房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題及完善策略探究

李　鴻

1.武漢新綠置業(yè)有限公司　2.武漢綠地濱江置業(yè)有限公司　430000

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題及完善策略探究

李鴻

1.武漢新綠置業(yè)有限公司2.武漢綠地濱江置業(yè)有限公司430000

近年來(lái)，由于我國(guó)的人口和經(jīng)濟(jì)政策等國(guó)情以及國(guó)際的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率占較大比重，而房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈，一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)之中處于優(yōu)勢(shì)地位，做好財(cái)務(wù)成本管理工作無(wú)疑是十分重要的一方面，提高財(cái)務(wù)管理水平，降低財(cái)務(wù)成本，有助于增加企業(yè)的利潤(rùn)，統(tǒng)籌企業(yè)的發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文主要介紹了有關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理方面的知識(shí)。首先說明了在房地產(chǎn)行業(yè)中做好財(cái)務(wù)成本管理的意義；另外，通過研究分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理中的問題，本文對(duì)應(yīng)地給出了一些用于解決房地產(chǎn)商財(cái)務(wù)成本管理的建議。希望本文能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)改善財(cái)務(wù)成本管理，統(tǒng)籌企業(yè)更好更快發(fā)展提供有效性建議。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理；服務(wù)成本；人力資源成本；物質(zhì)和非物質(zhì)成本；管理問題

財(cái)務(wù)成本管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理水平對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著十分重大的作用，為保證企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，我們必須要制定并選擇科學(xué)合理，適合本企業(yè)實(shí)際情況的財(cái)務(wù)成本管理策略。企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中采取的具有科學(xué)性的費(fèi)用和成本管理策略就是財(cái)務(wù)成本管理，財(cái)務(wù)成本管理通過計(jì)劃和決策，預(yù)測(cè)和控制，監(jiān)督和分析等手段來(lái)使企業(yè)降低生產(chǎn)成本，進(jìn)而提高收益。制定一個(gè)合理有效的財(cái)務(wù)成本管理策略，有利于優(yōu)化企業(yè)的資金利用率，節(jié)約資源，實(shí)現(xiàn)收支平衡。

一、財(cái)務(wù)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理需要進(jìn)行事前預(yù)測(cè)，我們通過系統(tǒng)的成本管理能夠科學(xué)的運(yùn)用資金，管理資金的流通，有效降低生產(chǎn)成本，最大程度地提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。在財(cái)務(wù)成本管理中，分析能夠?yàn)闆Q策和計(jì)劃提供基礎(chǔ)條件；另外，我們使控制核算，考核分析等相互配合，并通過一定的科學(xué)有效方法，進(jìn)行規(guī)范系統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理，就能夠全方位的對(duì)資金的運(yùn)動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管和控制。

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理，有助于促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，并在短時(shí)間內(nèi)提升企業(yè)的發(fā)展能力和營(yíng)業(yè)水平。做好財(cái)務(wù)成本管理工作有利于一個(gè)企業(yè)做出正確的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，提高資金利用率，這能夠直接促進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)管理工作的順利開展，并且能夠使公司的各方面經(jīng)濟(jì)管理工作能夠有序進(jìn)行。在具體實(shí)行過程中，各個(gè)環(huán)節(jié)緊密配合，彼此促進(jìn)，有助于全面提升企業(yè)的管理水平。我們知道，財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)用在房地產(chǎn)企業(yè)中，具體包括的類型多種多樣。但每一個(gè)環(huán)節(jié)，多需要做到細(xì)致入微，同時(shí)，也都是作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，只有當(dāng)我們充分意識(shí)到了對(duì)資金管理控制的重要性時(shí)，才能夠使一個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定、快速、全面的發(fā)展。

二、當(dāng)前存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理體系制度不健全

當(dāng)前我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少科學(xué)專業(yè)的指導(dǎo)，財(cái)務(wù)管理體系不健全，因而缺少符合企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況的管理體系。沒有科學(xué)完善的財(cái)務(wù)管理體系，將會(huì)影響財(cái)務(wù)管理成本控制職能的實(shí)現(xiàn)。這樣的粗放管理不利于企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理發(fā)充分發(fā)揮它的應(yīng)有優(yōu)點(diǎn)。當(dāng)企業(yè)產(chǎn)生這種情況時(shí)，首先，將會(huì)表現(xiàn)為獎(jiǎng)懲制度無(wú)法充分的調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性，權(quán)責(zé)不夠分明，工人的工作積極性較低，工作態(tài)度消極，崗位不合理。由于財(cái)務(wù)管理制度的不健全導(dǎo)致企業(yè)人力資源的虧損，最終致使企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降，容易造成被動(dòng)的局面。此外，如果財(cái)務(wù)成本管理的制度方法和硬件設(shè)施落后，就十分有可能會(huì)造成成本管理中核算的失誤，并且還有可能在預(yù)測(cè)和控制時(shí)產(chǎn)生較大的誤差。如果這種情況發(fā)生在一些重要的項(xiàng)目上，就很有可能因?yàn)檫@一點(diǎn)點(diǎn)誤差而造成不可挽回的損失，使企業(yè)的利益受到重大損失。

（二）缺少成本管理意識(shí)

一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有全面認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)成本管理，因此，對(duì)于建立完整的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不予以重視，由于缺少科學(xué)全面的指導(dǎo)方法，一些企業(yè)往往只重視生產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本控制，而忽視了項(xiàng)目實(shí)施時(shí)的成本控制。這種情況導(dǎo)致了很多企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)成本超出預(yù)算。甚至還有一部分企業(yè)僅僅重視建筑材料和設(shè)備上的成本監(jiān)控，不重視具體建設(shè)時(shí)的成本控制，這些環(huán)節(jié)的缺失可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)基本上沒能形成全面系統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本控制體系，但當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的嚴(yán)峻，要求我們必須盡快建立全方位的財(cái)務(wù)成本管理體系，科學(xué)控制成本，合理利用資源，適應(yīng)現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的發(fā)展。

（三）工程預(yù)結(jié)算

在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中我們往往會(huì)發(fā)現(xiàn)這些問題：首先，工程預(yù)結(jié)算定額不能夠得到及時(shí)的更新。但是，倘若沿用定額換算，將不利于工程預(yù)決算的精確和真實(shí)，而且計(jì)算繁瑣，且容易出現(xiàn)失誤。另外，工程預(yù)決算不利于我們進(jìn)行綜合的管理，設(shè)計(jì)單位和建設(shè)施工單位之間由于缺少溝通交流，容易產(chǎn)生意見分歧，容易在實(shí)際建設(shè)中遇到較多的問題，導(dǎo)致工作效率低下。最后，關(guān)于高預(yù)算的假象，在很多企業(yè)工程預(yù)決算階段，容易出現(xiàn)造假，這樣就使國(guó)家投資收到損失，納稅人的貢獻(xiàn)流入了個(gè)人的小金庫(kù)，不僅工程質(zhì)量低下，更損害了人民的利益。

（四）財(cái)務(wù)成本管理不全面

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以分為土地成本，工程成本，前期費(fèi)用，營(yíng)銷費(fèi)用管理等多個(gè)方面，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理比其他一些行業(yè)更為復(fù)雜。正是由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，就更要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理必須建立有效的系統(tǒng)成本控制戰(zhàn)略。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理程序上還存在一定的缺陷，沒有實(shí)現(xiàn)對(duì)資金和資源的流動(dòng)全面的控制。

三、解決方法

（一）完善財(cái)務(wù)成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以分為土地成本，工程成本，前期費(fèi)用，營(yíng)銷費(fèi)用管理等多個(gè)方面，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理比其他一些行業(yè)更為復(fù)雜。正是由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，就更要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理必須建立有效的系統(tǒng)成本控制戰(zhàn)略。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理程序上還存在一定的缺陷，沒有實(shí)現(xiàn)對(duì)資金和資源的流動(dòng)全面的控制。想要完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理體系，需要企業(yè)結(jié)合自身的發(fā)展特點(diǎn)與存在的問題也即市場(chǎng)發(fā)展的具體情況，制定科學(xué)合理的成本管理戰(zhàn)略，需要注意的是，相關(guān)規(guī)定必須要具體合理，權(quán)責(zé)分明，保證制度能夠高效的協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系。此外，財(cái)務(wù)部門的作用十分重要，應(yīng)該定期匯報(bào)企業(yè)的資金流動(dòng)情況，積極提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，保證企業(yè)的順利運(yùn)營(yíng)，獎(jiǎng)懲和監(jiān)督制度對(duì)于提高員工的積極性有著十分重要的作用，合理的獎(jiǎng)懲監(jiān)督制度能夠降低企業(yè)生產(chǎn)成本，提高企業(yè)生產(chǎn)效率和績(jī)效，保持員工的生產(chǎn)積極性和主觀能動(dòng)性，開發(fā)員工的創(chuàng)造能力，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理體系完善的過程中，也應(yīng)該促成體系建設(shè)，做好房地產(chǎn)商的相關(guān)賬單，保持財(cái)務(wù)成本管理體系的透明性以及公正性，從而可以更好的對(duì)相關(guān)的管理體系進(jìn)行管理，從而促進(jìn)財(cái)務(wù)成本管理體系的可持續(xù)性發(fā)展。

（二）提高相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)

認(rèn)識(shí)具有指導(dǎo)實(shí)踐的作用。只有當(dāng)公司的重要領(lǐng)導(dǎo)人員認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理工作的重要性，才能夠積極的推進(jìn)財(cái)務(wù)成本管理系統(tǒng)的建設(shè)。但同時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)者還要綜合考慮物質(zhì)非物質(zhì)成本，人力資源成本，服務(wù)以及環(huán)境資源成本等各種因素，要樹立全面的管理觀念，這樣才能科學(xué)有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。對(duì)于財(cái)務(wù)管理而言，首先應(yīng)該給予高度的重視，只有增強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)成本的管理意識(shí)，才會(huì)在事前要監(jiān)督工作，事中可以有效快速的采取相關(guān)的措施，事后做好相關(guān)的檢討與反思，從而減少財(cái)務(wù)方面失誤情況的發(fā)生。

（三）創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理成本方法

企業(yè)通過改革落后的管理方法，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和市場(chǎng)特點(diǎn)，制定有效的財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略，不斷借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，提升本企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率，細(xì)化財(cái)務(wù)管理成本的管理，避免資金核算上的漏洞，降低不必要的成本費(fèi)用。注意公司內(nèi)部各部門之間的協(xié)調(diào)與配合，改善部門關(guān)系，避免內(nèi)部原因?qū)е碌墓こ绦实拖?，除了?nèi)部，也要加強(qiáng)與外部社會(huì)各界有關(guān)企業(yè)和社會(huì)部門之間的交流溝通。不斷去創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理成本的方法，學(xué)習(xí)更為先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，從而進(jìn)一步促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展，從而可以更好的減低成本，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著市場(chǎng)情形的不斷變化發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須改革傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理模式，建立健全適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理系統(tǒng)，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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［4］黃鐵江.加強(qiáng)政府安置房項(xiàng)目管理中質(zhì)量與成本控制的思考.《裝飾裝修天地》，2015年z2期 .