摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著近1年來國(guó)家對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重新調(diào)整，從2015年底各個(gè)地區(qū)正在逐步放寬甚至放開嚴(yán)苛的“限購(gòu)令”，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也逐步迎來復(fù)蘇的新局面。但不論外在產(chǎn)業(yè)政策如何調(diào)整變化，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的糾紛卻逐年增加。更多的房地產(chǎn)開發(fā)商也深刻認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、及時(shí)化解與防范房地產(chǎn)開發(fā)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于企業(yè)的成長(zhǎng)意義重大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)，著作權(quán)，商標(biāo)權(quán)，專利權(quán)

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）09-0003-09 收稿日期：2016-07-19

1 知識(shí)產(chǎn)權(quán)概述

知識(shí)產(chǎn)權(quán)英語為Intellectual Property，其意為智慧財(cái)產(chǎn)權(quán)或智力財(cái)產(chǎn)權(quán)，亦指人們就某些智力活動(dòng)成果所享有的權(quán)利。其中的智力活動(dòng)成果，是指人的大腦與客觀物質(zhì)和其他信息相互作用而產(chǎn)生的信息。而且，知識(shí)產(chǎn)權(quán)所保護(hù)的智力活動(dòng)成果，僅僅是“某些”信息或智力活動(dòng)成果，而非全部的智力活動(dòng)成果。據(jù)相關(guān)資料顯示，知識(shí)產(chǎn)權(quán)一詞產(chǎn)生于17世紀(jì)，由于產(chǎn)生的歷史還比較短，人們對(duì)它的理論研究還比較膚淺，因此國(guó)際上更多是以劃定知識(shí)產(chǎn)權(quán)范圍的方式來明確知識(shí)產(chǎn)權(quán)的概念。目前我國(guó)學(xué)者對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的定義有如下幾種：

智力成果權(quán)說。鄭成思等學(xué)者認(rèn)為，知識(shí)產(chǎn)權(quán)指的是人們可以就其智力創(chuàng)造的成果依法享有的專有權(quán)利。

智力成果知識(shí)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)標(biāo)記和信譽(yù)權(quán)說。吳漢東教授認(rèn)為：“是人們對(duì)于自己的智力活動(dòng)創(chuàng)造的成果和經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的標(biāo)記、信譽(yù)依法享有的權(quán)利”。

形式說。該學(xué)說認(rèn)為，“知識(shí)產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)恰恰是基于形式而產(chǎn)生的權(quán)利”。知識(shí)產(chǎn)權(quán)賦予形式的設(shè)計(jì)人對(duì)形式的控制、利用和支配權(quán)來實(shí)現(xiàn)對(duì)其利益的保護(hù)。

信息說。在其看來，“知識(shí)產(chǎn)權(quán)是民事主體所享有的支配其創(chuàng)造性智力成果、商業(yè)標(biāo)志以及其他具有商業(yè)價(jià)值的信息并排斥他人干涉的權(quán)利?！?/p>

信號(hào)說。持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為，知識(shí)產(chǎn)權(quán)是直接支配智慧產(chǎn)品并享受其利益的權(quán)利。該定義用智慧產(chǎn)品替代智力成果，其目的在于涵蓋商標(biāo)等非智力成果，并確保知識(shí)產(chǎn)權(quán)的對(duì)象是負(fù)載了一定信息的信號(hào)集合，而非單一的信息。上述概念從不同的角度對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了相應(yīng)的理解，雖未達(dá)成一致，但也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。

到目前為止，受到知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)的智力活動(dòng)成果，主要有作品、技術(shù)發(fā)明、工業(yè)品外觀設(shè)計(jì)、集成電路布圖設(shè)計(jì)、植物新品種、商業(yè)秘密、各種商業(yè)標(biāo)記以及所代表的商譽(yù)。與此相應(yīng)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)也就有了版權(quán)、專利權(quán)、工業(yè)品外觀設(shè)計(jì)權(quán)、集成電路布圖設(shè)計(jì)權(quán)、植物新品種培育者權(quán)、商標(biāo)權(quán)和各種制止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的權(quán)利。

結(jié)合知識(shí)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)概念及保護(hù)范圍可以歸納出以下幾個(gè)法律特征：

其一，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的對(duì)象是具有商業(yè)價(jià)值的人為信息。無論是智力成果還是商業(yè)標(biāo)志，知識(shí)產(chǎn)權(quán)都是具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的一種信息，是非物質(zhì)性的，并且這種信息需要依托一定的物質(zhì)載體加以表現(xiàn)。但知識(shí)產(chǎn)權(quán)法所保護(hù)的并不是人們對(duì)這種載體占有、使用、收益和處分，而是人們對(duì)這種信息的控制和支配，這種控制和支配體現(xiàn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)利益和精神利益。

其二，知識(shí)產(chǎn)權(quán)是對(duì)世權(quán)、支配權(quán)。對(duì)世權(quán)是指知識(shí)產(chǎn)權(quán)的義務(wù)主體是除權(quán)利人以外的一切人，其與物權(quán)相同，而與債權(quán)相區(qū)別。支配權(quán)是指權(quán)利人可以根據(jù)自己的意志對(duì)權(quán)利的保護(hù)對(duì)象進(jìn)行全面支配，并排除他人干涉，即按照自己的意志控制和利用其權(quán)利的保護(hù)對(duì)象，排斥他人干涉，除法律另有規(guī)定外，他人未經(jīng)許可，不得進(jìn)行商業(yè)性使用。

其三，知識(shí)產(chǎn)權(quán)具有地域性。由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)須經(jīng)法律直接確認(rèn)，因此依據(jù)一國(guó)法律所取得的知識(shí)產(chǎn)權(quán)僅在該國(guó)內(nèi)有效，在其他國(guó)家不發(fā)生效力。而基于該特定，結(jié)合知識(shí)產(chǎn)權(quán)的可共享性，同一信息可以依照不同的法律程序同時(shí)在不同的國(guó)家分別取得相應(yīng)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，而同一項(xiàng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)可以在受保護(hù)的地域范圍內(nèi)分別行使。

其四，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的權(quán)能可分別授予多人行使。由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的信息是具有共享性的，因此知識(shí)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人不僅可以在不同的法域分別行使其權(quán)利，而且可以在同一法域內(nèi)同時(shí)或先后將知識(shí)產(chǎn)權(quán)全部或部分權(quán)能分別授予多人行使。

其五，知識(shí)產(chǎn)權(quán)具有法定性。法定性是指當(dāng)事人不得自由創(chuàng)設(shè)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的種類、內(nèi)容、取得和變動(dòng)方式等都須依照法律的規(guī)定。法定性是與知識(shí)產(chǎn)權(quán)的對(duì)世性與支配性相對(duì)應(yīng)，由于其效力具有對(duì)抗一切人的性質(zhì)，因此其對(duì)象與內(nèi)容必須法定，如果任由一般人隨意創(chuàng)設(shè)，則社會(huì)便難以遵循。同時(shí)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)具有商業(yè)價(jià)值，與一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)文化和科技發(fā)展有著密切的關(guān)系，因此哪些可以保護(hù)，保護(hù)到什么程度，必須由公權(quán)力機(jī)關(guān)決定，不能由一般人約定。

2 房地產(chǎn)業(yè)中有關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)及對(duì)策

眾所周知，知識(shí)產(chǎn)權(quán)主要是由著作權(quán)、專利權(quán)和商標(biāo)權(quán)三大部分組成，而房地產(chǎn)行業(yè)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)可以分為很多項(xiàng)，例如：著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、傳統(tǒng)文化、商業(yè)秘密等。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的專利權(quán)和商標(biāo)權(quán)受保護(hù)的程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他的一些權(quán)利，因?yàn)檫@兩種權(quán)利的取得需要履行法定的手續(xù)，一旦獲得批準(zhǔn)則會(huì)受到法律嚴(yán)格的保護(hù)，在司法實(shí)踐中也比較容易判定，而像傳統(tǒng)文化、著作權(quán)和商業(yè)秘密則恰恰相反，在實(shí)踐中不易琢磨和判斷。因此下文擬重點(diǎn)從知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和專利權(quán)三個(gè)方面進(jìn)行相關(guān)的探討。

2.1 商標(biāo)權(quán)的保護(hù)及對(duì)策

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一個(gè)口碑良好且耳熟能詳?shù)钠髽I(yè)名稱無疑會(huì)給購(gòu)買房產(chǎn)這樣大宗產(chǎn)品的消費(fèi)者帶來信心和安全感。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在其發(fā)展歷程中先后經(jīng)歷了區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)這四個(gè)階段。目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識(shí)到自身商標(biāo)所承載的商業(yè)價(jià)值。根據(jù)我國(guó)商標(biāo)法及相應(yīng)的行政法規(guī)，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)可以注冊(cè)服務(wù)商標(biāo)；按照《類似商品和服務(wù)區(qū)分表》，與房地產(chǎn)商標(biāo)相關(guān)的有第19類非金屬建筑材料、第36類不動(dòng)產(chǎn)事務(wù)，第37類房屋建筑、修理、安裝服務(wù)；可移動(dòng)的非金屬建筑物以及第42類建筑物的設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)。但是多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為其開發(fā)的建筑物和樓盤等產(chǎn)品在售賣以后就與己不再相關(guān)，因而沒有形成對(duì)于其所提供的建筑開發(fā)服務(wù)和樓盤進(jìn)行商標(biāo)注冊(cè)的意識(shí)。有的企業(yè)雖然會(huì)比較重視自身企業(yè)名稱中核心詞匯的保護(hù)，但是對(duì)其所提供的相應(yīng)服務(wù)另行注冊(cè)服務(wù)商標(biāo)的觀念仍然比較淡薄。誠(chéng)如萬科企業(yè)股份有限公司所擁有的“萬科”服務(wù)類別的馳名商標(biāo)仍然屬十分稀少現(xiàn)象。萬科的策略就是將企業(yè)名稱的核心詞匯注冊(cè)為自己的商標(biāo)，并精心培植和保護(hù)。經(jīng)過多年的培育加上注意自身產(chǎn)品品質(zhì)，目前廣大消費(fèi)者已經(jīng)很容易接受“此萬科（服務(wù)商標(biāo)）即彼萬科（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）”的信息，從而使該公司同時(shí)收獲到房地產(chǎn)企業(yè)美譽(yù)度高和商標(biāo)認(rèn)知、接受程度高的雙重效益。

對(duì)于樓盤名稱進(jìn)行保護(hù)，情況稍顯復(fù)雜。其一，在全國(guó)范圍內(nèi)可能同時(shí)存在多個(gè)名稱相同的樓盤，甚至在同一個(gè)省份或大型城市，樓盤名稱重復(fù)使用的情況也存在。在此情況下，就非常容易造成消費(fèi)者的誤認(rèn)，由于重復(fù)且不具備辨識(shí)度，所以無法根據(jù)樓盤的名稱推斷出相應(yīng)建筑的質(zhì)量高低以及房地產(chǎn)開發(fā)商的服務(wù)水準(zhǔn)。其二，樓盤名稱還存在著與行政區(qū)域地名一致而導(dǎo)致無法受到法律保護(hù)的情況。一般而言，商標(biāo)權(quán)是一個(gè)根據(jù)商標(biāo)法而產(chǎn)生的權(quán)利，商標(biāo)的顯著性決定了其在一定領(lǐng)域的獨(dú)一無二性。而地名僅僅是一個(gè)縣級(jí)的民政單位下發(fā)命名，因而從法理的角度分析，這兩者之間當(dāng)然應(yīng)該是商標(biāo)權(quán)優(yōu)先。但是，各地法院在審理過程中，認(rèn)為如果出現(xiàn)了行政區(qū)劃意義上的“地名”，即可以引用《商標(biāo)法實(shí)施條例》第四十九條規(guī)定：“注冊(cè)商標(biāo)中……含有地名，注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)人無權(quán)禁止他人正當(dāng)使用”。作為被告不侵權(quán)的抗辯理由。筆者認(rèn)為造成這種現(xiàn)象的原因不僅是因?yàn)槟壳跋嚓P(guān)法律法規(guī)存在規(guī)定的不周延性和法院判決案件過于僵化死板造成的，更重要的原因還在于給樓盤命名的房地產(chǎn)開發(fā)或營(yíng)銷企業(yè)缺乏必要的商業(yè)意識(shí)。

在我國(guó)商標(biāo)法理論中，混淆可能性是被論及比較多的一個(gè)要件，其在商標(biāo)侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成中的地位因理論界及實(shí)務(wù)界對(duì)《商標(biāo)法》第五十七條第（二）項(xiàng)的解釋而得到認(rèn)可。即：“未經(jīng)商標(biāo)注冊(cè)人的許可，在同一種商品上使用與其注冊(cè)商標(biāo)近似的商標(biāo)，或者在類似商品上使用與其注冊(cè)商標(biāo)相同或者近似的商標(biāo)，容易導(dǎo)致混淆的；……”，該條款的核心內(nèi)容即是“商品或服務(wù)的相同與類似”以及“商標(biāo)標(biāo)識(shí)的相同或近似”。這一解釋遵循以下思路：首先區(qū)分商標(biāo)標(biāo)識(shí)的近似，指出該項(xiàng)中所述的“近似”并非簡(jiǎn)單的商標(biāo)標(biāo)識(shí)近似。其次兩項(xiàng)商標(biāo)還要使一般的消費(fèi)大眾達(dá)到容易誤認(rèn)的程度。最高人民法院《關(guān)于審理商標(biāo)民事糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第二款正式確定混淆的含義，即“易使相關(guān)公眾對(duì)商品的來源產(chǎn)生誤認(rèn)或者認(rèn)為其來源與原告注冊(cè)商標(biāo)的商品有特定的聯(lián)系”。

目前，比較切實(shí)可行的方法是在樓盤命名時(shí)能夠深化挖掘企業(yè)的獨(dú)特而深厚的經(jīng)營(yíng)內(nèi)涵并且結(jié)合所開發(fā)樓盤嶄新創(chuàng)意和深刻寓意，盡量減少使用被廣泛使用過的具有一般通俗意義的詞匯或詞語的組合，從而避免形成近似的商標(biāo)引起消費(fèi)大眾的誤認(rèn)。另外，權(quán)利人也要盡量規(guī)避使用容易被民政部門命名為地名的常用詞匯，并且可以考慮在其營(yíng)銷文件或廣告宣傳之中，對(duì)于其樓盤名稱的簡(jiǎn)縮稱呼進(jìn)行更為詳盡且富有詩意和美感的解釋，從而使其能夠表達(dá)出一種具有獨(dú)創(chuàng)性和寓意完整的思想內(nèi)容。以這樣的名詞組合命名樓盤和注冊(cè)商標(biāo)將會(huì)大大減少與通俗地名競(jìng)合的可能性，從而增加其保護(hù)力度。

2.2 著作權(quán)的保護(hù)及對(duì)策

當(dāng)你行走在大城市中，街道兩旁的高樓大廈鱗次櫛比，各種類型和建筑風(fēng)格的建筑物拔地而起，一時(shí)間讓人眼花繚亂，目不暇接；而在一些欠發(fā)達(dá)的城市中類如改革開放前，甚至上世紀(jì)六七十年代設(shè)計(jì)的筒子樓，或者簡(jiǎn)易的民房住宅也仍然存在。但事實(shí)上，只要經(jīng)過稍微仔細(xì)的觀察，就會(huì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的建筑設(shè)計(jì)確實(shí)存在樣式雷同、外形設(shè)計(jì)大同小異，甚至發(fā)生互相抄襲的現(xiàn)象。

我國(guó)現(xiàn)行《著作權(quán)法》將美術(shù)作品和建筑作品同列為第四項(xiàng)加以保護(hù)，而將工程設(shè)計(jì)圖和建筑模型作品作為第七項(xiàng)的內(nèi)容，即圖形作品和模型作品加以保護(hù)。因?yàn)榻ㄖ髌烦司哂凶髌返囊恍┗咎卣魅缈蓮?fù)制性、獨(dú)創(chuàng)性，還應(yīng)該具有一個(gè)非常關(guān)鍵性的標(biāo)志即具有視覺的美感，因?yàn)樗墙ㄖ萍己退囆g(shù)創(chuàng)作二者的融合。當(dāng)然，受制于現(xiàn)有建筑領(lǐng)域的科學(xué)技術(shù)，無論是主體建筑的外形、構(gòu)造抑或單純的樓體高度和形態(tài)都不可能如藝術(shù)家作畫一般隨心所欲，而是必須要滿足建筑學(xué)和力學(xué)的基本定律，同時(shí)也要符合相應(yīng)的設(shè)計(jì)安全標(biāo)準(zhǔn)。但是，如果某一建筑物沒有審美價(jià)值或獨(dú)特的設(shè)計(jì)成分，它就不是《著作權(quán)法》意義上的建筑作品，正如上述的簡(jiǎn)易樓房或筒子樓，也就不能成為著作權(quán)的保護(hù)對(duì)象。另外，在實(shí)際生活中，大部分的建筑物可能只有其中一部分具有獨(dú)特的構(gòu)型設(shè)計(jì)成分，那么，受到保護(hù)的就只能是這一部分。同時(shí)還應(yīng)注意的是，通常建筑物是被列入著作權(quán)的保護(hù)范圍之內(nèi)，因此不需要任何行政申請(qǐng)和授權(quán)程序，就能受到保護(hù)。

房地產(chǎn)商對(duì)于應(yīng)如何判斷某種行為是否屬于建筑物的著作權(quán)侵權(quán)行為是一個(gè)極其復(fù)雜的難題，在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的例子也不勝枚舉，例如深圳市美地置業(yè)公司所開發(fā)的“香榭里花園”，是亞洲少數(shù)榮獲有世界建筑界“奧斯卡”之稱的“金塊獎(jiǎng)”大滿貫的項(xiàng)目。2003年，美地公司將上海香榭麗花園開發(fā)商告上法庭，但最終以敗訴收?qǐng)觥８鶕?jù)一些相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，法院在審理有關(guān)涉及房地產(chǎn)的著作權(quán)侵權(quán)糾紛案件時(shí)，除非一些證據(jù)非常明確的案件，法院通常比較保守。究其原因，筆者分析可能有以下3點(diǎn)原因：第一，排除個(gè)別法官個(gè)人因素不考慮，法官們應(yīng)該首先明白建筑作品不同于繪畫、詩歌等文學(xué)藝術(shù)作品，它不僅僅是一個(gè)藝術(shù)作品，而是科技和藝術(shù)的結(jié)合體。同時(shí)，它要受使用功能和建筑學(xué)定律的拘束，所以建筑者的創(chuàng)作空間相對(duì)狹窄，存在著許多公用公知的技術(shù)以及建筑學(xué)常識(shí)，這就有可能使法官做出不侵權(quán)的結(jié)論。第二，侵權(quán)判定標(biāo)準(zhǔn)模糊、專業(yè)知識(shí)要求較高造成認(rèn)定侵權(quán)的難度大。要判定建筑作品是否構(gòu)成侵權(quán)，就需要對(duì)比兩個(gè)建筑作品在風(fēng)格、造型、外觀上是否相同或相似，而判定的標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)無法明晰確定。在這種情況下，法官一般無法僅憑借普通的生活經(jīng)驗(yàn)和法律知識(shí)做出是否侵權(quán)的判定。第三，即使法官委托有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)來判定，由于目前我國(guó)相應(yīng)領(lǐng)域的專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的人員比較少，業(yè)務(wù)素質(zhì)也參差不齊，不同的鑒定機(jī)構(gòu)可能對(duì)同一鑒定事實(shí)得出不同的結(jié)果，進(jìn)而導(dǎo)致不同的結(jié)論。而且由于目前沒有一個(gè)具體的鑒定標(biāo)準(zhǔn)，鑒定人員也很容易對(duì)于不應(yīng)該考慮的細(xì)節(jié)問題糾纏不清，從而加重鑒定結(jié)論的不確定性。

筆者認(rèn)為，著作權(quán)法所保護(hù)建筑作品的獨(dú)創(chuàng)性不易體現(xiàn)，尤其在住宅用途的建筑糾紛中更為突出。因此，建筑物只要部分結(jié)構(gòu)相同或部分相同，且該結(jié)構(gòu)在建筑物整體上所體現(xiàn)的功能相似且所處部位相近：如同為頂棚、檐槽、隔絕墻體等，而所相同或部分相同的又正是房地產(chǎn)商所獨(dú)創(chuàng)的部分，那么就應(yīng)該認(rèn)定侵權(quán)行為成立。

在樓盤建設(shè)的不同階段，建筑物版權(quán)保護(hù)的客體包括圖紙、模型和建筑物本身3種形態(tài)。以上3種狀態(tài)都可以獨(dú)立地得到《著作權(quán)法》的保護(hù)。具體而言：涉及圖紙的著作權(quán)可按《著作權(quán)法》第三條第（七）項(xiàng)規(guī)定的“工程設(shè)計(jì)圖”進(jìn)行保護(hù)；模型的保護(hù)，也可直接適用《著作權(quán)法》第三條第（七）項(xiàng)關(guān)于“模型作品”的規(guī)定；建筑物本身應(yīng)按《著作權(quán)法》第三條第（四）項(xiàng)的“建筑作品”進(jìn)行保護(hù)。

因此，開發(fā)商應(yīng)該充分運(yùn)用我國(guó)《著作權(quán)法》的保護(hù)手段，將具有創(chuàng)新個(gè)性和獨(dú)具匠心的建筑物或住宅樓盤，通過拍攝藝術(shù)照片、制作展覽模型、設(shè)計(jì)圖紙登記等各種手段保護(hù)其多重性的著作權(quán)客體，加上公眾對(duì)建筑物的使用和欣賞以及其著作權(quán)保護(hù)的逐步了解，權(quán)利人建筑作品被他人抄襲的情況會(huì)越來越少。

2.3 有關(guān)專利權(quán)的保護(hù)及對(duì)策

建筑領(lǐng)域內(nèi)的專利類型涵蓋《專利法》中的所有部分，既包括在建筑物上使用的作為結(jié)構(gòu)部件的發(fā)明或?qū)嵱眯滦蛯＠a(chǎn)品，和涉及建筑方法的發(fā)明，也包括存在于建筑外在表面和內(nèi)部使用空間的外觀設(shè)計(jì)。

需要注意的是，在建筑領(lǐng)域中可以申請(qǐng)實(shí)用新型和發(fā)明專利的必須滿足《專利法》第二十二條第四款的實(shí)用性規(guī)定，即具備實(shí)用性的發(fā)明或者實(shí)用新型專利申請(qǐng)不得是由自然條件限定的獨(dú)一無二的產(chǎn)品。利用特定的自然條件建造的自始至終都是不可移動(dòng)的唯一產(chǎn)品不具備實(shí)用性。對(duì)于本條應(yīng)當(dāng)理解為，不能因?yàn)樯鲜隼锚?dú)一無二的自然條件的建筑物不具備實(shí)用性，而認(rèn)為其構(gòu)件本身也不具備實(shí)用性。另外，具備實(shí)用性的發(fā)明或者實(shí)用新型專利申請(qǐng)的技術(shù)方案應(yīng)當(dāng)能夠產(chǎn)生預(yù)期的積極效果。那些明顯無益、脫離社會(huì)需要的發(fā)明或者實(shí)用新型專利申請(qǐng)的技術(shù)方案不具備實(shí)用性。例如近年來在國(guó)家積極引導(dǎo)和提倡的環(huán)境保護(hù)理念、綠色節(jié)能理念下新出現(xiàn)的一系列發(fā)明專利，如抗災(zāi)、低能耗房屋和EPS建筑模塊等，均是該領(lǐng)域中出色的技術(shù)方案。

另外，根據(jù)專利法對(duì)于外觀設(shè)計(jì)發(fā)明的定義，外觀設(shè)計(jì)是指對(duì)產(chǎn)品的形狀、圖案或者其結(jié)合以及色彩與形狀、圖案的結(jié)合所做出的富有美感并適于工業(yè)應(yīng)用的新設(shè)計(jì)。建筑物如果符合上述要求，開發(fā)商就可以將樓盤的“形狀、圖案或者其結(jié)合以及色彩與形狀、圖案的結(jié)合”申請(qǐng)外觀設(shè)計(jì)專利。當(dāng)然其前提是不與他人的在先權(quán)利發(fā)生沖突。而根據(jù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)局《審查指南》第三章6.4.3規(guī)定：“取決于特定地理?xiàng)l件、不能重復(fù)再現(xiàn)的固定建筑物、橋梁等，例如，包括特定的山水在內(nèi)的‘山水別墅”，不給予外觀設(shè)計(jì)專利保護(hù)。

從目前大部分樓盤所屬的地理環(huán)境來看，除少數(shù)依特定地理形態(tài)開發(fā)的項(xiàng)目外，在設(shè)計(jì)、建設(shè)一般樓盤時(shí)，基本不會(huì)出現(xiàn)《審查指南》中所述的因“取決于特定地理?xiàng)l件、不能重復(fù)再現(xiàn)的固定建筑物”的情況。只是獲得國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局授權(quán)的涉及建筑物的外觀設(shè)計(jì)非常少，這與我國(guó)每年新落成的樓盤數(shù)量形成較大反差。造成以上情況的原因可能有以下幾點(diǎn)：第一，建筑物的開發(fā)、建設(shè)、售賣周期較長(zhǎng)。而作為外觀設(shè)計(jì)，其專利期為10年，往往樓盤的前期開發(fā)和銷售就要持續(xù)數(shù)年，專利產(chǎn)品的附加值會(huì)變得越來越少了，而維持專利權(quán)有效的代價(jià)卻逐漸增加，因此開發(fā)商缺少申請(qǐng)的動(dòng)力。第二，外觀設(shè)計(jì)專利不需要經(jīng)過實(shí)質(zhì)審查這一步驟，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理專利糾紛案件適用法律問題的若干規(guī)定》，第八條“……對(duì)申請(qǐng)日在2009年10月1日以后的實(shí)用新型或者外觀設(shè)計(jì)專利提起侵犯專利權(quán)訴訟，原告可以出具由國(guó)務(wù)院專利行政部門作出的專利權(quán)評(píng)價(jià)報(bào)告。根據(jù)案件審理需要，人民法院可以要求原告提交檢索報(bào)告或者專利權(quán)評(píng)價(jià)報(bào)告。原告無正當(dāng)理由不提交的，人民法院可以裁定中止訴訟或者判令原告承擔(dān)可能的不利后果。侵犯實(shí)用新型、外觀設(shè)計(jì)專利權(quán)糾紛案件的被告請(qǐng)求中止訴訟的，應(yīng)當(dāng)在答辯期內(nèi)對(duì)原告的專利權(quán)提出宣告無效的請(qǐng)求”。因此如果發(fā)生糾紛，被告往往首先會(huì)到知識(shí)產(chǎn)權(quán)局要求宣告專利無效，對(duì)于開發(fā)商而言保護(hù)力度較小且程序繁瑣。第三，由于基于外觀設(shè)計(jì)的特性，很難避免與在先權(quán)利有相似之處，從而會(huì)加大被認(rèn)定專利無效的可能性，進(jìn)而導(dǎo)致權(quán)利人敗訴。

盡管如此，對(duì)于一個(gè)具有獨(dú)創(chuàng)性內(nèi)容的建筑而言，如果可以獲得外觀設(shè)計(jì)專利授權(quán)的話，則獲得了國(guó)家賦予的法定壟斷權(quán)，他人都禁止使用。開發(fā)商可以在專利有效期內(nèi)保證建筑物的獨(dú)特外觀壟斷使用。尤其對(duì)于住宅類的開發(fā)商而言，其樓盤設(shè)計(jì)全國(guó)獨(dú)樹一幟，從而提高樓盤的知名度和銷售檔次，可以大大增加樓盤的附加值。

3 結(jié)語

創(chuàng)新是任何企業(yè)做強(qiáng)做大的重要手段。雖然在我國(guó)當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，建筑產(chǎn)業(yè)的價(jià)值還要依賴于其開發(fā)成本、土地區(qū)位乃至經(jīng)營(yíng)管理等方面因素，但不可否認(rèn)的是通過知識(shí)產(chǎn)權(quán)的戰(zhàn)略布局，可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更持久的競(jìng)爭(zhēng)力以及差別優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界的知識(shí)產(chǎn)權(quán)意識(shí)的培養(yǎng)，學(xué)會(huì)綜合使用知識(shí)產(chǎn)權(quán)武器保護(hù)自己的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)并防范法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于有意長(zhǎng)久投入和發(fā)展的開發(fā)商，要學(xué)會(huì)善用商標(biāo)法和其他的鄰接性法律法規(guī)，特別是有關(guān)企業(yè)名稱登記以及地名管理的法律法規(guī)，妥善保護(hù)自己企業(yè)的聲譽(yù)、培育優(yōu)良的服務(wù)品牌、建設(shè)地標(biāo)性的優(yōu)美建筑；積極研發(fā)各類節(jié)能環(huán)保引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)潮流的高科技結(jié)構(gòu)部件、發(fā)明新穎創(chuàng)新的建筑方法；明晰外觀設(shè)計(jì)專利和著作權(quán)保護(hù)客體的區(qū)別和關(guān)聯(lián)，為可能發(fā)生的侵權(quán)糾紛做好準(zhǔn)備等。將自己開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目中的創(chuàng)新成分綜合運(yùn)用商標(biāo)法、著作權(quán)法和專利法中特性和長(zhǎng)處，形成完整而立體的權(quán)利體系，提升樓盤的商業(yè)價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，在開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，要注意與司法界的溝通與交流，能夠綜合運(yùn)用各項(xiàng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律來保護(hù)自己的權(quán)益、規(guī)避可能出現(xiàn)的法律危險(xiǎn)，也要提高房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)維權(quán)的社會(huì)影響，為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展?fàn)I造良好的氛圍。

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作者簡(jiǎn)介：

劉佳，南開大學(xué)法學(xué)院博士生，主要研究方向?yàn)榉▽W(xué)思想史。