租賃住房和二手房對城鎮(zhèn)化的影響研究

徐浩然 暢超 周豫

摘 要：文章利用34個城市2003年到2013年間的面板數(shù)據(jù)，建立固定效應(yīng)模型，實證檢驗住宅租賃和二手房市場的發(fā)展程度對城鎮(zhèn)化進程的積極作用。結(jié)果顯示租賃住宅和二手房的可得性促進了城鎮(zhèn)化率的提高，而且在發(fā)達城市這種促進作用更大。最后，提出政府可以積極鼓勵租賃和二手房市場的發(fā)展，更好地滿足新增城鎮(zhèn)人口的居住需求的建議。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化 租賃住房 二手房 大中城市

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）11-275-03

一、引言

近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)〔2016〕39號文件《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，指出“實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑”，允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當按照居民標準執(zhí)行，發(fā)展住房租賃企業(yè)。

一些學(xué)者指出房地產(chǎn)開發(fā)投資會造成新建商品房價格的上升，對城鎮(zhèn)化產(chǎn)生擠出作用，在大城市中這種現(xiàn)象尤其顯著。住房過濾模型（Filtering Model）顯示中低收入移民涌入城鎮(zhèn)，會導(dǎo)致城鎮(zhèn)中新建更多高價商品房，與此同時，原來各個價格層次的二手房會降級到下一個層次。相比于價格高昂的新建商品房，二手房有更大的價格選擇空間。另外，從住宅產(chǎn)權(quán)屬性選擇的角度來看，租賃比購買要容易實現(xiàn)得多。因此在城鎮(zhèn)房價不斷攀升的目前大環(huán)境中，租賃住宅和二手房更易成為城鎮(zhèn)新移民的居住選擇。

相關(guān)學(xué)者和研究均指出住宅租賃和（或）二手房，為農(nóng)村人口順利轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)提供居住保障，有利于推進城鎮(zhèn)化進程。政府可以在新建住宅市場之外，打出租賃住宅和二手房的“組合拳”，提高住房的可獲得性，加快城鎮(zhèn)化的進程。

因此，本文從實證角度，驗證住宅租賃和二手房的可獲得性對城鎮(zhèn)化的促進作用。

二、數(shù)據(jù)和變量

（一）數(shù)據(jù)

本文選擇2003年到2013年、國家政策制定主要參照的35個大中城市的數(shù)據(jù)，構(gòu)建平衡面板模型。由于深圳城鎮(zhèn)化率在2013年已達到100%，因此將深圳從研究對象中去除，實際研究對象為34個大中城市。依照國務(wù)院公布的《2014年中國最新城市等級劃分》，我們把34個城市分為經(jīng)濟發(fā)達城市和經(jīng)濟欠發(fā)達城市兩個組別，如表1所示。

（二）變量

被解釋變量為常住口徑城鎮(zhèn)化率（UR），指居住在一個地區(qū)城鎮(zhèn)的人口數(shù)占該地區(qū)常住人口總數(shù)的比重。解釋變量為租金收入比（RIR）和二手房發(fā)達程度（Dev_degree），分別描述住宅租賃和二手房的可獲得性水平。

控制變量選取學(xué)者們達成共識的城鎮(zhèn)化水平影響因素，包括地方政府財政預(yù)算內(nèi)支出增加額、固定資產(chǎn)投資增加額、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例，分別衡量財政政策、社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對城鎮(zhèn)化的影響。

（三）變量描述統(tǒng)計

表2總結(jié)了城鎮(zhèn)化率（UR）、租金收入比（RIR）和二手房發(fā)達程度（Dev_degree）變量的描述統(tǒng)計值。城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來源為《國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報》以及各市《統(tǒng)計年鑒》，我們可以看出2003年到2013年間，發(fā)達城市城鎮(zhèn)化率水平最大值、最小值和均值均高于欠發(fā)達城市樣本。有關(guān)租金收入比，我們首先通過禧泰房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫獲得2013年各城市的住宅平均租金價格，再利用《中國城市（鎮(zhèn)）生活與價格年鑒》的租金消費價格指數(shù)，推算出各城市2003年到2013年的住宅平均租金價格序列；其次利用《中國城市（鎮(zhèn)）生活與價格年鑒》和各城市《統(tǒng)計年鑒》，獲得2003年到2013年間的城鎮(zhèn)居民人均住房面積數(shù)據(jù)和城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入數(shù)據(jù)；最后計算出2003年到2013年間的各城市租金收入比數(shù)值等于（年平均租金×城鎮(zhèn)居民人均住房面積）÷城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入。一般來說，租賃市場越發(fā)達，市場上可供租賃的住宅單位就越多，租金就相對便宜，租金收入比就會較低，住房可獲得性水平越高；我們可以看出2003年到2013年間，發(fā)達城市租賃住房可獲得性水平，平均來說略高于欠發(fā)達城市，可能由于發(fā)達城市較高的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平。二手房發(fā)達程度可以從二手房銷售量角度來描述，二手房發(fā)達程度指標數(shù)值越高，二手房在整個住房銷售市場中銷量占比越高，居民越容易從二手房市場中找到自己需要的住房。由于二手房銷售數(shù)據(jù)缺乏，本文僅選擇有數(shù)據(jù)支持的14個城市（北京、上海、廣州、天津、南京、濟南、青島、大連、廈門、武漢、西安、長春、長沙、貴陽）作為研究對象。數(shù)據(jù)來源于禧泰房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫、各城市《統(tǒng)計年鑒》《房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》《國民經(jīng)濟發(fā)展與統(tǒng)計公報》。二手房發(fā)達程度等于住宅二手房銷售面積÷（住宅二手房銷售面積+住宅新建商品房銷售面積）。

本文的控制變量地方政府財政預(yù)算內(nèi)支出增加額（IEXP）、固定資產(chǎn)投資增加額（IFAI）、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例（TP）的數(shù)據(jù)來源于各城市《統(tǒng)計年鑒》、Wind數(shù)據(jù)庫、中指數(shù)據(jù)庫、EPS數(shù)據(jù)庫、國泰安數(shù)據(jù)庫。

三、模型建立

本文建立三個模型，分別檢驗租賃住宅的可獲得性對城鎮(zhèn)化的影響、二手房的可獲得性對城鎮(zhèn)化的影響、租賃住宅和二手房的可獲得性對城鎮(zhèn)化的聯(lián)合影響?？紤]到自變量對城鎮(zhèn)化產(chǎn)生作用的可能滯后性，所有模型中的自變量均滯后一期。

（一）模型一：住宅租賃可獲得性對城鎮(zhèn)化的影響

URi，t=α+β1RIRi，t-1+β2IEXRi，t-1+β3IFAIi，t-1+β4TPi，t-1+μi，t

其中，i=1，2，3，…N；t=1，2，3，…T；i代表所觀測的城市，t代表所觀測的年份。

為避免面板數(shù)據(jù)可能存在的偽回歸現(xiàn)象，首先利用平穩(wěn)性檢驗對回歸模型中涉及的變量進行測試。自變量間嚴重的多重共線性會造成模型參數(shù)的估計值方差變大，影響參數(shù)估計值的顯著性水平，因此也需要對自變量進行多重共線性檢驗。表3檢驗結(jié)果顯示模型一變量均通過平穩(wěn)性檢驗，且自變量間不存在嚴重的多重共線性問題。

靜態(tài)面板常用的模型包括混合回歸模型、固定效應(yīng)模型、隨機效應(yīng)模型。本文利用Hausman檢驗和F檢驗，來判定面板數(shù)據(jù)應(yīng)選用的模型（表4）。Hausman檢驗用于檢測數(shù)據(jù)更適用于固定效應(yīng)模型還是隨機效應(yīng)模型；F檢測用于檢測數(shù)據(jù)更適用于混合回歸模型還是固定效應(yīng)模型。檢驗顯示模型一更應(yīng)選用固定效應(yīng)模型。

固定效應(yīng)模型存在兩個假定，即回歸模型的隨機誤差不存在異方差，且誤差項沒有序列相關(guān)?，F(xiàn)實中這兩個假定難以被滿足。如果不能滿足這兩個假設(shè)，則參數(shù)顯著性檢驗失去意義。表5的檢驗結(jié)果顯示，固定效應(yīng)模型中存在明顯的異方差性和序列相關(guān)性，因此應(yīng)需要對模型進行修正。

本文利用Driscoll和Kraay（1998）提出的修正模型，來解決對固定效應(yīng)模型存在的異方差及序列相關(guān)問題。修正后的模型一回歸結(jié)果如下。

租金收入比是租賃住宅可獲得性水平的指標，租金收入水平越低表示租賃住宅可獲得性水平越高。模型一回歸結(jié)果顯示，無論是采用34個城市總樣本，還是12個發(fā)達城市和22個欠發(fā)達城市的子樣本，租金收入比對城鎮(zhèn)化進程均有顯著負向效應(yīng)，即租賃住宅可獲得性水平與城鎮(zhèn)化呈顯著正向效應(yīng)，而且在發(fā)達城市降低租金收入比，將比欠發(fā)達城市更大程度提升城鎮(zhèn)化水平。

（二）模型二：二手房可獲得性對城鎮(zhèn)化的影響

URi，t=α+β1Dev_degreei，t-1+β2IEXRi，t-1+β3IFAIi，t-1+β4TPi，t-1+μi，t

同模型一檢驗類似，平穩(wěn)性檢驗顯示模型二中變量均通過平穩(wěn)性檢驗；多重共線性檢測顯示模型二中自變量間不存在嚴重的多重共線性問題；Hausman檢驗和F檢驗判定模型二選用固定效應(yīng)模型；異方差及序列相關(guān)檢驗顯示模型二固定效應(yīng)模型中存在明顯的異方差性和序列相關(guān)性，需要進行Driscoll和Kraay（1998）修正。修正后的模型二回歸結(jié)果如表7所示（見下頁）。

模型二回歸結(jié)果顯示，二手房發(fā)達程度對城鎮(zhèn)化起到正向促進作用。二手房銷售比例的增加，即二手住房可獲得性水平的提升，將促進城鎮(zhèn)化的推進。

（三）模型三：住宅租賃市場和二手房市場對城鎮(zhèn)化的影響

URi，t=α+β1RIRi，t-1+β2Dev_degreei，t-1+β3IEXRi，t-1+

β4IFAIi，t-1+β5TPi，t-1+μi，t

模型三同時考慮租賃住宅和二手房市場的發(fā)達程度對于城鎮(zhèn)化進程的影響。回歸結(jié)果如表8所示（見下頁）。住宅租賃市場和二手房市場同時對城鎮(zhèn)化進程起到促進作用，無論是在租賃市場還是二手房市場，提高住房可獲得性水平，都將對城鎮(zhèn)化進程起到促進作用。

以14個城市的樣本來說，如果租金收入比降低0.1，同時二手房發(fā)達程度提高0.1，這樣的“組合拳”將有助于提升城鎮(zhèn)化率0.06左右（=0.014+0.049）。2015年，我國城鎮(zhèn)化率達到56.1%，城鎮(zhèn)常住人口達到了7.7億。國務(wù)院近期通過的《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》提出2020年要實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率60%的目標。如果在未來4～5年內(nèi)，政府著眼于降低租金收入比（降低租金或者提高收入）0.1，同時提高二手房發(fā)達程度（增加二手房的交易比例）0.1，城鎮(zhèn)化率將會提高0.06，實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率60%的目標就不是問題，屆時城鎮(zhèn)常住人口將增加0.8億，達到8.5億。

四、結(jié)論與政策建議

住宅租賃市場和二手房市場進一步發(fā)展，將會提高住房可獲得性水平，對城鎮(zhèn)化進程起到促進作用。從全球化發(fā)展趨勢來看，住宅租賃市場和二手房市場隨著城鎮(zhèn)化進程的推進而愈發(fā)重要。目前，發(fā)達國家住房自有率都處在較低的水平，私有住房擁有者多選擇購買二手房產(chǎn)，新建住房比例較小。發(fā)達國家由住宅租賃市場和二手房市場組成的存量市場是房地產(chǎn)市場的核心組成，是為更好地解決新增城鎮(zhèn)居民住房問題、適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展要求而相伴產(chǎn)生。我國住宅租賃市場和二手房市場的加快發(fā)展、擴大供給水平，是新增城鎮(zhèn)居民解決住房問題的重要選擇，從而吸引更多流動人口長期定居城鎮(zhèn)。以二手房市場為例，隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，我國大城市的住房市場已經(jīng)由增量市場逐步過渡到存量市，二手房市場作為存量市場最重要的組成部分，它的發(fā)展對于盤活住宅存量市場、降低住房空置率、解決新增城鎮(zhèn)人口居住問題有著深遠的意義。結(jié)合國際發(fā)展趨勢和我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，住宅租賃市場和二手房市場的發(fā)展將為我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展提供動力。

根據(jù)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，政府應(yīng)該：一是積極培育市場供應(yīng)主體。發(fā)展住房租賃企業(yè)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)；規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)；支持和規(guī)范個人出租住房。二是要積極鼓勵住房租賃消費。完善住房租賃支持政策；明確各方權(quán)利義務(wù)。三是完善公共租賃住房。推進公租房貨幣化；提高公租房運營保障能力。四是支持租賃住房建設(shè)。鼓勵新建租賃住房；允許改建房屋用于租賃。五是加大政策支持力度。給予稅收優(yōu)惠；提供金融支持；完善供地方式。六是加強住房租賃監(jiān)管。健全法規(guī)制度；落實地方責任；加強行業(yè)管理。

有效合理的政策實施不僅可以促進住宅租賃市場、二手房市場的健康發(fā)展，提高住宅租賃市場、二手房市場住房可獲得性水平，更可以深層次促進城鎮(zhèn)化進程的推進，為我國經(jīng)濟發(fā)展提供助力。

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（作者單位：徐浩然，南京大學(xué)商學(xué)院 江蘇南京 210093；暢超，高盛高華證券有限責任公司 北京 100140；周豫，北京大學(xué)匯豐商學(xué)院 廣東深圳 518055；通訊作者：周豫，美國俄亥俄州立大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士，北京大學(xué)匯豐商學(xué)院助理教授，房地產(chǎn)研究中心助理主任，美國房利美公司經(jīng)濟師，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟與金融。）

（責編：賈偉）