探究房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題

涂競(jìng)

摘要：目前，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理存在各種問(wèn)題，如：缺乏戰(zhàn)略性的導(dǎo)向、預(yù)算體系不完善、預(yù)算信息及數(shù)據(jù)不科學(xué)等。因此，需及時(shí)完善房地產(chǎn)的企業(yè)預(yù)算管理體系，積極調(diào)整預(yù)算周期，以規(guī)范預(yù)算管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 存在問(wèn)題 管理途徑

全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的組成部分，指在戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的引導(dǎo)下，為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、管理力度，合理配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，通過(guò)預(yù)算編制、控制過(guò)程等相應(yīng)活動(dòng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金、經(jīng)營(yíng)等全面、科學(xué)管理目標(biāo)的方法。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，各種各樣的管理問(wèn)題層出不窮，造成嚴(yán)重影響。下面，將從預(yù)算管理中存在問(wèn)題角度出發(fā)，總結(jié)有效管理途徑。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

（一）缺乏戰(zhàn)略性的導(dǎo)向

近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多。但大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)算管理中僅重視預(yù)算，而不重視項(xiàng)目，使后續(xù)項(xiàng)目出現(xiàn)各種問(wèn)題，缺乏戰(zhàn)略性導(dǎo)向。對(duì)于新城項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不但花費(fèi)時(shí)間多，花費(fèi)資金也相對(duì)較多，若企業(yè)未充分考慮戰(zhàn)略目標(biāo)、預(yù)算管理，將很難實(shí)現(xiàn)合理分配有限資源的目標(biāo)。若繼續(xù)使用相對(duì)傳統(tǒng)的預(yù)算編制模式，將無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠的成本預(yù)算依據(jù)。

（二）缺乏完整的管理體系

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項(xiàng)目，其中，項(xiàng)目的整體預(yù)算經(jīng)由承包商編制，然后再由發(fā)包方確認(rèn)、調(diào)整。就當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其預(yù)算管理大多處于松散狀態(tài)，承包商、發(fā)包商等缺乏實(shí)質(zhì)性的聯(lián)系，且未建立相對(duì)完善的管理體系，使得全面預(yù)算管理未真正發(fā)揮作用。

（三）全面預(yù)算管理模式不完善

在傳統(tǒng)的預(yù)算管理中，對(duì)于跨期經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目管理，通常將經(jīng)濟(jì)效益作為銷(xiāo)售目標(biāo)。雖然傳統(tǒng)的管理模式有著一定的優(yōu)勢(shì)，但隨著企業(yè)資金的不斷流動(dòng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增加，該模式下的資金流動(dòng)易短缺，特別是金融危機(jī)時(shí)，重視經(jīng)濟(jì)效益的企業(yè)易出現(xiàn)管理效率降低現(xiàn)象。

（四）預(yù)算編制、評(píng)估等機(jī)制不足

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理、編制人員為財(cái)務(wù)人員，該人員憑借企業(yè)的資金流動(dòng)來(lái)控制整體預(yù)算，并將其作為評(píng)估預(yù)算的依據(jù)，使預(yù)算管理以企業(yè)財(cái)務(wù)管理的形式呈現(xiàn)，對(duì)于全面預(yù)算管理、控制來(lái)說(shuō)，意義不大。并且，就目前的新城項(xiàng)目預(yù)算管理來(lái)說(shuō)，極少企業(yè)能主動(dòng)控制、管理全部預(yù)算，只單純的將全面預(yù)算管理作為控制項(xiàng)目成本的計(jì)劃，并未給予足夠的重視。企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況的獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰制度也未落實(shí)到底，無(wú)法從根本上提高企業(yè)工作人員的積極性、主動(dòng)性。

（五）預(yù)算數(shù)據(jù)、信息不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自身數(shù)據(jù)、科學(xué)等管理意識(shí)相對(duì)薄弱，特別是新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)的入庫(kù)管理，更是存在諸多不足之處。對(duì)于部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間普遍存在搶項(xiàng)目進(jìn)度、未按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工等現(xiàn)象，最終出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，如：項(xiàng)目竣工時(shí)的總體預(yù)算多于施工圖紙規(guī)定的預(yù)算。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，說(shuō)明新城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺乏全面、科學(xué)的預(yù)算證據(jù)，間接使全面預(yù)算管理失去原有意義。此外，預(yù)算管理人員工作意識(shí)低，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中較為常見(jiàn)的問(wèn)題。

二、完善全面預(yù)算管理的途徑

（一）建立、健全預(yù)算管理體系

通常來(lái)說(shuō)，以企業(yè)戰(zhàn)略為核心的管理模式是企業(yè)較為主要的模式。對(duì)于全面預(yù)算管理來(lái)說(shuō)，主要的目的是管理企業(yè)的未來(lái)，即借助財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)描述企業(yè)的戰(zhàn)略性目標(biāo)、方案，是確保企業(yè)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為工作的出發(fā)點(diǎn)、落腳點(diǎn)，不但能提升企業(yè)價(jià)值觀，還可實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中較為新型的行業(yè)，更是應(yīng)該積極評(píng)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境等，加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的研究力度，并根據(jù)具體的情況制定目標(biāo)，從整體角度出發(fā)為預(yù)算管理提供幫助。

（二）完善預(yù)算管理體制

對(duì)于企業(yè)全面預(yù)算管理體制來(lái)說(shuō)，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點(diǎn)進(jìn)行：第一點(diǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、全面預(yù)算管理并不存在等同關(guān)系，所謂的財(cái)務(wù)管理僅是財(cái)務(wù)人員管理企業(yè)資金的流動(dòng)量；而全面預(yù)算管理則是一個(gè)相對(duì)完整、全面的過(guò)程。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需充分認(rèn)識(shí)全面預(yù)算管理的重要性，從而為企業(yè)的良好預(yù)算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點(diǎn)，全面預(yù)算管理的實(shí)施在于是否建立、健全管理體系。傳統(tǒng)的預(yù)算管理僅重視企業(yè)現(xiàn)存管理層，不但不利于企業(yè)預(yù)算的編制、評(píng)估，還影響到預(yù)算實(shí)施的重要性。在新型社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響下，對(duì)全面預(yù)算管理有著強(qiáng)烈的要求，需專(zhuān)業(yè)化的人才執(zhí)行，導(dǎo)致傳統(tǒng)企業(yè)內(nèi)部管理人員無(wú)法勝任該工作。這就需要及時(shí)完善全面預(yù)算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會(huì)擔(dān)任預(yù)算管理工作，將工作責(zé)任到人；第三點(diǎn)，完善預(yù)算管理是強(qiáng)化企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理并未綜合部署企業(yè)資源，僅單純性的進(jìn)行預(yù)算編制、控制過(guò)程等。為從根本上完善企業(yè)的預(yù)算管理，需根據(jù)相關(guān)規(guī)章制度制定管理方案，并出臺(tái)操作性較強(qiáng)的考核、評(píng)估系統(tǒng)。同時(shí)完善獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰機(jī)制，強(qiáng)化預(yù)算管理。

（三）完善、規(guī)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

相對(duì)完善的企業(yè)成本、費(fèi)用體系是確保企業(yè)工作順利進(jìn)行的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身行業(yè)特點(diǎn)、開(kāi)放項(xiàng)目資料及數(shù)據(jù)等建立一套相對(duì)完整的成本、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)體系。另外，在對(duì)定額的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行時(shí)，需不斷更新、累積新型項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，不斷完善定額標(biāo)準(zhǔn)，為下一個(gè)新型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供可靠依據(jù)。

（四）改善預(yù)算管理模式，調(diào)整預(yù)算周期

房地產(chǎn)企業(yè)要想改善全面預(yù)算管理模式，調(diào)整整體預(yù)算周期，需做好這樣幾點(diǎn)：第一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金多、周期長(zhǎng)，需根據(jù)具體健康建立針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因?yàn)橘Y金流量是全面預(yù)算管理的主要工作；第二點(diǎn)，新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，為確保該項(xiàng)目資金可正常運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制過(guò)程中，需按照月份、季節(jié)、年度等方式分別編制預(yù)算方案，不能單純性的借助傳統(tǒng)預(yù)算周期的方式進(jìn)行編制。另外，為有效指導(dǎo)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展，還需根據(jù)新型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期，根據(jù)該工程進(jìn)度、簽約合同期限等方式，編制中長(zhǎng)期的預(yù)算管理方案；第三點(diǎn)，為保證企業(yè)全面預(yù)算管理的準(zhǔn)確度，企業(yè)的相關(guān)部門(mén)需加強(qiáng)溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關(guān)信息、數(shù)據(jù)，提高對(duì)新型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的敏感度，從根本上解決企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息、數(shù)據(jù)不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象。同時(shí)，還需積極完善企業(yè)的預(yù)算管理信息，提高預(yù)算的準(zhǔn)確度，將各項(xiàng)工作落實(shí)到個(gè)人，明確工作職責(zé)。當(dāng)然，還需調(diào)整預(yù)算工作。當(dāng)房地產(chǎn)的預(yù)算方案得以批準(zhǔn)后，禁止隨意調(diào)整，一旦執(zhí)行期間出現(xiàn)阻礙預(yù)算方案的危險(xiǎn)性因素時(shí)，需立即借助內(nèi)部情況或其他方法彌補(bǔ)，若不存在彌補(bǔ)條件，需再次調(diào)整預(yù)算管理。

（五）完善預(yù)算管理監(jiān)督、考核體系

一方面，引進(jìn)外來(lái)先進(jìn)、全面的預(yù)算管理系統(tǒng)不僅能提高工程質(zhì)量，還可更好的控制項(xiàng)目管理過(guò)程。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況監(jiān)督、審計(jì)，從而完善預(yù)算管理體系。并且，還需建立一定的監(jiān)督體系，監(jiān)督各個(gè)部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，以借助該制度規(guī)范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評(píng)估預(yù)算執(zhí)行情況，便于更好的完善預(yù)算管理、考核制度。相對(duì)傳統(tǒng)的預(yù)算管理、考核制度以財(cái)務(wù)管理為主要目標(biāo)，雖然能提高企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的管理效率，但就現(xiàn)在新型的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)添加非財(cái)務(wù)性?xún)?nèi)容，如：?jiǎn)T工、客戶(hù)之間關(guān)系的評(píng)估。此外，企業(yè)還需綜合性的評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益、成本等指標(biāo)，通過(guò)這樣的評(píng)估，不但能縱向比對(duì)企業(yè)內(nèi)部情況，還可橫向比對(duì)企業(yè)外部情況，對(duì)全面預(yù)算考核體系的建立提供依據(jù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上，全面預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分，對(duì)于加強(qiáng)企業(yè)資金管理，提高經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)意義重大。這就需要企業(yè)在認(rèn)清自身企業(yè)特征同時(shí)，建立一套完全符合企業(yè)的預(yù)算管理體系，并通過(guò)對(duì)企業(yè)資源的優(yōu)化、整合，來(lái)提高全面預(yù)算管理的有效性。

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