羅麗娟

國慶前一天，北京出臺(tái)樓市新政全面提高首付款比例。緊接著天津、蘇州、鄭州、成都、深圳、廣州等22個(gè)城市紛紛跟進(jìn)，從限貸、限購、土地供應(yīng)等方面進(jìn)行調(diào)節(jié)，基本涉及重啟或擴(kuò)大限購。所有人的計(jì)劃都被打亂了。

本來準(zhǔn)備買房的人紛紛表示，“暫時(shí)不會(huì)考慮買了。”突如其來的限購政策，讓人們謹(jǐn)慎起來，投機(jī)并不是最可靠的選擇，如果房地產(chǎn)有周期性，現(xiàn)在就是它的峰頂，瘋狂的市場或許也該消停了。

“后限購時(shí)代”的緊箍咒儼然已經(jīng)加碼。10月中旬，深圳率先宣布嚴(yán)格執(zhí)行《廣告法》。住建部也下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為、維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知。一時(shí)間，市場風(fēng)聲鶴唳，購房者們駐足觀望，這一輪樓市何去何從？

突如其來的限購

“過完國慶回來，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒有了買房資格?！?月下旬，廣東佛山的陳女士看中了禪城區(qū)一個(gè)樓盤，原本在老城區(qū)有兩套房子的她準(zhǔn)備購置一套新房給孩子，計(jì)劃全家國慶出游完后回來購買。沒想到，10月7日佛山出臺(tái)限購政策：對(duì)于佛山市戶籍居民家庭在佛山擁有兩套及以上住房的，暫停向其銷售上述區(qū)域的新建商品住房。

陳女士告訴《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》（下稱《21CBR》）記者，轉(zhuǎn)眼間就沒有了購房資格，她很后悔沒早點(diǎn)下手。

原本好好的國慶長假，對(duì)唐瑩來說只是度過了一個(gè)又一個(gè)不眠夜，“一天之內(nèi)，首付一下子從150萬元提高到了250萬元?。　彼蛔杂X提高了音量。

唐瑩打算拋售自己在北京朝陽區(qū)的房子，在豐臺(tái)區(qū)換個(gè)更大的。她與房產(chǎn)中介一起看了近兩個(gè)月的房子，最終選定一套120平方米的房子，總價(jià)約500萬元。按照當(dāng)時(shí)三成首付計(jì)算，首付款需要150萬元。為了趕在房價(jià)繼續(xù)上漲之前把房子確定下來，唐瑩沒過多考慮就先付了買房定金，與業(yè)主簽訂了購房合同。她心想，“買房子的事情要先定下來，賣房子慢些無所謂，因?yàn)閮r(jià)格會(huì)繼續(xù)漲?！?/p>

然而，事情并沒有這么省心。就在唐瑩位于朝陽區(qū)的房子剛掛在中介出售不久，“9.30”調(diào)控政策出臺(tái)：對(duì)擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%?！坝捎诒緛砻掠蟹浚F(xiàn)在是無緣無故要多拿出100萬元來。”賣房子的事情還沒著落，眼看就要支付首付款，唐瑩說，現(xiàn)在只能拉下臉皮四處尋人借款。

無獨(dú)有偶，沒有著落的還有深圳的白領(lǐng)宋超。由于工作變動(dòng)，他正打算回老家杭州發(fā)展，于是從9月開始計(jì)劃把深圳的房子賣了，再回到杭州買房。可是計(jì)劃永遠(yuǎn)趕不上變化，新政來得如此措手不及。

繼“3.25”新政之后，深圳進(jìn)行了年內(nèi)第二次市場調(diào)控。10月4日，深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土委等單位的通知，能提供自購房之日起計(jì)算的前五年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社保證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房；另外，本市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房的政策，本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購一套住房。把單身人士和離婚人士也納入了限購范圍。

“正想著在市場要起來時(shí)把房子賣掉，剛好遇著深圳最強(qiáng)調(diào)控，一下子似乎要買房子的人都消失了?！彼纬扌Σ坏?。

為了11月可以順利入職杭州的新公司，宋超不得不在10月離開深圳，并在杭州安頓妥當(dāng)，而孩子跟著妻子則先留在深圳處理賣房事宜?！昂贾莘績r(jià)這么高，現(xiàn)在買嗎？”市場行情讓宋超捉摸不透，猶豫不決。最后，他決定先租房子。

突如其來的限購，讓許多買家始料不及。除了調(diào)整購房計(jì)劃應(yīng)對(duì)新政，更多潛在的購買者選擇了觀望。

“買還是不買，我們?nèi)叶紱]了主意。”準(zhǔn)備在佛山買房的90后買家告訴《21CBR》記者，“由于佛山上個(gè)限購周期出現(xiàn)了房價(jià)波動(dòng)的先例，所以還是要謹(jǐn)慎考慮。”

成交量下降

“和前幾年十一相比，今年冷清了不少。以前國慶都忙到不停，今年工作人員都沒怎么增加。”北京通州一樓盤銷售人員對(duì)《21CBR》記者表示，這個(gè)國慶黃金周意外地安靜。

不止售樓部，房產(chǎn)中介門店也格外冷清。北京城內(nèi)，更多的房產(chǎn)中介開始接到退單電話，“我這邊已經(jīng)有五六位客人要協(xié)調(diào)違約事項(xiàng)，因?yàn)樾抡岣吡耸赘犊畋壤?，大家都說買不起?！币晃恢薪槿藛T告訴《21CBR》記者，估計(jì)退單客戶還會(huì)繼續(xù)增加，甚至有買家提出因?yàn)槭赘对龆?，希望業(yè)主下調(diào)總價(jià)，“特別像老城區(qū)一些動(dòng)輒7萬-8萬元單價(jià)的房子，首付比例提高一成，就意味著增加了上百萬元的經(jīng)濟(jì)壓力?！?/p>

除了嚴(yán)格調(diào)控政策，10月8日上午，深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心發(fā)布通知稱，將于11月8日起對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行調(diào)整?！皩脮r(shí)上調(diào)評(píng)估價(jià)的可能性非常大。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為進(jìn)一步抑制投資需求，或會(huì)上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)線增加二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。

層層枷鎖之下，開發(fā)商也開始有所行動(dòng)。根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)，10月上旬，深圳報(bào)價(jià)下調(diào)10%以上的樓盤達(dá)82個(gè)，下調(diào)幅度最大達(dá)22%。下調(diào)幅度排名前列的區(qū)域主要集中在龍崗區(qū)、羅湖區(qū)。

同時(shí)，深圳將近八成業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，較限購后首周（10月10日-16日）占比增加近9個(gè)點(diǎn)。從各區(qū)域的價(jià)格調(diào)整情況來看，七個(gè)區(qū)域環(huán)比限購后首周業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)均在持續(xù)，且有擴(kuò)大趨勢。其中，鹽田、南山、寶安區(qū)的價(jià)格下調(diào)程度最大，分別為3.3%、2.7%、2.7%。

“在市場調(diào)整期，新房更具風(fēng)向標(biāo)作用。”位于深圳市南山區(qū)蛇口片區(qū)的山語海項(xiàng)目，作為新政后第一個(gè)開盤的新盤，該項(xiàng)目的成交均價(jià)約為4.7-9.0萬元/㎡，比預(yù)期要低1萬-1.3萬元，成為新政后首個(gè)降價(jià)的樓盤，對(duì)新政反應(yīng)較為迅速強(qiáng)烈。

中原集團(tuán)研究中心分析，從銷售情況來看，成交主要集中在單價(jià)6萬元以下的低價(jià)區(qū)，6萬元以上的戶型仍然不理想，說明客戶對(duì)市場觀望情緒濃厚。

同時(shí)，在限購后的首周（2016.10.10-2016.10.16）市場信心已經(jīng)明顯回落。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)的中原經(jīng)理指數(shù)（各門店經(jīng)理對(duì)未來價(jià)格、成交量的預(yù)期），深圳的看漲指數(shù)僅為39.8%，為調(diào)控的22個(gè)城市中最低，意味著超六成門店經(jīng)理不看好市價(jià)。其中，成都的看漲指數(shù)環(huán)比跌幅最高，高達(dá)9.7%。

“本想著金九銀十可以沖業(yè)績，新政一出，預(yù)期已成泡影?！痹谖⑿湃豪铮晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人忍不住抱怨。

一位上海的房產(chǎn)中介表示，今年國慶期間新建房源推貨明顯有所減少，“不少業(yè)主因?yàn)闆]選到合適的新房源，拖延了其舊房的拋售交易?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從10月以來的成交結(jié)構(gòu)看，市場已經(jīng)開始出現(xiàn)變化，“一線城市北京、上海環(huán)比上月同期簽約量分別下調(diào)了42%與16%?！?/p>

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，二線城市成交開始降溫，限購后首周二線城市合計(jì)簽約商品房住宅3.36萬套，連續(xù)兩周低于4萬套，是春節(jié)后首次出現(xiàn)。升級(jí)的二線限購、限貸政策開始影響市場成交量。

“從實(shí)際簽約看，受到新政影響的22個(gè)城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實(shí)際跌幅達(dá)到了30%-40%。”張大偉表示，目前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不能反映當(dāng)下受到調(diào)控的市場情況，預(yù)計(jì)成交量將在10月下旬逐漸開始反映到簽約數(shù)據(jù)上。

限購輪回

“限購政策的出臺(tái)對(duì)我來說，幾乎沒什么影響，按計(jì)劃還是在國慶之后買了房，終于有了屬于自己的房子?！眲偖厴I(yè)一年，黃浩回到家鄉(xiāng)杭州工作，爸媽提供首付款，讓兒子買一套自己喜歡的房子，他只需要自己供房貸。

黃浩在之江區(qū)選了一個(gè)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的項(xiàng)目，從選房到交易僅用了45天，“并不過于杞人憂天目前市場如何，這對(duì)于我來說是必需品，也就很順利地買了?！秉S浩對(duì)《21CBR》記者說。

不少業(yè)內(nèi)人士指出，本輪樓市調(diào)控新政，重心是抑制投機(jī)、投資性買房，對(duì)剛需及改善需求者影響并不大。

對(duì)于持觀望態(tài)度的購房者，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，購房者要研究三個(gè)問題：第一，是否符合購房資格；第二，何時(shí)入市；第三，對(duì)未來市場如何判斷。

“第一個(gè)問題，一般來說，外地購房者購置首套住房基本上沒有太大約束，當(dāng)然部分城市需要社保繳納證明；第二個(gè)問題，不必幻想價(jià)格斷崖式下跌；第三個(gè)問題，對(duì)于中國樓市后續(xù)健康發(fā)展應(yīng)有信心，采取穩(wěn)健的投資策略?！蓖瑫r(shí)，他指出，今年第四季度在打擊資產(chǎn)價(jià)格泡沫方面相關(guān)政策力度會(huì)比較大，各地對(duì)于違規(guī)的市場交易查處力度也會(huì)較大，這也有利于保護(hù)剛需購房者購房利益。

繼國慶期間出臺(tái)樓市調(diào)控政策之后，10月12日，住建部通報(bào)杭州、深圳樓市散布謠言案例，要求各地依法查處散布謠言、擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為。10月14日，住建部又發(fā)布通知，指出房企存在的八大不正當(dāng)經(jīng)營行為，包括發(fā)布虛假房源信息和廣告、哄抬房價(jià)、捂盤惜售或者變相囤積房源等，要求各級(jí)房地產(chǎn)主管部門加大執(zhí)法檢查力度，依法嚴(yán)肅查處。

同時(shí)，住房信貸以及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也屬于重點(diǎn)關(guān)注之列。10月13日，國務(wù)院發(fā)布的《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》中特別要求，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。

重拳之下，效果初顯。

10月21日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價(jià)走勢趨穩(wěn)。

與9月比，一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均有所降低。其中，深圳和成都的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降幅度分別為0.3%和0.1%；其他城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅明顯回落，幅度在1.0至3.8個(gè)百分點(diǎn)之間。

從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%-60%的城市有4個(gè)，下降60%-40%的城市有3個(gè)，下降40%-20%的城市有3個(gè)。

“從10月份上半月全國熱點(diǎn)城市房價(jià)指數(shù)來看，增幅均出現(xiàn)了明顯回落?！眹?yán)躍進(jìn)分析，出現(xiàn)增幅收窄，一方面是限購限貸政策的有效性得到了積極體現(xiàn)，部分城市投資投機(jī)需求得到遏制。另一方面也和部分房企在價(jià)格方面比較規(guī)范有關(guān)系。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，市場交易和價(jià)格會(huì)回歸到平穩(wěn)的狀態(tài)，各地應(yīng)督促房企積極加快項(xiàng)目開工和推盤，積極補(bǔ)庫存。

在近10年房地產(chǎn)調(diào)控的歷史中，限購-解禁-限購，數(shù)次輪回。作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱的房地產(chǎn)業(yè)，至今無法擺脫政策宏觀調(diào)控手段，過熱時(shí)收緊，遇冷則刺激。

房子價(jià)跌、量漲、真正回歸居住屬性，消費(fèi)者、地產(chǎn)商、政府多贏才是瘋狂樓市的最終歸宿。有業(yè)內(nèi)人士表示，樓市限購、限貸政策對(duì)抑制投資投機(jī)，短期樓市降溫有一定作用，但達(dá)不到真正“抑價(jià)”的目的。既要制定短期調(diào)控政策、加強(qiáng)監(jiān)管力度，又要制定長遠(yuǎn)規(guī)則、指導(dǎo)意見和制度性要求。

一位購房者說，“親身經(jīng)歷了一場市場調(diào)控的折騰，我才思考，或者正是這些僥幸和投機(jī)，才讓最初穩(wěn)定的市場亂了套?！?