周丹娟
沈陽市國土資源發(fā)展研究中心
簡析農(nóng)村宅基地使用管理存在的問題及其措施
周丹娟
沈陽市國土資源發(fā)展研究中心
目前農(nóng)村宅基地使用管理主要存在散、亂、低效、浪費(fèi)和管理粗放以及村莊集體建設(shè)用地的粗放浪費(fèi)與新農(nóng)村建設(shè)的要求很不協(xié)調(diào)等方面的問題?;诖耍疚暮喪隽宿r(nóng)村宅基地使用管理的重要性,對農(nóng)村宅基地使用管理存在的主要問題及其策略進(jìn)行了簡要分析。
農(nóng)村宅基地;使用管理;重要性;問題;措施
農(nóng)村宅基地是指農(nóng)戶或者個(gè)人由于建筑住宅需求,使用并占有的農(nóng)村集體土地。農(nóng)村宅基地使用管理是土地資源管理工作的重要內(nèi)容,其不僅是牽涉到千家萬戶的民生工程,也是耕地保護(hù)和節(jié)約土地的重要基礎(chǔ)性工作,事關(guān)農(nóng)村的社會穩(wěn)定與和諧。
(一)農(nóng)村宅基地使用規(guī)劃問題。當(dāng)前農(nóng)村絕大部分地區(qū)已實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)村規(guī)劃全覆蓋,但部分地區(qū)的新農(nóng)村規(guī)劃還存在規(guī)而不搞、有規(guī)不依、違規(guī)難糾等現(xiàn)象。農(nóng)民建房選址隨意性大,亂圈亂占,亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重,造成村莊內(nèi)的房屋布局雜亂。
(二)農(nóng)村宅基地使用粗放以及土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重的問題。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,使得農(nóng)民建房要求日益增多,使得農(nóng)村建房熱始終居高不下。而由于農(nóng)民法制觀念淡薄,私自建房現(xiàn)象屢見不鮮,建新房的同時(shí),老房子又沒有拆除,以至于農(nóng)村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問題普遍存在,土地利用低效,集約程度普遍低下,資源嚴(yán)重浪費(fèi)。
(三)農(nóng)村宅基地使用存在一戶多宅以及超出標(biāo)準(zhǔn)占用土地現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示:農(nóng)民群體中近半農(nóng)村居民存在擁有多處宅基地(一戶多宅)現(xiàn)象。超出標(biāo)準(zhǔn)占用土地的現(xiàn)象在農(nóng)村也比較普遍,村民出于利益本身,也會對自家宅基地的建筑圍墻進(jìn)行圈地,加上庭院經(jīng)濟(jì)或作為單獨(dú)廚房、廁所的附屬房,導(dǎo)致宅基地實(shí)際面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出標(biāo)準(zhǔn)。
(四)農(nóng)村宅基地交易已形成一定的地下市場規(guī)模,交易主要以合同為憑據(jù)。在農(nóng)村宅基地交易上,“簽訂合同”作為交易憑證占了主要部分。
(一)農(nóng)村宅基地使用需要科學(xué)規(guī)劃。農(nóng)民宅基地規(guī)范化管理是新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。加快農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè),應(yīng)當(dāng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),著眼于城鄉(xiāng)一體化進(jìn)行總體規(guī)劃。按照土地總體規(guī)劃確定農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模,實(shí)行“紅線”控制,建立耕地保護(hù)的綠色屏障,防止村莊建設(shè)的盲目外延擴(kuò)張。切實(shí)搞好農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃,科學(xué)地進(jìn)行功能分區(qū)。合理確定不同類型村居用地規(guī)模。對一般農(nóng)村要圈定村界,嚴(yán)禁無度擴(kuò)展;偏僻的小村、自然村要逐漸向中心村集中,以達(dá)到集約用地。在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的前提下,應(yīng)允許鄉(xiāng)村結(jié)合本地實(shí)際制定相應(yīng)的村莊用地措施。同時(shí)還要結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè),統(tǒng)一設(shè)計(jì),將土地規(guī)劃和農(nóng)村規(guī)劃有機(jī)結(jié)合起來,在對預(yù)留建設(shè)用地實(shí)行總量控制的前提下,制定詳細(xì)規(guī)劃,以形成一套科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)農(nóng)村建設(shè)的良好機(jī)制。同時(shí)需要加強(qiáng)執(zhí)法,加大土地執(zhí)法力度,一是要加強(qiáng)土地執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè),建立一支素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精、作風(fēng)硬、忠于職守、秉公執(zhí)法的土地執(zhí)法隊(duì)伍;二是執(zhí)法必嚴(yán),在農(nóng)村要把亂占土地尤其是破壞耕地,違法建房和非法交易的行為列為執(zhí)法重點(diǎn)。必要時(shí),通過人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,以威懾違法并發(fā)揮警示教育作用。同時(shí)要建立執(zhí)法監(jiān)督制度和責(zé)任追究制度,實(shí)行執(zhí)法公示,公開接受社會監(jiān)督。
(二)農(nóng)村宅基地使用需要提高群眾保護(hù)耕地的意識。隨著新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展,使得當(dāng)前農(nóng)村耕地日益減少,已嚴(yán)重影響著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。因此要加強(qiáng)對廣大農(nóng)民群眾土地國情和基本國策等的宣傳教育,加大對土地法律法規(guī)的宣傳力度,特別是加強(qiáng)對基層干部的宣傳,在廣大干部隊(duì)伍和各級領(lǐng)導(dǎo)中興起學(xué)習(xí)落實(shí)《土地法》,依法管地、用地,自覺保護(hù)耕地之風(fēng),提高廣大人民群眾特別是領(lǐng)導(dǎo)干部依法管地、用地意識,使“人多地少,土地后備資源嚴(yán)重不足”的國情觀念深入人心,為長期保護(hù)好耕地奠定良好的思想基礎(chǔ)。
(三)農(nóng)村宅基地使用管理針對一戶多宅以及超出標(biāo)準(zhǔn)占用土地現(xiàn)象,需要推進(jìn)農(nóng)村宅基地管理制度創(chuàng)新。首先,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地分類管理。劃分農(nóng)村建設(shè)用地,明確農(nóng)村居民擁有農(nóng)村宅基地的使用權(quán),村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán),合理確定兩者的范圍以及轉(zhuǎn)化程序。其次,實(shí)現(xiàn)村民農(nóng)村宅基地使用權(quán)的公平取得。農(nóng)民一經(jīng)獲得標(biāo)準(zhǔn)面積的宅基地審批后,不得再次提出申請。核查現(xiàn)有農(nóng)村建設(shè)用地使用情況和農(nóng)民宅基地占有情況,對超出宅基地批準(zhǔn)使用面積的,要對超出的宅基地面積實(shí)行有償使用。第三,建立正常化的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度。依托流轉(zhuǎn)(交易)平臺,允許農(nóng)民依其意愿對農(nóng)村宅基地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓、抵押、入股、租賃等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。第四,探索農(nóng)村宅基地退出方式。鼓勵(lì)宅基地使用權(quán)人自愿有償?shù)耐顺鲩e置宅基地和住宅,建立所有權(quán)人有償回收制度。
(四)針對農(nóng)村宅基地交易現(xiàn)象,需要改革農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺,推進(jìn)信息公開。依托現(xiàn)有的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心,建設(shè)農(nóng)村集體土地交易平臺,推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。市場中公開化信息的完備程度,直接影響了市場主體的有效決策和市場配置資源的效率。信息公開也有助于農(nóng)村宅基地管理的公平公正。
(五)不斷健全農(nóng)村宅基地使用的相關(guān)法律法規(guī)。隨著依法治國的不斷推進(jìn),農(nóng)村宅基地使用管理要依據(jù)憲法精神,進(jìn)一步修訂涉及農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī),賦予農(nóng)村宅基地完整權(quán)能,真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地的“同地、同權(quán)”,真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的二元統(tǒng)一。明確宅基地的權(quán)利內(nèi)容及權(quán)利的取得、變更與喪失,明確農(nóng)民對宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)、處置權(quán),實(shí)行自愿、有償流轉(zhuǎn),使宅基地真正成為農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn),以最大限度地保護(hù)農(nóng)村宅基地的用益物權(quán),有效增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。
綜上所述,加強(qiáng)農(nóng)村宅基地使用管理關(guān)系著農(nóng)民利益,關(guān)系著農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定。因此必須加強(qiáng)農(nóng)村宅基地使用管理,并且加強(qiáng)農(nóng)村宅基地使用管理要以合理利用土地、節(jié)約耕地為原則,從而使土地得到高效利用。
[1]李大軍.淺議新農(nóng)村規(guī)劃宅基地超標(biāo)的原因及對策[J].科學(xué)與財(cái)富,2011(04).
[2]劉婷婷.簡析農(nóng)村宅基地的管理[J].中國科技博覽,2015(42).
[3]刑世月.淺談當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理存在的問題及對策[J].卷宗,2016(03).