東京海外房產(chǎn)投資的“潛力股”

李嘉誠(chéng)曾經(jīng)說過，購(gòu)置房地產(chǎn)的秘訣是：Location！Location！Location！而且李嘉誠(chéng)所說的這三個(gè)“l(fā)ocation”分別有不同的含義。第一個(gè)“l(fā)ocation”是指地段，第二個(gè)“l(fā)ocation”是指城市，第三個(gè)“l(fā)ocation”是最重要的，指跨國(guó)經(jīng)濟(jì)體的區(qū)域。其實(shí)，不僅是李嘉誠(chéng)，還有王健林、郭廣昌、王石等，，這幾年都在大手筆地投資海外房產(chǎn)。而且，現(xiàn)在北上廣這樣的大都市，許多富裕家庭和中產(chǎn)階層也開始投資海外房產(chǎn)。過去三年，中國(guó)居民海外置業(yè)投資規(guī)模每年增長(zhǎng)50%以上。

日本講究一分錢一分貨，花7000萬日元在東京的足立區(qū)可以買3LDK的公寓，跑到六本木就只能買1室1廳的小戶型公寓了。價(jià)格如此懸殊，不為其他，就為地段。日本的地價(jià)以首都東京最具代表性，就日本國(guó)土交通省2016年1月1日公布的數(shù)字來看，東京23區(qū)之間住宅地的平均地價(jià)差距高達(dá)7倍之高！

2020年奧運(yùn)會(huì)將在東京舉辦，日本政府將出臺(tái)一系列扶持政策完善東京市區(qū)規(guī)劃，美化城市環(huán)境，在奧運(yùn)會(huì)舉辦前夕，將對(duì)東京的交通進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，包括機(jī)場(chǎng)、鐵路干線及重要國(guó)道的優(yōu)化。同時(shí)，對(duì)東京重要商業(yè)區(qū)（港灣地區(qū)、日本橋地區(qū)、銀座地區(qū)以及品川、六本木、澀谷、新宿地區(qū)）進(jìn)行改造、優(yōu)化。這也間接利好東京樓市，加大了東京房?jī)r(jià)在未來進(jìn)一步上漲的力度。

此外，貨幣刺激政策、奧運(yùn)會(huì)市建規(guī)劃及就業(yè)率的不斷加大都將促使東京房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，也讓中國(guó)投資者看好東京房產(chǎn)市場(chǎng)。由于一線城市房?jī)r(jià)比其他城市略高，投資者既可以選擇在東京、大阪等一線城市，特別是核心地區(qū)作為自己的投資主要目的地，同時(shí)，也可以選擇熱門旅游地區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃。

東京廣受投資客青睞

隨著赴日旅游觀光、醫(yī)療、投資等的興起，日本房產(chǎn)也在國(guó)際投資市場(chǎng)備受青睞，其原因總結(jié)起來主要有以下三點(diǎn)：

1.日元的持續(xù)升值。日元的匯率一直比較穩(wěn)定，直至今年才開始不斷升值，而那些已經(jīng)投資購(gòu)買日本房產(chǎn)的客戶，單就匯率，已經(jīng)可以穩(wěn)賺一筆。此外，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所日前發(fā)表的研究報(bào)告顯示，東京及東京周邊三縣神奈川、千葉、崎玉，去年新建公寓的平均房?jī)r(jià)已達(dá)5，364萬日元，每戶的平均面積為70.67平米。如果將范圍僅鎖定在東京內(nèi)的話，新建公寓的平均房?jī)r(jià)則為6，877萬日元，每平米的價(jià)格達(dá)98.1萬日元。工程費(fèi)用上漲和地皮價(jià)格的提高是房?jī)r(jià)走高的主因，持有日本房產(chǎn)是相對(duì)保值的投資。

2.租金收益穩(wěn)定。日本新公寓樓年租金收益率可達(dá)到5%至6%，舊公寓年租金收益率甚至高達(dá)10%，而且保持低空置率，平穩(wěn)的租賃市場(chǎng)保證了收益的穩(wěn)定。此外，六本木、銀座、青山、赤坂等一些黃金地段的不動(dòng)產(chǎn)，升值潛力巨大。

3.2020年東京奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)。自2013年日本宣布申辦2020年奧運(yùn)會(huì)成功后，東京基礎(chǔ)設(shè)施將更加完善和便利，今后地皮價(jià)格仍將不斷走高。同時(shí)，一股來自海外購(gòu)房者以投資為目的的“買房熱”也推動(dòng)了房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。2020年奧運(yùn)會(huì)的舉辦場(chǎng)館集中所在區(qū)的海灣地區(qū)，漲幅已呈明顯趨勢(shì)。預(yù)期可達(dá)到20%至30%，同時(shí)奧運(yùn)會(huì)舉辦地東京及其周邊地區(qū)漲幅則可達(dá)更高。

日本投資置業(yè)五大技巧

1.一切以租金利潤(rùn)為準(zhǔn)則。由于過去20余年間，日本房地產(chǎn)的保值和增值空間均不大。所以導(dǎo)致日本投資型不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，一律都以租金利潤(rùn)為房?jī)r(jià)定價(jià)依據(jù)。投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資家，會(huì)買入東京的不動(dòng)產(chǎn)，主要著眼都是在于收租的利潤(rùn)。

2.買小不買大、買新求安心、帶租約最好。買日本不動(dòng)產(chǎn)，如果是純投資獲利為考量，沒有自住的需求，則應(yīng)將本求利，一切以房地產(chǎn)租金利潤(rùn)最大化為前提，因?yàn)橛凶饨鹄麧?rùn)在支撐，將來出售的房?jī)r(jià)，不僅不會(huì)跌，甚至還可以有漲價(jià)的機(jī)會(huì)。

3. 20年以上物業(yè)利潤(rùn)最高。房齡20年以上的單身公寓，即使再過10年，將近30年房齡左右，房?jī)r(jià)都還能維持住，不會(huì)下跌，理由就是投資報(bào)酬率維持在7-9%之間（一般房?jī)r(jià)均在800-1100萬日元左右，月租金可達(dá)5-8萬左右）。這樣的投資回報(bào)，只要租金市場(chǎng)沒有變化，仍舊是搶手的投資標(biāo)的，如果出售時(shí)，銷售期也是各產(chǎn)品中最短的，是最容易脫手的產(chǎn)品。這樣的投資型不動(dòng)產(chǎn)，才是最穩(wěn)當(dāng)?shù)臉?biāo)的。

4.小戶型的需求人口最多。都市圈上班單身人口居多，小戶型的不動(dòng)產(chǎn)需求遠(yuǎn)大于兩口之家以上的市場(chǎng)，且大戶型的招租，因租金高，遠(yuǎn)不如低價(jià)位的單身公寓來的容易。以大戶型（2-3LDK）的公寓為例，房?jī)r(jià)4000-6000萬日元左右，其租金可達(dá)每月15-30萬日元左右，租金的投資回報(bào)率約在4.5%-6%左右。而單身公寓因其面積小，每套售價(jià)一般在1000-2800萬日元左右，而每月租金收入可達(dá)6.5-12萬日元，其租金回報(bào)率大概在5%-7%。一些20年房齡以上的單身公寓，因其售價(jià)略低，租金卻與市場(chǎng)持平，所以可以得到更高的租金回報(bào)。

5.安全第一，收益第二。實(shí)際上，房產(chǎn)投資對(duì)于一般賣家來說，收益好、持久穩(wěn)定、安全可靠。相比之下，其他的投資項(xiàng)目就顯得動(dòng)蕩不安，即使政府債券也是如此。而房地產(chǎn)一直是比較穩(wěn)定、盈利水平不錯(cuò)的便捷的投資方式。事實(shí)上，全球數(shù)百萬人都通過投資房地產(chǎn)提升了生活質(zhì)量。盡管，最近全球房產(chǎn)市場(chǎng)有些動(dòng)蕩，但房產(chǎn)的走勢(shì)并不會(huì)因此而反復(fù)無常，從歷史來看，房?jī)r(jià)有因通貨膨脹而上漲的記錄，當(dāng)時(shí)如果通過抵押貸款購(gòu)買的話，收益還會(huì)更多。

黃金A級(jí)地段分布

千代田區(qū)：東京是日本的核心，而千代田區(qū)又是東京的核心，是東京的特別區(qū)之一，日本天皇居住的皇居，地價(jià)最貴也無可厚非，平均地價(jià)是每平方米186萬日元，相當(dāng)于每平方米15萬人民幣左右。

港區(qū)：別以為叫“港區(qū)”就是一個(gè)城市的港口部分，位于城市的邊緣。東京本來就是一個(gè)海港城市，其平均地價(jià)是東京23區(qū)的亞軍，平均地價(jià)高達(dá) 130多萬日元，相當(dāng)于每平方米10萬人民幣左右。

澀谷區(qū)：澀谷除了世人熟知的時(shí)尚流行圣地，也是東京特別區(qū)之一。商業(yè)氣息濃厚，該區(qū)住宅地的地價(jià)自然不菲。每平方米的售價(jià)高達(dá)949000日元，相當(dāng)于每平方米76000元人民幣。

中央?yún)^(qū)：中央?yún)^(qū)就是東京的中央地帶，毗鄰東京灣，也是東京特別區(qū)之一。中央?yún)^(qū)內(nèi)擁有世界知名的日本橋、八重洲、筑地、月島和銀座（銀座是日本地價(jià)最貴的地段之一）。如果單論某一地段，銀座的地價(jià)比區(qū)域排名第一的千代田還貴。

東京VS大阪

日本的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中，東京占55%份額，大阪占35%，其他城市占10%。不過由于東京房?jī)r(jià)總體偏高壓縮了收益率，很多投資家將目光轉(zhuǎn)向了大阪，他們既有相似又各具特色。大阪的GDP位于全球第7位對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的位置。去年2015年，大阪地價(jià)上漲45%位列日本第一位，房?jī)r(jià)上漲15%，在以長(zhǎng)期收租為盈利手段的日本房產(chǎn)市場(chǎng)是為數(shù)不多的幾個(gè)房產(chǎn)本身具有升值潛力的地區(qū)，分析伯仲之間的利弊，展開一場(chǎng)投資深度解析。

城市環(huán)境

東京：東京既是日本的首都，又是關(guān)東第一大城市，是日本的經(jīng)濟(jì)中心，云集各大商業(yè)，日本首屈一指的Shopping勝地。與之相符的就是收入水平位于日本第一、生活成本高、消費(fèi)水平也高、生活節(jié)奏快。2020東京奧運(yùn)將給東京經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、城市建設(shè)發(fā)展帶來新展望。

大阪：大阪是日本關(guān)西第一大城市，是商業(yè)氣息非常濃郁的城市，并與周邊京都、奈良形成了旅游觀光勝地。其梅田、心齋橋、難波等著名商業(yè)圈內(nèi)，有著日本最新最有代表的商業(yè)新設(shè)施。其收入水平緊跟東京，相對(duì)于東京，生活成本、商品價(jià)格略低。作為旅游業(yè)、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)大城市，大阪的生活節(jié)奏也不低于東京。世界第二大賭城的建設(shè)，對(duì)大阪經(jīng)濟(jì)發(fā)展無疑是一劑強(qiáng)心劑。

不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)&租金

東京：自2020東京奧運(yùn)會(huì)申辦成功以來，東京的不動(dòng)產(chǎn)以每年15-20%左右的幅度逐步上漲。其平均租金也相較于往年所有上升，上升幅度約為5%-10%。

大阪：隨著日本旅游業(yè)振興，大阪人氣劇增，僅次于東京。其房地產(chǎn)上漲趨勢(shì)緊跟東京的腳步，漲幅位于第二，約為10-15%。其平均租金相較于往年略有上升，上升幅度約為5%。

教學(xué)資源分布

東京：作為日本的首都，教學(xué)資源也是首屈一指，有著名的東京大學(xué)、東京醫(yī)科齒科大學(xué)、東京外國(guó)語大學(xué)、東京學(xué)藝大學(xué)、東京農(nóng)工大學(xué)、東京藝術(shù)大學(xué)、東京工業(yè)大學(xué)、東京海洋大學(xué)、御茶水女子大學(xué)等名校聚集與此。

大阪：作為關(guān)西地區(qū)第一大城市，教學(xué)資源也不亞于東京。近畿地區(qū)也有著眾多名校，如三重大學(xué)、滋賀大學(xué)、滋賀醫(yī)科大學(xué)、京都大學(xué)、京都教育大學(xué)、京都工藝?yán)w維大學(xué)、大阪大學(xué)、兵庫教育大學(xué)、神戶大學(xué)、奈良教育大學(xué)、奈良女子大學(xué)和歌山大學(xué)等。

民營(yíng)性住宅

隨著東京奧運(yùn)會(huì)的臨近，旅游業(yè)的爆棚，日本各大城市的接待能力備受壓力，因此日本政府逐步開放了民宿，讓民間私人的空置房屋也投入市場(chǎng)，既能讓來訪者接受日本民間文化的熏陶，又能緩解住宿接待緊張問題，一舉兩得。

目前，東京的大田區(qū)作為試點(diǎn)區(qū)域，首先放開了民宿限制，即在大田區(qū)購(gòu)買的住宅可作為民宿，對(duì)外進(jìn)行租賃。而大阪則早于東京，全市開放民宿市場(chǎng)，無論哪個(gè)區(qū)域的住宅都可以作民宿經(jīng)營(yíng)。