馮侖

商用不動(dòng)產(chǎn)一共有五大類：寫字樓、購物中心、物流倉儲(chǔ)、教育研發(fā)、醫(yī)療健康。而決定商用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的元素，除了市場(chǎng)供求外，還有開發(fā)商的水平，因?yàn)樯逃貌粍?dòng)產(chǎn)不是用來銷售的，而是為了出租。

比如說，搭建一個(gè)餐館，出租給餐館經(jīng)營者，經(jīng)營者再開餐館讓別人來吃飯，這條經(jīng)營鏈條比較長，開發(fā)商的水平很重要。

在成都就有這樣一種業(yè)態(tài)，在好的街道邊上蓋一些矮樓，準(zhǔn)備好各種廚房設(shè)備，甚至板凳桌椅；除此之外，他還培訓(xùn)公共服務(wù)員。這樣一來，要開餐館的人僅需要申請(qǐng)營業(yè)執(zhí)照，給店鋪起個(gè)名字就可以了。很多餐飲店老板認(rèn)為，這樣開餐館的成本就降低了，萬一經(jīng)營不好，拍屁股就能走了。所以，這種業(yè)態(tài)很受歡迎，這也體現(xiàn)了開發(fā)商的水平。

在商用不動(dòng)產(chǎn)中，每一種業(yè)態(tài)都很復(fù)雜。在整個(gè)商用不動(dòng)產(chǎn)的建造過程中，開發(fā)商起什么作用呢？他要先把運(yùn)營商請(qǐng)過來，然后再去找投資商解決財(cái)務(wù)問題。所以開發(fā)商是導(dǎo)演兼制片，運(yùn)營商是明星，投資商是財(cái)務(wù)支持者。只有這三者順利結(jié)合，才能建造出一個(gè)好的商用不動(dòng)產(chǎn)。

在這個(gè)過程中，對(duì)開發(fā)商來說最重要的事情，就是“選明星”。拍電影的明星那么多，是不是名氣越大，就能保證票房越高呢？不一定，名氣大，你要給他更多錢，但是我們看電影更多是沖導(dǎo)演而看的；而一個(gè)好的開發(fā)商就會(huì)找到適合這個(gè)酒店的管理公司。

另外，開發(fā)商也要會(huì)編劇本。這個(gè)酒店在什么位置？是度假酒店、辦公酒店、精品酒店還是民宿？因?yàn)榫频瓴蝗菀踪嶅X，所以在資金財(cái)務(wù)安排上，如果開發(fā)商拿出10%以上的錢去做酒店，都是風(fēng)險(xiǎn)很大的事。

比如，在國外做物流倉儲(chǔ)能賺錢，但到了中國就不賺錢，因?yàn)檫@種房地產(chǎn)的成本太高。商用不動(dòng)產(chǎn)需要長期的資金支持。所以好的商用不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商，能夠找到合適的運(yùn)營商，匹配比較低的成本、長期資金，這才是成功的關(guān)鍵。

其次是購物中心，中國的購物中心和全世界其他地方一樣，因?yàn)槭艿诫娚痰膹?qiáng)烈沖擊，每年減少10%—15%的經(jīng)營面積?，F(xiàn)在大家從電商買的商品，都是直接從倉庫運(yùn)到家里的，所以這些經(jīng)營面積便轉(zhuǎn)移到了“物流倉儲(chǔ)”上。

至于教育研發(fā)，有些地方的學(xué)生宿舍租金在慢慢上升，特別是圍繞著大學(xué)附近的學(xué)生宿舍，而圍繞著教育和研發(fā)服務(wù)業(yè)的特種物業(yè)，需求也會(huì)增長。

接著看醫(yī)療健康。美國的醫(yī)療健康商用不動(dòng)產(chǎn)占REITs的15%，大約有1萬億美金，這是一個(gè)非常大的市場(chǎng)。而目前中國醫(yī)療健康的不動(dòng)產(chǎn)，還沒有形成一個(gè)完整的業(yè)態(tài)。中國現(xiàn)在大概有12000家民間醫(yī)療機(jī)構(gòu)，還有 11000家左右的公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)，但民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)每年上漲超過1000家，公立的每年只漲幾十家。

因?yàn)楣⑨t(yī)療機(jī)構(gòu)要去財(cái)政申請(qǐng)資金，大部分的資金用來自己建不動(dòng)產(chǎn)、買設(shè)備，而且技術(shù)更新以后，老設(shè)備都舍不得扔。而現(xiàn)在全世界大部分的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，只要付租金即可，連醫(yī)療專用的設(shè)備都有服務(wù)機(jī)構(gòu)為他們專門定制，他們的成本都花在拉攏人才上。所以，民營醫(yī)院的服務(wù)質(zhì)量好、發(fā)展快。

最后來看寫字樓。有能力做寫字樓的，只有北京、上海、深圳等幾座城市。寫字樓如果做得好，比住宅更能賺錢，但是這需要長線的算帳方法。要知道，中國任何一個(gè)中型開發(fā)商，1年就能做到100萬平米；而有個(gè)北京的房產(chǎn)商做了30年才做了100萬平米。但是就算這樣，這家房地產(chǎn)企業(yè)的估值還和排名第一的房企差不多，為什么呢？因?yàn)楹笳呤卿N售型企業(yè)，只要停止銷售，估值就下來了；但是前者收取租金后，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)還是自己的。

從長遠(yuǎn)看，投資商用不動(dòng)產(chǎn)的訣竅就是，在最好的地段，做品質(zhì)最好的房子，租給最有錢的人。哪怕再過20年，也不會(huì)輸給任何住宅公司。

對(duì)中國來說，商用不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展的好時(shí)候其實(shí)才剛剛開始，在這個(gè)行業(yè)里，我們還要進(jìn)行長期的深耕經(jīng)營。

作者系北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司創(chuàng)始人