財經(jīng)》記者說。據(jù)該人士介紹，目前遠洋總體運營管理仍未受險資方太大影響，企業(yè)戰(zhàn)略亦未有變化。

為了謀求存在感與話語權(quán)，安邦在房企股東會、董事會上也變得越來越有能見度。在金地股東會上，2015年5月8日，金地管理層醞釀半年之久的項目跟投方案被安邦與生命人壽否決，方案中途夭折。

房企項目跟投方案多用于捆綁員工利益與公司利益，以激勵方式推動房企項目操盤運營合理化、高效化。關(guān)于這次否決，安邦內(nèi)部有要秀一秀股東存在感的說法，有點為否而否的意思。經(jīng)過金地管理層與股東方積極溝通，今年金地跟投方案已獲通過，再度推行。

而在遠洋地產(chǎn)的董事會上，盡管開會前管理層都曾與險資方先行溝通，但會上安邦方表達意見的言辭激烈程度多超過人壽，常有與各方針鋒相對的爭論場景。

在安邦看來，這與企業(yè)股權(quán)集中度有關(guān)。在控股比例集中的房企，安邦入股后享受業(yè)務(wù)基本面的分紅即可，而在股權(quán)相對分散的房企，安邦計劃與其尋覓項目合作的空間。

比如，像平安與房企的合作一樣，當(dāng)房企計劃做一個養(yǎng)老項目時，安邦希望旗下保險業(yè)務(wù)能與其對接，以完成安邦金融業(yè)務(wù)對房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的滲透。又如，安邦與房企共同投資項目，安邦出資，房企操盤，共同享受收益。

保險講究資產(chǎn)配置，在任何一個階段不動產(chǎn)投資都是保險投資的重中之重?！胺科罄锏拈_發(fā)型物業(yè)是賺快錢，而保險未來資金配置的思路是要追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，安邦入股的都是持有物業(yè)較為優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。以后，安邦以股權(quán)方式給房企提供資金，一起開發(fā)，也是一種不錯的思路?！鄙鲜鎏┛等藟郾ｋU人士評價說。

越來越多的個案表明，雖然監(jiān)管規(guī)則要求險資在房地產(chǎn)公司內(nèi)扮演安靜的財務(wù)投資人角色，但對所投資的房企，以安邦為代表的險資卻在醞釀更為進取的做法，而越來越多的房企管理層也不得不接受這一變化。