論2016“營(yíng)改增”改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響

曾艷

摘要：2016年李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)，將建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)納入到“營(yíng)改增”范圍之內(nèi)，并于2016年5月1日起正式實(shí)施。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實(shí)施“營(yíng)改增”可以被視為是一把雙刃劍，一方面“營(yíng)改增”的實(shí)施在一定程度上能夠解決重復(fù)征稅問題，另一方面也是間接鞭策房地產(chǎn)業(yè)積極調(diào)整自身發(fā)展方向，如果不與時(shí)俱進(jìn)將會(huì)被淘汰。本文從房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)角度出發(fā)進(jìn)行論述，不僅討論了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，而且還提出了幾點(diǎn)“營(yíng)改增”大環(huán)境下的稅務(wù)籌劃建議，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”的浪潮中平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 稅負(fù)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐不斷加快，近些年我國(guó)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，各行各業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，經(jīng)營(yíng)管理壓力日益增加，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤(rùn)增速較往年相比明顯下降。同時(shí)，政府為了能夠加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收調(diào)控，土地增值稅稅收政策的收緊在一定程度上也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力。據(jù)普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供的20家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“營(yíng)改增”全面推行之后這些房地產(chǎn)企業(yè)中的九成稅負(fù)不降反升，而且接近四成的企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會(huì)明顯上升。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須審時(shí)度勢(shì)積極進(jìn)行稅收籌劃，合理避稅，為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供保障。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）上游企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的影響

全面實(shí)施“營(yíng)改增”之后，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)，其他相關(guān)行業(yè)也會(huì)受到一定影響，與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系緊密的一些企業(yè)，諸如建筑業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等上游企業(yè)為了能夠減輕自身稅負(fù)勢(shì)必會(huì)采取一定措施將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給處于下游的房地產(chǎn)企業(yè)，難免會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的沖擊。尤其是建筑業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)來說受到的影響相對(duì)較大，并且建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密不可分，直接會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大影響。2016年5月1日起“營(yíng)改增”實(shí)施之后，建筑行業(yè)的新舊項(xiàng)目就會(huì)出現(xiàn)一道分水嶺，對(duì)于一些“營(yíng)改增”實(shí)施之前的老項(xiàng)目，相關(guān)部門允許建筑企業(yè)采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法進(jìn)行稅務(wù)核算，對(duì)于這些項(xiàng)目企業(yè)稅負(fù)會(huì)得到一定程度上的減輕；而“營(yíng)改增”實(shí)施之后的項(xiàng)目則不可以運(yùn)用以上方式進(jìn)行稅務(wù)核算、申報(bào)，必須先選用11%的增值稅稅率核算銷項(xiàng)額，再減去可抵扣的進(jìn)項(xiàng)額進(jìn)而核算出實(shí)際需要繳納的增值稅額。但是，建筑行業(yè)在開展項(xiàng)目過程中一部分人工費(fèi)、管理費(fèi)用等很難獲取相應(yīng)的發(fā)票，無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，這樣一來有可能造成一部分建筑企業(yè)的稅負(fù)不降反升的情況。一些建筑企業(yè)為了能夠保護(hù)自身利潤(rùn)不得不將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給下游的房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)材料采購(gòu)造成的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目過程中建設(shè)費(fèi)用支出金額非常巨大，在各種支出費(fèi)用中鋼筋、水泥以及各類小型材料等建設(shè)材料費(fèi)用占有很大的比重，從一些企業(yè)財(cái)務(wù)所披露的財(cái)務(wù)報(bào)表中可以看出，材料成本約占建筑業(yè)工程結(jié)算成本的60%。房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)建設(shè)材料過程中不僅要考慮工程項(xiàng)目質(zhì)量，而且還要考慮自身利潤(rùn)，對(duì)于一些大型建筑材料的選擇通常較為謹(jǐn)慎，一般都會(huì)選擇一些規(guī)模較大、資質(zhì)較好的材料供應(yīng)商，這類供應(yīng)商通常能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)通過增值稅專用發(fā)票。但是一部分房地產(chǎn)企業(yè)在輔助材料的選擇上為了能夠降低成本則選擇一些個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主和其他小規(guī)模納稅人為其提供材料，這些材料供應(yīng)商在銷售材料過程中銷售價(jià)格相對(duì)低廉，但是無(wú)法開具增值稅專用發(fā)票。一般來說，水泥、鋼筋的增值稅率是17%，沙、土、石料的增值稅率為3%，混凝土的增值稅率為6%，木材的增值稅率是13%，如果材料無(wú)法抵扣的話，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納11%的增值稅額，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑勞務(wù)成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本除了材料成本之外還有另一個(gè)重要組成部分，那就是勞務(wù)成本。從一些企業(yè)所披露的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)中可以看出，一個(gè)工程項(xiàng)目勞務(wù)成本能夠占到總成本的30%，而從事此項(xiàng)工作的人員通常為勞務(wù)公司派遣人員和農(nóng)村的農(nóng)民工。勞務(wù)公司在運(yùn)營(yíng)過程中沒有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣其所產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅，只能將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，農(nóng)民工由于處于零散狀態(tài)更不可能為房地產(chǎn)企業(yè)提供進(jìn)項(xiàng)稅，這樣一來就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加。

（四）對(duì)其他費(fèi)用抵扣的影響

政府行政性事業(yè)收費(fèi)是否可以抵扣增值稅以及抵扣幅度都直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。雖然一部分管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用可以抵扣，但是抵扣金額具有一定的局限性，諸如交際應(yīng)酬費(fèi)、差旅費(fèi)等都是抵扣不了的。同時(shí)，諸如資金利息拆遷補(bǔ)償費(fèi)等規(guī)費(fèi)也是不能抵扣的，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額占銷售收入的比例就不會(huì)太大。特別是一些一二線大城市，由于這些城市的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，而且費(fèi)用抵扣也存在局限性，根本不能起到降低稅負(fù)的作用，“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)業(yè)全面實(shí)施之后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)出現(xiàn)不降反升的情況。

雖然全面實(shí)施“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成一定消極影響，但是也起到了一定積極作用，稅制改革在一定程度上推進(jìn)了企業(yè)稅收制度的進(jìn)一步完善，使以往企業(yè)重復(fù)征稅情況大幅度減少，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行為更加規(guī)范，有利于社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)效益的提高。

二、“營(yíng)改增”下的稅務(wù)籌劃建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)要想在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的大環(huán)境下脫穎而出穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)必須緊跟國(guó)家稅制改革步伐，重視“營(yíng)改增”這一政策。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的宣傳力度，不僅要使財(cái)務(wù)部門了解和認(rèn)識(shí)到“營(yíng)改增”與企業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)性，而且還要通過各種宣傳方式促進(jìn)各個(gè)部門配合財(cái)務(wù)部門的工作，為財(cái)務(wù)部門反饋更加準(zhǔn)確、全面的信息數(shù)據(jù)，為企業(yè)稅務(wù)籌劃工作奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要重視稅務(wù)籌劃的崗位設(shè)置，安排專人負(fù)責(zé)稅務(wù)籌劃工作，合理選擇計(jì)稅方法，對(duì)2016年4月30日之前的老項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的測(cè)算，確定是采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法還是一般計(jì)稅方法。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員還要對(duì)自身業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理整合，確認(rèn)和分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收支出，及時(shí)反饋給領(lǐng)導(dǎo)層，共同商議稅收籌劃對(duì)策進(jìn)行合理避稅，進(jìn)而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)利潤(rùn)空間，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

（二）完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的管理，加大進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣

全面實(shí)施“營(yíng)改增”之后能夠從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的方法還是進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的管理，加大進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣力度。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取一定措施控制上游企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁情況的方式，企業(yè)在提出此問題時(shí)難免會(huì)引起上游企業(yè)的不滿。這時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與上游企業(yè)之間的溝通交流，雙方共同研討能夠平衡上游企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)和開發(fā)商的利益的方案，盡可能地獲取更多的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票進(jìn)行抵扣。其次，企業(yè)在“營(yíng)改增”大環(huán)境下應(yīng)當(dāng)合理選擇建設(shè)材料供應(yīng)商，不僅要嚴(yán)格要求大型建筑材料供應(yīng)商的資質(zhì)，而且還要重視五金電器等輔助材料供應(yīng)商的資質(zhì)，摸清供應(yīng)商的性質(zhì)，到底是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人，在能夠保證材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量選擇一些能開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，減輕企業(yè)稅負(fù)。再次，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)存在著一定不同，其項(xiàng)目不僅成本巨大，而且開發(fā)時(shí)間過長(zhǎng)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在工程項(xiàng)目實(shí)施期間對(duì)工程建設(shè)成本進(jìn)行合理分?jǐn)偺幚恚３侄愗?fù)平穩(wěn)，將所發(fā)生的增值稅均勻的分?jǐn)偟礁鱾€(gè)會(huì)計(jì)期間中去。這樣在一定程度上能夠更好地控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，有利于企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展；最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)重視勞務(wù)成本的合理籌劃，可以通過公開招標(biāo)的方式與一些能夠繳納勞務(wù)支出稅款的正規(guī)勞務(wù)公司進(jìn)行合作，盡可能地降低建設(shè)支出。

（三）積極開展稅收籌劃工作，提高財(cái)務(wù)人員的工作能力

“營(yíng)改增”全面實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)要想合理納稅必須積極開展稅收籌劃工作，而稅收籌劃工作是否能夠順利進(jìn)行與財(cái)務(wù)人員的工作能力有著密切的關(guān)系。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的選聘工作，不僅要在學(xué)歷上對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格要求，而且還要通過筆試、面試等方式對(duì)其實(shí)務(wù)能力進(jìn)行考核，盡可能地選擇一些理論知識(shí)和實(shí)務(wù)能力都較強(qiáng)的人員擔(dān)任相應(yīng)職務(wù)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極完善財(cái)務(wù)管理相關(guān)規(guī)章制度，明確權(quán)責(zé)，一旦出現(xiàn)問題能夠落實(shí)到個(gè)人，并將財(cái)務(wù)人員工作情況與其績(jī)效相掛鉤，對(duì)于一些稅收籌劃工作完成出色人員要給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于一些工作上經(jīng)常出錯(cuò)的人員要給予一些懲罰，督促其重視此項(xiàng)工作；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員繼續(xù)教育培訓(xùn)力度，邀請(qǐng)一些權(quán)威人士到企業(yè)中來進(jìn)行有針對(duì)性的指導(dǎo)，及時(shí)糾正企業(yè)財(cái)務(wù)人員工作不當(dāng)之處。同時(shí)，企業(yè)還可以組織一些繼續(xù)教育培訓(xùn)課程，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)“營(yíng)改增”最新法律法規(guī)的了解和認(rèn)識(shí)，間接提升企業(yè)稅收籌劃工作質(zhì)量，為企業(yè)能夠合理避稅提供一定保障。

三、結(jié)束語(yǔ)

“營(yíng)改增”的全面實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成了一些積極和消極影響，企業(yè)不僅要合理利用有利于自身發(fā)展的政策內(nèi)容，而且還要不斷完善自身稅收籌劃工作來消除對(duì)企業(yè)發(fā)展的不利影響，充分提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)健康發(fā)展。

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（作者單位：長(zhǎng)沙縣星城建設(shè)投資有限公司）