劉鋒

摘 要：我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了快速發(fā)展階段后已進入存量房時代，大規(guī)模新建住宅的時期已然過去；同時伴隨著我國老齡化社會的發(fā)展，適老住宅的需求潛力將會不斷釋放，既有住宅的適老化改造和新建住宅的適老化水平將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要趨勢和新的增長點。我國已進入老齡化社會，但適老住宅發(fā)展仍處于初級階段，需要在政策上予以支持以促進適老住宅健康有序發(fā)展。

關鍵詞：老齡化；適老住宅；既有住宅改造

【文章編號】1627-6868（2016）05-0013-02

伴隨著我國人口老齡化的加快推進和房地產(chǎn)市場進入存量房時代，房地產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展轉(zhuǎn)型，適老住宅發(fā)展將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向?，F(xiàn)階段我國的適老住宅發(fā)展滯后于我國老齡化發(fā)展進程，新建住宅的適老化水平及既有住宅的適老化改造都處于初級階段。但近年來政府、企業(yè)和市場對適老住宅的發(fā)展越來越重視，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

1.我國老齡化發(fā)展現(xiàn)狀分析

從總量上看，近年來我國老齡化人口增長迅速。按照國際通行標準，一個國家65歲以上的老年人口在總人口中的比例超過7%，那么這個國家就達到了人口老齡化，我國2001年65歲以上人口占比已達7.1%，就已進入了老齡化社會，并有加快的趨勢。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2001年我國65歲以上人口約為9062萬人，占該年總人口的比重為7.1%，而到2014年65歲以上人口增長至13755萬人，在總人口中的占比提高到約10.1%，比2001年增加了4693萬人、提高了3個百分點，并有著不斷提高的趨勢。

從撫養(yǎng)比上看，我國老年撫養(yǎng)比逐年提高，養(yǎng)老問題嚴峻。老年撫養(yǎng)比表明了老齡化帶來的勞動力的養(yǎng)老負擔，老齡化的提高直接帶來了社會老年撫養(yǎng)比的提高。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，從2001年至2014年，我國老年撫養(yǎng)比由10.1%提高至13.3%，提高了3.2個百分點。隨著老齡化人口的快速增長，特別是第一代獨生子女的老人們進入老年，社會撫養(yǎng)比將會進一步提升，家庭養(yǎng)老負擔進一步加重。

從未來發(fā)展趨勢看，我國已經(jīng)入老齡化快速發(fā)展階段?！秶鴦赵宏P于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中指出：“我國已經(jīng)進入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億?！睆内厔萆峡?，未來我國社會的老齡化水平無論是總量還是占比都將不斷提高。

2.我國適老住宅發(fā)展現(xiàn)狀分析

2.1 建設發(fā)展仍處于初級階段

我國適老住宅發(fā)展滯后于老齡化社會的發(fā)展需要，其中養(yǎng)老地產(chǎn)在我國起步相對較晚，其占房地產(chǎn)總額的比例仍然較低，建設模式仍以老年公寓為主，雖開始向老年社區(qū)過渡，但其總體處于初級階段；同時既有住宅的適老化改造起步也較晚，滯后于老齡化發(fā)展趨勢。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段與國家經(jīng)濟發(fā)展水平、老年人口占比等密切相關。從國際發(fā)展經(jīng)驗看，當人均GDP突破10000美元，65歲以上人口占比突破10%時，養(yǎng)老地產(chǎn)將進入快速發(fā)展階段；當人均GDP突破 20000 美元，65歲以上人口占比處于12%—15%之間時，養(yǎng)老地產(chǎn)進入市場成熟階段。截止2014年底我國人均GDP約為7485美元，65歲人口占總人口的比重約為10.1%，老年撫養(yǎng)比為13.7%，依以上標準看我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處于起步階段。

我國現(xiàn)階段既有住宅的適老化改造也處于初級階段，面臨諸多困境。我國的既有住宅特別是諸多老舊小區(qū)由于建設年代久遠，受制于當時的建筑標準相對較低，大多缺乏適老性設施，如大多老舊樓房缺乏電梯，但由于缺乏資金、需全體業(yè)主同意、重視不足、部門協(xié)調(diào)困難等因素的制約，在老舊小區(qū)改造中改造整治的重點是“臟、亂、差”、違章搭建、基礎設施和環(huán)境美化、亮化等，涉及居家養(yǎng)老要求的改造整治內(nèi)容依然較少。

2.2 市場供需不均衡，發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

（1）人口老齡化趨勢帶來的市場需求大。

我國近些年的人口老齡化趨勢加快對適老住宅的需求不斷增加。我國現(xiàn)階段人口老齡化已經(jīng)進入快速發(fā)展階段，但適老住宅的發(fā)展仍處于初級階段。未來市場供需矛盾突出，市場缺口較大，但隨著政府、市場及企業(yè)乃至個人對適老住宅的重視，適老住宅的發(fā)展必將迎來新的機遇。既有住宅尤其是老舊小區(qū)的適老化改造已越發(fā)迫切；新建住宅中養(yǎng)老地產(chǎn)比重也將不斷增長，這都必將刺激適老住宅加速發(fā)展。

（2）我國社會保障體系仍不完善。

中國目前的社會保障體系將難以應對人口老齡化所帶來的壓力。我國已然進入老齡化社會，然而，我國依然是一個發(fā)展中國家，老齡化的提前到來使得城鎮(zhèn)養(yǎng)老負擔大幅增加，未富先老使得養(yǎng)老、保健等醫(yī)療費用將隨之加重。

中國的養(yǎng)老保險制度包括強制性社會保險、自愿性雇主企業(yè)年金和團體養(yǎng)老金計劃、自愿性個人養(yǎng)老金。我國企業(yè)年金計劃覆蓋率很低，據(jù)統(tǒng)計，中國的企業(yè)年金計劃覆蓋率僅占中國7.8億職工的1.5%，而發(fā)達國家，如瑞士和丹麥該比例為100%；美國和加拿大也達到了50%。此外，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展帶來的農(nóng)村人口向城市大規(guī)模遷移以及計劃生育政策帶來的“四二一”家庭結構一定程度上弱化了傳統(tǒng)的家庭支持體系。在醫(yī)療保險制度方面，我國的醫(yī)療保險在治療范圍、服務和藥品方面仍有缺陷，尤其在長期護理方面需求較大，存在較大的供給缺口。我國社會“未富先老”及社會保障體系仍不完善，這給專業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展帶來了機遇。

（3）老年人較強的潛在購買欲。

老年人有較強的需求同時也有能力把需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實。從社會現(xiàn)實購買力老看，相較于中青年，老年人是購買力較強的群體，經(jīng)過幾十年的工作，老年人大多有較多的儲蓄積蓄，相對于中青年積蓄相對較多，而且隨著社會保障制度的不斷發(fā)展，未來老年人的福利水平及可支配收入將大幅度提升；老年人的財富來源也將更為多元化，除退休補貼外，投資、保險等收益也將納入收入構成中；而且加上我國多年人口計劃生育政策的結果，“四二一”的家庭結構，子女照顧老人的負擔加重，且老人也有獨立居住的意愿，這些因素都意味著未來老年人的適老住宅需求意愿將會較為強烈。

2.3 企業(yè)參與意愿趨于增強

隨著我國房地產(chǎn)市場進入存量房時代，房地產(chǎn)發(fā)展遭遇諸多瓶頸，未來市場發(fā)展趨緩、利潤空間收窄，房地產(chǎn)市場發(fā)展進入轉(zhuǎn)型時期。加快住房市場的供給側結構改革，適應老齡化社會趨勢的適老住宅潛力巨大。因而，加大對適老住宅的市場供應是房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整發(fā)展結構、開拓新市場需求的重要策略。近些年諸多企業(yè)，尤其是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始積極抓住機遇實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，積極培育新的增長點，逐步加快向適老住宅方向發(fā)展，逐漸加大了對適老住宅的探索及開發(fā)投資建設力度。隨著老齡化的加快，市場需求潛力將進一步釋放，企業(yè)的參與積極性和意愿將進一步增強。

2.4 政府對養(yǎng)老事業(yè)支持力度大，但落實到適老住宅的較少

我國為鼓勵養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，出臺了許多政策法規(guī)文件，如《老年人建筑設計規(guī)范》、《中華人民共和國老年人權益保障法》、《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》、《老年人居住建筑設計標準》、《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書、《關于全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見》、《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》、《社會養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃》、《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》、《關于開展養(yǎng)老綜合改革試點工作》等等；同時國家、地方等也制定出臺了諸多鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，如優(yōu)先供地、稅費減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財政補貼等，這些政策促進了養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展但具體落實到支持養(yǎng)老住宅發(fā)展的政策相對較少。

3.應對老齡化社會的適老住宅發(fā)展的思考

3.1 完善支持適老住宅發(fā)展的法律法規(guī)政策體系

適老住宅將是未來房地產(chǎn)市場的重要的新的增長點，新的產(chǎn)業(yè)的成長需要從政策層面加強指導，規(guī)范參與者的市場行為，穩(wěn)定市場預期，降低交易成本。而且，適老住宅的發(fā)展涉及諸多領域和部門，相關利益相關者的利益協(xié)調(diào)也直接影響著其發(fā)展的可持續(xù)性，因而需要在法律法規(guī)政策上完善支撐體系，通過政府作用的有效發(fā)揮更有效地發(fā)揮市場的決定性作用。

應盡快出臺適老住宅建設設計標準或規(guī)范，并上升為國家規(guī)范，通過標準化引導適老住宅建設發(fā)展；同時出臺既有住宅改造標準規(guī)范以區(qū)別于新建建筑建設設計標準，加快既有住宅的適老化改造。加快制定鼓勵并適用于適老住宅發(fā)展的土地、財稅、金融等支持性政策，通過政府鼓勵撬動和吸引社會資本參與適老住宅建設和發(fā)展，吸引市場及企業(yè)積極向適老住宅領域投資。

3.2 加快既有住宅的適老化改造

舊住宅區(qū)有機更新是國家推出的一項重大惠民工程，有利于增加投資拉動經(jīng)濟增長，更為重要的是有利于完善小區(qū)功能、創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、消除小區(qū)隱患、提高小區(qū)居民生活質(zhì)量，讓小區(qū)居民切實受益，最終達到舊住宅區(qū)修舊如新、改善社區(qū)和城市風貌、提升社會基層治理水平的目的。目前，我國舊住宅區(qū)有機更新仍處于初級階段，部分已經(jīng)開展加固改造工作，但加裝電梯、增加停車位、改善環(huán)境等工作還有待研究，舊住宅區(qū)的標準界定、有機更新實施程序、資金來源、權屬關系、相關技術標準及部門協(xié)調(diào)機制等問題突出，直接影響著舊住宅區(qū)有機更新工作的展開。

應加快建立并完善既有住宅改造的相關法律法規(guī)及政策措施，制定科學的組織實施程序、明確各相關責任主體的權責及權屬關系、拓寬資金來源渠道、研究適用于既有老舊住宅區(qū)改造的相關技術標準等，加快推進既有住宅適老化改造，不斷改善老年人居住條件、社區(qū)環(huán)境和城市風貌。

3.3 提高新建住宅的適老化水平

經(jīng)過近些年的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)的供需矛盾發(fā)生了轉(zhuǎn)變，市場需求基本得到了滿足，房地產(chǎn)市場進入存量房時代，房地產(chǎn)的未來發(fā)展開始由注重量的增加向更為注重質(zhì)的提高和結構優(yōu)化轉(zhuǎn)變，以滿足人們的改善性需求為重點，完善住宅配套設施建設和適老化設施，提升宜居程度和適老化水平將是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向。

發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，并更好發(fā)揮政府作用引導市場和企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中更多地向適老住宅方向傾斜。應不斷完善新建住宅的相關技術標準，強化設計建設的長期性，增加適老設施及其標準規(guī)范，鼓勵開發(fā)企業(yè)更多地關注養(yǎng)老服務。適當修改加裝電梯的樓層限制要求，并加強監(jiān)督落實，提高驗收合格標準。社區(qū)公共區(qū)域環(huán)境整治更多地考慮適老化需要，兼顧現(xiàn)在和未來，降低未來的改造概率，提高設施適用的持續(xù)性。

3.4 完善土地、財稅、金融等支持政策

適老住宅的發(fā)展是一個系統(tǒng)工程，涉及國土、住建、規(guī)劃、財稅、金融等諸多相關部門，需要多部門形成合力、協(xié)調(diào)整體推進。

落實規(guī)劃先行策略，完善鼓勵適老住宅發(fā)展的體制機制，應將養(yǎng)老地產(chǎn)及既有建筑的適老化改造納入城鄉(xiāng)建設規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，合理安排，科學布局，有效地保障土地供應。從經(jīng)濟社會發(fā)展、房地產(chǎn)發(fā)展及人口老齡化趨勢全局出發(fā)，符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥，將適老住宅發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢緊密結合。同時，加強土地利用進程監(jiān)督檢查，依法依規(guī)監(jiān)督已劃撥土地的開發(fā)利用進度，提高土地利用效率。

借助“營改增”政策的落實，制定財政補助、稅收減免、價格優(yōu)惠等相關扶持適老住宅發(fā)展的政策措施。從降成本角度出發(fā)，制定并落實針對性的稅收以及用水、用電、用氣等優(yōu)惠政策，鼓勵適老住宅的發(fā)展。不斷拓展支持適老住宅發(fā)展的資金來源渠道，加大政府財政支持力度。借助財政資金的撬動作用，更多地吸引社會資金參與適老住宅建設和既有建筑的適老化改造。創(chuàng)新資金利用方式，可有效借鑒PPP模式，監(jiān)督并提高資金利用效率。