中小城市物業(yè)管理存在的問題及解決對策

涂志清

（通化師范學院 吉林 通化 134002）

摘要：隨著改革開放的深入，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展，與人類生活變得密不可分，但由此產生的物業(yè)問題也不斷增多，如何解決這些問題促進物業(yè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展迫在眉睫。本文通過對現(xiàn)存物業(yè)問題提出相應的解決方案，供讀者參考。

關鍵詞：中小城市物業(yè)管理；物業(yè)收費；對策

中圖分類號：F29333文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2016）07-0254-02

一、 中小城市物業(yè)管理的特點

（一） 后勤管理向物業(yè)管理的過渡

隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)逐步擺脫原有的房地公司的附屬公司的形象，在部分物業(yè)項目上打破了 “誰開發(fā)誰管理”的“死循環(huán)”。一些企事業(yè)單位也紛紛一改后勤福利管理模式為專業(yè)化物業(yè)管理模式。無論是在物業(yè)環(huán)境上還是業(yè)主滿意度上，專業(yè)化的物業(yè)管理以其獨特的優(yōu)勢獲得業(yè)主的青睞。

（二） 社會重視程度不斷提高

物業(yè)管理作為房地產的售后服務，承擔著使物業(yè)保值增值的重要責任。專業(yè)化的物業(yè)管理從業(yè)主的角度出發(fā)，在管理模式上更加規(guī)范，服務水平更加受歡迎，更有甚者，在物業(yè)管理上附帶相應的便民增值服務。如此以來物業(yè)管理也成為了房地產銷售的一大賣點。因此，舒適的物業(yè)管理服務逐步成為焦點，如何提高廣大居民的生活、工作環(huán)境，吸引潛在消費者、提高企業(yè)知名度將物業(yè)管理推向了社會聚焦點。

（三） 物業(yè)管理規(guī)模小

中小城市市區(qū)規(guī)劃不完善，居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的界限不明確。尤其在住宅小區(qū)上表現(xiàn)突出，建筑面積小、基礎配套設施不完善、居住環(huán)境臟亂差極為常見。且物業(yè)服務企業(yè)屬勞動密集型企業(yè)，員工的工資支出占其物業(yè)總支出的60%到70%。在實行標準化的物業(yè)管理時給物業(yè)公司造成極大的阻礙，規(guī)模效益難以發(fā)揮。

（四） 缺乏規(guī)范的業(yè)主自治組織

由于大多數(shù)物業(yè)公司為房地產公司的附屬公司，在管理上存在“誰開發(fā)誰管理”的思想，在物業(yè)管理上一直為管理者身份，且居民物業(yè)參與意識低下，在決策重大事件上基本保持漠不關心態(tài)度，更別談業(yè)主大會、業(yè)主委員會。

二、 存在的問題

（一） 前期問題

1.開發(fā)商虛假承諾

開發(fā)商在物業(yè)銷售期為了將房屋賣出不擇手段，給予業(yè)主虛假承諾，隨意承諾物業(yè)收費、后期規(guī)劃、物業(yè)水平等，給后期的物業(yè)管理造成極大不便，也成為了物業(yè)收費難的原因之一。

2.缺乏前期介入

所謂前期介入，就是物業(yè)公司站在業(yè)主和物業(yè)管理的基礎上，對正在開發(fā)建設的物業(yè)項目提出有利于業(yè)主和今后物業(yè)管理的意見和建議。在這一階段內物業(yè)企業(yè)會派出專業(yè)化的小組成員參與物業(yè)項目的建設，及時發(fā)現(xiàn)問題并提供解決措施，在基礎設施和樓宇設計上根據(jù)業(yè)主的習性提出建造方案。最大程度地避免為今后的物業(yè)管理埋下隱患。然而在現(xiàn)實生活中，由于物業(yè)管理公司與房地產開發(fā)商的特殊關系，在大多數(shù)時候都取消了該步驟，在接管驗收時也表現(xiàn)得極為草率，即使在某些項目上物業(yè)公司實行前期介入，但都由于情面問題或是其他類問題也是草草了事。能夠進行嚴格的前期介入的項目寥寥無幾，在接管后遺留問題在業(yè)主入住后逐漸表現(xiàn)出來，在解決隱患時給物業(yè)公司造成了極大的負擔。

（二） 管理水平低

1.專業(yè)人員素質

中小城市物業(yè)規(guī)模小，針對物業(yè)項目開辦的物業(yè)公司大多資質不符合標準，且一部分沒有獲得國家認證。所聘請的物業(yè)人員素質更是良莠不齊，管理項目一般為房地產開發(fā)商或其親屬承包，由于管理面積限制，管理人員多身兼數(shù)職且工資低下，開展的服務項目也僅僅局限于保潔、保綠、保修、保安上，缺乏相應的配套服務，物業(yè)企業(yè)盈利水平低、承擔風險高。

2.物業(yè)觀念缺乏

物業(yè)公司方面：中小城市由于其地理上的局限性，相比大型城市缺乏專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，因此在物業(yè)工作上認知度不足。首先，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)為房地產開發(fā)商下屬企業(yè)，認為所管轄區(qū)域為自己開發(fā)項目，擁有主動權。其次，認為管轄區(qū)域的公共區(qū)域物業(yè)公司應當有使用權利，因此在利用公共區(qū)域時不必征求業(yè)主同意。再次，業(yè)主居住在管轄區(qū)域內就應當遵守相應的《業(yè)主公約》《物業(yè)管理服務合同》，不能實施以人為本的管理理念。最后，在物業(yè)收費上也是隨意調價，引起業(yè)主反感。從而造成很多物業(yè)糾紛發(fā)生。

業(yè)主方面：小區(qū)需要物業(yè)管理的觀念還未成熟，大部分業(yè)主物業(yè)觀念已形成，但對于物業(yè)是干什么的表示模糊，出現(xiàn)不同的看法，有的認為物業(yè)公司就是交房時領著看房的人，有的則認為物業(yè)就是純粹的看大門、掃地、養(yǎng)花、維修的集合體。更有認為物業(yè)收了費就應當承擔小區(qū)的所有大小事務，無論是被偷了，房屋漏水了，家里沒電了，等等，都歸物業(yè)企業(yè)承擔。還有一小部分業(yè)主認為小區(qū)沒有物業(yè)管理的必要，所以即使是知名物業(yè)企業(yè)在管理小城市的物業(yè)時照樣會有投訴和拒繳物業(yè)費現(xiàn)象。

（三） 與政府等組織缺乏溝通與聯(lián)系

1.與政府組織缺乏聯(lián)系

在管轄區(qū)域上，物業(yè)管理公司與社區(qū)管理會存在交叉或重疊，可能管理區(qū)域相同，也可能物業(yè)管理的區(qū)域屬于社區(qū)管理的管轄區(qū)域的一部分，社區(qū)管理管理的區(qū)域也有可能是物業(yè)管理區(qū)域的一部分。因此在管理上，社區(qū)管理屬于政府組織，在管理上行使政府職能，具有一定的強制性。而物業(yè)管理是社會化、市場化、專業(yè)化、企業(yè)化管理，具有明顯的市場屬性。二者性質不同，但如果缺乏聯(lián)系，在管理上就會造成不必要的麻煩，權利與責任也講不清，無法進行有效的居民住宅管理。

2.沒有成形的業(yè)主委員會

根據(jù)建筑物區(qū)分所有權，物業(yè)區(qū)域分為業(yè)主專有區(qū)域和業(yè)主共有區(qū)域，業(yè)主有權對共有區(qū)域行使管理權，然而在中小城市物業(yè)管理中多數(shù)都是沒有業(yè)主參與的，物業(yè)公司也不是由業(yè)主大會選聘，完全是由房地產公司全權承擔并在法律的空隙中自由支配全體業(yè)主的共有資源。

（四） 法律法規(guī)欠完善

當前，我國缺乏一部深層次的物業(yè)管理規(guī)范文件，在解決物業(yè)糾紛上缺乏相應的法律支持，常見的也只有《物權法》《物業(yè)管理條例》這些大方向法律條文。針對大多數(shù)城市的情況已不能滿足，在中小城市表現(xiàn)尤為突出，且大多數(shù)中小城市沒有立法權，無法根據(jù)本行政區(qū)的情況制定相應的物業(yè)管理條例。

現(xiàn)實生活中，在解決物業(yè)糾紛的時候大多數(shù)物業(yè)公司、業(yè)主在有法可依的情況下也沒有走相應的法律程序，特別在某些問題沒有針對性的條文時表現(xiàn)得非常茫然，最后也只是敷衍了事。

在物業(yè)收費方面，十多個業(yè)主拒繳物業(yè)費的數(shù)額還不夠一次訴訟費用，不規(guī)范的物業(yè)公司隨意抬升物業(yè)費而規(guī)范物業(yè)公司在物業(yè)收費提價時也遲遲不能得到批準，導致入不敷出，虧損嚴重。

三、 對策

（一） 完善市場競爭機制實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)?；?/p>

1.完善市場競爭機制

中小城市的物業(yè)管理項目多為房地產子公司接管制，所接管的物業(yè)公司根本不必考慮如何獲得管理項目，至于其物業(yè)資質也可有可無，因此物業(yè)管理水平也可想而知，也不可能有其他的多余的便民服務。而專業(yè)化的物業(yè)管理公司有其專業(yè)化的物業(yè)管理團隊，管理水平高，服務態(tài)度好，但由于沒有公平的市場競爭機制，往往被扼殺在萌芽階段。所以針對中小城市的物業(yè)管理水平低、質量差的現(xiàn)狀，很有必要引進公平、公正、公開的市場競爭機制來維護專業(yè)化的物業(yè)公司的發(fā)展。

2.物業(yè)管理規(guī)模化

中小企業(yè)物業(yè)公司的管理人員由于其管理面積和工資收入限制，多為身兼數(shù)職，保安兼綠化、保潔兼保修屢見不鮮。各房地產開發(fā)商只會將自己的項目“傳”給自己的子公司，如此惡性循環(huán)致使難成規(guī)模。所以聘任專業(yè)化的物業(yè)管理公司尤為重要，將其承擔的數(shù)個小區(qū)聯(lián)系起來組成規(guī)模保證資源利用的最大化。

（二） 培養(yǎng)專業(yè)的物業(yè)管理人才

中小城市物業(yè)管理人員多為半路出家，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理知識，無法有效地利用現(xiàn)有資源實施物業(yè)管理，也很難滿足業(yè)主需要。需要物業(yè)公司建立人才培養(yǎng)機制，重視人才，開展物業(yè)管理培訓教育工作，順應時代發(fā)展要求。

（三） 建立健全物業(yè)管理政策法規(guī)體系

各市區(qū)房地產行政主管部門應根據(jù)本轄區(qū)物業(yè)情況制定相應的法律條文，滿足轄區(qū)物業(yè)管理要求。對照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》制定合理的管理方案和收費標準。

（四） 培養(yǎng)正確物業(yè)觀

政府牽頭做好宣傳工作，首先從物業(yè)公司抓起，把好物業(yè)企業(yè)和物業(yè)人員從業(yè)資質關。大力開展各項物業(yè)知識宣傳活動，明確物企責任和義務，樹立物業(yè)企業(yè)的物業(yè)觀。

物業(yè)公司應在政府的指導下做好對業(yè)主的物業(yè)知識宣傳工作，提高業(yè)主參與物業(yè)管理的熱情，成立業(yè)主委員會，實現(xiàn)業(yè)主參與共同管理的目的。有利于業(yè)主了解物業(yè)、接受物業(yè)，減少物業(yè)糾紛的發(fā)生，促進物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（五） 發(fā)揮政府主導作用

明文分清街道辦事處、居民委員會、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會的權利與義務。做到責任分明杜絕“三不管”現(xiàn)象發(fā)生。

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責任編輯：楊國棟