房地產(chǎn)稅改革“義無反顧”

張配豪

房地產(chǎn)稅的話題一直備受關注，前不久財政部部長樓繼偉的表態(tài)讓房地產(chǎn)稅改革再度成為公眾關注的焦點。樓繼偉表示，所得稅制和房地產(chǎn)稅制改革受到阻礙，但是“會義無反顧去做”。

2003年，十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》首次提出要求“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革”。然而，13年間一直困于沒有立法依據(jù)而進度緩慢。今年“兩會”，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文在記者會上表示，調(diào)整后的人大常委會立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入了第一類立法項目。

房地產(chǎn)稅法的即將出臺加上“義務反顧去做”，國家重視程度可見一斑。然而，這項已提出13年的重要改革會給老百姓的生活帶來什么樣的巨大變化？推動起來到底又有多難？以至于要義無反顧地推動。這無疑引起了外界的更多解讀。

從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅

在我國的現(xiàn)行稅制體系中，并沒有房地產(chǎn)稅，但有名稱相近的“房產(chǎn)稅”。當前，我國房產(chǎn)稅按照1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》征收，由產(chǎn)權所有人依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。適用范圍較窄，僅限于單位和個人的經(jīng)營性房地產(chǎn)，對個人住房則實行免稅，因此對百姓生活基本沒有影響。目前對房地產(chǎn)征收的稅收主要體現(xiàn)在開發(fā)建設和交易環(huán)節(jié)，涉及耕地占用稅、土地增值稅、增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等；在保有環(huán)節(jié)除了房產(chǎn)稅，還有城鎮(zhèn)土地使用稅等。

現(xiàn)在受到熱議的“房地產(chǎn)稅”是指對房產(chǎn)、土地在保有環(huán)節(jié)征收的一種財產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅其實包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等多項稅種，征收房地產(chǎn)稅主要是征稅思路的轉(zhuǎn)變。從最直觀的感受看，房地產(chǎn)稅的征收增加了個人持有房屋的成本，無疑和百姓生活與利益息息相關，為此備受關注。

房地產(chǎn)稅改革的提出與推進，其實已經(jīng)歷了一個相當長的過程。早在2003年，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中就提出了要求。直到2011年1月份，上海、重慶兩市開始進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，我國房地產(chǎn)稅改革進入試點進行階段。

讓房產(chǎn)回歸其居住本質(zhì)

由房產(chǎn)稅改為房地產(chǎn)稅，對老百姓到底帶來了哪些影響？

以試點城市上海為例，按照當?shù)噩F(xiàn)行稅收政策，一個擁有180平方米住房的三口之家，人均住房面積達到60平方米，現(xiàn)在想要新購一套100萬元的住房100萬元房產(chǎn)即需要繳稅部分。假設每平方米價格在4.5萬元以上，需要繳納的稅金計算公式為100萬元（需繳稅部分市場價）*70%*0.6%（稅率），即稅金為0.42萬元。這確實是一筆不小的成本。近日央視網(wǎng)做的一份調(diào)查顯示，逾五成人表示房地產(chǎn)稅的開征對他們有很大影響。此外，有26.01%的受訪者相信房地產(chǎn)稅一定程度可以抑制房價。

“中國房地產(chǎn)之父”、中房集團理事長孟曉蘇則認為，在中國征房地產(chǎn)稅涉及到既得利益的調(diào)整，但如果不征收，則會損害另外兩部分人的利益。一部分人就是農(nóng)民。現(xiàn)在的模式是從農(nóng)民那里廉價征地高價賣，把農(nóng)民該得的部分通過征地轉(zhuǎn)到政府手里，搞城市基礎設施建設，推升城市品質(zhì)，也滿足了城里有房者的利益。另一部分就是城里沒房但想買房人的利益。把基礎設施全攤到最后買房者的群體里去了，明攤的有醫(yī)院，暗攤的有保障房，用新買房者的錢支撐了整個城市人的需要，原來買房者卻不需要支付，導致房價節(jié)節(jié)高。

中國社科院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜指出，推動房地產(chǎn)稅改革的目的是使得房子回歸其居住的本質(zhì)?！澳康氖且獜默F(xiàn)行的房屋流通環(huán)節(jié)收稅為主，轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)收稅為主，這將抑制投資、投機性需求，盤活存量，長遠看對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展大有裨益?！?/p>

由此看來，從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅，雖然一字之差但是給社會帶來的變化是巨大的。開征房地產(chǎn)稅能為地方政府提供源源不斷的稅收收入，政府有足夠的動力開發(fā)新稅源。同時，用稅收杠桿把投機炒作限制住，讓住房市場真正成為消費市場，能有效限制房產(chǎn)的投資性需求，遏制房價快速上漲。另外，在基尼系數(shù)不斷上升的情況下，開征房地產(chǎn)稅有利于收入再分配。

任務艱巨，需“義無反顧”

由于看到了房地產(chǎn)稅改革的必要性，雖然還沒有立法，為探路房地產(chǎn)稅落地，上海和重慶成為改革的先行者。然而，房地產(chǎn)稅試點迄今已試行5年多，與國外相比，上海、重慶試點房地產(chǎn)稅稅率較低，對穩(wěn)定市場的效果并不明顯。

上海房產(chǎn)稅試點，主要針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》?，家庭人均居住面積超過60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。

而重慶房產(chǎn)稅試點則把更多關注放在了高端市場。其主要征收對象為個人擁有的獨棟別墅（不論存量房還是增量房）、房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率則在0.5%—1.2%之間。

從試點執(zhí)行情況看，兩地房產(chǎn)稅大多按戶型面積征收，一方面涉及人群有限，對房價影響不大，另一方面對政府稅收亦貢獻不大：以2011年為例，當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0.03%；而根據(jù)《2014年上海預算草案報告》，2014年上海市預計征收房產(chǎn)稅27.6億元，也只占其土地出讓收入的1.7%。

雖然收效不佳，但在房地產(chǎn)專家謝逸楓看來，兩個試點出現(xiàn)的最大問題是一些區(qū)域收稅成本上升，抵消了稅改效用，一定程度上還推高了購買房屋成本，影響房企去庫存。

實際上，不少業(yè)內(nèi)專家也指出了房地產(chǎn)稅改革的推進確實面臨不少需要解決的難點問題。首先，作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動產(chǎn)登記還未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的阻力還很大。另外，當前房地產(chǎn)稅與土地出讓金之間的矛盾尚未解決。我國準備征收的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產(chǎn)稅?！罢魇辗康禺a(chǎn)稅要面對很多很復雜的情況，比如房產(chǎn)性質(zhì)、面積，屬于第幾套房等，要在全國范圍內(nèi)征收絕對不是一件很容易的事?！蓖酐惸日f。