劉濤

[摘要]本文簡要分析了住宅區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并提出了住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化和創(chuàng)新策略，希望能為我國開展物業(yè)管理提供一定的借鑒和幫助，促進(jìn)我國物業(yè)管理水平的提高。

[關(guān)鍵詞]住宅區(qū)；物業(yè)管理；問題；優(yōu)化；策略

文章編號(hào)：2095-4085（2016）09-0150-02

城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展與生活水平的不斷提高，促進(jìn)人們對(duì)于了物業(yè)管理工作的關(guān)注。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》及其配套措施的頒布實(shí)施，我國住宅區(qū)物業(yè)管理模式逐步確立。

1住宅區(qū)物業(yè)管理中存在的問題

第一，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)不標(biāo)準(zhǔn)。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，制度不完善，沒有明確規(guī)范的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2004年國家發(fā)展和改革委員會(huì)所指定的物業(yè)管理收費(fèi)辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)與特點(diǎn)進(jìn)行市場調(diào)節(jié)價(jià)與政府指導(dǎo)價(jià)，具體定價(jià)則由各省、直轄市、自治區(qū)人民政府價(jià)格主管部門以及房地產(chǎn)行政主管部門確定，沒有具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在管理過程中，許多物業(yè)管理公司的物業(yè)費(fèi)不公開不透明，許多業(yè)主則以服務(wù)不到位為由拒不繳納物業(yè)費(fèi)或惡意拖欠物業(yè)費(fèi)。

第二，管理者服務(wù)水平達(dá)不到要求。據(jù)了解，當(dāng)前許多物業(yè)管理公司的員工缺乏物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理知識(shí)不足，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)總體質(zhì)量較差，且部分物業(yè)管理公司在進(jìn)行人力資源考核時(shí)，未能充分考慮員工的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量等，導(dǎo)致員工的工作積極性不高。此外，部分物業(yè)管理公司忽視對(duì)員工的培訓(xùn)工作，培訓(xùn)工作不及時(shí)，導(dǎo)致員工的服務(wù)水平較差，難以滿足小區(qū)業(yè)主的要求。

第三，物業(yè)管理人員與業(yè)主的素質(zhì)有待提高。物業(yè)管理人員與業(yè)主的素質(zhì)是影響住宅區(qū)物業(yè)管理水平的重要因素。在物業(yè)管理人員方面，我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚且市場門檻較低，當(dāng)前許多物業(yè)管理公司、業(yè)主以及各高校還未能意識(shí)到物業(yè)管理的重要性，物業(yè)管理專業(yè)人才較為缺乏；在業(yè)主方面，許多舊住宅區(qū)的居民以老年人和低收入家庭為主，他們多為原企業(yè)職工或其家屬，對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)識(shí)不到位，消費(fèi)觀念陳舊落后，消費(fèi)能力有限，容易引發(fā)矛盾。

2住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新策略

2.1不斷完善物業(yè)管理內(nèi)容，提高服務(wù)水平

首先，管理者應(yīng)當(dāng)注意改變過去傳統(tǒng)以基本服務(wù)和人工服務(wù)為主的物業(yè)管理模式，認(rèn)真規(guī)劃物業(yè)管理內(nèi)容，從業(yè)主的生活環(huán)境和生活條件入手，拓展服務(wù)項(xiàng)目，將車輛的運(yùn)行與看護(hù)、物業(yè)清掃保潔、服裝清洗、幼兒教育、物業(yè)租售代理、消防管理、設(shè)備維修、蔬菜糧食供應(yīng)以及老年服務(wù)等內(nèi)容納入物業(yè)管理體系中，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的多元化；其次，隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，信息技術(shù)等高科技被越來越多地應(yīng)用到生活當(dāng)中，為人們的生產(chǎn)生活帶來了很大的便利。因此，物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)注意加強(qiáng)智能化建設(shè)，使業(yè)主能夠通過電話、短信、網(wǎng)絡(luò)以及智能門禁系統(tǒng)隨時(shí)隨地聯(lián)系到物業(yè)服務(wù)人員，為業(yè)主提供更多的便利；最后，物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)注意依據(jù)業(yè)主生活與工作的不同，采用適當(dāng)?shù)墓芾矸椒?。例如，若小區(qū)內(nèi)老人較多，物業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)多加探視，及時(shí)了解老人們的生活需求，若小區(qū)內(nèi)孩子較多，物業(yè)管理者則應(yīng)該幫助業(yè)主進(jìn)行代接、代送服務(wù)。

2.2優(yōu)化物業(yè)管理模式，充分體現(xiàn)其特性

住宅區(qū)物業(yè)管理以促進(jìn)住宅區(qū)居民個(gè)人與家庭生活方便舒適、促進(jìn)住宅區(qū)居民民主素質(zhì)的日益提高為原則，并注重對(duì)住宅區(qū)居民關(guān)系、居民與社區(qū)組織關(guān)系以及居民與水電等行業(yè)部門關(guān)系的協(xié)調(diào)，有利于促進(jìn)整個(gè)住宅區(qū)的和諧友好。當(dāng)前物業(yè)管理還存在的許多問題，為了解決這些問題，提高住宅區(qū)物流管理水平，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)注意優(yōu)化和創(chuàng)新物業(yè)管理模式。首先，物業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)注意嚴(yán)格遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，完善物業(yè)管理制度法規(guī)，為物業(yè)管理工作的順利開展奠定基礎(chǔ)；其次，物業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)注重借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，關(guān)注業(yè)主的需求，關(guān)注小區(qū)環(huán)境建設(shè)，關(guān)注社區(qū)的整體氛圍，建設(shè)專業(yè)規(guī)范的物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，最大可能的滿足業(yè)主需求；最后，物業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)注意了解新時(shí)期物業(yè)管理的特點(diǎn)，不斷加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，從小區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，樹立新的物業(yè)管理理念，鼓勵(lì)全員參與，做好協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)與供電部門、供水部門、供暖部門、供煤部門以及電信部門之間的溝通與交流，充分發(fā)揮自身的物業(yè)服務(wù)功能，推動(dòng)物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。

2.3創(chuàng)新住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務(wù)決策機(jī)制

住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務(wù)決策機(jī)制是影響住宅區(qū)物業(yè)管理的重要因素，傳統(tǒng)的住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務(wù)決策機(jī)制主要包括業(yè)主內(nèi)部組織決策機(jī)制和物業(yè)管理公司決策機(jī)制。內(nèi)部組織決策機(jī)制主要指業(yè)主自愿形成，業(yè)主內(nèi)部組織一個(gè)中央機(jī)構(gòu)對(duì)公共事務(wù)實(shí)行決策權(quán)或由所有業(yè)主共同協(xié)調(diào)進(jìn)行公共事務(wù)的決策。物業(yè)管理公司決策機(jī)制則是指物業(yè)管理公司依據(jù)委托對(duì)小區(qū)公共事務(wù)實(shí)行決策權(quán)，這兩種決策機(jī)制管理都存在一定的弊端。因此，物業(yè)管理相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)注意創(chuàng)新住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務(wù)決策機(jī)制，有效避免當(dāng)前決策機(jī)制中存在的問題，例如，實(shí)行業(yè)主組織與物業(yè)管理公司合作決策機(jī)制，將業(yè)主與物業(yè)管理公司緊密聯(lián)系起來，加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)管理公司的交流與互動(dòng)，有效解決個(gè)別業(yè)主不合作、不參與的問題，相互配合，促進(jìn)我國住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

3結(jié)語

總之，當(dāng)前住宅區(qū)物業(yè)管理中還存在物業(yè)費(fèi)收費(fèi)不規(guī)范、協(xié)調(diào)和解決問題較為困難、管理者服務(wù)水平達(dá)不到要求以及物業(yè)管理人員與業(yè)主的素質(zhì)有待提高等一些列問題，因此，物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)注意不斷完善物業(yè)管理內(nèi)容，提高服務(wù)水平，優(yōu)化物業(yè)管理模式，創(chuàng)新住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務(wù)決策機(jī)制。

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