寫字樓風(fēng)險(xiǎn)管理探究

桂勝利

摘 要：物業(yè)管理涉及關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)無處不在。如果風(fēng)險(xiǎn)不加以妥善處理，在一定情況下就可能演化為突發(fā)的，損失比較大的危害。寫字樓管理的風(fēng)險(xiǎn)較其它物業(yè)類型更高，而寫字樓項(xiàng)目多是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入的主要來源，故寫字樓風(fēng)險(xiǎn)管理是無法回避的問題。文章結(jié)合某國際化物業(yè)管理企業(yè)對(duì)寫字樓風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)介紹了風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的操作經(jīng)驗(yàn)。著重分析其具體實(shí)施途徑，希望能夠?qū)V大同行起到借鑒與參考的作用，共同推動(dòng)我國寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：寫字樓 物業(yè)管理 風(fēng)險(xiǎn)類型 風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）04-289-02

一、寫字風(fēng)險(xiǎn)類型

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。

寫字樓風(fēng)險(xiǎn)類型包括：

1.自然風(fēng)險(xiǎn)。是因自然現(xiàn)象、物理現(xiàn)象和其它實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性對(duì)寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失。

2.工程隱患、承接查驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓驗(yàn)收人員在接管驗(yàn)收時(shí)未嚴(yán)格執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)或疏忽大意，使得質(zhì)量問題遺留下來，加大維修維護(hù)成本、維修難度加大管理成本上升的風(fēng)險(xiǎn)。

3.設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。是因?qū)懽謽俏飿I(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏健全的維修管理制度和嚴(yán)格的巡查、檢查制度，設(shè)備設(shè)施隱患未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和治理。

4.保安防范風(fēng)險(xiǎn)。是寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在區(qū)域內(nèi)安全管理活動(dòng)中，由于管理不善或員工工作中的過失、過錯(cuò)致使意外發(fā)生，造成人身、財(cái)產(chǎn)損失，企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)的賠償責(zé)任。如：盜竊、火災(zāi)等。

5.員工素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。因管理者素質(zhì)低，缺少必備的知識(shí)、能力、職業(yè)道德、經(jīng)驗(yàn)，從而影響了寫字樓管理水平，使企業(yè)效益減少的風(fēng)險(xiǎn)。

6.財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。是因業(yè)主、租戶以管理服務(wù)不到位、管理不善、沒有按合同約定履行義務(wù)等為由，拒交或拖欠租金或管理費(fèi)，造成服務(wù)經(jīng)費(fèi)不足的風(fēng)險(xiǎn)。

7.決策風(fēng)險(xiǎn)。是決策失誤造成的經(jīng)濟(jì)損失。決策包括寫字樓管理單位的高層領(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)人員決策。例如：大型工程維修、設(shè)備改造決策失誤對(duì)成敗造成的決定性影響。

8.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。是寫字樓項(xiàng)目在經(jīng)營項(xiàng)目、租售服務(wù)缺乏市場調(diào)查以及充分的可行性研究，致使經(jīng)營項(xiàng)目在服務(wù)類型、定位、價(jià)格等方面與市場需求發(fā)生偏差，造成經(jīng)營成本增加，經(jīng)濟(jì)效益下降的風(fēng)險(xiǎn)。

二、適時(shí)建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

寫字樓管理應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理組織，制定風(fēng)險(xiǎn)管理制度，形成企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制來應(yīng)對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)。

1.設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理部門。應(yīng)根據(jù)企業(yè)規(guī)模、管理水平、風(fēng)險(xiǎn)程度、發(fā)展目標(biāo)、內(nèi)外環(huán)境等因素，在提倡全員化參與的同時(shí)和專業(yè)管理相結(jié)合，在公司內(nèi)部成立一個(gè)專職或兼職的風(fēng)險(xiǎn)管理部門是必要的組織形式。

2.建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體制。企業(yè)內(nèi)部可以建立二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，分別是公司專、兼職層面，以及項(xiàng)目服務(wù)中心風(fēng)險(xiǎn)管理層面。

（1）公司總部層面的職責(zé)。

●履行當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求的義務(wù)

●為各項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理制定目標(biāo)

●對(duì)各地職員（包括承包商）進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制、管理的指南進(jìn)行培訓(xùn)

●每年進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)

（2）項(xiàng)目管理層面的職責(zé)。

●風(fēng)險(xiǎn)管理方案的執(zhí)行

●確保所有風(fēng)險(xiǎn)被識(shí)別并有應(yīng)對(duì)措施

●培訓(xùn)職員，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

●按月定期向總部匯報(bào)

三、建立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)管理是指寫字樓管理單位通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)衡量、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策等管理手段，對(duì)可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理損失的過程。

1.寫字樓風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

按照風(fēng)險(xiǎn)的層面分類：（1）人為風(fēng)險(xiǎn)。（2）商業(yè)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。（3）機(jī)器物料風(fēng)險(xiǎn)。（4）法律商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。（5）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

2.寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

（1）寫字樓風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法的選取。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是應(yīng)用各種數(shù)理、概率統(tǒng)計(jì)方法，測(cè)算出某一種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，估算損害程度。

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法一般可分為定性、定量、定性與定量相結(jié)合三類。有效地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法一般采用定量分析方法。定量分析方法是定量計(jì)算每一種危險(xiǎn)源所采用的方法。其公式為：

D=L*C

式中：D—風(fēng)險(xiǎn)值；L—事故發(fā)生的可能性大??；C—發(fā)生事故產(chǎn)生的后果

（2）風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分類。風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)可分類為：高風(fēng)險(xiǎn)：D=15to25中風(fēng)險(xiǎn)：D=5to12低風(fēng)險(xiǎn)：D=1to4

低風(fēng)險(xiǎn)指在可容忍的情況下，不需要實(shí)施補(bǔ)充的控制措施；中風(fēng)險(xiǎn)要在合理可行情況下，要實(shí)施有效的補(bǔ)充措施，把危害降低到低風(fēng)險(xiǎn)程度；高風(fēng)險(xiǎn)指在合理可行情況下，要實(shí)施有效的補(bǔ)充控制措施，把危害降低到低風(fēng)險(xiǎn)程度。

（3）影響風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的因素。風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)與現(xiàn)有措施有關(guān)。例如：在高壓配電室附近工作有觸電的風(fēng)險(xiǎn)，但是若有足夠的保護(hù)措施發(fā)生觸電的意外風(fēng)險(xiǎn)就很低。

☆風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)與環(huán)境因素相關(guān)。

例如：在下雨天有滑倒的風(fēng)險(xiǎn)，在高處作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很高，但在防滑地面工作風(fēng)險(xiǎn)很低。

☆風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)與人的經(jīng)驗(yàn)和資歷有關(guān)。

例如：有限空間作業(yè)有人身安全風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于一個(gè)沒有采取安全措施的工人風(fēng)險(xiǎn)很高，而對(duì)于一個(gè)有資格的作業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)很低。

（4）風(fēng)險(xiǎn)改善計(jì)劃。寫字樓管理者應(yīng)該對(duì)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)高的制定風(fēng)險(xiǎn)改善計(jì)劃。

（5）如何將風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)降低。降低可能性等級(jí)、降低結(jié)果等級(jí)。

（6）剩余風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。剩余風(fēng)險(xiǎn)=剩余可能性*剩余結(jié)果

剩余風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)可分類為：高風(fēng)險(xiǎn)：D=15to25中風(fēng)險(xiǎn)：D=5to12低風(fēng)險(xiǎn)：D=1to4

（7）制定風(fēng)險(xiǎn)改善計(jì)劃。

（8）風(fēng)險(xiǎn)改善計(jì)劃的評(píng)審。

☆計(jì)劃應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)源的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)由高風(fēng)險(xiǎn)降低到低風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。

☆風(fēng)險(xiǎn)改善計(jì)劃應(yīng)該符合成本和效益要求。

☆有利于提升工作效率。

☆是否產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)源。

四、寫字樓風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策主要包括風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)回避。

1.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指寫字樓管理過程中，管理者有意識(shí)的將自己不能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其它單位承擔(dān)所采取的措施。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法有很多種，主要途徑有保險(xiǎn)、合同、保證。

（1）保險(xiǎn)類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)作為一種保障和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，能消除寫字樓管理中某些風(fēng)險(xiǎn)損失。主要包括財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)、機(jī)器設(shè)備險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)、現(xiàn)金險(xiǎn)、雇員忠誠險(xiǎn)等。

（2）非保險(xiǎn)類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。非保險(xiǎn)類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般是將寫字樓管理服務(wù)部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)移給第三方，或者以合同形式把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到其他人身上。轉(zhuǎn)包或分包是很好的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略。

例如：外墻清洗、高空作業(yè)等高風(fēng)險(xiǎn)作業(yè)，保安、清潔等安全責(zé)任重的項(xiàng)目分包出去。

2.風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留是將無需或無法轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)處置方式。

風(fēng)險(xiǎn)自留是處理剩余風(fēng)險(xiǎn)的一種技術(shù)措施。對(duì)于某種風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防不能，回避不得、且又無處轉(zhuǎn)移，只能自留風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓項(xiàng)目應(yīng)該對(duì)保費(fèi)與風(fēng)險(xiǎn)損失總額進(jìn)行比較，如該項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)需要一萬元，而損失總額僅為一千元，則企業(yè)應(yīng)該采取風(fēng)險(xiǎn)自留；如果損失總額高達(dá)兩萬元，企業(yè)應(yīng)投保來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

3.風(fēng)險(xiǎn)控制。風(fēng)險(xiǎn)控制主要指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取各種措施減少風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率和頻率以及降低損失程度的措施。具體措施有：防止寫字樓管理中風(fēng)險(xiǎn)因素的形成；招聘有經(jīng)驗(yàn)的寫字樓物業(yè)管理人員；與外來顧問包括保險(xiǎn)公司專家共同成立風(fēng)險(xiǎn)防范小組；建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度；加強(qiáng)員工與客戶風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培訓(xùn)；購買防范風(fēng)險(xiǎn)的先進(jìn)技術(shù)設(shè)施等。

4.風(fēng)險(xiǎn)回避。任何寫字樓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，首先考慮的是避免風(fēng)險(xiǎn)。凡是風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失不能由該項(xiàng)目利潤予以抵消時(shí)，企業(yè)采取回避、退出、不參與、不介入的對(duì)策，是避免風(fēng)險(xiǎn)最可行的簡單方法。例如：不進(jìn)行某項(xiàng)投資就可以避免該項(xiàng)投資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移相比，風(fēng)險(xiǎn)回避是通過放棄某些經(jīng)營活動(dòng)，從而終止帶有風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)來消除風(fēng)險(xiǎn)威脅。但也會(huì)使企業(yè)消極地避免風(fēng)險(xiǎn)，安于現(xiàn)狀，不求進(jìn)取。

結(jié)論

在寫字樓管理過程中，風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在和不可避免的，在一定條件下還帶有一定的規(guī)律性。從根本上講，財(cái)富積累的過程是一個(gè)戰(zhàn)略決策與風(fēng)險(xiǎn)控制的過程，而風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。只有寫字樓的管理單位樹立危機(jī)意識(shí)，建立起有效的防范機(jī)制，運(yùn)用先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，并能夠付諸實(shí)踐，就可以將各種風(fēng)險(xiǎn)降低到可控狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性發(fā)展。

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（作者單位：北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司 北京 100080）

（責(zé)編：玉山）