華夏幸福：產(chǎn)業(yè)新城區(qū)域戰(zhàn)略布局的邏輯

宋代倫

2016年5月13日，在由安徽馬鞍山和縣舉行的農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展城市論壇暨和州新城產(chǎn)業(yè)推介會(huì)上，和縣人民政府表示，此次攜手華夏幸福基業(yè)公司，旨在共同打造產(chǎn)業(yè)新城，雙方致力于將和縣打造成長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)新支點(diǎn)、南京最美衛(wèi)星城。

此次與和縣的合作，將繼續(xù)采取PPP模式，為和縣新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)提供一攬子的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)綜合解決方案，共同打造“產(chǎn)業(yè)高度集聚、城市功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美”的產(chǎn)業(yè)新城。

這是華夏幸福最近一次與地方政府合作打造產(chǎn)業(yè)新城的舉措。這樣的發(fā)展模式，華夏幸福在經(jīng)過(guò)若干年的實(shí)戰(zhàn)積累之后，已可謂駕輕就熟，并朝著更為深層和廣闊的生態(tài)鏈邁進(jìn)。

一、產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的“滾雪球”演變

成立于1998年的華夏幸?；鶚I(yè)，起初作為單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，與其他地產(chǎn)公司并無(wú)不同。但從2002年起，華夏幸福轉(zhuǎn)型開(kāi)始探索構(gòu)建產(chǎn)業(yè)新城的可能性。于是，以注冊(cè)地河北固安縣為大本營(yíng)，開(kāi)始與地方政府緊密協(xié)作，探索并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展和民生改善之路，即華夏幸福所倡導(dǎo)的“經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧、人民幸?！薄．?dāng)年6月，固安工業(yè)園區(qū)奠基成立，開(kāi)啟產(chǎn)業(yè)新城事業(yè)領(lǐng)域。

上世紀(jì)90年代以來(lái)，蓬勃興起的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在給中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力的同時(shí)，也使得產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能得不到進(jìn)一步拓展，使得產(chǎn)城融合的推進(jìn)效果不理想，造成工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的分離。

華夏幸福試圖要解決的，正是這種高速增長(zhǎng)中產(chǎn)城無(wú)序脫節(jié)的問(wèn)題，而且要在實(shí)踐中形成一種普遍適用的經(jīng)營(yíng)模式。因此，從固安開(kāi)始，華夏幸福便以政府和社會(huì)資本合作的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，即PPP模式，在產(chǎn)業(yè)新城的每個(gè)環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)深入，以達(dá)到“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏”的理想效果。

可以說(shuō)，華夏幸福的探索趕上了諸多政策與國(guó)家戰(zhàn)略的紅利。例如2003年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺，土地開(kāi)發(fā)政策的寬松，一線城市的限購(gòu)，之后京津冀協(xié)同發(fā)展下的產(chǎn)業(yè)外溢與承接，再加上原來(lái)固安縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財(cái)政的不足，給了華夏幸福在固安實(shí)踐拓展中巨大空間。

這就好比“滾雪球”般，華夏幸福從單純的房地產(chǎn)銷售開(kāi)始，將產(chǎn)業(yè)新城鏈條上的各個(gè)環(huán)節(jié)不斷地卷入：在以PPP模式為核心的經(jīng)營(yíng)邏輯下，從前期融資到園區(qū)設(shè)計(jì)，從土地開(kāi)發(fā)到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，到招商與人才引進(jìn)再到產(chǎn)業(yè)服務(wù)，從配套設(shè)施到物業(yè)管理等，華夏幸福以全產(chǎn)業(yè)鏈的形態(tài)去運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城。環(huán)環(huán)相扣中，產(chǎn)業(yè)新城形成了自我增強(qiáng)循環(huán)，塑造出一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

不止如此，在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的大環(huán)境下，華夏幸福還通過(guò)與太庫(kù)科技創(chuàng)新孵化體系的戰(zhàn)略合作，對(duì)蘇州火炬孵化的資本并購(gòu)等方式，將產(chǎn)業(yè)鏈延伸到創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的前端，使得產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)升級(jí)形成不斷自我再生產(chǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)增值的可能性與持續(xù)性。

一座產(chǎn)業(yè)新城，人是所有要素的核心。因此，與從政府到各類合作伙伴達(dá)成共識(shí)并增強(qiáng)信賴黏性就顯得極為重要，并以此增強(qiáng)產(chǎn)品縱深、拓展產(chǎn)業(yè)廣度。也只有這樣，產(chǎn)業(yè)新城集聚和整合人口、產(chǎn)業(yè)、物流、資金和信息等各種要素的目的才能實(shí)現(xiàn)。華夏幸福在這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)中，逐漸走出了一條普適的道路。

二、區(qū)域戰(zhàn)略跟進(jìn)下的產(chǎn)城布局正逐漸延伸

作為產(chǎn)業(yè)新城一攬子供應(yīng)商，華夏幸福在國(guó)家區(qū)域戰(zhàn)略版圖中的布局也顯得有條不紊。

據(jù)資料顯示，在北方，華夏幸福項(xiàng)目以固安為核心，圍繞京津冀密集展開(kāi)，形成產(chǎn)業(yè)新城集群發(fā)展的勢(shì)頭，并在秦皇島和沈陽(yáng)兩處進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)城實(shí)驗(yàn)。在南方，以長(zhǎng)三角城市群為密集分布區(qū)域，并在四川眉山市下屬兩縣新晉拓展。

從宏觀來(lái)看，華夏幸福的項(xiàng)目布局與中央推動(dòng)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略可謂不謀而合。在產(chǎn)業(yè)新城發(fā)軔的京津冀，先是在三地交界附近的固安、大廠和香河推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和新城的融合探索，并在京津冀協(xié)同發(fā)展被中央提上日程后開(kāi)始加速布局。從2014年5月與房山區(qū)簽約后，短短兩年時(shí)間，就已在京津冀地區(qū)布局了17個(gè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)各異的產(chǎn)城項(xiàng)目，以京津冀為核心區(qū)的項(xiàng)目布局全面開(kāi)花。

在京津冀之外，華夏幸福在2012年初就與沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)簽約，建設(shè)沈水生態(tài)科技創(chuàng)新城，成為進(jìn)軍東北的第一足跡。2015年6月，沈陽(yáng)市鐵西區(qū)又與華夏幸福簽署合作協(xié)議，建設(shè)中德裝備制造產(chǎn)業(yè)園，探索推進(jìn)中國(guó)制造2025與德國(guó)工業(yè)4.0的合作試驗(yàn)。同時(shí)，這也是響應(yīng)中央新一輪振興東北老工業(yè)基地號(hào)召的重要平臺(tái)。

長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶方面，早在2013年4月，即長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上升為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略一年前，華夏幸福就接受浙江嘉善縣的授權(quán)，負(fù)責(zé)委托區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)管理工作，以建設(shè)嘉善產(chǎn)業(yè)新城。此后，伴隨著長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶正式成為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略，嘉善高鐵新城也正式開(kāi)工奠基，成為華夏幸福在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶大戰(zhàn)略中布下的首顆棋子。

2015年起，在完善京津冀核心區(qū)布局的同時(shí)，華夏幸福加速了在長(zhǎng)三角城市群的項(xiàng)目擴(kuò)張。截至目前，已經(jīng)有七個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目落地江浙滬皖四地，分布長(zhǎng)江南北。最近一例是今年年初簽約的安徽六安舒城縣杭埠新城。

在謀劃長(zhǎng)三角的同時(shí)，長(zhǎng)江上游的成渝都市圈也成為華夏幸福的選址對(duì)象，并先后在眉山市下屬的仁壽縣和彭山縣完成項(xiàng)目簽約。值得一提的是，安徽舒城和四川彭山均是在習(xí)近平總書(shū)記在渝主持召開(kāi)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展座談會(huì)后幾日內(nèi)先后拿下，決心可見(jiàn)一斑。

2015年年度財(cái)報(bào)顯示，在全面布局長(zhǎng)三角城市群的第一年，華夏幸福在此的營(yíng)業(yè)收入就一舉超越了沈陽(yáng)區(qū)域，并達(dá)到了后者的兩倍多，占比近8%。一方面說(shuō)明長(zhǎng)三角都市群的潛力巨大，另一方面也說(shuō)明在長(zhǎng)三角相對(duì)完善的基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)新城的拓展有更高的起點(diǎn)，以此提供不同層次的經(jīng)驗(yàn)。

在跨國(guó)的“一帶一路”布局下，華夏幸福在2016年底與海上絲路沿線國(guó)家印度尼西亞簽署備忘錄，2016年初又與印度簽署諒解備忘錄，將產(chǎn)業(yè)新城模式首次推廣至海外。通過(guò)在海外投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城，構(gòu)建中外產(chǎn)能合作的良好平臺(tái)，成為中國(guó)企業(yè)“走出去”的有效載體，華夏幸福在加速自身國(guó)際化的同時(shí)，也在為國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略的深入實(shí)施貢獻(xiàn)自己的力量。

從中觀的角度看，華夏幸福在國(guó)內(nèi)的20多例產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的布局有著許多特點(diǎn)。其中最突出的是，許多項(xiàng)目分布在省與省交界處附近，例如京津冀的房山、懷來(lái)、灤平項(xiàng)目，長(zhǎng)三角的金山楓涇、浙江嘉善、來(lái)安江北項(xiàng)目；絕大多數(shù)處在鐵路公路交通干線附近，或干脆就叫高鐵新城，例如嘉善；在大中型城市的郊區(qū)和輻射圈內(nèi)布局是常態(tài)，例如南京附近的來(lái)安江北、溧水、和縣，成都附近眉山的兩個(gè)項(xiàng)目；有好幾處布局是雙子星式的，即兩個(gè)項(xiàng)目相隔很近，以達(dá)成互動(dòng)的效果，例如北戴河新區(qū)與昌黎，金山楓涇與嘉善，沈陽(yáng)的兩個(gè)項(xiàng)目等。

但是，這些特點(diǎn)之間并不是彼此孤立的，相反，各種特點(diǎn)的交匯與重疊構(gòu)成了每一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城得以在此的基本邏輯：交通通達(dá)是作為產(chǎn)業(yè)新城存在發(fā)展的基本條件，在省界附近分布是為了打破行政壁壘、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，在大中型城市郊區(qū)和輻射圈布局是為了拓展城市空間或優(yōu)化城市群布局，而雙子星式的設(shè)計(jì)則是基于雙方各自的產(chǎn)業(yè)特色達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)1+1>2。

從這些因素出發(fā)，華夏幸福打造的每一座產(chǎn)業(yè)新城都是上述幾種因素各種結(jié)合方式的產(chǎn)物。雖然這些產(chǎn)業(yè)新城間彼此形態(tài)各異，資源稟賦不同，但都服務(wù)于一個(gè)大主題，即“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

三、國(guó)際化是戰(zhàn)略布局的方向之一

在宏觀經(jīng)濟(jì)深刻調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊間互動(dòng)加深、全球要素流動(dòng)更加頻繁的今天，華夏幸福如何拓展自己的產(chǎn)業(yè)新城版圖，緊扣時(shí)代脈搏甚至引領(lǐng)時(shí)代思路，值得關(guān)注與考察。

在國(guó)際化的“一帶一路”層面，除了對(duì)落地不久的印尼和印度兩國(guó)項(xiàng)目的推進(jìn)外，在沿線亞非各國(guó)甚至拉美布棋，是未來(lái)拓展國(guó)際化空間的必由之路。事實(shí)上，已經(jīng)有相關(guān)國(guó)家表達(dá)了合作的意向。例如在2015年，法國(guó)駐華大使、東盟部分國(guó)家駐華大使就先后組團(tuán)到訪固安參觀考察。2016年7月李克強(qiáng)總理訪問(wèn)法國(guó)期間，華夏幸福就與法國(guó)可持續(xù)城市企業(yè)聯(lián)盟，就持續(xù)城市發(fā)展及相關(guān)領(lǐng)域展開(kāi)戰(zhàn)略合作簽署了協(xié)議。2016年4月底，華夏幸福又與中國(guó)法國(guó)工商會(huì)簽約，共同構(gòu)建中法產(chǎn)能交流與合作的平臺(tái)。

這是“引進(jìn)來(lái)”，同樣，未來(lái)的“走出去”，既可以以現(xiàn)有合作資源為基礎(chǔ)在合作國(guó)當(dāng)?shù)赝卣?，也可直接與目標(biāo)國(guó)洽談推進(jìn)，以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)新城全球化。

在國(guó)內(nèi)區(qū)域戰(zhàn)略布局方面，除了繼續(xù)深耕京津冀外，華夏幸福在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的空間巨大，目前的布局在長(zhǎng)三角地區(qū)和成都附近，中間大片區(qū)域仍待挖掘。

根據(jù)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶“五大城市群、三個(gè)重點(diǎn)”的沿江布局，華夏幸福未來(lái)的項(xiàng)目或可側(cè)重于以武漢為首的中部城市群內(nèi)，和圍繞重慶郊縣和成渝兩地間中小城市的范圍；黔中和滇中兩大區(qū)域性城市群，則是遠(yuǎn)期可考慮對(duì)象。

除此之外，依托現(xiàn)有4大自由貿(mào)易區(qū)、17個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，華夏幸福都可以擇機(jī)投資進(jìn)入，由此一來(lái)，華夏幸福在國(guó)內(nèi)的布局版圖將在現(xiàn)有東北沈陽(yáng)市基礎(chǔ)上覆蓋東北三省全境，沿海尚未布局的省份，如山東、福建、廣東等也將基本填補(bǔ)。而依托國(guó)家級(jí)新區(qū)在東中西各板塊較為均衡的散布，華夏幸福在未來(lái)的項(xiàng)目布局中也將更趨平衡，逐步實(shí)現(xiàn)與國(guó)家區(qū)域戰(zhàn)略點(diǎn)、線、面全方位的結(jié)合。