□ 石 堅(jiān)，狄欣榮

(1、國家稅務(wù)總局科研所，北京 100038；2、常州市金壇區(qū)地稅局，江蘇 常州 213200)

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房地產(chǎn)稅制國際借鑒研究*

□ 石 堅(jiān)1，狄欣榮2

(1、國家稅務(wù)總局科研所，北京 100038；2、常州市金壇區(qū)地稅局，江蘇 常州 213200)

房地產(chǎn)稅制屬于財(cái)產(chǎn)稅制,和貨物稅制、所得稅制共同構(gòu)成各國稅收體系的主體部分。在發(fā)達(dá)地區(qū)國家的稅收體系中，房地產(chǎn)稅已經(jīng)基本形成了成熟的體系。從在稅收立法、稅收制度、稅制要素和稅收征管等幾個(gè)方面進(jìn)行國際比較，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)提出推進(jìn)我國房地產(chǎn)稅改革的幾方面政策建議：加強(qiáng)立法，完善制度設(shè)計(jì)，明確各不同階段的具體政策，建立健全稅收征管制度。

房地產(chǎn)稅制；各國房地產(chǎn)稅制；集權(quán)型；分權(quán)型；稅收立法；制度設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)稅制屬于財(cái)產(chǎn)稅制,和貨物稅制、所得稅制共同構(gòu)成各國稅收體系的主體部分。在發(fā)達(dá)地區(qū)國家的稅收體系中，房地產(chǎn)稅已經(jīng)基本形成了成熟的體系。本文通過對(duì)各國房地產(chǎn)稅制比較研究，總結(jié)國外房地產(chǎn)稅制的成功經(jīng)驗(yàn)，吸取相關(guān)教訓(xùn)，以期對(duì)建立健全完善我國房地產(chǎn)稅制、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提出有益的探索。

一、國際上房地產(chǎn)稅制的主要情況及比較

(一)稅收立法權(quán)

房地產(chǎn)稅的稅收立法權(quán)主要包括：稅收的開征與停征權(quán)，稅制要素(稅基、納稅人、稅率、稅收優(yōu)惠等)的設(shè)定權(quán)等。其中，對(duì)稅率的設(shè)定權(quán)是立法權(quán)的重要體現(xiàn)，各國在稅收立法權(quán)的劃分上主要有三種模式：一是集權(quán)型.即中央集中全部的稅收立法權(quán)，統(tǒng)一制定稅法。瑞典、法國和英國等國家采用這種模式。二是適度集權(quán)型。即由中央統(tǒng)一立法，制定稅收的基本原則和稅制要素，地方在中央規(guī)定的范圍內(nèi)，有一定的自主權(quán)，如調(diào)整稅率、設(shè)置減免稅等，聯(lián)邦制國家如德國和日本等。三是完全分權(quán)型。即房地產(chǎn)稅的稅收立法權(quán)全部由地方政府行使，采用這種模式的國家既有聯(lián)邦制國家如美國、加拿大、澳大利亞、印度等，也有單一制國家，如阿根廷、荷蘭等。

表1 房地產(chǎn)稅稅權(quán)劃分的國際比較

(續(xù)上表)

類型國家立法權(quán)執(zhí)法權(quán)分權(quán)型美國財(cái)產(chǎn)稅立法權(quán)歸州政府,州議會(huì)負(fù)責(zé)制定財(cái)產(chǎn)稅基本法律,州政府確定稅收要素;地方政府擁有稅率、稅目調(diào)整權(quán)和稅收減免權(quán)等少量立法權(quán)實(shí)行聯(lián)邦、州、地方三級(jí)財(cái)政體制;稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸地方政府加拿大財(cái)產(chǎn)稅立法權(quán)歸省政府;聯(lián)邦根據(jù)法律規(guī)定享有無限立法權(quán),即有權(quán)推翻省級(jí)立法和重新立法;市級(jí)政府擁有稅收減免及優(yōu)惠政策制定等少量立法權(quán)實(shí)行聯(lián)邦、省、市三級(jí)財(cái)政體制;稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸市級(jí)政府澳大利亞聯(lián)邦制定統(tǒng)一的稅收基本法律;州政府有權(quán)立法開征土地稅,并擁有確定稅收要素的權(quán)力;地方政府有權(quán)立法開征不動(dòng)產(chǎn)稅,并擁有確定稅收要素的權(quán)力實(shí)行聯(lián)邦、州、地方三級(jí)財(cái)政體制;土地稅的執(zhí)法權(quán)歸州政府;不動(dòng)產(chǎn)稅的執(zhí)法權(quán)歸地方政府巴西聯(lián)邦通過憲法來規(guī)定稅種的基本法律制度;州政府擁有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅的部分立法權(quán),可以決定其開征、停征、稅率制定等實(shí)行聯(lián)邦、州、地方三級(jí)財(cái)政體制;稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸地方政府所有印度稅收法律以憲法的規(guī)定為基礎(chǔ),聯(lián)邦議會(huì)有權(quán)立法實(shí)行聯(lián)邦與邦兩級(jí)財(cái)政體制;各邦擁有稅收?qǐng)?zhí)法權(quán),但受到聯(lián)邦行政法規(guī)的限制;各邦對(duì)財(cái)產(chǎn)稅單設(shè)征稅機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體征收適度集權(quán)型日本立法權(quán)相對(duì)集中于中央,稅法由國會(huì)制定,內(nèi)閣實(shí)施稅法并發(fā)布政令;都道府縣和市町村各級(jí)地方政府有權(quán)根據(jù)中央政令制定實(shí)施條例;各級(jí)地方政府有權(quán)調(diào)整稅率,決定開征、停征財(cái)產(chǎn)稅,確定稅收減免;中央政府擁有無限否決權(quán),可推翻地方政府制定的各項(xiàng)條例實(shí)行中央、都道府縣和市町村三級(jí)財(cái)政體制;財(cái)產(chǎn)稅中的地價(jià)稅屬于國稅,由國稅局征收;其他財(cái)產(chǎn)稅屬于地方稅,固定資產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)稅的稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸都道府縣,土地保有稅和都市規(guī)劃稅的稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸市町村德國聯(lián)邦和州都有立法權(quán);各州在得到聯(lián)邦法律的明確授權(quán)下享有一定的財(cái)產(chǎn)稅立法權(quán),可以決定征收方式、減免稅正常和稅率確定的方法;地方政府僅對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)產(chǎn)稅的具體稅率具有制定和調(diào)整的權(quán)力實(shí)行聯(lián)邦、州、地方三級(jí)財(cái)政體制;州政府制定稅收?qǐng)?zhí)法條例和相關(guān)政府;地方政府負(fù)責(zé)財(cái)產(chǎn)稅的具體征收荷蘭中央政府制定稅收基本法律;市政府擁有基本法律之外的財(cái)產(chǎn)稅立法權(quán),但某些權(quán)利如減免稅政策的制定要受到中央政府的限制和監(jiān)管實(shí)行中央、省、市三級(jí)財(cái)政體制;稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸市級(jí)政府中國臺(tái)灣立法權(quán)集中于中央,由立法院統(tǒng)一立法;市、縣政府有權(quán)具體確定本地財(cái)產(chǎn)稅的稅基和稅率,可開征附加稅,但必須在中央限制的范圍內(nèi)行使稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸市、縣政府,由各地的稅捐處負(fù)責(zé)具體征收?

資料來源：謝伏瞻主編的《中國不動(dòng)產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)》，中國發(fā)展出版社，2006年版

(二)稅收制度體系

廣義地看，國外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：一是房地產(chǎn)保有稅類。房地產(chǎn)保有稅是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)——土地、房產(chǎn)或房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來設(shè)置。二是房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種。三是房地產(chǎn)所得稅類。房地產(chǎn)所得稅是對(duì)經(jīng)營(yíng)、交易房地產(chǎn)的個(gè)人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從國外房地產(chǎn)稅收體系中看，各國相對(duì)更重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收。來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產(chǎn)保有的不動(dòng)產(chǎn)稅、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)稅收收入占總稅收的10%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點(diǎn)，既可以鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，又能夠刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給。與此同時(shí)，通過對(duì)保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激交易活動(dòng)，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

在這三個(gè)環(huán)節(jié)同時(shí)征稅的國家和地區(qū)有日本、韓國、香港等。日本對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)活動(dòng)征收的稅收主要包括房地產(chǎn)保有、房地產(chǎn)所得及房地產(chǎn)取得等稅，涵蓋了獲取、保有和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的全過程。如印花稅、注冊(cè)執(zhí)照稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅、消費(fèi)稅、遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅等。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。日本土地大多為私人所有，住房?jī)r(jià)格基本上由市場(chǎng)決定。目前，韓國房地產(chǎn)稅制形成了包括房地產(chǎn)開發(fā)、持有、交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收體系。在房地產(chǎn)持有階段的稅種主要有財(cái)產(chǎn)稅和綜合房地產(chǎn)稅，對(duì)同一征稅對(duì)象進(jìn)行重復(fù)性征稅。財(cái)產(chǎn)附加征收作為附加稅的城市計(jì)劃稅、共同設(shè)施稅和地方教育稅。綜合房地產(chǎn)稅附加征收作為附加稅的農(nóng)漁村特別稅。在房地產(chǎn)交易階段主要有取得稅、登記稅和轉(zhuǎn)讓所得稅。目前，香港涉及房地產(chǎn)的稅種有物業(yè)稅、差餉、利得稅、印花稅、酒店房租稅等，覆蓋了不動(dòng)產(chǎn)取得、保有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，且輕取得、流轉(zhuǎn)重保有，在不動(dòng)產(chǎn)取得和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的印花稅稅率僅為0.25%-3.75%；利得稅只對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為征稅；不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較多，開征了物業(yè)稅、酒店房租稅和差餉，以限制不動(dòng)產(chǎn)的閑置和低效使用，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)化配置。不同稅種之間不存在重復(fù)征收和相互交叉。另外，還征收了地租。差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)差餉和地租的評(píng)估和征收(置于公共服務(wù)下)，其他由香港特別行政區(qū)稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。

(三)稅收基本要素

房地產(chǎn)制的基本要素包括：征稅對(duì)象、納稅人、稅種設(shè)計(jì)、征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率、優(yōu)惠政策等。

一是征稅對(duì)象。房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要是土地和房屋，絕大多數(shù)國家對(duì)房屋和土地都征稅，如美國、加拿大、英國、日本等；少數(shù)國家只對(duì)房屋征稅，對(duì)土地不征稅，如坦桑尼亞的地方建筑稅；少數(shù)國家只對(duì)土地征稅，如澳大利亞部分州及烏克蘭。

二是納稅人。大多數(shù)國家如美國、澳大利亞、新加坡等規(guī)定：房地產(chǎn)稅納稅人為房地產(chǎn)所有人；少數(shù)國家如英國、法國、芬蘭和新西蘭等規(guī)定，房地產(chǎn)稅納稅人為房地產(chǎn)使用人。

三是稅種設(shè)計(jì)。各國稅種設(shè)計(jì)相對(duì)復(fù)雜，發(fā)達(dá)國家如美國、加拿大，設(shè)置財(cái)產(chǎn)稅，德國設(shè)置土地稅，日本設(shè)置市政特種土地持有稅、城市規(guī)劃稅和固定財(cái)產(chǎn)稅，一些發(fā)展中國家如印度、南非、智利等設(shè)置財(cái)產(chǎn)稅。土地稅屬地方直接稅，是由土地所有者繳納。征稅對(duì)象為所有的土地，包括農(nóng)村生產(chǎn)用地和建筑用地。

德國的財(cái)產(chǎn)稅有：一是土地稅。土地稅屬地方直接稅，是由土地所有者繳納。征稅對(duì)象為所有的土地，包括農(nóng)村生產(chǎn)用地和建筑用地。該稅種名義上稱為土地稅，實(shí)際上是政府向德國境內(nèi)的地產(chǎn)(包括土地、地面建筑物)征稅，稅金的多少則按登記的地產(chǎn)狀態(tài)和價(jià)值確定，征稅基礎(chǔ)為每年初按稅收評(píng)估法(根據(jù)成交土地的價(jià)格得出同類土地的納稅價(jià)值)所確定的征稅標(biāo)準(zhǔn)，一年一繳。二是房產(chǎn)稅(也稱不動(dòng)產(chǎn)稅)。自有自用的住宅不需要繳納房產(chǎn)稅，只需繳納房屋坐落的土地稅，用于出售的房地產(chǎn)則要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的房產(chǎn)稅。三是不動(dòng)產(chǎn)交易稅。是以房地產(chǎn)買賣時(shí)的交易價(jià)格為基礎(chǔ)征收，1998稅率為3.5%。四是遺產(chǎn)稅與贈(zèng)予稅。納稅人為繼承人和受贈(zèng)人，征稅對(duì)象為繼承的財(cái)產(chǎn)價(jià)額和受贈(zèng)價(jià)額，扣除規(guī)定的項(xiàng)目(如債務(wù)、喪葬費(fèi)用等)后，按遺產(chǎn)繼承人與被繼承人的親屬關(guān)系不同，實(shí)行不同的全額累進(jìn)稅率征收，最高稅率為50%。

英國現(xiàn)行房屋稅包括住房財(cái)產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)房屋稅。

臺(tái)灣現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅分為：地價(jià)稅、土地增值稅、房屋稅、契稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等六種(由于農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要，臺(tái)灣在1987年停征田賦稅)。房地產(chǎn)稅既是一種直接稅，也是一種地方稅。

目前香港涉及房地產(chǎn)的稅種有物業(yè)稅、差餉、利得稅、印花稅、酒店房租稅等，覆蓋了不動(dòng)產(chǎn)取得、保有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。

四是征稅范圍。絕大多數(shù)國家對(duì)坐落于本國境內(nèi)的所有房地產(chǎn)都征稅，但通常對(duì)農(nóng)村及農(nóng)業(yè)用地實(shí)行稅收優(yōu)惠，只有少數(shù)國家(如挪威、瑞典、巴西等)對(duì)農(nóng)村不征收房地產(chǎn)稅。

五是計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅依據(jù)主要包括三種形式：從價(jià)計(jì)稅、從租計(jì)稅和從量計(jì)稅。各國以及同一國家不同地區(qū)在計(jì)稅依據(jù)的確定上都不完全相同，大體上說，大多數(shù)國家如美國、加拿大等都采用從價(jià)計(jì)稅方式。美國房地產(chǎn)稅以房地產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，且計(jì)稅價(jià)值的評(píng)估與房地產(chǎn)稅收的征管分開。由于美國實(shí)行聯(lián)邦與州之間完全的分稅制，而且房地產(chǎn)稅作為地方稅，故各州對(duì)房地產(chǎn)稅核定價(jià)值的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。英國及其前殖民地國家(地區(qū))如馬來西亞、印度、中國香港特別行政區(qū)等則采用從租計(jì)稅方式，少數(shù)國家主要是轉(zhuǎn)軌國家如波蘭、捷克實(shí)行從量計(jì)稅方式。

六是稅率。稅率主要有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三種形式，多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家如美國、德國、加拿大、日本等采用比例稅率。目前，美國的50個(gè)州都征收該稅，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同(約1%-3%)。英國的營(yíng)業(yè)房屋稅實(shí)行全國統(tǒng)一稅率，由英國財(cái)政部根據(jù)上一財(cái)年的稅率及通貨膨脹率來確定，并逐年核定和變更，一般在每年的4月1日頒布實(shí)施，現(xiàn)行稅率是47.6%，普通房地產(chǎn)稅率由地方政府確定。同時(shí)，法律規(guī)定稅率提高幅度不得超過全國平均通貨膨脹指數(shù)。另外，由于房產(chǎn)價(jià)值的重新評(píng)估可能會(huì)帶來應(yīng)稅價(jià)值的劇烈變化，為減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，在重估后英國政府會(huì)采取過渡稅率。在下次重估之前的5年內(nèi)過渡稅的減免會(huì)逐年減少，直至納稅人全額繳納新的稅額。法國的不動(dòng)產(chǎn)稅為持有不動(dòng)產(chǎn)者，每年按3%的公平市場(chǎng)價(jià)值納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84%繳納15%-30%營(yíng)業(yè)稅。

多數(shù)發(fā)展中國家采用累進(jìn)稅率，如泰國、牙買加、哥倫比亞等，轉(zhuǎn)軌國家采用定額稅率，如波蘭、斯洛伐克和匈牙利。另外，日本的繼承稅和贈(zèng)予稅目前均采用10-50%的6檔累進(jìn)稅率。征稅對(duì)象包括土地、房屋、有價(jià)證券、現(xiàn)金、存款等，其中繼承稅來自房地產(chǎn)的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)占6-7成，占直接國稅收入的3.4%，兩者的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)評(píng)估額。臺(tái)灣的土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓的申報(bào)價(jià)格與上一次轉(zhuǎn)讓申報(bào)價(jià)格之間的差額確定土地增值額，按一定的比例采用累進(jìn)稅制征收。土地增值稅的納稅人為土地有償轉(zhuǎn)移的原土地所有權(quán)人，土地?zé)o償轉(zhuǎn)移的取得土地所有權(quán)人，設(shè)定典權(quán)的出典人。土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)，納稅人未于規(guī)定期限內(nèi)納稅的，由取得所有權(quán)人代繳。

表2 部分國家房地產(chǎn)稅制情況

資料來源:解學(xué)智等主編《世界稅制現(xiàn)狀與趁勢(shì)(2014)》，中國稅務(wù)出版社2014版

七是稅收優(yōu)惠。各國政府對(duì)房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠不盡相同。很多國家的地方政府都有設(shè)置稅收優(yōu)惠的權(quán)力，因此，稅收優(yōu)惠的項(xiàng)目和辦法在不同的地區(qū)也有所不同，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家都針對(duì)用途而非所有權(quán)進(jìn)行稅收優(yōu)惠，如美國、加拿大等，也有一些國家根據(jù)土地的所有和使用狀態(tài)進(jìn)行稅收優(yōu)惠，如澳大利亞對(duì)王室所有的土地免稅。一般而言，稅收優(yōu)惠主要有針對(duì)納稅人的優(yōu)惠和針對(duì)課稅對(duì)象的優(yōu)惠兩種，前者主要體現(xiàn)在對(duì)低收入群體、殘疾人或退休人群的照顧，后者主要是對(duì)一些公益性、非營(yíng)利房地產(chǎn)的優(yōu)惠。各國稅收優(yōu)惠的方法主要是：減免稅、設(shè)置起征點(diǎn)、稅收返還、延遲納稅、設(shè)定稅基增長(zhǎng)上限等。

英國的住房財(cái)產(chǎn)稅各地都有減免項(xiàng)目。如對(duì)工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)的空置房屋免稅，農(nóng)業(yè)用房屋、教堂、公園及為殘疾人提供服務(wù)的房產(chǎn)免稅，慈善機(jī)構(gòu)擁有房屋免征一定的稅額等。又如空置的房地產(chǎn)免稅規(guī)定為:工業(yè)建筑及年租金小于一定限額的小型房產(chǎn)在空置期內(nèi)的稅免征；其他房屋空置超過3個(gè)月的，減半征稅。另外，地方政府有權(quán)擴(kuò)大減免范圍，但減免稅額的25%將由地方政府承擔(dān)，如減免項(xiàng)目主要有折扣(住宅稅全額課稅的依據(jù)是一處住宅至少有兩名成年人居住，如只有一位是成年人的，可享受住房?jī)r(jià)值額25%的稅收折扣；若是無人居住的住宅或居民的第二套及以上住宅、且居住者中只有一位是成年人的，可享受住房?jī)r(jià)值額50%的稅收折扣)、傷殘減免(對(duì)殘疾人住宅可降低住房?jī)r(jià)值應(yīng)納稅等級(jí)，給予適當(dāng)減稅)和優(yōu)惠(住房財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠最高可達(dá)100%，對(duì)沒有收入或低收入的納稅人，如未成年人、學(xué)生、醫(yī)士、學(xué)徒、醫(yī)院或療養(yǎng)所內(nèi)的病人、照顧殘疾人的保姆、宗教人士、國防外交人員及社區(qū)稅豁免者等，免除住房財(cái)產(chǎn)稅，并規(guī)定某一成年人與醫(yī)士居住在一起，可享受住房?jī)r(jià)值額25%的稅收優(yōu)惠)等。

表3 部分國家房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策情況

資料來源:解學(xué)智等主編《世界稅制現(xiàn)狀與趨勢(shì)(2014)》，中國稅務(wù)出版社2014年版

(四)稅收征管

稅收征管主要包括稅款征收、納稅地點(diǎn)、強(qiáng)制執(zhí)行等方面內(nèi)容。一是稅款征收。房地產(chǎn)稅通常按年征收、分期繳納。為提高納稅人的納稅積極性，有些國家對(duì)一次繳納全年稅款的給予一定程度的稅收折扣，如巴西的部分地區(qū)有一次繳納全年稅款的，給予5%-6%的折扣。二是納稅地點(diǎn)。房地產(chǎn)稅的納稅地點(diǎn)通常在其坐落地。三是強(qiáng)制執(zhí)行。由于房地產(chǎn)稅無法象個(gè)人所得稅那樣通過源泉扣繳的方式收繳稅款，因此，各國在征管中均出現(xiàn)一定程度的稅款拖欠問題。為此，許多國家對(duì)拖欠問題都采取了一些強(qiáng)制執(zhí)行措施，如罰款、罰息、對(duì)房地產(chǎn)繼承、買賣等轉(zhuǎn)讓行為加以限制或?qū)Ψ康禺a(chǎn)實(shí)行查封、拍賣以沖抵稅款等。如巴西規(guī)定，未繳納房地產(chǎn)稅的房地產(chǎn)不可以轉(zhuǎn)讓。美國新澤西州規(guī)定，欠稅在1500美元以內(nèi)的，按8%加收年息，超過1500美元的部分，按18%加收年息，同時(shí)還規(guī)定，納稅人欠稅超過一年并且欠稅額超過10000美元的，還要就所欠稅額加收6%的一次性罰款

美國稅收征管程序嚴(yán)密便捷。在美國，多數(shù)州房地產(chǎn)稅的征管程序?yàn)椋?1)房地產(chǎn)稅的核稅官員按照市、鎮(zhèn)政府統(tǒng)一要求及規(guī)定時(shí)間，將所管轄區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值核定完畢；(2)市、鎮(zhèn)地方政府根據(jù)房地產(chǎn)計(jì)稅總價(jià)值及本地的預(yù)算情況確定稅率，報(bào)州或縣(相當(dāng)于我國地區(qū))政府同意后，責(zé)令地方稅務(wù)局及稅務(wù)官員執(zhí)行；(3)房地產(chǎn)稅征收官員根據(jù)事先確定的納稅人房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值和稅率計(jì)算出應(yīng)納稅額，將納稅人的稅單打印出來，通過郵寄形式寄給納稅人，或用計(jì)算機(jī)磁帶形式送到銀行等金融機(jī)構(gòu)或把原始稅單發(fā)給銀行等金融機(jī)構(gòu)，由其代為征收房地產(chǎn)稅；(4)納稅人在接到稅單后，按稅單上列明的應(yīng)納稅款開支票，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)連同稅單一并寄回房地產(chǎn)稅征收機(jī)關(guān)。也有納稅人委托或通過銀行等金融機(jī)構(gòu)代為繳納，只有極少數(shù)納稅人直接到征收機(jī)關(guān)上門納稅。

(五)收入歸屬

從各國的稅收實(shí)踐看，凡是實(shí)行中央與地方分享稅制的國家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國的一般財(cái)產(chǎn)稅(主要是對(duì)房地產(chǎn)征收)，從一開始就是州和地方政府的稅收，在地方政府收入中占據(jù)重要地位，是地方政府財(cái)政收入的主要來源，也是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段，約占地方財(cái)政預(yù)算的30%。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價(jià)稅、登錄許可稅歸中央政府；不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。英國的營(yíng)業(yè)房屋稅與住宅稅不同，營(yíng)業(yè)房屋稅為中央稅，地方征繳上交中央財(cái)政，并劃入專項(xiàng)基金。然后中央根據(jù)各地人口基數(shù)，以轉(zhuǎn)移支付的方式，按一定比例分配到各地區(qū)。返還后的資金約占中央轉(zhuǎn)移支付的25%左右，占地方總財(cái)政收入的15%以上。20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國地方政府財(cái)政收入主體稅源的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。

(六)評(píng)稅體系

目前世界上房地產(chǎn)稅制較為完善的國家都有較完善的房地產(chǎn)評(píng)稅體系，評(píng)稅體系包括評(píng)稅機(jī)構(gòu)、評(píng)稅方法、評(píng)稅周期以及爭(zhēng)議處理等四個(gè)方面的內(nèi)容。

一是評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一般而言，聯(lián)邦制國家和地域面積較大的國家通常是由地方政府負(fù)責(zé)評(píng)稅，如美國、加拿大、巴西、阿根廷等，單一制的國家、地域面積較小的國家有些由中央政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)評(píng)稅，如日本、新加坡、法國等，大多數(shù)國家的評(píng)稅工作都由政府部分或政府部門下屬的評(píng)稅機(jī)構(gòu)組織實(shí)施，由政府部門實(shí)施評(píng)稅的國家，往往是財(cái)稅部門負(fù)責(zé)評(píng)稅。德國建立了地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制，即對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租等實(shí)行指導(dǎo)價(jià)，各類地產(chǎn)價(jià)格由獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估認(rèn)定。評(píng)估師對(duì)自己的評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)30年，對(duì)評(píng)估中的錯(cuò)誤負(fù)有法律責(zé)任。各地按照聯(lián)邦建筑法成立房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)，負(fù)責(zé)制定當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)或指導(dǎo)地價(jià)。指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有的地產(chǎn)交易有義務(wù)參照?qǐng)?zhí)行，在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。在英國，征收住房財(cái)產(chǎn)稅的房屋由國內(nèi)稅收局所屬房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。一般房屋經(jīng)估價(jià)后一定時(shí)期內(nèi)不重估，但房屋價(jià)值發(fā)生重大變化則要重新估價(jià)。同時(shí)，根據(jù)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，政府依據(jù)應(yīng)稅住宅價(jià)值劃分為8個(gè)價(jià)值等級(jí)。少數(shù)國家委托社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，如新西蘭、坦桑尼亞等。

二是評(píng)稅方法。國際上主要采用成本法、市場(chǎng)法和收益法三種評(píng)估方法。工業(yè)房地產(chǎn)主要采用成本法，居住用房地產(chǎn)主要采用市場(chǎng)法，商業(yè)用房則采用收益法。在日本，繼承稅與贈(zèng)與稅評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市價(jià)，為確保評(píng)估的公正合理，國稅廳規(guī)定了評(píng)估的全國統(tǒng)一、簡(jiǎn)捷、安全等三項(xiàng)基本方針，評(píng)估額通常設(shè)定得低于市價(jià)。

三是評(píng)稅周期。各國都普遍規(guī)定了房地產(chǎn)評(píng)稅周期，評(píng)稅周期一般都在3-10年內(nèi)，其中以3年和5年為一個(gè)周期居多。

表4 房地產(chǎn)稅評(píng)估的國際比較

(續(xù)上表)

國家評(píng)估層次與機(jī)構(gòu)評(píng)估方法與技術(shù)評(píng)估層次評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估方法評(píng)估技術(shù)評(píng)稅周期爭(zhēng)議申訴機(jī)制評(píng)估層次加拿大省政府和地方政府各省成立專門的集中評(píng)估機(jī)構(gòu)成本法、收益法、比較法,不同課稅對(duì)象采用不同方法計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)(CAMA)各州不同,通常1-5年。如安大略省1年,紐芬蘭省3年向修正會(huì)和稅務(wù)法庭提出評(píng)估申訴;法院只審查法律問題(各省不同)英國中央政府、地方政府英格蘭、威爾士和北愛爾蘭,中央政府設(shè)立國內(nèi)稅收評(píng)估辦公室;蘇格蘭是地方政府的職責(zé)租金法、成本法、承包商法議會(huì)稅、市政稅一般不重估,除非房屋價(jià)值有重大改變;營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)的租金收入每5年重估1次非專業(yè)的地方評(píng)估審理會(huì)非正式申訴;土地法庭申訴;上議院的申訴與房屋法庭(僅非住宅稅)日本中央政府中央固定資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)比較法、租金法建立街區(qū)評(píng)估等級(jí)系統(tǒng)稅收登記冊(cè)記載的土地、房屋或建筑物的評(píng)估價(jià)值每3年要根據(jù)土地市場(chǎng)價(jià)格和房屋的重置成本更新1次。有形的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的評(píng)估值每年一更新。固定資產(chǎn)評(píng)估理事會(huì)澳大利亞中央評(píng)估局 評(píng)估法規(guī)由評(píng)估署制定,土地價(jià)值由各州評(píng)估署確定,評(píng)估協(xié)會(huì)制定和選擇資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則租金評(píng)估法、市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估法土地信息系統(tǒng)(LIS)各州從4年到7年不等各州不同,第一步申訴是向地方議會(huì)或向評(píng)估修訂委員會(huì)或者專門法庭提出;進(jìn)一步申訴是向州土地環(huán)境法院或同等機(jī)構(gòu)提出。巴西市政府 市級(jí)財(cái)政局的專門部門由市政府組成,由議會(huì)、市政府、房地產(chǎn)中介公司、房地產(chǎn)建筑商等組成評(píng)估團(tuán)進(jìn)行評(píng)估,并且可以接受私人評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供的評(píng)估服務(wù)成本法與市場(chǎng)法相結(jié)合多元回歸分析技術(shù)、地理信息系統(tǒng)法律并沒有對(duì)兩次一般性評(píng)估的時(shí)間間隔作出規(guī)定。但是,所有房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)必須是一致的,并采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)作為重估的指標(biāo)向地方房地產(chǎn)稅收管理部門申請(qǐng);進(jìn)一步向市政理事會(huì)提出申訴;向州法院正式提出訴訟;最高法院南非省級(jí)政府在較大的都市中,由地方政府理事會(huì)任命的評(píng)估師承擔(dān),南非評(píng)估師協(xié)會(huì)監(jiān)督所有評(píng)估師的執(zhí)業(yè)行為;在小城市,地方政府任命私營(yíng)事務(wù)所編制評(píng)估手冊(cè),經(jīng)常將評(píng)估職責(zé)通過合同形式委托私人機(jī)構(gòu)代為執(zhí)行比較法、重置成本法無在高滕、菩麻朗咖、北省(德蘭士瓦和好望角)、西北區(qū)、西好望角、東好望角和北好望角,每4年至少應(yīng)進(jìn)行1次一般性的財(cái)產(chǎn)重估;在自由邦和瓦祖路—納塔爾,重估周期為5年。各省都有異議和申訴程序。向評(píng)估委員會(huì)申訴;向評(píng)估申訴委員會(huì)申訴;向高等法院申請(qǐng)復(fù)議中國香港香港政府差餉物業(yè)估價(jià)署利潤(rùn)法、承包商法、直接比較法回歸基礎(chǔ)指數(shù)化、綜合物業(yè)資料庫、計(jì)算機(jī)協(xié)助評(píng)估系統(tǒng)(CA-MA)及GIS每年評(píng)估1次向香港差餉物業(yè)估價(jià)署提交《建議書》;上訴至土地審裁處;向高等法院上訴庭提出上訴印度尼西亞中央財(cái)政部不動(dòng)產(chǎn)理事會(huì)土地:相似地價(jià)分區(qū)法;房屋:成本法土地:相似土地價(jià)值分區(qū)系統(tǒng);房屋:稅務(wù)部門確定的成本表每1-3年更新1次(具體可根據(jù)各區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來確定)。對(duì)一些發(fā)展迅速的部門的財(cái)產(chǎn),可能每年都進(jìn)行房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估行政申訴至財(cái)產(chǎn)稅高級(jí)委員會(huì);法院申訴

資料來源：石堅(jiān)主編《房地產(chǎn)稅國際比較研究》，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社2011年版

二、國際上房地產(chǎn)稅制的主要特點(diǎn)

綜合分析各國房地產(chǎn)稅的基本情況，具有如下一些特點(diǎn)：

(一)房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三類：(1)房地產(chǎn)保有稅類。房地產(chǎn)保有稅是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)——土地、房產(chǎn)或房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來設(shè)置。(2)房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得?，F(xiàn)今各國設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅(繼承稅)、贈(zèng)與稅、登錄稅和印花稅等。(3)房地產(chǎn)所得稅類。房地產(chǎn)所得稅是對(duì)經(jīng)營(yíng)、交易房地產(chǎn)的個(gè)人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個(gè)人的綜合收益，征收公司所得稅或個(gè)人所得稅。意大利對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受益直接征收土地增值稅。

各國對(duì)房地產(chǎn)稅收設(shè)置的三大征收體系，在稅收設(shè)計(jì)中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國相對(duì)更重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對(duì)象明確，稅率設(shè)計(jì)合理，因而來自房地產(chǎn)保有稅類稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產(chǎn)保有的不動(dòng)產(chǎn)稅、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)稅稅收收入占總稅收的10%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點(diǎn)，即可以鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，又能夠刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給。與此同時(shí)，通過對(duì)保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激交易活動(dòng)，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財(cái)政收入的主要來源

各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設(shè)置覆蓋了房地產(chǎn)保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個(gè)環(huán)節(jié)。從各國的稅收實(shí)踐看，凡是實(shí)行中央與地方分享稅制的國家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國的一般財(cái)產(chǎn)稅(主要是對(duì)房地產(chǎn)征收)，從一開始就是州和地方政府的稅收并構(gòu)成地方政府財(cái)政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價(jià)稅、登陸許可稅歸中央政府；不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國地方政府財(cái)政收入主體稅源的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，各國政府尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。

(三)稅率形式多樣化，稅負(fù)水平適度合理

各國的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時(shí)也常采用累進(jìn)稅率，亦有少數(shù)國家采用定額稅率。對(duì)于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標(biāo)準(zhǔn)(中央統(tǒng)一制定的稅率標(biāo)準(zhǔn))設(shè)計(jì)的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級(jí)和州級(jí)政府征收的財(cái)產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價(jià)值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財(cái)產(chǎn)稅(包括不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅)的稅率，由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要確定，稅率水平并非固定。二是稅負(fù)水平適度,如表5所示:OECD國家財(cái)產(chǎn)稅占稅收收入的比重大部分國家在3%至8%之間,少數(shù)國家在10%左右,考慮到遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅等因素，房地產(chǎn)稅收收入比重為2%至7%。三是每年都有變化。日本、法國中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時(shí)，許多國家對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計(jì)了不同的稅率，一般對(duì)土地的課稅重于對(duì)房產(chǎn)的課稅。通過優(yōu)化的制度設(shè)計(jì)，一方面體現(xiàn)社會(huì)財(cái)富公平分配的基本原則，另一方面充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅特殊的調(diào)控作用，達(dá)到保護(hù)土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機(jī)的目的。

(四)房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)明確

各國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國家選擇了以房地產(chǎn)的價(jià)值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基。英國對(duì)包括樓房、公寓、活動(dòng)房和可供居住的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。以資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心確定計(jì)稅依據(jù)的方法，既能夠準(zhǔn)確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，也會(huì)使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而穩(wěn)步增加。

表5 OECD國家財(cái)產(chǎn)稅收占稅收收入比作重

資料來源：OECDRevenueStatistics2012(1965-2011)

(五)房地產(chǎn)稅法完善，普遍建立了財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度

各國都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十項(xiàng)房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時(shí)，相關(guān)的稅法條文規(guī)定的非常具體、明確，可操作性很強(qiáng)。另外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家和一部分發(fā)展中國家還建立了財(cái)產(chǎn)登記制度。同時(shí)，由于各國對(duì)房地產(chǎn)課稅一般都以其評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。評(píng)估業(yè)在國外發(fā)展非常迅速，目前已經(jīng)形成了一套比較完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系，如美國早于1935年成立了房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)。

另外，這樣既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。四是各國房地產(chǎn)稅收政策堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基，即除對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的不動(dòng)產(chǎn)所有者或占有者均為納稅主體；少稅種，即房地產(chǎn)的稅種較少，多數(shù)國家開征不動(dòng)產(chǎn)稅，這樣，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率；低稅率，即主體稅種的稅率一般都較低，總體稅收負(fù)擔(dān)水平也偏低，從而既降低了稅收征管阻力，又推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

三、根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在問題的基本判斷和政策建議

根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康協(xié)調(diào)發(fā)展、調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富公平分配、校正地方政府職能和行為等方面的作用已十分有限，無法充分發(fā)揮稅收制度在調(diào)控經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)公平正義等方面的積極作用。

(一)根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在問題的基本判斷

1．不能充分體現(xiàn)效率公平的原則。與制造業(yè)相比，中國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)由于目前實(shí)行的仍然是營(yíng)業(yè)稅，進(jìn)項(xiàng)水平過高法抵扣，導(dǎo)致行業(yè)整體稅負(fù)過高，不利于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制因經(jīng)濟(jì)行為不同(自用和出租)、所處區(qū)域不同(城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū))、所處環(huán)節(jié)不同(開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、出租和保有)而稅負(fù)不同，如企業(yè)自用房產(chǎn)按照房產(chǎn)原值扣除10%-30%后的余值，每年按1.2%的稅率征收，而租用房產(chǎn)則按照租金的12%征稅，已經(jīng)導(dǎo)致對(duì)同一房產(chǎn)僅因自用或出租而承擔(dān)不同的稅負(fù)，稅收公平難以實(shí)現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的放開，房地產(chǎn)權(quán)正逐漸向自然人過渡。由于對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)不征收稅，導(dǎo)致稅收調(diào)節(jié)作用在調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距過大、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展方面出現(xiàn)失靈。同時(shí)在保有環(huán)節(jié)，只對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房征稅；特別是城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)企業(yè)范圍內(nèi)未利用的荒山林地也給予免稅，過多的減免稅政策在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中造成了不平等氛圍。

2．房地產(chǎn)業(yè)稅收立法級(jí)次低。目前,中國涉及房地產(chǎn)業(yè)稅收的立法一直處于“暫行條例”這一較低的立法層面上，包括《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》《中華人民共和國契稅暫行條例》等都屬于此類情況。同時(shí)稅權(quán)在中央和地方分配不合理。稅權(quán)過度集中于中央，難以滿足房地產(chǎn)的區(qū)域性、局部性和時(shí)效性的特點(diǎn)。而地方政府的稅權(quán)和事權(quán)相割裂的狀況，不利于調(diào)動(dòng)地方的積極性,使國家的調(diào)節(jié)力度在地方上作用變得十分有限。

3．房地產(chǎn)稅收制度設(shè)計(jì)存在缺陷?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制“重流通、輕保有”，在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)設(shè)置稅種較多、稅負(fù)繁重，這將刺激提高新建商品房的價(jià)格，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)；而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)置稅種較少、稅負(fù)較輕，則有害于土地有償使用市場(chǎng)的建立與健全，使用者有償取得土地后，在一定時(shí)期內(nèi)相當(dāng)于無償?shù)爻钟?，必?huì)抑制土地的流轉(zhuǎn)，土地使用者會(huì)坐等土地升值，造成土地閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。

4．稅種要素設(shè)計(jì)不合理。其表現(xiàn)包括:一是稅基設(shè)計(jì)不合理,征稅范圍偏窄。二是稅種設(shè)計(jì)不合理?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制按照課稅對(duì)象可以分為4種：其一,具有所得稅性質(zhì)的稅種有企業(yè)所得稅、土地增值稅；其二,具有財(cái)產(chǎn)稅或行為稅性質(zhì)的稅種有房產(chǎn)稅、契稅和印花稅；其三,具有商品稅性質(zhì)的稅種有營(yíng)業(yè)稅；其四,具有資源稅性質(zhì)的稅種有耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。上述稅種之間存在功能交叉重疊、重復(fù)課稅的問題，如土地有城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅；房屋租金收入既征營(yíng)業(yè)稅，又征房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓既按取得的收入征收企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅，又按取得的土地增值額計(jì)征土地增值稅；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或契約，承受方既要繳納印花稅，又要繳納契稅。對(duì)一個(gè)征稅客體的重復(fù)課稅會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來額外的負(fù)擔(dān)，也難以體現(xiàn)稅收公平原則。三是稅率設(shè)計(jì)不合理。在房地產(chǎn)占用使用環(huán)節(jié)稅率較低，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、收益所得環(huán)節(jié)稅率過高；城鎮(zhèn)土地使用稅僅按照地理位置的不同設(shè)置差別稅率，未考慮所占用耕地的質(zhì)量等級(jí)，也未考慮到房地產(chǎn)用途的不同，導(dǎo)致本已十分緊張的土地資源不能得到有效的利用；房地產(chǎn)收益所得環(huán)節(jié)的所得稅、土地增值稅不區(qū)分納稅人持有房地產(chǎn)時(shí)間的長(zhǎng)短，而是采用一刀切的做法，稅率一視同仁，不區(qū)分房地產(chǎn)投資與投機(jī)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。四是計(jì)稅依據(jù)不合理。

5．房地產(chǎn)行政收費(fèi)過多,存在費(fèi)擠稅的問題。目前，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)體制中，存在著大量的行政性收費(fèi)，如土地出讓金、土地綜合配套費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地管理費(fèi)、地籍管理費(fèi)和地籍調(diào)查費(fèi)等，涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目名目繁多，收費(fèi)總數(shù)遠(yuǎn)多于稅收總數(shù)。僅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目上看，在開發(fā)初期就得向多個(gè)政府職能部門上繳數(shù)十項(xiàng)行政收費(fèi)，如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)等。這些收費(fèi)實(shí)質(zhì)上是地方政府的預(yù)算外收入，大量的收費(fèi)勢(shì)必?cái)D占稅收空間，造成稅費(fèi)并立、稅輕費(fèi)重等情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)的高成本和高價(jià)格，嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)商品的真實(shí)價(jià)值，加重了消費(fèi)者負(fù)擔(dān)。

(二)借鑒國際經(jīng)驗(yàn)推進(jìn)我國房地產(chǎn)稅改革的政策建議

中共的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出：要圍繞建立科學(xué)的稅制體系、完善的地方稅體系、有效的稅收調(diào)控體系，構(gòu)建有利于科學(xué)發(fā)展和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的稅收體制機(jī)制，充分發(fā)揮稅收籌集收入和調(diào)節(jié)分配、調(diào)控經(jīng)濟(jì)的職能作用，為全面建設(shè)小康社會(huì)、開創(chuàng)我國改革開放和現(xiàn)代化事業(yè)新局面奠定科學(xué)的稅制基礎(chǔ)。深入推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，不僅是建立有效的稅收調(diào)控體系的客觀要求，也是建立完善的地方稅體系的客觀要求，更是促進(jìn)社會(huì)財(cái)富合理分配、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的客觀要求。

1.加強(qiáng)立法。逐步完善房地產(chǎn)稅法體系。加快將《中華人民共和國房地產(chǎn)稅法》納入國家立法規(guī)劃，提高稅法的法律層級(jí)。同時(shí)要合理安排地方稅收立法權(quán)和政策權(quán)。建議在確保中央集中立法權(quán)的基礎(chǔ)上，探索授權(quán)立法與委托立法機(jī)制，對(duì)局部性、區(qū)域性、時(shí)效性房地產(chǎn)調(diào)控需求，授權(quán)或委托省一級(jí)人大及其常委會(huì)、省級(jí)人民政府制訂地方性法規(guī)和政策，國家保留解釋權(quán)和撤銷權(quán)。通過這種有限制的立法權(quán)和政策權(quán)安排，增強(qiáng)稅收對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控能力。由于我國土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，開發(fā)商不規(guī)范地占用農(nóng)民土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象普遍。其原因就是產(chǎn)權(quán)不清晰，沒有明確的集體土地的法人代表。因此，要按照法治原則，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的形勢(shì)，逐步理順相關(guān)產(chǎn)權(quán)關(guān)系：建議我國盡快制定、修改包括《物權(quán)法》在內(nèi)的各種房地產(chǎn)法律,并將有關(guān)征收細(xì)則和懲罰、救濟(jì)等措施寫入法律,保證政府的各項(xiàng)措施有法可依。要優(yōu)化土地資源配置盡快將國有土地和集體土地并軌管理，提高土地法的立法層次，明確各級(jí)土地的法人代表、管理人、監(jiān)督人，建立嚴(yán)格的地籍管理制度。借鑒世界上發(fā)達(dá)國家的土地使用模式,改革土地使用權(quán)出讓金制度,把土地批租同建設(shè)規(guī)劃結(jié)合起來，引導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2.完善制度設(shè)計(jì)。不論是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，土地法、房產(chǎn)法體系的健全，還是地方財(cái)稅體系的完善，都是一個(gè)逐步健全的過程。這就要求我們依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不同階段，循序漸進(jìn)地采取適合于不同階段的措施，按照房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域涉及的土地批租階段、房地產(chǎn)開發(fā)階段、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(租賃與交易)、房地產(chǎn)保有四個(gè)階段設(shè)立合理的稅制結(jié)構(gòu)。一是在土地批租階段，用足用好土地增值稅政策。著眼部門配合，抓緊建立一套規(guī)范嚴(yán)密的地籍管理制度，主要由國土資源部門在規(guī)范土地批租、實(shí)施公開招標(biāo)、建立土地使用數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，實(shí)施地籍管理，通過土地出讓金和土地使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)節(jié)，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目中具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)，如土地有償費(fèi)、土地管理費(fèi)、房產(chǎn)管理費(fèi)進(jìn)行簡(jiǎn)并取消，適當(dāng)提高土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，委托國土資源部門代征，借此加強(qiáng)部門配合，并逐步過渡到規(guī)范的土地使用稅，使其成為地方財(cái)政的主要收入之一和加強(qiáng)土地監(jiān)控管理的主要把手。二是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)階段。對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)行為由營(yíng)業(yè)稅和所得稅負(fù)責(zé)管理，同時(shí)以加強(qiáng)契稅征管為重點(diǎn)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的管理，并選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)開設(shè)遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，由中央政府負(fù)責(zé)立法，同時(shí)授予地方政府一定的立法權(quán)。三是在房地產(chǎn)保有使用階段。合并現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅、土地使用稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、耕地占用稅，統(tǒng)一設(shè)立房產(chǎn)稅。具體設(shè)計(jì)如：對(duì)擁有房產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的個(gè)人和法人征收。統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)為從價(jià)計(jì)征，房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)由專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值。四是在房地產(chǎn)稅制的稅收優(yōu)惠方面，應(yīng)以房地折舊年限來規(guī)定稅收優(yōu)惠。稅率由中央政府確定一定的稅率幅度，具體稅率由各地地方政府在這一幅度內(nèi)確定房產(chǎn)稅率，按照屬地原則征管。五是要統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，分散決策。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各異，房地產(chǎn)發(fā)育程度很不均衡，要在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，授予地方政府在具體的征收細(xì)則、征管辦法等方面一定的權(quán)力，由地方政府因地制宜，分散決策，制定適合當(dāng)?shù)厍闆r的具體實(shí)施辦法。

3.明確各不同階段的具體政策。(1)開發(fā)階段。改革現(xiàn)行土地批租制和土地出讓金制度為年租制。規(guī)范收費(fèi)項(xiàng)目，減少開發(fā)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)項(xiàng)目，實(shí)施有步驟的稅費(fèi)改革，降低稅費(fèi)成本。在取消耕地占用稅的同時(shí)，進(jìn)一步降低土地增值稅稅率，調(diào)整累進(jìn)幅度，重新設(shè)計(jì)計(jì)征辦法。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行差別化的優(yōu)惠政策?；谏虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市發(fā)展、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)就業(yè)的重要推動(dòng)作用，考慮商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)、資金回籠較慢、準(zhǔn)入門檻高的特點(diǎn)，應(yīng)給予其優(yōu)于住宅開發(fā)的差別化稅收政策，同時(shí)降低租賃業(yè)稅負(fù)。(2)保有階段。開征保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，具體要素為：征稅對(duì)象應(yīng)以土地和固定于土地上的建筑物及其附屬物，對(duì)土地和房產(chǎn)一并征收；征收范圍在原有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的基礎(chǔ)上，將凡是房屋產(chǎn)權(quán)明晰的所有者都納入征稅范圍。即將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確的國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)房產(chǎn)，城鎮(zhèn)居民自有住房和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)全部納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍，并通過起征點(diǎn)和免征額等優(yōu)惠政策的設(shè)定，對(duì)廣大居民個(gè)人自住用房實(shí)行稅收優(yōu)惠；計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)評(píng)估值。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估理應(yīng)由政府評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，對(duì)評(píng)估價(jià)值的失真可通過給予納稅人稅收申訴和監(jiān)督權(quán)利來彌補(bǔ)，確保評(píng)估價(jià)值的公允性；稅率應(yīng)采用全國統(tǒng)一的稅率?？紤]到我國居民個(gè)人的承受能力和稅負(fù)水平，我國的房地產(chǎn)稅稅率總體上宜從低設(shè)計(jì)，其范圍應(yīng)設(shè)在0.5%—1%為宜。具體確定權(quán)由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況自行掌握，并允許地方在稅法規(guī)定的幅度內(nèi)確定調(diào)整系數(shù)，也可以規(guī)定地方房地產(chǎn)稅的最低稅負(fù)水平；減免稅政策。對(duì)于特定用途的房地產(chǎn)，如外國大使館和外國機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房地產(chǎn)，國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房地產(chǎn)等，可給予減免稅照顧。(3)交易環(huán)節(jié)。完善土地增值稅制度。由于房產(chǎn)升值是由于土地升值引起的，因此無論是轉(zhuǎn)讓土地，還是轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)都應(yīng)征收土地增值稅，應(yīng)對(duì)非建設(shè)性的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收土地增值稅；將土地增值部分的全部收入計(jì)征土地增值稅，以有效抑制房地產(chǎn)的炒買炒賣行為；取消房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，并入土地增值稅一并征收；將對(duì)銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收的營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅合并征收，并對(duì)土地增值稅的稅率水平、累進(jìn)幅度、征管辦法等作重新設(shè)計(jì)；取消目前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅，而用土地增值稅取代之。實(shí)行差別化契稅政策。應(yīng)對(duì)高檔住宅征收3%或者更高的契稅，而對(duì)普通住宅征收1.5%的契稅。對(duì)居民的消費(fèi)性購買給予減免稅優(yōu)惠，對(duì)屬于基本生活性消費(fèi)的住宅，可以以面積為依據(jù)確定一個(gè)免征額。而對(duì)于持有時(shí)間不足3年的投機(jī)性交易實(shí)行從高稅率課征，對(duì)持有期超過3年或者5年的消費(fèi)性需求實(shí)行優(yōu)惠稅率等。降低房屋租賃稅負(fù)，活躍房屋租賃市場(chǎng)。應(yīng)降低租賃業(yè)稅率，對(duì)商業(yè)房產(chǎn)按其評(píng)估價(jià)值征收0.6%—1%的房產(chǎn)稅，以提高住房使用效率，降低我國房屋空置率。

4.建立健全稅收征管制度。(1)建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度。根據(jù)2015年3月1日實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記制度》的規(guī)定，建立包括土地權(quán)屬、位置、面積的臺(tái)賬，加快制定明確的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度，明確界定產(chǎn)權(quán)歸屬，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、變更、繼承、分割、交易及租賃管理，并建立與房地產(chǎn)有關(guān)的收入支出申報(bào)制度，逐步形成一個(gè)覆蓋全社會(huì)，包括所有房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)與價(jià)值等基礎(chǔ)信息資料的數(shù)據(jù)庫。如在全國范圍內(nèi)開展土地清查，建立土地臺(tái)賬。并建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。建立房地產(chǎn)評(píng)估制度。應(yīng)借鑒國際先進(jìn)做法，建立我國的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評(píng)稅或估價(jià)專業(yè)人員。運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)控制評(píng)估成本。但評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性(特殊位置、特殊用途等)的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)的復(fù)查。(2)建立健全申訴和爭(zhēng)議處理機(jī)制。一是納稅人提出申訴。如果納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果存在異議，可以在收到評(píng)估結(jié)果告知單后一定期限內(nèi)向評(píng)估部門提出申訴請(qǐng)求。二是評(píng)估部門接受申訴。在收到納稅人的申訴請(qǐng)求后，必須在一定的工作期限內(nèi)對(duì)申訴人做出接受申訴的回應(yīng)。三是評(píng)估部門處理申訴內(nèi)容，并告知納稅人處理結(jié)果，包括發(fā)出更正告知單。四是納稅人對(duì)申訴結(jié)果提出爭(zhēng)議。如果納稅人對(duì)新評(píng)估結(jié)果和處理意見仍不滿意的，可以再次向評(píng)估部門提出申訴，該次應(yīng)確切成為評(píng)估爭(zhēng)議。同時(shí)也可以向上級(jí)評(píng)估管理部門提出評(píng)估爭(zhēng)議。五是對(duì)爭(zhēng)議的調(diào)解。上級(jí)評(píng)估管理部門負(fù)責(zé)對(duì)評(píng)估爭(zhēng)議進(jìn)行調(diào)解。六是提出訴訟。如果納稅人對(duì)調(diào)解結(jié)果不服，可以提前訴訟。建立爭(zhēng)議解決機(jī)制，目的是保證稅務(wù)機(jī)關(guān)依法行政，同時(shí)也是維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。(3)建立與評(píng)稅、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)收集、處理、存儲(chǔ)和管理。(4)建立稅務(wù)與房產(chǎn)部門聯(lián)網(wǎng)制度，把所有的房地產(chǎn)置于稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)控之下，由房地產(chǎn)管理部門建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、交易價(jià)格的公開查閱制度，運(yùn)用高效率的信息管理手段，及時(shí)、準(zhǔn)確地為稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房地產(chǎn)交易的相關(guān)資料，減少偷稅、逃稅行為的發(fā)生，降低稅收征管成本。(5)加大對(duì)拖欠稅款的懲罰力度。應(yīng)實(shí)行比較嚴(yán)格的處罰措施，如出現(xiàn)未及時(shí)繳稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依法收取滯納金；再不繳納，則可依法向法院對(duì)納稅人提起訴訟；最嚴(yán)重的時(shí)候，法院可以判決業(yè)主破產(chǎn)，并對(duì)其資產(chǎn)、債權(quán)進(jìn)行重組。但如果納稅人確實(shí)面臨暫時(shí)的支付困難，也可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)緩交。(6)建設(shè)協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。如實(shí)現(xiàn)地稅機(jī)關(guān)與國稅、國土、住宅、工商、建設(shè)等多部門的計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)和信息交換，便于稅務(wù)部門獲得稅源情況和監(jiān)控房地產(chǎn)稅征管情況；稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與國土、住宅、租賃、公安、工商、物業(yè)公司、村委、居委的配合，建立協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制和委托代征制度，堵塞稅收漏洞。(7)推動(dòng)建立社會(huì)信用體系建設(shè)，對(duì)不足額繳納房地產(chǎn)稅的房地產(chǎn)將會(huì)被限制轉(zhuǎn)讓，納稅誠信將作為個(gè)人信用的一項(xiàng)重要內(nèi)容，如果不按期納稅將影響到納稅人從銀行貸款等其他社會(huì)活動(dòng)。將納稅信譽(yù)制度納入整個(gè)社會(huì)信用體系之中，建立跨行業(yè)的全面監(jiān)督制約機(jī)制，增加稅收違法行為的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)成本。

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2016-08-16

石堅(jiān)(1963— )，男，湖南沅江人，國家稅務(wù)總局科研所研究員，研究方向：稅收政策。

F810.422

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1008-4614-(2016)05-0003-012