略論房地產(chǎn)企業(yè)資金與成本管控的強化

李　囡

略論房地產(chǎn)企業(yè)資金與成本管控的強化

李囡

目前，我國經(jīng)濟正處在轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，各種不確定因素較多，房地產(chǎn)行業(yè)也不再是過去暴利行業(yè)的代表。面對新的發(fā)展形勢，我國房地產(chǎn)企業(yè)需要盡快轉(zhuǎn)換思維和經(jīng)營管理方式，強化對資金的管理和成本控制，深挖企業(yè)內(nèi)部發(fā)展?jié)摿?，探究最適合自身發(fā)展的運營資金管理模式，并在此基礎(chǔ)上不斷完善供應(yīng)鏈管理，合理降低資金成本，優(yōu)化目標管理，將成本控制工作落到實處。

房地產(chǎn)企業(yè)資金成本控制

一、引言

受到傳統(tǒng)管理理念的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著重視經(jīng)營、輕視管理的問題。這樣的管理方式長期存在，將可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴重的經(jīng)營風(fēng)險和生存危機。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整思維，重新梳理起重視資金與成本管理的理念，將相關(guān)工作落到實處，為房地產(chǎn)企業(yè)的長期健康發(fā)展服務(wù)。從目前的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)加強資金與成本控制的主要對策是提高內(nèi)部管理水平，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始形成通過管理取得效益的理念。然而，針對一些規(guī)模較小、管理水平較低的房地產(chǎn)企業(yè)。要想其在短時間內(nèi)就完成內(nèi)部管理水平的全面提升有較大難度。強化房地產(chǎn)行業(yè)的資金管控、成本管理工作還需要立足于房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，一步一步循序漸進才能夠起到真正的作用，達到最好的管理效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金與成本管控存在的問題

（一）缺乏先進的事前控制意識

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)仍然緊緊將資金和成本的控制環(huán)節(jié)放在施工階段，涉及的事前控制措施很少。大量的研究案例表明，設(shè)計階段將對整個工程成本產(chǎn)生70%以上的影響，鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善自身的事前控制措施，從項目設(shè)計階段對整個項目的成本加以控制。房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試將成本的管理控制同具體的設(shè)計費用相互關(guān)聯(lián)，對于資金成本管控較為科學(xué)，取得良好管理成效的設(shè)計方案，企業(yè)可以給予該部門及人員相應(yīng)的物質(zhì)和精神獎勵，以便提高設(shè)計部門及人員對資金成本管控的重視程度，從項目源頭開始把關(guān)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制薄弱，資金成本管控失調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)的各個業(yè)務(wù)都同時涉及幾個部門之間的配合，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)項目周期較長，很容易出現(xiàn)各個部門之間信息溝通不及時、配合失誤等情況，最后造成整個項目工期延后，甚至引發(fā)損失。造成這種情況的原因，歸根結(jié)底也是因為企業(yè)內(nèi)部控制能力較為薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)如果內(nèi)部控制力度不強，工程施工部門就容易出現(xiàn)由于內(nèi)部控制能力不足而導(dǎo)致的施工成本激增情況，降低整個項目的利潤水平。房地產(chǎn)企業(yè)施工部門如果在某項施工流程中的控制活動失效，或者出現(xiàn)施工失誤，就可能造成企業(yè)原材料、人工費用的大量浪費。鑒于此，我國房地產(chǎn)企業(yè)都需要在實際工作中不斷建立健全內(nèi)部控制制度，并提高內(nèi)部控制的執(zhí)行力度，優(yōu)化資金配置，對資金和成本管控中各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，切實杜絕資金浪費和成本不實現(xiàn)象。

（三）缺乏合理的資金運營與成本控制調(diào)度

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和成本控制工作應(yīng)當貫穿于整個項目的建設(shè)過程。房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理較為粗放，對資金的分配和使用計劃制定得不夠完善，都會造成資金使用效率低下，甚至出現(xiàn)浪費。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)對自身的成本控制工作缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，控制水平參差不齊，造成最后統(tǒng)計的項目開發(fā)成本遠遠高于預(yù)算水平?？陀^來看，房地產(chǎn)企業(yè)在從事項目開發(fā)的過程中，需要面臨很多來自內(nèi)外部對成本產(chǎn)生影響的客觀因素，并且這類因素很多都是不可控的，如對資金需求估計不準確、資金短缺、工程進度受阻、工期延長等。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)資金與成本管控能力的對策

（一）重視項目規(guī)劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在項目開發(fā)初期就對成本進行初步的測算，具體包括市場定位、成本管控措施、前期設(shè)計等。通常來說，要想實現(xiàn)節(jié)約成本的目的，就需要在設(shè)計階段做好計劃。房地產(chǎn)企業(yè)各部門都應(yīng)當積極配合成本管控人員，對各項費用支出進行科學(xué)估計與實際測算，幫助項目管理者在事先了解整個項目的資金耗費規(guī)模，在此基礎(chǔ)上形成相應(yīng)的投融資決策。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)管理者還需立足于企業(yè)自身的實際情況和項目本身的前景，合理安排工程進度，使各項工序都能夠有序開展，從而有效控制成本。此外，企業(yè)應(yīng)當根據(jù)現(xiàn)有的資金狀況和項目實施周期，選擇恰當?shù)娜谫Y方式，合理控制資金成本，嚴格管理企業(yè)的現(xiàn)金流。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制水平，防止出現(xiàn)成本失控

房地產(chǎn)企業(yè)的項目選擇、投融資決策、工程計劃、施工流程等環(huán)節(jié)都將受到內(nèi)部控制水平的直接影響。鑒于此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理水平，在實踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗，完善內(nèi)部控制管理制度，對新形勢下謀求可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要借鑒精細化成本管理的內(nèi)涵，對施工過程進行詳細規(guī)定，明確各項驗收流程及標準，如果一旦出現(xiàn)某項成本突然暴增的情況，應(yīng)當及時了解并分析原因，采取針對性的措施解決這一問題，嚴防成本失控。同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本消耗不僅僅只出現(xiàn)在施工環(huán)節(jié)，也要加強對其他環(huán)節(jié)的監(jiān)控。目前，由于市場競爭十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的宣傳成本很高，企業(yè)利潤受到極大威脅，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要有意識地控制宣傳成本，提高對宣傳項目的分析和論證，防止無效宣傳占用成本資金。最后，由于房地產(chǎn)項目可能涉及多家設(shè)計機構(gòu)共同配合完成的情況，如果不及時跟進資金與成本工作，就可能出現(xiàn)不同部門設(shè)計成果之間的匹配度較差，造成施工過程難度增加、成本增加的情況。雖然，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過內(nèi)部控制來解決所有資金與成本控制問題，但是營造良好的內(nèi)部控制環(huán)境和氛圍，對提高各部門資金與成本管控意識將起到良好推動作用。

（三）建立資金管理與成本控制之間的聯(lián)動

房地產(chǎn)企業(yè)要加強工程、營銷、財務(wù)等各個部門之間的協(xié)調(diào)與配合，站在企業(yè)整體戰(zhàn)略發(fā)展目標的高度上對項目的綜合收益進行協(xié)調(diào)。對于財務(wù)部門來說，既要充分考量企業(yè)自身經(jīng)營管理所需要的常規(guī)資金，同時也需要考慮項目未來的現(xiàn)金流情況。對于同時投資多個項目的房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于投入資金量大、工期長，因此需要通過多個融資項目包保障資金配給，財務(wù)風(fēng)險較高，要注意提高資金的使用效率和效果，防止資金成本失控。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到對每一個開發(fā)項目的資金收支情況都能做到預(yù)計準確，那么其資金運作情況也能更加規(guī)范和一目了然，有助于制定出更加科學(xué)、完善的資金與成本管控方案，力爭將資金成本降到最低。

四、結(jié)語

雖然我國政府為了進一步支持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)通過放寬購房條件、降低銀行貸款利率等方式來刺激消費，但是仍然有很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴峻的銷售壓力和房價下跌的尷尬局面。鑒于此，在經(jīng)濟環(huán)境較為不利的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如何謀求新的發(fā)展，保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，已經(jīng)成為各家房地產(chǎn)企業(yè)需要積極思考的問題。強化房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控和成本控制工作，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)抵抗外界風(fēng)險的能力，防止資金鏈條斷裂，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

（作者單位為煙臺大悅城有限公司）

［1］吳芳.略論房地產(chǎn)企業(yè)資金與成本管控的結(jié)合［J］.經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2015（12）：132-133.

［2］楊淑芳.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及改善策略［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2014（6）：96.

［3］張畫眉.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)用分析［J］.商，2014（16）：82.