房地產經濟管理中的問題與措施

佘 菁 / 新疆油田公司烏魯木齊辦事處新疆新油房地產開發(fā)有限責任公司

經濟論壇·Economic Forum

房地產經濟管理中的問題與措施

佘 菁 / 新疆油田公司烏魯木齊辦事處新疆新油房地產開發(fā)有限責任公司

在房地產業(yè)發(fā)展過程中，由于發(fā)展速度與各地實際情況不適應，加之管理工作機制不健全和相應的法律法規(guī)滯后，給房地產業(yè)帶來了負面影響。針對存在的問題，房地產業(yè)就必須從制定科學發(fā)展計劃入手，健全和完善管理工作機制，建立和完善相應的法律法規(guī)，才能促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展。

房地產；經濟管理；問題；措施

房地產經濟是我國國民經濟的重要支柱，房地產經濟的穩(wěn)定發(fā)展對國民經濟的穩(wěn)定健康發(fā)展具有舉足輕重的作用。進入新世紀以來，尤其是近10年來，隨著我國經濟的持續(xù)快速發(fā)展，社會結構的變化和城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，房地產經濟的推動和影響因素日益復雜化。在房地產經濟管理中存在的問題不容忽視，這個問題不僅是經濟問題，也是民生問題和社會問題。近年來，我國加大了對房地產的宏觀經濟管理力度，出臺了一系列的調控政策，但對于房地產市場并沒有起到有效的促進作用。這主要是由于房地產市場發(fā)展過程中存在著一些深層次的問題，從而導致房價上漲得不到有效地抑制。在這種情況下，我們需要對房地產經濟管理問題進行研究分析，確保房地產業(yè)的健康、穩(wěn)定、科學發(fā)展。

一、房地產經濟管理中的問題

（一） 缺乏長遠的發(fā)展計劃

近年來，我國政府加大了對房價過快上漲的控制，確保房地產市場供需的平衡，但由于沒有對社會經濟發(fā)展有一個深入的認識，這就導致在當前房地產經濟管理工作中，缺乏長遠的發(fā)展計劃，而且對于房地產經濟管理認識存在片面性，從而導致短期政策與長期的發(fā)展計劃之間缺乏統(tǒng)一性規(guī)劃思路，甚至存在相違背的情況。這就導致房地產價格隨著政府的變化而出現較大的波動，給房地產市場的正常發(fā)展帶來了較大的影響，房地產市場的正常秩序受到較大的破壞。還有的地方仍然存在急功近利的思想，搞政績工程，導致了房產業(yè)庫存量增大，供大于求，缺乏科學性和合理性。

（二）缺乏完善的機制

完善房地產的管理機制是各級政府管理工作的重要內容。近幾年來，我國各級政府都加大了對房地產經濟管理的力度，并且相繼出臺了若干政策，但這些政策幾乎是流于形式，沒有具體落實到位。而且各級政府在對房地產經濟管理進行監(jiān)督、管理和調控過程中一些工作還沒有明確進行規(guī)定。再加之房地產業(yè)具有低成本和高收益的特點，已成為各地方財政收入的主要來源，各地房地產官商結合的現象比較普遍，如果不能有效地解決這個問題，房地產市場就是滋生腐敗的溫床，消弱政府權威性的缺口。各級黨委、政府要從工作機制上下功夫把國家的宏觀調控政策和各地的具體情況結合起來，使國家的政策和本地區(qū)的規(guī)章制度落地生根。

（三） 缺乏健全的法律法規(guī)

近年來，房地產發(fā)展速度過快，從而導致房地產行業(yè)的法律法規(guī)存在較大的滯后性。

一是，當前我國房地產市場的法律法規(guī)無法滿足房地產快速發(fā)展的需要，在房地產發(fā)展過程中，還存在著很多問題。房地產市場從開發(fā)、建設到管理都需要一套完整的體系，但我國房地產市場法律法規(guī)不僅不完善，而且還存在一定的滯后性，這導致了房地產市場發(fā)展的正常秩序很難得到有效的保障。

二是，在房地產經濟管理工作中，大部分文件都是由國務院頒布的，而且在具體執(zhí)行多是以憑借行政權威進行。雖然相關的法律法規(guī)也已經全面建立起來，但在具體實施過程中還存在一些問題，特別是在土地市場發(fā)展過程中，仍然存在著有法不依、有章不循、執(zhí)法不嚴的問題，這些問題如果不能得到有效解決，那么長期發(fā)展下去則會形成惡性循環(huán)，導致法律效力下降，法規(guī)嚴肅性缺失。

二、解決房地產經濟管理問題的措施

（一）制定科學的發(fā)展計劃，指導近期重點工作

當前，在我國房地產經濟管理計劃制定過程中，需要針對我國特殊的國情基礎，能夠有效地發(fā)揮短期的效應，更好地滿足人們對住房的需求，確保社會和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。在制定房地產經濟管理中長期發(fā)展規(guī)劃時，需要做好房地產市場的調查工作，詳細對本地區(qū)的房產地發(fā)展的情況進行深入調查研究分析，存在那些問題，問題的根源在那里，逐步制定長遠發(fā)展計劃和短期工作重點的結合，來制定科學合理的發(fā)展計劃，確保房地產業(yè)能夠健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

（二） 建立并完善各項管理機制

1.加快推動房地產管理體制的改革。當前我國房地產市場發(fā)展缺乏理性化，針對這種不良現象，需要進一步對房地產管理體制改革進行不斷深入研究，從而確保房地產市場發(fā)展的更趨于理性化。特別是在當前市場經濟環(huán)境下，需要對政府經濟管理職能的重要性有一個深入的認識，進一步對政府部門的管理職能進行調整。要對于市場失靈情況的存在進行正視，在具體干擾過程中，需要在市場自身調節(jié)能力得到有效發(fā)揮的基礎上進行，同時還要對市場的變化情況進行有效掌握，在干擾時要確保做到適當性和適度性。從而建立健全完善的房地產運行管理機制。同時還要建立良好的法律和社會環(huán)境，從而為房地產經濟的健康和持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎。

2.理順中央與地方在房地產管理的關系，明確責任主體，確立雙方的職責范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認真落實中央提出，“要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展”的要求，在房地產業(yè)的經濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致，從本地房地產市場實際情況出發(fā)，因地制宜，采取差異化的調控措施，避免一切的做法產生負面影響。同時對財稅體制進行探索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入對于房地產業(yè)的依賴，提高地方政府對國家房地產宏觀經濟管理政策的落實力度和積極性。

（三）進一步完善相關的法律法規(guī)

法律法規(guī)體系的完善一般都需經歷一定的發(fā)展階段和經驗的積累。當前，實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規(guī)，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規(guī)范化和房地產經濟管理行為的合理化和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發(fā)建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高房地產行業(yè)相關規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。

總之，隨著房產地產業(yè)的快速發(fā)展，房地產企業(yè)之間也存在著激烈的競爭。在當前房地產企業(yè)不斷發(fā)展的形勢下，我國需要對房地產發(fā)展中存在的問題進行分析研究，同時還要有效的把握好這個良好的時機，對當前房地產經濟管理進行正確的認識和把握，針對當前我國具體國情的情況，充分地吸收和借鑒先進的房地產經濟管理經驗，在房地產經濟管理過程中不斷地進行創(chuàng)新，確保我國房地產經濟管理水平的提升，為我國房地產業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎。