銀行理財收益率不斷下降，股市一時半會指望不上，實業(yè)投資又怕虧本。房子成了性價比最高的理財渠道。

偏偏就在此處，他們面臨著各種誘惑。市場上的各路資金如潮水般涌來，有的投給地產(chǎn)開發(fā)商，押寶未來；有的幫購房者加杠桿，熱炒當(dāng)下。

南方周末記者 馮葉 發(fā)自廣州

南方周末實習(xí)生 石茹

焦慮的中產(chǎn)

長期來看，沒有比一線城市的房產(chǎn)更能保值增值的投資品了。

“從我做起，抵制房地產(chǎn)債券！——然而那是不可能的?！?016年8月底，閩系房企融信中國在上海靜安拍下史上最貴地塊后，一位上海債券經(jīng)理在其朋友圈寫下一條分裂的狀態(tài)。

狀態(tài)的配圖是一連串的質(zhì)問：110億元人民幣在中國能買什么？就這么一塊地皮。別喊貴，都問問自己，是誰幫房企發(fā)的ABS（資產(chǎn)證券化），是誰幫房企承銷的債，是誰幫房企成立的信托計劃，是誰幫房企弄出來的夾層、劣后。都是你們，傻了吧，自己都買不起房了吧。

當(dāng)債券經(jīng)理和他的同行們把手里的資金輸送給一個個房企的同時，他向南方周末記者承認(rèn)，以他每月數(shù)萬元的金領(lǐng)階層收入，也已買不起上海市區(qū)均價過6萬一平的房子了。

9月12日，南方周末記者參加的廣州一個典型的中產(chǎn)家庭聚會上，幾對80后夫婦正在閑聊。他們大多來自銀行、保險、融資租賃等央企、國企金融機構(gòu)。談到現(xiàn)在錢能干什么，大家都顯得有些無奈。

其中一位男士兩個月前剛在距離市中心有半小時車程的番禺區(qū)某知名大盤買了一套房，價格接近3萬一平。此前一直沒有買房，是因為他想和朋友合開一家餐館，也想過投資一家樓下的便利店，但考慮到這些投資畢竟跨了行業(yè)還有可能賠本，就覺得目前還是買房更靠譜。

現(xiàn)在是“資產(chǎn)荒”時期，他所在的主投制造業(yè)的融資租賃公司，也很難找到投資標(biāo)的，公司從銀行拿到錢后，大部分輸送給了地方投融資平臺。

另一位男士三年前在高點買入了數(shù)十萬元的黃金，現(xiàn)在還巨幅虧著，他建議大家都把閑錢投到他所在保險公司的理財產(chǎn)品上，雖然該公司理財產(chǎn)品今年的投資回報率已從去年的7%下降到不到5%，“說明公司也沒地方投”。

融360提供給南方周末記者的一份報告顯示，2016年3月份，全國銀行的理財產(chǎn)品平均年化收益率是3.89%，又創(chuàng)新低。去年的平均收益率還在5%，今年可以說已經(jīng)沒有收益率在5%以上的銀行理財產(chǎn)品了。

一位同在保險業(yè)的男士往事不堪回首。2015年，股市正繁榮的時候，他除了把自己工作3年攢下的全部積蓄50萬投入股市，還在一次午飯時間，把公司附近所有銀行的信用卡都申請了一張，通過提現(xiàn)功能，為自己加了一倍杠桿。他曾建立了一個小型的股市討論群，后來又親手解散了它。在眾人的嘲笑聲中，他坦白：“賠了一輛車。”

實際上，這些中產(chǎn)家庭大多參與P2P理財，因為在目前眾多理財手段中其收益率最高，即便今年利率有所下滑，也普遍在7%以上。但他們也知道，P2P只能少量配置，擔(dān)心風(fēng)險。2015年以來，P2P平臺頻繁出事，“有時候都不敢看項目介紹，借錢的是一個從來沒聽說過的小地方的房地產(chǎn)開發(fā)公司，員工不到50人?！毕g一位女士說。

一對有意賣掉廣州珠江新城一套房的夫婦不久前向中介公司報了一個價，結(jié)果僅僅兩天時間，蜂擁來看這套八十多平小公寓的人最高出價竟比報價高出100萬，達(dá)到520萬，但這對夫婦一邊感慨“被嚇著了”，一邊還是決定不賣，因為“賣了之后能買什么呢？”

多位帶領(lǐng)客戶看房的中介向南方周末記者證實，在這個CBD地段，只要有房子放出來，現(xiàn)在幾乎都會遭“搶”，但即便如此，放出來賣的房子也越來越少。

正如網(wǎng)上的段子所言，土豪死于信托，中產(chǎn)死于理財，屌絲死于P2P，總有一款騙局適合你。人們最終發(fā)現(xiàn)，只有房產(chǎn)是靠得住的。

數(shù)據(jù)也顯示，長期來看沒有比一線城市的房產(chǎn)更能保值增值的投資品。近15年間，北京、上海和深圳的房價曲線是一條幾乎沒有回落的上揚曲線，上演了現(xiàn)實版的“京滬深房價永遠(yuǎn)漲的神話”。

清華大學(xué)今年2月份的一份研究報告認(rèn)為，從2006年第一季度到2015年第四季度十年間，深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲20.4%；上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。

誘惑與無奈

從2015年開始，首付貸、消費貸、房抵貸等各種名目的金融產(chǎn)品開始涌現(xiàn)，誘惑著消費者。

錢無處可投，房子就裹挾了許多大城市的居民和產(chǎn)業(yè)。偏偏就在此處，他們又面臨著各種誘惑。

“二套房也能幫你做成3成首付?！痹谏鲜龇畢^(qū)新開樓盤，一位中介經(jīng)理向南方周末記者拍胸脯說。

按限購政策，廣州居民購買二套房須拿出七成首付，三成首付屬于銀監(jiān)會明令禁止范疇。但是從2015年開始，首付貸、消費貸、房抵貸等各種名目的金融產(chǎn)品開始涌現(xiàn)，幫助買房者加杠桿。

上述中介告訴南方周末記者，二套房首付差額的資金來源于銀行正規(guī)的商業(yè)貸款，只要個人征信顯示尚在貸款的首套房是公積金貸款，沒有用到商業(yè)貸款即可。貸款期限按照商貸標(biāo)準(zhǔn)，最長30年，利息也按照二套房的商貸標(biāo)準(zhǔn)，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，上浮10%。

廣州一位股份制銀行高管告訴南方周末記者，這種差額貸款類似于首付貸，銀行比較謹(jǐn)慎，資金有可能來源于其他非銀機構(gòu)，比如P2P、房產(chǎn)中介旗下的資金平臺等等，“現(xiàn)在很多機構(gòu)都在做這個”。

除此之外，上述中介表示，還可以把差額貸款做成消費貸。也就是說，七成首付，購房者只需支付一半，其余貸款走銀行消費貸渠道，消費貸最長可以貸10年。

不過一位國有銀行信貸高管告訴南方周末記者，消費貸的用途有明確限制，不能用于買房，只能用于買車、裝修、教育、旅游等。但實際上，由于部分銀行風(fēng)控不足、中介配合消費者造假等原因，消費貸的真實用途亦包括買房。

知乎網(wǎng)上，一位供職于某城商行總行，負(fù)責(zé)審批后品控管理的匿名用戶寫道，在做貸款抽檢的時候，發(fā)現(xiàn)某家分行近兩個月有一個億左右的消費貸款，用途為購買珠寶，單筆金額在三百萬左右。從部分貸款的貸款用途憑證來看，“漏洞百出，真實性不足”。

南方周末記者幾個月前曾采訪過深圳樓市用房產(chǎn)抵押套現(xiàn)的火爆行情，專做“贖樓”生意的鄭鑫認(rèn)為，房抵貸的好處在于，如果將來房價繼續(xù)上漲，房產(chǎn)仍然在業(yè)主手中，可持有增值也可出租；如果房價下跌，以現(xiàn)在市場價格70%的評估價從銀行貸出的抵押貸款，也可以為業(yè)主固定收益和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，最后大不了房子讓銀行收走；而炒樓的只要有名額、有現(xiàn)金流，就可以從銀行貸款，“一套變兩套，兩套變四套”。

中信銀行2016半年報披露，該行重點發(fā)展以核心房產(chǎn)為抵押的“房產(chǎn)抵押綜合授信貸款”產(chǎn)品，這部分業(yè)務(wù)比上年末增長48.7%，規(guī)模近1000億元，已占到全部個人貸款新增規(guī)模的66.7%。

“賣樓是賣現(xiàn)在， 拿地是拿未來”

“房子還沒賣，應(yīng)收賬款就回來了，對于開發(fā)商來說，一點風(fēng)險都沒有，反正不是自己的錢?！?/p>

焦慮之下，消費者在搶房子，開發(fā)商則早已搶起了地。

“匪夷所思?！睆V州克爾瑞研究主管肖文曉不明白，芳村地塊已經(jīng)快到廣州佛山邊界的城鄉(xiāng)接合部，而廣州全市的最新房屋均價盡管超越了歷史紀(jì)錄，也不過才1.8萬元一平。

最近一些地塊高價拍出后，在一個廣州開發(fā)商操盤手微信群里，操盤手們顯得有些迷茫，一個長嶺居附近樓盤的操盤手自問自答道：“不調(diào)價吧，我是不是傻？但是調(diào)價吧，應(yīng)該調(diào)到多少呢？2.7萬？3萬？！”

黃埔周邊一處本該在當(dāng)周日開盤的樓盤選擇了封盤，理由是受“極端”天氣影響。暫緩開盤后，該樓盤價格每平米上調(diào)了1000元，并且對外宣布，開盤1小時160套貨品全部拋出。但南方周末記者幾天后通過電話詢問該樓盤銷售，對方表示，仍有貨品在售。

據(jù)肖文曉測算，前述兩個地塊拍出后，周邊的樓盤確實有開發(fā)商漲價，但漲幅并不大，“也就三五個點?！倍鴱V州均價創(chuàng)新高，也是因為荔灣區(qū)高端樓盤8月集中簽約900套，拉高了均值，并非廣州整體漲價。

“賣樓是賣現(xiàn)在，拿地是拿未來?！币晃粡V州知名地產(chǎn)分析師對南方周末記者說，越秀地產(chǎn)2013年在廣州拿的地塊，到現(xiàn)在還沒樓盤推出。即便是李嘉誠當(dāng)年在廣州的項目，也是拿地十幾年以后才上市銷售。

在肖文曉看來，這一輪房地產(chǎn)熱與2009年那波非常相似，都是銀根寬松，開發(fā)商錢來得特別容易，并且融資成本極低。唯一的不同是，2009年那波只是部分“面粉”貴過“面包”，而這一次，絕大部分一二線城市都是“面粉”貴過“面包”。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》報道，2016年上半年，銀行通過表內(nèi)貸款、表外委托貸款、自營投資和銀行理財，向房地產(chǎn)企業(yè)提供了超過10萬億資金。其中銀行理財資金約2.09萬億元，上半年增加了5500億元。

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微信公號“愉見財經(jīng)”采訪的多名銀行零售業(yè)務(wù)人士透露，銀行內(nèi)部推動房貸業(yè)務(wù)的機制包括，上級行年初就定下個人房貸“專項規(guī)?！焙驮鏊僦笜?biāo)；調(diào)低風(fēng)險內(nèi)評法里的房貸計提；以及在內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價中，給按揭房貸以優(yōu)惠計價等。某上市銀行在2016年年初的要求中，定下的全年個人房貸增幅為不低于17%。“按總行給的優(yōu)惠政策算下來，房貸放個八三折就保本了，我們分行現(xiàn)在平均值是九二折，還是有一塊比較好的利潤的?！蹦彻煞葜沏y行一名分行人士表示。

與2009年相比，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的渠道更加多元化。從拿地、開發(fā)、建設(shè)到最終銷售的每一個環(huán)節(jié)，都被包裝成了金融產(chǎn)品。比如幫開發(fā)商存量資產(chǎn)出表的契約型基金，就可以把開發(fā)商流動性較低、非證券形態(tài)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為資本市場上的證券資產(chǎn)，再進(jìn)行募資，“不占用貸款額度，不計入資產(chǎn)負(fù)債率，不限定資金用途，非常靈活?！鄙鲜龇治鰩熣f，除了銀行，P2P、證券公司等各類投資機構(gòu)也在爭著借錢給開發(fā)商，“房子還沒賣，應(yīng)收賬款就回來了，對于開發(fā)商來說，一點風(fēng)險都沒有，開發(fā)不下去就爛唄，反正不是自己的錢”。

一位銀行資產(chǎn)管理人士向南方周末記者透露，2016年以來，其所在銀行給不少房企放過貸款，一些開發(fā)商拿地后，連拍地保證金都有銀行資金墊付，房企只需支付一定的利息，就可以置換出保證金征戰(zhàn)下一地塊。

實業(yè)之難

企業(yè)正規(guī)經(jīng)營沒有利潤；逃避社保、稅收，又很難從銀行拿到貸款。

當(dāng)房地產(chǎn)吸附了金融機構(gòu)與居民的大部分資金流入，實業(yè)就開始缺血。

徐有華是廣州一家汽車零配件生產(chǎn)企業(yè)的董事長，公司產(chǎn)品80%出口海外。兩年前南方周末記者見到徐有華時，他的企業(yè)剛剛登陸新三板，第一次增發(fā)股票時，遭到兩百多家機構(gòu)和個人的搶購，他的4部手機都被打爆了。

然而到了2016年，徐有華感到前所未有的疲憊。全球經(jīng)濟(jì)增速放緩和人力成本攀升，讓企業(yè)維持原有利潤率，變得十分艱難。盡管國家扶持實體經(jīng)濟(jì)的政策很多，像他每年能拿到政府補貼300萬，但是銀行信貸這一最大頭的資金來源十分吃緊。

央行發(fā)布的2016年7月金融數(shù)據(jù)顯示，全月新增信貸4636億，同比下降68.7%，引起市場嘩然。國泰君安銀行分析師王劍通過對比2013-2016年1-7月銀行信貸數(shù)據(jù)證實，2016年私人部分（指居民和私營企業(yè)等）信貸非常疲弱，反映了有效信貸需求不足。

徐有華認(rèn)為，銀行壓縮信貸也是現(xiàn)在民間投資大幅放緩的主要原因。比如企業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資，需要銀行配套流動資金，但銀行惜貸就沒有辦法支撐企業(yè)的投資和擴(kuò)張，“這樣的話，民間資本也不能投資”。

實際上，徐有華屬于新三板企業(yè)，比沒有登陸資本市場的企業(yè)還多了一個融資渠道——股權(quán)質(zhì)押。但是從2014年開始，股權(quán)質(zhì)押的難度也在加大，質(zhì)押率越來越低，附加條件卻越來越嚴(yán)苛，“要把個人、企業(yè)身家全部押給銀行”。

徐有華感嘆地說，企業(yè)也很矛盾，經(jīng)營利潤低；逃避社保、稅收，又很難從銀行拿到貸款，也就更難做大企業(yè)。

“最近人太多了，好多同事都是新入職的。”劉月娥告訴南方周末記者。劉月娥曾是深圳龍崗區(qū)一家普通電子廠的女工，四個月前，一個老鄉(xiāng)叫她辭職來廣州，說新工作要比電子廠賺得多，她便與十來個在深圳的老鄉(xiāng)一同離開了工廠。

劉月娥的新工作是幫廣州番禺區(qū)一處新開樓盤拉客戶，她們被分配至樓盤附近的各個公交車站接駁點，遇到想去看看盤的人，便給人打著傘一路寒暄，再倒兩次車，帶往售樓處。

劉月娥希望廣州樓市能像小組經(jīng)理告訴她的那樣“火起來”，這樣的話，一個月能賺七八千。當(dāng)被問到是否會考慮在廣州買房時，劉月娥笑說“沒想過”，不過比起她在深圳的同學(xué)，她又覺得很知足，“他們連租都租不起。”

（應(yīng)受訪者要求，徐有華、劉月娥為化名）