康媛媛

（重慶建筑工程職業(yè)學(xué)院，重慶400072）

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下重慶市商品住宅市場發(fā)展前景研究

康媛媛

（重慶建筑工程職業(yè)學(xué)院，重慶400072）

隨著重慶市“兩孩政策”的落地，在房地產(chǎn)商品成本增長，重慶市城鎮(zhèn)人口增加，重慶市城鎮(zhèn)職工工資、可支配收入增加，重慶市住宅審批用地、商品房市場供應(yīng)逐年增加的背景下，以及消費者從“持幣觀望”到“買漲不買跌”等心理因素的疊加和“去庫存”的市場影響下，重慶市商品住房市場（以下簡稱樓市）正在經(jīng)歷著結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

重慶樓市；剛性需求；區(qū)域經(jīng)濟；宏觀經(jīng)濟

基金論文：該論文為重慶市教委科學(xué)技術(shù)研究項目“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下的重慶市高職學(xué)生就業(yè)研究”（項目編號：KJ123304）論文之一。

0　引言

隨著2015年兩會提出“兩孩”新政，這為上半年持續(xù)低迷的房價，注入了新鮮的活力。至今，各級政府對樓市的宏觀調(diào)控可謂越來越嚴。在這樣的市場背景下，重慶樓價卻一路高歌，屢創(chuàng)新高。隨著“限購、限貸”及“限外”政策的松綁，利好政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。本文從人口增加、土地供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、政府宏觀調(diào)控等綜合影響房地產(chǎn)市場價格趨勢的因素逐個進行剖析，并結(jié)合向量回歸模型來進行有效預(yù)測。

1　影響重慶市房地產(chǎn)商品價格的因素

人口增量是房地產(chǎn)市場活躍的基礎(chǔ)。沒有人口的持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場無論如何細分，都必將進入到衰竭階段，因此可以說人口因素是房地產(chǎn)市場持續(xù)上揚的最大動力。其次土地、商品房供給和政府調(diào)控、居民收入水平等都是重要原因。

1.1人口因素

從《2013年重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計年鑒》中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我們可以看出，2010年人口出生達到峰值，人口的自然增加率隨之減緩，可以說人口增量的速度逐步放緩。重慶市2012年比上年人口增加26萬，增長0.9個百分點，2013年比上年人口增加25萬，增長0.8個百分點，隨著“兩孩”政策的實施，改善性剛需市場再次活躍。

圖1　重慶市人口變化圖

圖2　重慶市人口總數(shù)統(tǒng)計

從2010年開始非農(nóng)人口每年以1000萬的速度在增加，這1000萬的新增非農(nóng)人口，按照每個家庭3人來計算，每年凈增的市場需求套數(shù)為333萬戶。按照每家庭平均70m2的住宅，市場供應(yīng)量的商品房住宅總建筑面積為233310萬m2，這樣才能達到理想的供需平衡狀態(tài)。這里的人口增量還沒有考慮“回流人群”（原在一線和東南沿海城市打工超過3年以上，從2014年開始返回重慶就職的人群）對重慶市房地產(chǎn)市場造成的影響。

1.2土地及商品房供給

實際上我們的土地和市場商品的供應(yīng)量據(jù)《重慶市國土資源和房屋管理2008-2013年公報》數(shù)據(jù)顯示如下。

圖3　重慶市審批土地及保障性住房用地面積

從2009年開始重慶市審批的住宅土地呈逐年上升趨勢。其中，2012年重慶市審批住宅用地與2011年基本持平略有增長，但是2013年重慶市審批的住宅土地出現(xiàn)快速增長，比上年的住宅土地供應(yīng)量增加了41.3%。連續(xù)5年來審批住宅用地處于上升趨勢，因此我們可以得出結(jié)論，商品房住宅用地的面積持續(xù)增加，供應(yīng)充分。

土地是房地產(chǎn)市場存在的基礎(chǔ)，但是僅僅只有土地是不夠的。在固定資產(chǎn)投資中，2014年的前三季度重慶市五大功能區(qū)域房地產(chǎn)投資增長總額度為2545.11億元，平均增長額為509.022億元，同比增長20.5%。同時，都市核心功能區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成655.66億元，同比減少6.1%。因此得出，重慶市主城區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)量正在逐步減少，非都市核心功能區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)量呈上升趨勢。主城區(qū)住宅房地產(chǎn)供應(yīng)量的減少，和持續(xù)增加的人口矛盾的存在，勢必會影響主城區(qū)房地產(chǎn)價格回暖并上揚。

在資金增加、土地供應(yīng)充分的條件下，重慶市商品房及住宅供應(yīng)量又是怎么樣的呢？我們將通過圖4、圖5進行比較分析。

圖4　重慶市城鎮(zhèn)房屋及住宅面積

圖5　重慶市商品房及住宅銷售面積

重慶市2013年商品房銷售面積4817.56萬m2，增長6.5%。其中，住宅銷售面積4359.19萬m2，增長6.2%。商品房銷售額2682.76億元，增長16.8%。2014年1-9月份，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資2545.11億元，同比增漲20.5%。全市商品房銷售面積為3292.81m2，同比增長2.7%。商品房銷售額為1845.92億元，同比增長3.2%。2014年9月根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，重慶市新建住宅環(huán)比增長98.2%，同比增長97.7%。下半年，隨著國家宏觀政策的逐漸明朗化，重慶新建住宅的價格依然會保持穩(wěn)中有升。重慶市主城區(qū)商品房供應(yīng)量維持在2000萬方左右，“二胎”和“回流人群”又將增加對住宅的需求，尤其是主城區(qū)。

1.3宏觀調(diào)控對房屋銷售情況的影響

宏觀調(diào)控歷來是影響房地產(chǎn)價格最主要的因素之一。2004年1-9月份，重慶市連續(xù)出臺多項調(diào)控政策，公積金貸款的收縮，讓剛性需求者加入到觀望者隊伍中?；谡康禺a(chǎn)市場整體的平穩(wěn)過渡思想，近十年來，房價“只漲不降”的怪相，使重慶市消費者的內(nèi)心安全感極低，稍有利好房地產(chǎn)市場的政策出臺，持幣觀望的顧客就加入到了買房者行列，因此在2014年的10月重慶市重現(xiàn)“日光盤”。雖是個案，足以反映出消費者內(nèi)心的危機感。

據(jù)一財網(wǎng)統(tǒng)計，從1993年到2014年間國家累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策206項次。政府連續(xù)的行政手段干預(yù)房價，是為了穩(wěn)定商品房房價，如圖6、圖7。

圖6　我國房地產(chǎn)1993-2014年宏觀調(diào)控政策手段占比圖

圖7　房地產(chǎn)各年份宏觀政策調(diào)控數(shù)量圖

我國房地產(chǎn)是從1992年開始了商品房，1998年開始貨幣化分房政策，從2006年房地產(chǎn)價格實現(xiàn)快速增長，這個從后期的調(diào)控政策數(shù)量上就顯示了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過熱。2008年伴隨著世界金融危機，房地產(chǎn)調(diào)控政策從抑制型向穩(wěn)定房地產(chǎn)價格方向發(fā)展。直到2013年政府換屆，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子上臺，首先將房地產(chǎn)價格的決定權(quán)交還給市場，去掉過多的行政干預(yù)房價。2014年，近十年宏觀調(diào)控政策的效果累加疊現(xiàn)，“去庫存化”成為本年度各大開發(fā)商的指導(dǎo)思想，“降價”信號的初現(xiàn)，在“買漲不買跌”心理的影響下，消費者的觀望情緒濃厚，重慶市房地產(chǎn)市場一度是有價無市。2014年第四季度，從中央到地方政府一系列的“救市”政策頻出，重慶樓市開始回暖。重慶商品房銷售均價2014年初出現(xiàn)小幅回落。同期，重慶市主城區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價持續(xù)走高，不斷刷新記錄?！傲客苾r漲”預(yù)示著重慶市房地產(chǎn)市場價格仍處于上升通道之中。

1.4消費者的收入水平

根據(jù)《2013年重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報及年鑒》，重慶市城鎮(zhèn)非私營單位職工平均工資成上升趨勢，從2006年的近2萬元漲到2013年底的近5萬元，上漲幅度為150%，而同期重慶市區(qū)的商品房住宅均價上漲幅度為167%。因此我們可以縱向比較得出重慶市城鎮(zhèn)職工的商品房購買力疲軟，如圖8、圖9。

圖8　重慶市城鎮(zhèn)非私營單位職工平均工資圖

圖9　重慶市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入圖

圖10　重慶市商品房銷售均價統(tǒng)計

圖10中我們可以看出，重慶市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入從2007年開始到2013年截止，一直處于上升通道，但同期的重慶市城鎮(zhèn)居民家庭的恩格爾系數(shù)確實有升有降。在重慶商品房價格第一高點的2008年時，家庭的生活水平伴隨著經(jīng)濟危機逐步下降。在2012年家庭生活水平降至最低。而此刻重慶房市處于上升通道，許多家庭開始了改善型的需求。重慶市2012年的平均住房支出為1177.02元，消費總支出平均為16573.14元，住房支出占總消費支出的7.1%。消費者對住房消費的支出熱情在理性回歸。2012年商品房的銷售面積出現(xiàn)負增長0.2個百分點。2013年消費者的生活水平有所改善，消費趨向于理性消費。恩格爾系數(shù)統(tǒng)計圖從反面映射出，重慶房地產(chǎn)快速增長主要在2009年到2011年，從2013年開始逐步趨向平穩(wěn)。

根據(jù)重慶市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，重慶市2014年前三季度的城鎮(zhèn)常住居民可支配性收入為19380元，同比增長9.4%。隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加，可以說消費者的購買力增強，這也為重慶市房價的上漲提供了可能和空間。

2　影響重慶房地產(chǎn)商品價格模型構(gòu)建

根據(jù)向量自回歸（VAR）模型與協(xié)整，對影響房地產(chǎn)商品價格的因素，構(gòu)建的模型如下：

P=f（x1，x2，x3，x4……）

x1，t=f（x1，t-1，x1，t-2，…）

x2，t=f（x2，t-1，x2，t-2…）

x3，t=f（x3，t-1，x3，t-2…）

x4，t=f（x4，t-1，x4，t-2…）

其中：P為房地產(chǎn)商品價格，x1為人口因素，呈正相關(guān)關(guān)系；x2為土地供給價格，土地供給價格與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)關(guān)系，x3為商品房供給面積，商品房供給面積與房地產(chǎn)價格呈負相關(guān)關(guān)系，也就是說商品房供給面積越大，房地產(chǎn)商品市場價格呈下跌趨勢；x4為宏觀調(diào)整政策，這是影響房地產(chǎn)價格上下波動的主要因素。

根據(jù)重慶市商品房銷售情況和重慶市商品房銷售均價統(tǒng)計，驗證模型的有效性。在相關(guān)因素的共同作用下，重慶市商品房銷售價格以螺旋式的方式呈上漲趨勢。2008年的金融危機出現(xiàn)了明顯回調(diào)，2014年的多年宏觀調(diào)控效果疊加再次出現(xiàn)回調(diào)趨勢。

3　結(jié)語

（1）人口自然增長的存在，為房地產(chǎn)市場的后續(xù)購買形成了潛在市場；尤其是“兩孩政策”的實施，為“改善性剛需”打開通道。

帶教教師是床邊教學(xué)的主力軍，帶教教師的教學(xué)意識、教學(xué)查房質(zhì)量、教學(xué)病例討論質(zhì)量直接關(guān)系著實習(xí)質(zhì)量，因此給帶教教師一個寬松的環(huán)境，將有助于發(fā)揮其積極性，有利于實習(xí)質(zhì)量的提高[7]。

（2）重慶市人均可支配收入呈上升趨勢，這為重慶房地產(chǎn)商品價格的上升提供有效保障。

（3）重慶市審批住宅土地面積逐年增加，說明房地產(chǎn)市場活力依舊，這為重慶商品房市場價格上升提供可能。

（4）宏觀調(diào)控下的重慶市房地產(chǎn)業(yè)保持強勁的上升趨勢，在目前一片“救市”的聲浪中，持幣觀望顧客在“買漲不買跌”的心理作用下，涌進市場進行房地產(chǎn)產(chǎn)品消費，短期內(nèi)需求增加，為房地產(chǎn)市場價格上升增加了動力。

（5）結(jié)構(gòu)化調(diào)整，房地產(chǎn)市場逐步趨向多元化，旅游產(chǎn)業(yè)助推下的旅游地產(chǎn)升溫。

綜上所述，重慶市房地產(chǎn)在結(jié)構(gòu)化經(jīng)濟調(diào)整的背景下，通過不斷市場細分，房地產(chǎn)的價格呈現(xiàn)上升趨勢。結(jié)構(gòu)化調(diào)整必將影響到房價的調(diào)整，在2014年“去庫存化”的壓力下，隨著一線城市的人口回流，重慶市房地產(chǎn)依然呈現(xiàn)著較大活力。

責(zé)任編輯：孫蘇，李紅

知識窗

施工術(shù)語

1.什么是容積率

2.什么是建筑密度

答：建筑密度是工程項目總占地基底面積與總用地面積的比值，一般用百分數(shù)表示。

3.什么是綠地率（綠化率）

答：綠地率是工程項目綠地總面積與總用地面積的比值，一般用百分數(shù)表示。

4.什么是日照間距

答：日照間距，就是前后兩棟建筑之間根據(jù)日照時間要求所確定的距離。日照間距的計算，一般以冬至這一天正午正南方向房屋底層窗臺以上墻面，能被太陽照到的高度為依據(jù)。

5.什么是建筑“三大材”

答：建筑“三大材”指的是鋼材、水泥和木材。

6.什么是磚混結(jié)構(gòu)

答：房屋的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，此類結(jié)構(gòu)形式叫磚混結(jié)構(gòu)。

7.什么是框架結(jié)構(gòu)

答：框架結(jié)構(gòu)指以柱、縱向梁、橫向梁、樓板等構(gòu)成的骨架作為承重結(jié)構(gòu)，墻體是圍護結(jié)構(gòu)。

8.什么是剪力墻

答：剪力墻指在框架結(jié)構(gòu)內(nèi)增設(shè)的抵抗水平剪切力的墻體。因高層建筑要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墻又稱抗震墻。

9.什么是框架一剪力墻結(jié)構(gòu)

答：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)指豎向荷載由框架和剪力墻共同承擔(dān)；水平荷載由框架承受20%～30%，剪力墻承受70%～80%的結(jié)構(gòu)。

10.什么是全剪力墻結(jié)構(gòu)

答：全剪力墻結(jié)構(gòu)是利用建筑物的內(nèi)墻（或內(nèi)外墻）作為承重骨架，來承受建筑物豎向荷載和水平荷載的結(jié)構(gòu)。

11.什么是簡體結(jié)構(gòu)

答：簡體結(jié)構(gòu)由框架一剪力墻結(jié)構(gòu)與全剪力墻結(jié)構(gòu)綜合演變和發(fā)展而來。簡體結(jié)構(gòu)是將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內(nèi)部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點是剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間，多用于寫字樓建筑。

12.什么是鋼結(jié)構(gòu)

答：鋼結(jié)構(gòu)是指建筑物主要承重構(gòu)件由鋼材構(gòu)成的結(jié)構(gòu)，具有自重輕、強度高、廷性好、施工快和抗震性好的特點。鋼結(jié)構(gòu)多用干超高層建筑，造價較高。

Study on Housing M arketin Chongqing under the Background of Integrated Developmentof U rban and RuralA reas

With the implementation of"parentasonesingle child for two children"，and under thebackground of rising realestate cost，urban population，and salary，and the steadily increasing approved land for residence and supply of commercial buildingsmarket in Chongqing，where the consumers，pushed by them ind shift from"holding cash"to"buying houses for value enhancement"，flood into the housingmarket.Developers are under the pressureof"stock reduction".Thehousingmarket in Chongqing isundergoing structuraladjustmentand thehousing price isat thesteady transition stage.

housingmarketin Chongqing；rigid demand；regionaleconomy；macro economy

［TU-9］

A

1671-9107（2016）08-0058-04

10.3969/j.issn.1671-9107.2016.08.058

2016-07-20

康媛媛（1979-），女，陜西扶風(fēng)人，本科，講師、經(jīng)濟師，主要從事高職教育、建筑經(jīng)濟、營銷管理和區(qū)域經(jīng)濟的研究。