文藝老男孩劉洋：出租“情懷”，收割10億元財富

李蕊娟

辭去百萬年薪的工作，賣房創(chuàng)業(yè)

70后劉洋來自吉林省一個寧靜的小城，為了開闊眼界，1998年，他離開故鄉(xiāng)，到各大城市從事市場營銷工作，北上廣深跑了一遍，后來為了給自己充電，還專門到香港大學讀了一個整合營銷傳播的碩士學位。

其間，做市場營銷工作的他，先后在重慶、福州、上海、北京等17個城市生活過，搬過30多次家。和很多長期漂泊在外的年輕人一樣，在陌生的城市里，一個人常常感到孤獨、無助，他做夢都想交一群可以交心和遇事相互幫忙的朋友，可在冷漠的都市里，這也成了一種奢侈。

后來，娶妻生子后的劉洋在上海買了房子、車子，變成了一個令人羨慕的職場型男。一個人的時候，劉洋時常想到自己以前在外面租房子時的漂泊生活，租客常常連最起碼的尊嚴都沒有，房東一句話“不租了”，就得走人，為此，他產(chǎn)生了一個想法：想盡個人之力，給“漂一族”打造一個溫馨的“家”，讓他們在打拼中少一點辛酸、痛苦，多一些關(guān)愛和幫助。

2011年，劉洋放棄年薪上百萬的工作，正式開始創(chuàng)業(yè)。“我想建立一個社區(qū)式的公寓，讓漂泊的年輕人有家的感覺。在大城市，消除獨居者的孤獨感是一種剛性需求，我覺得這個市場潛力很大。”劉洋信心滿滿地說。

當時，劉洋的第一處目標公寓房，是計劃對高露潔在廣州的一處廢棄的舊廠房進行改造，建一座三層的公寓房，粗算下來，需要投資好幾百萬元。劉洋去找天使投資人，對方告訴他說：“你做這個項目，要把一棟樓整體裝修下來，需要花很大的成本，最起碼要500萬元，天使給不起?！币驗槟菚r天使投資人投100萬元已經(jīng)算高的了，對方建議他去找風險投資人。可是到了風險投資人那里，劉洋還是被一口回絕了，對方說：“你沒有樣板房，光拿計劃書不行，我無法判斷你的執(zhí)行結(jié)果和產(chǎn)品是否一致。再說風投是從A輪（指公司產(chǎn)品有了成熟模樣，開始正常運作一段時間，并有完整詳細的商業(yè)及盈利模式，在行業(yè)內(nèi)擁有一定地位和口碑，但公司可能處于虧損狀態(tài)）才切入的，你還是去找天使投資吧！”這個踢皮球的過程，讓劉洋感到很痛苦。

妻子也不支持這種瞎折騰，她問劉洋：“你比馬云聰明嗎？不可能。你有這方面的經(jīng)驗嗎？一點都沒有。憑什么你能把它干成？”這句話把劉洋問傻了。

最后，劉洋只好用自己能湊到的錢做首期投資。之后，他決定賣掉上海的那套200平方米的房子，妻子當然不同意。你想啊，在外邊漂泊十幾年，老婆、孩子跟著一直搬家，好不容易買了房，住了不到兩年就要賣掉，妻子氣得差點沒跟他打架。

此外，這個領(lǐng)域沒有現(xiàn)成的商業(yè)模式，沒有人看好。劉洋通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然公寓出租算不上暴利行業(yè)，但仍有可挖掘的空間，只是回報周期比較長。他說：“當時做了一下測算，大約需要10年時間才能回本。但我堅信，有社會價值的項目一定有商業(yè)價值。”經(jīng)過不懈努力，劉洋終于說服家人，400多萬元賣掉了房子。

做中國最有情懷的房東

項目工程啟動后，原本計劃3個月、投資400萬元的裝修打造，卻用了整整10個月。最初，設(shè)計師拿過來的圖紙完全是按照酒店格局設(shè)計的，一下就被劉洋否定了，而劉洋設(shè)想的，對方卻做不出來，劉洋只好自己琢磨如何裝修，結(jié)果僅做設(shè)計就用了30天。

快竣工時，劉洋又發(fā)現(xiàn)了一個問題，房間的隔音效果不好。那時候，墻壁的涂料已經(jīng)刷好，門窗也裝完了，如果將三層樓推倒重來的話要花很多錢，劉洋想了一個晚上，決定還是推倒重來。

就這樣，由于缺乏經(jīng)驗，沒有資源，也沒有技術(shù)，公寓改造常常是建了拆，拆了建，結(jié)果工程進行到一半時400萬元就用完了。劉洋開始到處借錢往里填，資金鏈面臨一次又一次的斷裂，他不止一次地走到山窮水盡的地步。身心疲憊的劉洋曾一度質(zhì)疑自己，可他是個死磕、不輕言放棄的人，他甚至把自己的名車也低價賣了。工程改造完工，最后一結(jié)算花了800多萬元，比計劃投資超額了一倍。

為了緩解壓力，劉洋將一些裝修好的房間提前租了出去，收回來的錢再投入其他房間的施工中，這樣才慢慢熬了過來。

2012年5月，由舊廠房改造的133間符合青年人需求的公寓房全部完工，6月1日，YOU+國際青年社區(qū)廣州鳳凰店正式開業(yè)。一個月后，客房全部租了出去。鳳凰店每間公寓房的面積有20多平方米，有落地玻璃窗和一個小陽臺，自帶獨立浴室，配有沙發(fā)、衣柜、榻榻米，租金在2000元到3000元，如果對公寓內(nèi)飾不滿意，“家友”（入住YOU+公寓的人）還可以自主改裝。

對于自己的首個作品，劉洋懷有很深的感情。他說：“第一家店因為缺錢，室內(nèi)布置基本上是靠‘家友自己動手完成的。今天你買回來一個二手沙發(fā)，明天他拉回來一張二手桌子，但整體效果特別溫馨，這群漂泊者一下子就聯(lián)系起來了?！?/p>

阿美在一家媒體工作，在這位時尚麗人看來，住在YOU+確實有一定的歸屬感。公寓免費提供了大面積的公共娛樂空間，吧臺、臺球桌、迷你影院、健身器材都是共享的，不少“家友”在晚上都聚在一樓大廳里看電影、閑聊、玩游戲。頂樓有公用廚房和公用洗衣機，還有露天燒烤臺，這一切都讓漂泊的青年人著迷。阿美說：“在那里你隨時可以請朋友喝咖啡、聚餐，而且能結(jié)識很多新朋友。這些資源在外面都需要花錢。”

“平時大家都不怎么關(guān)門，互相串串門，隔三岔五搞搞活動，一起包粽子，吃火鍋?！薄凹矣选眲⒀笳f，“家友”們在那里擴大了交往，增加了信任。

如何營造出家的氛圍，讓全部“家友”都可以做到路不拾遺，劉洋花了1年時間進行研究，制定了一系列措施，并在租住合同中寫明。他希望YOU+的每位入住者既是鄰居又是戰(zhàn)友，交互產(chǎn)生一種歸屬感，同時進行資源互換，互相扶持。YOU+不做鋼筋水泥森林，租住在那里的人一定是接受這種新穎的公寓文化的。

比如，有一天阿美感冒了，她只是在“家友”微信群中抱怨了幾句，便有“家友”敲開她的房門，送來一碗熱粥;再比如，有位“創(chuàng)客”在設(shè)計一種市場潛力很大的醫(yī)療智能產(chǎn)品時遇到難題，只要他在“家友”微信群里求助，馬上就會有一幫IT工程師出來幫忙。YOU+的租戶大多有一技之長，涉及各種行業(yè)，所以無論誰遇到任何困難，都可以立刻求助。

YOU+有“三不租”原則，即45歲以上的不租，因為公寓關(guān)注的是年輕群體;結(jié)婚帶小孩的不租，因為房間和樓梯為單身成年人設(shè)計;不愛交朋友的不租。有人擔心這樣的規(guī)定會影響YOU+的入住率，劉洋笑著說：“非但沒有減少，反而增加了。因為我們針對的是細分市場，找準了定位，對不同年齡段、不同性格的人群進行細分，所以入住的‘家友都是一群志趣相投的年輕人，他們都渴望有這樣一群朋友在身邊?！?/p>

YOU+還有兩個不成文的規(guī)定：“家友”入住需要提交申請，租期不少于3個月;入住的租客要填寫個人簡歷，包括教育經(jīng)歷、職業(yè)、年齡、是否單身等。YOU+用重重條件告訴租房者，這里的房子不是有錢就能住，而是要把你的資源與大家共享，產(chǎn)生互動。

除了有嚴格的“家規(guī)”，劉洋還把公寓內(nèi)每個獨立的租客糅合到一起，以家的形式進行統(tǒng)一管理，男女不混租，建立YOU+公寓社區(qū)特有的安全圈。YOU+公寓社區(qū)至今沒發(fā)生過一起打架斗毆或一夜情事件。

另外，YOU+對“家友”有一套嚴格的考核指標，如果沒有完成將會面臨被逐。劉洋有個“136”考核計劃：即1個月內(nèi)要認識并深入了解10個人，包括姓名、職業(yè)、愛好、生日、哪里人等;3個月內(nèi)至少要參加一次社區(qū)活動;6個月時，全體“家友”評選出的最不受歡迎的人，可能面臨被退租。

YOU+在國內(nèi)絕對屬于新鮮事物，很快引發(fā)了社會的關(guān)注，尤其是追求自由和個性的年輕人，他們對這種共享社區(qū)的模式十分追捧。用劉洋的話說：“幾乎全廣州的文藝青年都知道這個店?！?/p>

5分鐘拿到雷軍億元投資

YOU+新穎的經(jīng)營模式得到了投資者的青睞。2013年6月，劉洋收到了第一筆天使投資，很快，他的第二家店和第三家店相繼開業(yè)。

2014年6月，車庫咖啡創(chuàng)始人蘇菂加盟，成為YOU+的聯(lián)合創(chuàng)始人;8月，在YOU+的A輪融資中，小米科技有限責任公司董事長兼CEO雷軍和劉洋僅僅交談了5分鐘，便決定斥資1億元入股，YOU+從此被冠以“小米公寓”的稱號，劉洋也因此走到了鎂光燈下。

然而，YOU+的迅速擴張也引發(fā)了質(zhì)疑聲。2015年7月，一篇發(fā)布在知乎網(wǎng)上的熱帖讓劉洋陷入了輿論漩渦。在各種負面爆料中，有關(guān)YOU+北京蘇州橋店甲醛超標的問題最受關(guān)注。劉洋對當時的情況進行了解釋，他說：“做這個項目的時候，公司的產(chǎn)品還沒有標準化，采購控制體系還沒健全，結(jié)果出現(xiàn)了床墊甲醛超標的問題。對于這件事，我們自身確實存在問題。事情發(fā)生后，我第一時間對‘家友進行道歉，并撤換了問題床墊?！?/p>

雷軍入股后，YOU+知名度暴漲，盡管每家店都有超過100間的房子，但很長一段時間排隊入住的人數(shù)都維持在房間數(shù)的3倍以上，每天慕名而來的參觀者數(shù)不勝數(shù)。

在擴張的過程中，劉洋逐漸摸索出了一套商業(yè)模式：地址主要選在創(chuàng)業(yè)公司集中的產(chǎn)業(yè)園或交通便利的地方，租用價格較低的整棟樓房，經(jīng)過重新改造后出租，主要面向剛參加工作的年輕人。劉洋希望，YOU+能成為一個線下創(chuàng)業(yè)社區(qū)，給創(chuàng)業(yè)者提供資源整合的平臺。

截至目前，YOU+的創(chuàng)業(yè)項目已經(jīng)有100多個，僅北京就有80多個，且很多都是明星項目。劉洋舉例說：“有一個小伙子從2015年5月份北京蘇州橋店開業(yè)一直住到現(xiàn)在，他就是在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)業(yè)的，做了一個跨境電商項目，開始是他一個人做，后來他在社區(qū)內(nèi)組了團隊，又找了兩個人，截至2016年年初，該項目就斬獲了1.5億元人民幣的銷售額。他現(xiàn)在是個大土豪，很多需要資源和幫助的人都主動找他，他也投資了幾個項目，做起了聯(lián)合創(chuàng)始人?！?/p>

劉洋說，還有一個在YOU+“孵化”出的做兒童教育項目的年輕人，今年也獲得了A輪融資。類似的孵化項目，在YOU+隨處可見。劉洋對YOU+的定位是：一個社交平臺，一個共享社群，一個像家一樣溫暖的、有人陪伴的地方?！凹矣选眰冇械某闪藙?chuàng)業(yè)合作伙伴，有的成了伴侶，還有的成了摯友，YOU+是“家友”們一生都值得回憶的地方。不少“家友”在搬離公寓以后，仍會參加YOU+的店慶派對，還會到曾經(jīng)住過的房子看一看，去回憶一下當年的情形。

有趣的是，很多租客的婚禮都是在YOU+公寓內(nèi)舉辦的，“家友”一起上陣幫忙。劉洋曾5次當證婚人，其中的3對是他當紅娘撮合成的。

近幾年，YOU+的房源逐漸呈爆發(fā)式增長，2014年僅有1300套，2015年增加至2萬套，截至2016年8月上旬，在北上廣深四個一線城市已達到驚人的10萬套，劉洋成為業(yè)界名副其實的大哥，被網(wǎng)友譽為“中國最有情懷的房東”。

至今劉洋感覺自己仍然是一個大男孩：任性、愛玩、好交朋友，也保持著一股沖勁兒。因為平時太忙，他最喜歡的事就是飛機延誤時，自己能靜一靜，他說：“那段時間，沒有人會打擾到我，完全是非計劃性的?！?/p>

前不久，劉洋又獲得B輪融資2億元，目前公司估值10個億。同網(wǎng)友開玩笑時，他有一句著名的口頭禪：“哥出租的不是房子，是情懷！”在他看來，做事只抱著賺錢的目的很難全身心投入，必須抱有一定的社會責任感才能走得更長遠?！?