張佳竹

一直以來，房山在北京樓市都以“價(jià)格洼地”著稱。今年上半年，當(dāng)“鄰居”門頭溝都出現(xiàn)多個(gè)新盤沖破4萬元/平方米時(shí)，房山區(qū)的新建住宅成交均價(jià)還徘徊在2.29萬元/平方米上，在北京所有區(qū)中僅排在平谷、懷柔、密云、延慶四個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)之前。

而此“洼地”區(qū)域，卻以今年上半年3755套的成交量，居全市榜首。在業(yè)內(nèi)看來，今年房山的增長趨緩，成交量大幅提升，存量迅速減少。豐臺(tái)大興價(jià)格走高，也令鄰近的房山開始松動(dòng)。加上區(qū)域軌道交通建設(shè)和商業(yè)配套的逐步完善，房山也開始進(jìn)化，呼喚豪宅。

黑馬，成交大漲

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅不久前說過這樣一段話，如果把北京分成東西南北、東南、西南、東北、西北八個(gè)方向看北京商品住宅成交總價(jià)情況，最貴的是東北方向，套均總價(jià)1359萬元，其他北京區(qū)域，基本上總價(jià)都在600萬到900萬元之間，只有房山所在的西南板塊最低，套均總價(jià)是316萬元。

在北京，房山一直屬于默默無聞的區(qū)域，既沒有地王的加持，也沒有交通、環(huán)境、配套的優(yōu)勢，此前房價(jià)飛漲與豪宅時(shí)代都與它無關(guān)。因?yàn)檫@里集中了大量的剛需樓盤，區(qū)域均價(jià)更是低于北京其他城區(qū)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房山區(qū)新建住宅的成交均價(jià)為2.29萬元/平方米，僅位列平谷、懷柔、密云、延慶四個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)之前。在北京的幾個(gè)近郊區(qū)中，它的價(jià)格也明顯偏低。與房山區(qū)位條件相似的幾個(gè)近郊區(qū)中，門頭溝區(qū)今年上半年的新建住宅成交均價(jià)達(dá)3.63萬元/平方米，順義區(qū)為2.89萬元/平方米，昌平區(qū)為2.55萬元/平方米。

不過，房山區(qū)卻在今年上半年以3755套的成交量，力壓通州、大興等大熱區(qū)域，摘得全市桂冠。

“這與房山今年較大的住宅供應(yīng)有關(guān)。房山區(qū)也是今年上半年純商品住宅供應(yīng)最多的區(qū)域，新增供應(yīng)套數(shù)達(dá)2846套，新增供應(yīng)面積29.58萬平方米。”郭毅表示，房山區(qū)土地較為集中供應(yīng)的年份是2008年和2009年，各出讓了十多塊住宅用地，此后只有在2014年和2015年才出讓了8塊住宅用地，這使得房山近年來的熱點(diǎn)炒作偏少，房價(jià)沒有出現(xiàn)飛漲的現(xiàn)象。

去年11月底，房山閻村地塊出讓，其樓面價(jià)在1.85萬元/平方米左右。盡管比起當(dāng)年年初門頭溝龍泉鎮(zhèn)4.8萬元/平方米的樓面價(jià)低廉很多，但這一地價(jià)還是超過了周邊房價(jià)。而與閻村地塊同日出讓的房山長陽地塊，則拍出了42.03億元，樓面價(jià)達(dá)2.95萬元/平方米。以此來計(jì)算，這一宗地未來售價(jià)也將逼近6萬元/平方米。

隨著房山地價(jià)的上漲，以及供應(yīng)放緩，區(qū)域房價(jià)也出現(xiàn)了補(bǔ)漲的機(jī)會(huì)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房山的“洼地”印象也有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

品牌房企搶灘

2009年，北京市政府推出的新南城計(jì)劃，讓房山進(jìn)入發(fā)展的快速通道，上千億元的投入開始重塑著房山風(fēng)貌。

“城南計(jì)劃2900億”、“地鐵零距離”、“CSD（中央休閑購物區(qū)）”、“華北最大奧特萊斯”、“京津冀一體化”這些整體規(guī)劃，正在逐步落到實(shí)處，房山的配套正在完善和升級(jí)。

具體來說，近年來，房山新城CSD、高教園等區(qū)域規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)相對成熟，而華北最大奧特萊斯購物中心落戶也使得房山商業(yè)吸引了足夠人氣，區(qū)域商業(yè)價(jià)值以及配套開始逐步提升和完善，地鐵房山線的開通、燕房線的建設(shè)使得房山交通發(fā)展迅速，價(jià)值也不斷提升。這一系列的利好都極大地推升了房山核心區(qū)域的升值潛力。

在房地產(chǎn)行業(yè)人士看來，房山正在形成有自己特色的居住環(huán)境。

近年來，隨著萬科、遠(yuǎn)洋等一大批品牌房企的紛紛進(jìn)駐，合力耕耘，房山的居住品質(zhì)得以迅速提升，形成了以長陽、良鄉(xiāng)為核心的西南新地標(biāo)。

北京城市化向近郊縱深拓展的現(xiàn)實(shí)，也讓開發(fā)商們看好這里的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2009年起，萬科等品牌房企開始在長陽拿地建房，包括五礦、金隅、萬年基業(yè)、旭輝、天恒、首創(chuàng)在內(nèi)的多家知名房企已經(jīng)在房山落地開花。

目前，房山已聚集了北京城建·徜徉集、綠地新都會(huì)·國際花都、中糧萬科長陽半島、芭蕾雨·悅都、中國鐵建·長陽國際城、中國鐵建·原香小鎮(zhèn)、首創(chuàng)·紫悅山、長陽光合作用、建邦華庭、首開·熙悅山等在售40余個(gè)住宅項(xiàng)目。

“北京市的開發(fā)規(guī)律是次第開發(fā)的。當(dāng)然首先開發(fā)的是城區(qū)，或者政府所在地等重點(diǎn)區(qū)域。然而，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步完善，北京其他區(qū)域肯定是次第開放。現(xiàn)在北京城市發(fā)展的趨勢很明顯，除了做核心區(qū)，政府還是會(huì)疏散人口?！碧┖碳瘓F(tuán)總裁助理兼品牌總監(jiān)沈力男去年年底向記者表示，房山區(qū)域現(xiàn)階段的熱度雖然不高，但是從長期發(fā)展來看，還是具有很大的發(fā)展空間。

區(qū)域結(jié)構(gòu)進(jìn)化

實(shí)際上，隨著區(qū)域配套的完善和品牌開發(fā)商的入駐，房山樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。從剛開始針對首次置業(yè)的剛需人群，漸漸向有首次改善需求的人群過渡，部分高品質(zhì)的項(xiàng)目也在逐漸開始入市。

五礦·銘品、萬年·廣陽郡九號(hào)、天恒·樂墅、韓建·觀山源墅等樓盤價(jià)格雖然不能同動(dòng)輒“10萬+”的地王項(xiàng)目相比，卻也大大超過了房山區(qū)域均價(jià)。

據(jù)記者了解，位于良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的廣陽郡9號(hào)，主打140-190平方米的三到四居，均價(jià)45000元/平方米，單套總價(jià)在500萬至700萬元之間。而位于房山閻村附近的天恒·樂墅，雙拼別墅產(chǎn)品總價(jià)600萬元起的價(jià)格，均瞄準(zhǔn)改善型需求客群。

“目前，位于西南五環(huán)的長陽、良鄉(xiāng)，住宅一改以前以中小戶型為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)量明顯增加。”郭毅指出，在長陽、良鄉(xiāng)等板塊，120平方米以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)與中小戶型各占50%。與去年同期相比，長陽、良鄉(xiāng)在區(qū)域內(nèi)商品住宅總供應(yīng)量下滑了近三成的背景下，戶型面積為150-200平方米的住宅供應(yīng)量反而同比大增574%。房山區(qū)域樓市正在經(jīng)歷一個(gè)高端化的過程。

“未來幾年，隨著新晉地王中糧天恒長陽稻田地塊、閻村鎮(zhèn)地塊、天恒良鄉(xiāng)高教園地塊等項(xiàng)目入市，京西南高端住宅格局將進(jìn)一步被強(qiáng)化?！遍L海御墅·云舒苑有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

事實(shí)上，在房山的長陽和良鄉(xiāng)兩個(gè)板塊，6月新房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2.95萬元/平方米和2.57萬元/平方米。而較遠(yuǎn)一些的閻村，6月新房均價(jià)僅為1.7萬元/平方米，而更遠(yuǎn)一些的琉璃河均價(jià)僅8600元/平方米。這些偏遠(yuǎn)區(qū)域的房價(jià)在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)拉低了房山區(qū)的均價(jià)，也讓房山呈現(xiàn)出“洼地”的態(tài)勢。

“這與房山區(qū)域面積較大有關(guān)，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房山分為多個(gè)樓盤相對集中的板塊，而每一個(gè)板塊又有著不同的區(qū)位特點(diǎn)，這也造成了房山區(qū)域市場相對復(fù)雜，各個(gè)區(qū)域之間的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格相差較大的局面出現(xiàn)。

“好的板塊如長陽、良鄉(xiāng)房價(jià)已經(jīng)攀高，而遠(yuǎn)一些的閻村等地，由于去年的土拍和燕房線即將通車的利好，也開始醞釀漲價(jià)?！?/p>

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在長陽板塊，中糧萬科·長陽半島帶精裝修的商住房，銷售均價(jià)為35000元/平方米，比周邊廣陽城、良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的樓盤，價(jià)格高出不少。例如，位于廣陽城地鐵站附近的住宅項(xiàng)目金隅糖+，售價(jià)在2.7萬元/平方米左右，附近的世茂維拉則在2.6萬元/平方米。再往南一些，良鄉(xiāng)大學(xué)城北側(cè)的旭輝E天地商住LOFT產(chǎn)品，上半年毛坯房銷售均價(jià)僅在1.9萬元/平方米左右。

但是現(xiàn)在，上述幾個(gè)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)均已大大超過今年上半年的銷售均價(jià)。如中糧萬科·長陽半島的商住產(chǎn)品，其最高售價(jià)達(dá)3.8萬元/平方米。金隅糖+目前售價(jià)已達(dá)到3.5萬元/平方米，而旭輝E天地目前現(xiàn)房售價(jià)也達(dá)2.5萬元/平方米左右。

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房山長陽、良鄉(xiāng)的商品住宅成交均價(jià)與去年同期相比，上漲幅度高達(dá)19%，比房山全區(qū)的平均漲幅高出8個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)下半年還將整體拉升西南五環(huán)樓市的價(jià)格水平。

去年，房山長陽、閻村兩宗地塊入市，遭大型房企熱捧，也將兩板塊的樓面價(jià)抬升到2.95萬元/平方米和1.85萬元/平方米，未來售價(jià)預(yù)計(jì)分別為6萬元/平方米和4萬元/平方米。

前景向好

不只一位房山區(qū)域開發(fā)商向記者表示，跟其他位置相近的區(qū)域比，房山區(qū)域的總體價(jià)格仍然是偏低的，所以今年以來，長陽、良鄉(xiāng)等區(qū)域的大漲是屬于“補(bǔ)漲”。

在張大偉看來，目前房山還有一塊價(jià)值洼地正在崛起，就是閻村、竇店。依托區(qū)域內(nèi)燕房線利好，以及即將開通的房山線延長線。

首創(chuàng)置業(yè)副總裁鐘北辰直言，隨著房山戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來房山產(chǎn)城融合和產(chǎn)城發(fā)展的質(zhì)量都值得期待。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮表示，從京津冀協(xié)同發(fā)展角度來看，房山區(qū)未來發(fā)展也具有一定潛力。在房山未來的投資除了側(cè)重于產(chǎn)品運(yùn)營之外，接下來可能要跨領(lǐng)域創(chuàng)新，不僅僅是做房地產(chǎn)本身，要更多涉及基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)。

全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌則表示，未來盡管第二機(jī)場建在大興，但是離房山良鄉(xiāng)很近，交通也很便利。空港經(jīng)濟(jì)帶將對良鄉(xiāng)、房山乃至整個(gè)京西南的發(fā)展，起到催化作用。