公允價值在我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中的應(yīng)用問題研究

田玲

摘 要：為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，規(guī)范企業(yè)公允價值計量和披露，提高會計信息質(zhì)量，我國財政部制定了《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》，并于2014年7月1日起在所有執(zhí)行企業(yè)會計準則的企業(yè)范圍內(nèi)施行。至此，公允價值計量在我國的應(yīng)用進入了一個全新的發(fā)展階段。本文以房地產(chǎn)行業(yè)為例，對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的情況進行研究分析?，F(xiàn)階段公允價值在我國房地產(chǎn)行業(yè)的運用中存在諸多問題，基于這些問題，剖析了引發(fā)問題的原因。提出了相應(yīng)的解決策略。為推進公允價值計量的應(yīng)用，順應(yīng)國際會計協(xié)同發(fā)展的趨勢營造有利的條件。

關(guān)鍵詞：會計準則；公允價值計量；房地產(chǎn)行業(yè)；投資性房

一、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）采用公允價值計量的上市公司數(shù)量統(tǒng)計。截至2014年4月30日，滬深兩市房地產(chǎn)行業(yè)（CSRC行業(yè)分類標準）A股共有131家上市公司披露了年報，其中滬市有68家，深市63家。對投資性房地產(chǎn)項目采用公允價值模式進行后續(xù)計量的共有15家，其中滬市7家，深市8家占房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司總數(shù)的1145%，而采用成本模式后續(xù)計量的有116家，占比8855%。

（二）公允價值確定方法統(tǒng)計分析。統(tǒng)計顯示，這15家上市公司主要采用相同或類似房地產(chǎn)的市場價格、資產(chǎn)評估機構(gòu)提供的評估價格這兩種方法確定自身擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價值。其中有5家上市公司采用相同或類似房地產(chǎn)的市場價格，有5家采用資產(chǎn)評估機構(gòu)提供的評估價格，還有3家上市公司公允價值的確定方法沒有明確披露，2家未披露。

（三）計量模式轉(zhuǎn)換引起報表數(shù)據(jù)的變化。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式到公允價值模式的轉(zhuǎn)換應(yīng)作為會計政策的變更進行會計處理，企業(yè)會計準則對該項會計政策變更要求采用追溯調(diào)整法，并相應(yīng)對變更前一年的比較財務(wù)報表進行追溯調(diào)整。

由以上數(shù)據(jù)分析可知，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式所做的追溯調(diào)整會引發(fā)財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)、遞延所得稅負債、所有者權(quán)益、公允價值變動收益、所得稅費用、凈利潤等項目的巨大變動。

二、公允價值計量在房地產(chǎn)行業(yè)運用中存在的問題

通過對公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用狀況分析，并對比公允價值準則的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)在運用公允價值計量模式過程中存在以下幾點問題：。

（一）公允價值的應(yīng)用導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績不穩(wěn)定。對于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司而言，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不需要對投資性房地產(chǎn)進行折舊和減值，資產(chǎn)負債表日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，投資性房地產(chǎn)也以公允價值重新入賬，對于企業(yè)的資產(chǎn)、利潤、所有者權(quán)益均有較大影響。以金融街為例，實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤3.88億元，較上年同期下降55.53%。顯然，公司一季度業(yè)績是符合預(yù)期的，導(dǎo)致凈利潤大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟國際廣場竣工帶來公允價值變動收益7.7億元，而2013年一季度公允價值變動損益為0?？梢?，公允價值變動損益的大幅下滑是公司凈利潤下降的關(guān)鍵所在。

（二）公允價值計量易成為操縱利潤的工具。公允價值再度啟用，說明我國市場環(huán)境得到明顯改善，但對于投資性房地產(chǎn)的公允價值的確定而言，無論以相同或類似條件的市場價格還是評估價格為依據(jù)，在客觀價值的基礎(chǔ)上都存在人的主觀判斷，使得企業(yè)操控利潤的行為有了可乘之機。

三、公允價值計量應(yīng)用中存在問題的原因分析

（一）市場環(huán)境的限制。近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈上升趨勢，采用公允價值計量更有利于反映企業(yè)的實際價值，但相比于發(fā)達國家而言，我國房地產(chǎn)市場環(huán)境仍不完善，缺少穩(wěn)定性，一些企業(yè)不愿轉(zhuǎn)換為公允價值模式，以避免潛在的不利影響。同時，公允價值的應(yīng)用條件還不是十分完善，在我國只有核心地區(qū)才存在活躍的市場價格，大部分企業(yè)受市場條件的限制依舊延續(xù)使用成本模式。

（二）企業(yè)對自身成本效益的權(quán)衡。成本效益的配比是上市公司在選擇公允價值計量模式時需要考慮的又一因素。由于我國房地產(chǎn)市場的條件不是很完善，許多企業(yè)不能從市場上直接獲取房地產(chǎn)的活躍市場價格，要確定公允價值就需要聘請獨立的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行估值。企業(yè)需要投入大量的人力、財力等，是一項重大的成本支出。然而公允價值計量模式的效用并不能在短時間內(nèi)顯現(xiàn)出來，并且需要穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境。

四、公允價值計量應(yīng)用的改進對策與建議

為促進公允價值計量的規(guī)范應(yīng)用和發(fā)展，本文提出以下幾點對策與建議。

（一）加強公允價值計量和信息披露的監(jiān)管力度?！镀髽I(yè)會計準則》對于投資性房地產(chǎn)公允價值計量和披露都有嚴格的規(guī)定?！镀髽I(yè)會計準則第39號——公允價值計量》對此進一步加以強調(diào)和細化。對比上市公司在年報中披露的內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，一些采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)并沒有嚴格執(zhí)行準則的規(guī)定，許多相關(guān)信息未披露或沒有明確說明。要進一步推進公允價值計量的應(yīng)用，就必須加大對上市公司準則執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制力度。

（二）加強對評估機構(gòu)的資質(zhì)審查和獨立性監(jiān)管。由資產(chǎn)評估機構(gòu)提供的評估價格是上市公司確定投資性房地產(chǎn)公允價值的重要依據(jù)之一。因此資產(chǎn)評估機構(gòu)在公允價值的運用中擔任著重要角色。然而，目前我國評估機構(gòu)的質(zhì)量參差不齊，在為企業(yè)服務(wù)過程中也常?！安华毩ⅰ?，從而使公允價值失去了真實性、客觀性。故建議相關(guān)部門提高資產(chǎn)評估機構(gòu)的準入門檻，并定期進行資質(zhì)審查和獨立性監(jiān)管，加大懲處力度，以加強評估機構(gòu)業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中的規(guī)范性、獨立性，為公允價值的運用提供良好條件。（作者單位：東北財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院）

參考文獻：

[1] 張秀麗.公允價值計量屬性——基于投資性房地產(chǎn)應(yīng)用研究[J].經(jīng)營管理者.2015，2：41-42.

[2] 王向前.我國會計公允價值應(yīng)用中存在的問題及對策[J].商.2014（6）.

[3] 呂波.淺議公允價值在會計實務(wù)中的應(yīng)用[J].經(jīng)濟研究刊.2013（29）：193-194.

[4] 劉浩，孫錚.公允價值的實證理論分析與中國的機遇研究[J].財經(jīng)研究.2005，1（1）：83-93.

鄒燕，王雪，吳小雅.公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用研究——以津濱發(fā)展及同行業(yè)同

[5] 2013年上市公司年報會計監(jiān)管報告.中國證券監(jiān)督管理委員會.2014.