孟子皓

摘 要：經(jīng)濟適用房是我國為幫助低收入人群住房困難問題推出的重大的舉措，對保證我國城鎮(zhèn)住房問題、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但在實際運行中還存在諸多的缺陷，如建設(shè)缺乏標準、價格較高、購買人群失控等。因此研究這些存在的實際問題并加以解決，對于完善我國經(jīng)濟適用房制度有著重要意義。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房；問題；對策

我國為保障部分中低收入人群的住房困難問題，提出了建設(shè)經(jīng)濟適用房的政策，并不斷得以實施和完善，有效滿足了這部分人群的住房需求。當然還有許多地方需要不斷充實和完善，以更好的做好中低收入人群的住房保障問題。

一、經(jīng)濟適用房發(fā)展存在的問題

目前經(jīng)濟適用房的開發(fā)者和運營者都是開發(fā)商而非政府機關(guān)，開發(fā)商的目的是為了賺取利潤，因此在具體的制度實施過程中，經(jīng)濟適用房的意義有所偏離，加上目前我國在這方面的法律法規(guī)還不夠健全，因此經(jīng)濟適用房還不能得到合理有效分配和使用。

經(jīng)濟適用房的建設(shè)目的是為了幫助低收入困難人群，但是在確認這部分人群方面還缺乏一定的標準，統(tǒng)計和審核程序及方法不夠科學(xué)和嚴謹，在購房者當中，有相當一部分不是中低收入家庭，甚至出現(xiàn)一人擁有多套住房的現(xiàn)象。而且在單位征信方面可信度不高，低收入人群的資金證明及信用很難進行明確和監(jiān)控，而部分高收入人群的灰色收入和隱形收入等難以查明，而且缺乏必要的退出機制，因此這些問題的存在使得經(jīng)濟適用房很難進行真正的濟貧扶困。

同時開發(fā)商為了賺取更多的利潤，在具體建設(shè)和銷售過程中，提高建設(shè)標準、增加商品房建設(shè)數(shù)量、提高單價、增建沿街等違法措施來欺瞞監(jiān)管部門，有的甚至建設(shè)別墅，經(jīng)濟適用房真正的實惠被開發(fā)商所利用，很能真正幫助中低收入人群。

二、經(jīng)濟適用房制度完善措施分析

為了解決上述經(jīng)濟適用房發(fā)展中遇到的這些問題，采取必要措施有效保障低收入人群住房問題是政府義不容辭的責任和義務(wù)，這一問題的解決和完善也需要一個長期實踐的過程，需要理論聯(lián)系實踐，以更好的解決這一問題。

（一）政府應(yīng)該承擔起經(jīng)濟適用房

只有政府承擔起經(jīng)濟適用房實施的主體責任，才能有效的貫徹經(jīng)濟適用房發(fā)展的惠民正常，成為利益的真正執(zhí)行者和管理調(diào)控人。目前我國地方的主要做法是設(shè)立一個掛靠政府部門的經(jīng)濟適用房管理中心，由這一部分實行管控職能，這種專門設(shè)置不僅提高辦事效率，專事專辦，同時能夠不受制于其他部門，有著相對的獨立性。為了杜絕開發(fā)建設(shè)商的尋租等不利于低收入人群的行為，政府可以將房屋銷售權(quán)收回，由政府進行定價銷售，直接向符合條件的家庭出售經(jīng)濟適用房。

（二）由暗補向明補進行過渡

目前在經(jīng)濟適用房補貼方面往往通過降低或減免土地費用、稅費等方法進行間接的補充，這種方式較為不明顯。很難直接惠及被保障者，而且容易出現(xiàn)紕漏。因此，為了更好的補充被保障者應(yīng)進行明補，直接給被保障者發(fā)放補償。當然，這種補償需要進行相關(guān)的標準的設(shè)定和審核之后才可以實施，目前在收入和征信方面還不夠健全，這種轉(zhuǎn)變可以作為一個努力和過程來逐步得以實現(xiàn)。

（三）嚴格界定經(jīng)濟適用房的適用對象范圍

經(jīng)濟適用房制度自實施以來一直被定義為保障性住房，其目的是為了保障低收入家庭的住房問題，根據(jù)我國國情，大約有70%以上的人群應(yīng)該享受這一政策，因此意味著這將是大眾化的社會福利政策。因此，在考慮我國財政承受能力的基礎(chǔ)上，應(yīng)該縮小經(jīng)濟適用房的保障范圍，適當調(diào)整我國住房保障體系，為低收入人群提供良好的保障。對于其他非中低收入人群的購房要求可以給于其他優(yōu)惠政策鼓勵其購買商品房。同時經(jīng)濟適用房的建設(shè)面積和標準要與低收入家庭的承受能力相吻合，同時可以采用促進廉租房、公租房的建設(shè)來緩解經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模緊張問題，多渠道解決中低收入人群的住房困難問題。

（四）建立經(jīng)濟適用房退出制度

在完善經(jīng)濟適用房準入制度的同時，還需要建立退出機制。包括兩種情況：

第一，經(jīng)濟適用房的住房退出，是指在超出一定面積標準和價格標準后其性質(zhì)發(fā)生改變，變?yōu)樯唐贩?，住戶可以出售再重新購買經(jīng)濟適用房，但購買方需要補交土地出讓金，也可以不出售，住戶需要額外補交土地出讓金。

第二，經(jīng)濟適用房的住戶退出，一般指經(jīng)濟適用房住戶中的高收入人群退出住房，通過出售或補交土地出讓金的方法進行退出。根據(jù)目前發(fā)展狀況可以規(guī)定一個家庭只能擁有一套經(jīng)濟適用房，否則按高收入者對待，要求退出經(jīng)濟適用房市場。

（五）構(gòu)建和完善經(jīng)濟適用房二級市場

新建經(jīng)濟適用房規(guī)模遠遠不能滿足住房需求，因此有必要開辟二級市場。對于中低收入人群來說，經(jīng)濟適用房二級市場能夠為他們提供價格合適、面積適用的住房選擇機遇，同時在地域選擇、戶型選擇等方面也較為便利。同時已有住房的中低收入人群也有換房的需求，賣舊換新的愿望也很強烈，因此開放經(jīng)濟適用房二級市場有著很大的必要性和可行性。

政府需要制定相關(guān)的政策，明確中低收入人去可以在一級市場購買，也可以在二級市場購買，都可以享受相關(guān)的優(yōu)惠政策，從而有效促進經(jīng)濟適用房二級市場的繁榮，并有效的滿足中低收入人群的住房需求，促進經(jīng)濟適用房供給和需求的相互促進，為經(jīng)濟適用房的發(fā)展提供動力支持。

三、結(jié)語

總之，在經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模還有限的條件下，政府應(yīng)該積極承擔其建設(shè)和分配的主體作用，不斷完善經(jīng)濟適用房制度，從以往的暗補到明補過度，不斷健全和完善二級市場，加強經(jīng)濟適用房管理，只有這樣才能從根本上保護中低收入者的住房權(quán)益，促進社會的和諧、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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