目前政府管理房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題剖析

劉楚杰，喻 瑤，何建武

（湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 資源環(huán)境學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙 410128）

目前政府管理房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題剖析

劉楚杰，喻 瑤，何建武

（湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 資源環(huán)境學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙 410128）

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，近幾年成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)與消費(fèi)熱點(diǎn)，發(fā)展中產(chǎn)生的問(wèn)題頗多。本文在對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)管理的研究中，著力從房地產(chǎn)業(yè)的政府管理入手，重點(diǎn)剖析了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中因?yàn)檎芾懋a(chǎn)生的問(wèn)題，希望其更具有現(xiàn)實(shí)意義和科學(xué)內(nèi)涵，在現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的地方政府管理中起到借鑒作用。

房地產(chǎn)業(yè)；政府管理；理論誤區(qū)；錯(cuò)位問(wèn)題

政府行為在房地產(chǎn)市場(chǎng)具體表現(xiàn)為宏觀調(diào)控與微觀管理。宏觀管調(diào)控是指政府采用一切與行政相關(guān)的手段，出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，健全和完善房地產(chǎn)管理體系等；微觀管理是指房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商對(duì)市場(chǎng)的方方面面進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理，從而保持穩(wěn)定的交易形式?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，政府行為的影響力已經(jīng)遍布每一個(gè)經(jīng)濟(jì)部門。然而，由于房地產(chǎn)自身具有很多難以克服的條件和因素，所以政府必須要充分發(fā)揮其管理職能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。作為房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的土地不可再生，是一種稀缺資源，因此對(duì)其的監(jiān)管主要分為房產(chǎn)管理和土地管理兩大部分。雖然政府部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管存在表面市場(chǎng)開放，實(shí)為政府的壟斷性行為；或者表面政府控制，實(shí)則放開的政府行為。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，還是存在很多制約性條件阻礙了其實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

一、政府在管理房地產(chǎn)業(yè)中角色錯(cuò)位

1、政府管理存在短視行為：只考慮到城市短期經(jīng)濟(jì)效益

依據(jù)我國(guó)的法規(guī)，城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家，政府對(duì)其擁有絕對(duì)的控制權(quán)和使用權(quán)，所以，政府就是公共事業(yè)的主導(dǎo)者，必須要站在廣大人民群眾的利益上為社會(huì)服務(wù)，對(duì)城市土地進(jìn)行嚴(yán)格的管理，主要是為了使其發(fā)揮更大的經(jīng)濟(jì)效益，為國(guó)家發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。但是，當(dāng)前政府卻沒(méi)有擺正房產(chǎn)管理的位置，沒(méi)有站在為社會(huì)和環(huán)境考慮的角度，一味的追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化，在實(shí)踐中可以看到以下幾點(diǎn)現(xiàn)象。

（1）毫無(wú)規(guī)劃的亂設(shè)園林區(qū)域，導(dǎo)致土地利用嚴(yán)重不合理。當(dāng)前，很多對(duì)于政府工作的考核標(biāo)準(zhǔn)就是通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指數(shù)和城市建筑程度等進(jìn)行衡量的，所以，很多地方政府大搞形象工程，創(chuàng)造自身的業(yè)績(jī)，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何科學(xué)規(guī)劃的前提下，開始隨便地規(guī)劃園林區(qū)域，將城市內(nèi)部土地化為私有用地。從本質(zhì)來(lái)上來(lái)說(shuō)，這些規(guī)劃和建設(shè)并沒(méi)有為當(dāng)?shù)乩瓌?dòng)較大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，相反，還造成了土地的大量浪費(fèi)和閑置。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)和資料顯示，2014年被國(guó)務(wù)院和省政府列為開發(fā)區(qū)的不到3000個(gè)，而實(shí)際上全國(guó)不同規(guī)模的開發(fā)區(qū)達(dá)6900個(gè)之多，剩下的都是省級(jí)以下的開發(fā)區(qū)。其實(shí)，國(guó)家批準(zhǔn)用地的很大一部分也沒(méi)有真正的發(fā)揮作用，基本上都是被閑散擱置浪費(fèi)了。

（2）大量倒買倒賣土地，造成國(guó)家土地流失現(xiàn)象嚴(yán)重。目前，國(guó)有土地使用權(quán)出讓基本上有三種形式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。該領(lǐng)域的專家通過(guò)對(duì)全國(guó)幾十個(gè)大中城市調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，這三種土地出讓的方式價(jià)格比例差距懸殊，分別為1∶3∶11。其中，只有招標(biāo)與拍賣這兩種形式是采用的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而減少土地的不合理利用，將資源的作用發(fā)揮到最大。但是，當(dāng)前中國(guó)在出讓土地過(guò)程中，很多的資源都沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)的分配，大量的土地資產(chǎn)被低效利用。如廊坊大學(xué)城，開發(fā)前作為教育用地，實(shí)則是為了利用土地為政府創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，最終欠下22億元的巨債，最后這些土地被開發(fā)成娛樂(lè)休閑用地和高級(jí)住宅區(qū)。

（3）強(qiáng)行占用農(nóng)業(yè)土地，嚴(yán)重地激化了社會(huì)的供需矛盾。很多政府表面都是打著為社會(huì)服務(wù)的理念和口號(hào)，實(shí)際上都是倒買倒賣土地，有很多的農(nóng)業(yè)用地被強(qiáng)行的占用，農(nóng)民也沒(méi)有得到任何的政府補(bǔ)貼，導(dǎo)致社會(huì)的矛盾日益激化。通過(guò)土地資源管理部門調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)：2012年上半年，非法用地和群眾引起的土地糾紛事件超過(guò)了總事件半數(shù)以上，這就是城市政府圈地運(yùn)動(dòng)給社會(huì)帶來(lái)的嚴(yán)重危害。從某種意義上來(lái)說(shuō)，這會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的矛盾和紛爭(zhēng)更加頻繁，影響國(guó)家內(nèi)部的安穩(wěn)和團(tuán)結(jié)。

2、政府管理職能錯(cuò)位：與開發(fā)商聯(lián)盟主控市場(chǎng)

我國(guó)雖然實(shí)施的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，但政府還是具有干預(yù)和監(jiān)管的職能，從而維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序，保證國(guó)家環(huán)境的平穩(wěn)。然而，在我國(guó)房產(chǎn)開發(fā)施工過(guò)程中，出現(xiàn)了很多政府與開發(fā)商聯(lián)盟主控市場(chǎng)的違法行為。

（1）房?jī)r(jià)高居不下，居民購(gòu)房難。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007—2014年全國(guó)住宅新開工面積將近15億平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2007年的新開工面積。因?yàn)檎c開發(fā)商聯(lián)盟，經(jīng)常性的、跳躍式的、整體性聯(lián)合提高房?jī)r(jià)，使得高房?jī)r(jià)跟居民的用房需求嚴(yán)重的相違背，很多房子由于價(jià)格過(guò)高，居民沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買，導(dǎo)致很多的房屋被閑散擱置，根據(jù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)看，對(duì)于這種情況，應(yīng)該適當(dāng)?shù)恼{(diào)整房?jī)r(jià)，從而縮小供需之間的差距，但是由于很多地方政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)嚴(yán)重，往往頒布一系列優(yōu)惠的稅收政策來(lái)刺激消費(fèi)，導(dǎo)致很多房?jī)r(jià)高居不下，甚至還出現(xiàn)了輕微的上漲趨勢(shì)。所以，很多的居民都面臨著較為嚴(yán)重的購(gòu)房難問(wèn)題。

（2）維護(hù)富人利益，阻礙城市社會(huì)和諧發(fā)展。一是政府為了給內(nèi)部人員的落戶留下尋租的機(jī)會(huì)，很多政府官員為了實(shí)現(xiàn)自身尋租的愿望而給房地產(chǎn)開發(fā)商好處的事件屢見不鮮；二是很多外地人員前來(lái)購(gòu)房主要是為了做違法亂紀(jì)的事情從而滿足自身的需求，有的則單純的是為了給父母養(yǎng)老所用，有的是為了對(duì)其進(jìn)行商業(yè)化辦公，投資而用，更有甚者是處于洗錢的目的。

試驗(yàn)數(shù)據(jù)分析在實(shí)用統(tǒng)計(jì)分析及其計(jì)算機(jī)處理平臺(tái)（DPS）（唐啟義等，1997）上進(jìn)行，經(jīng)DMRT法進(jìn)行差異顯著性分析，評(píng)價(jià)藥效[2]。

（3）政府管理不佳。政府缺乏嚴(yán)格的管理體系來(lái)對(duì)城市住宅進(jìn)行管控，保障性住房不足的問(wèn)題沒(méi)有引起高度的重視和關(guān)注。由于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投機(jī)行為較重的行業(yè)，所以政府必須要出臺(tái)相應(yīng)的稅收政策進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，同時(shí)，還要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一定的干預(yù)，為城市的底層居民提供住房保障，但是，很多地方政府目前在這方面都存在很大的不足和弊端。一是放任城市住宅開發(fā)投機(jī)行為，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。因?yàn)楣墒鞋F(xiàn)在波動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)較大，銀行存款利率過(guò)低，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的收入持續(xù)下降，很多閑散的資金基本都被房地產(chǎn)行業(yè)所回籠，其中有很大一部分資金都是來(lái)源于民間，或者進(jìn)行信貸融資而來(lái)，政府對(duì)于城市房地產(chǎn)的發(fā)展采取放任不管的態(tài)度，這就在一定程度上助長(zhǎng)了其囂張的氣焰，地方政府甚至還在背后操作，哄抬市價(jià)，造成房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化發(fā)展。二是保障性住房政策沒(méi)有得到落實(shí)，低收入人群無(wú)房可住。首先，政府沒(méi)有健全和完善城市建設(shè)住房的分配管理，房?jī)r(jià)高居不下，造成底層居民購(gòu)房難，而高收入人群卻可以擁有很多房產(chǎn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致房產(chǎn)資源分配不公平，供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)。其次，有的開發(fā)商為了提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，采用預(yù)先留號(hào)的手段，廉租房的建設(shè)沒(méi)有引起政府部門的關(guān)注，使得部分低收入人群無(wú)房可住，尤其在大中城市，政府把廉租房建設(shè)作為形象工程來(lái)管理，卻沒(méi)有投入大量的資金和政策支持。

二、政府部門對(duì)城市房地產(chǎn)的管理缺少理性和錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

1、錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)一：政府可以像企業(yè)那樣經(jīng)營(yíng)城市土地

當(dāng)前，我國(guó)政府采取許多手段來(lái)囤積土地資源，然后以較高的價(jià)格出售給開發(fā)商，從而從中間賺取大額的利潤(rùn)。政府只是一味的追求經(jīng)濟(jì)效益，而忽視了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，他們認(rèn)為政府可以經(jīng)營(yíng)土地，同樣也可以擁有其控制權(quán)和支配權(quán)。根據(jù)相關(guān)的資料和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)很多城市的政府在市場(chǎng)發(fā)展中占據(jù)主導(dǎo)地位，對(duì)于房產(chǎn)領(lǐng)域的干預(yù)程度較大，如果政府將自身的職能誤認(rèn)，那么很有可能導(dǎo)致權(quán)力的失衡，給社會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的危害。在現(xiàn)實(shí)生活中，很多的地方政府強(qiáng)行占用農(nóng)業(yè)用地，而補(bǔ)償金額卻沒(méi)有及時(shí)到位，所以，嚴(yán)重激化了社會(huì)矛盾，同時(shí)，這也說(shuō)明政府不能去經(jīng)營(yíng)土地。

2、錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)二：把房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)

基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)與非基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)是組成城市產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)部分。其中，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)僅僅是維持城市最基本的生產(chǎn)生活。而非基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)則是為了服務(wù)社會(huì)，滿足群眾的需求而與之相配套的城市產(chǎn)業(yè)，它們二者之間的概念是有很大差異的，城市基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)根據(jù)其自身的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行定位，比如：工業(yè)城市、商業(yè)城市、旅游城市等等，在中國(guó)還沒(méi)有因?yàn)榉康禺a(chǎn)而出名的城市，所以，房地產(chǎn)不是基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)。

3、錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)三：城市住房建設(shè)像商品一樣走市場(chǎng)化道路

我國(guó)住房市場(chǎng)存在的大量投機(jī)行為和政府分配失衡的狀況是由很多因素綜合起來(lái)導(dǎo)致的。之所以存在這些問(wèn)題，是因?yàn)檎嬖阱e(cuò)誤的理論認(rèn)識(shí)：他們認(rèn)為市場(chǎng)可以完全解決好城市住宅建設(shè)問(wèn)題，而政府沒(méi)有完全的控制權(quán)和干預(yù)權(quán)，如果對(duì)住宅投機(jī)的程度監(jiān)控太嚴(yán)，那么就會(huì)嚴(yán)重地阻礙市場(chǎng)的發(fā)展，同樣也不利于城市住房建設(shè)工程的落實(shí)。從事實(shí)發(fā)展情況來(lái)看，這樣的理論認(rèn)為大錯(cuò)特錯(cuò)，主要原因有：首先，市場(chǎng)無(wú)法解決外部性、兩極分化、公共產(chǎn)品和壟斷行為等問(wèn)題，因此市場(chǎng)并不能充分地調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展；其次，住宅投機(jī)行為嚴(yán)重，主要是因?yàn)橥稒C(jī)者能從中獲取更大的利潤(rùn)，這從本質(zhì)上來(lái)講，對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展很不利，住宅投機(jī)者通過(guò)炒作的方式，在背后大量的操控價(jià)格盤，導(dǎo)致很多人盲目跟從，房?jī)r(jià)高居不下，所以，如果對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的管理不嚴(yán)，不但會(huì)直接造成該領(lǐng)域難以健康運(yùn)行，還會(huì)產(chǎn)生很多不利的因素；最后，住宅并不屬于真正的商品，所以市場(chǎng)無(wú)法保證可以解決每一個(gè)人的住房難問(wèn)題，我國(guó)住房制度規(guī)定，高中低收入人群根據(jù)自身能力來(lái)買房，分別可以購(gòu)置商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉住房。因?yàn)橄M(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有很大的差異，所以保障性住房可以在一定程度上緩解住房緊張的矛盾和需求。

三、政府在管理房地產(chǎn)中暴露出的最主要問(wèn)題是制度缺陷

1、城市土地收益分配制度存在缺陷

首先，城市土地收益在初次分配時(shí)沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃。國(guó)家是土地的所有者，擁有分配權(quán)，因此在初次分配中必然是主要領(lǐng)導(dǎo)者，但是當(dāng)前我國(guó)城市土地的分配基本上都是由地方政府進(jìn)行支配，中央政府沒(méi)有發(fā)揮實(shí)際的管控作用。然后再由房產(chǎn)開發(fā)商或者企業(yè)所掌控，造成地方政府沒(méi)有任何科學(xué)的規(guī)劃，就開始胡亂地開發(fā)土地，這在一定程度上是對(duì)中央政府權(quán)利的挑戰(zhàn)，也說(shuō)明了國(guó)家沒(méi)有真正行使宏觀調(diào)控的職能。其次，城市土地在二次分配上同樣存在很多不公平的地方，政府為了弱化社會(huì)矛盾，維護(hù)社會(huì)秩序，往往會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策來(lái)安慰民眾，使得底層人群的生活得到基本的滿足，但是，在落實(shí)分配過(guò)程中還沒(méi)有引起高度的重視。

2、城市土地利用規(guī)劃制度存在缺陷

首先，政府缺乏對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃和預(yù)測(cè)。目前，對(duì)于土地規(guī)劃基本上都是采用落后的管理方式，沒(méi)有健全和完善先進(jìn)的土地管理體制機(jī)制，再加上土地規(guī)劃自身存在一定的局限性，隨著時(shí)間的推移，跟現(xiàn)實(shí)發(fā)展的要求越來(lái)越遠(yuǎn)，導(dǎo)致誤差越來(lái)越大。其次，政府基本都是采用背后操作的手段，相關(guān)的工作缺乏透明化和公正化，政府扮演了完全統(tǒng)治獨(dú)斷的角色，嚴(yán)重缺乏其他機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和核查，導(dǎo)致土地規(guī)劃缺乏合理性，還阻礙了城市土地規(guī)劃工作的正常進(jìn)行。

3、農(nóng)地征用制度存在缺陷

國(guó)家對(duì)公共利益的范圍沒(méi)有清晰明確，導(dǎo)致征地行為盲目擴(kuò)大。依據(jù)《憲法》，國(guó)家可以對(duì)土地進(jìn)行支配，但必須是建立在為人民服務(wù)的基礎(chǔ)之上，卻并沒(méi)有對(duì)具體的事項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格說(shuō)明，所以出現(xiàn)了嚴(yán)重的錯(cuò)誤傾向，很多政府打著興辦教育，搞國(guó)防建設(shè)和促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的幌子，而開展以經(jīng)濟(jì)效益為目的的一些商業(yè)化行為。此外，國(guó)家對(duì)于土地的占用補(bǔ)償金融不高，這就嚴(yán)重地激化了民眾的矛盾，損害了農(nóng)民的權(quán)益。然而，在國(guó)外，政府對(duì)于土地利用，采用完全補(bǔ)償或者相當(dāng)補(bǔ)償?shù)姆绞剑旧隙际遣捎猛耆a(bǔ)償?shù)淖龇?。中?guó)卻與之相反。

4、城市土地供應(yīng)制度存在缺陷

首先，土地供應(yīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的需求失衡現(xiàn)象，是政府利用權(quán)力尋租所導(dǎo)致，土地供應(yīng)的雙重雙軌制易滋生權(quán)利尋租。所謂雙軌制，就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實(shí)行不同的土地取得方式的土地供應(yīng)制度。但是，在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，主要會(huì)出現(xiàn)兩種表現(xiàn)：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)賣形式和商業(yè)出讓的方式共存；很多的劃撥土地都用來(lái)商業(yè)建設(shè)，一些教育用地、軍事用地等都被開發(fā)成住宅、服務(wù)型行業(yè)或者變成寫字樓等。其次，一次性收取土地出讓金誘使政府只追求經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前，我國(guó)政府正是由于看到這一好處，所以大量地使用土地批租制度，這在一定程度上造成兩種后果：將房產(chǎn)開發(fā)的高成本完全轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者承擔(dān)；政府從中獲取較大的利潤(rùn)，從而哄抬市價(jià)，造成房產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，不僅嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)的發(fā)展秩序，而且還不利于經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

5、城市房地產(chǎn)投機(jī)監(jiān)管制度存在缺陷

經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這對(duì)于投資商來(lái)說(shuō)，具有很大的吸引力，也會(huì)引發(fā)各種投機(jī)行為。但是，房產(chǎn)泡沫的高度高漲會(huì)引發(fā)一系列的社會(huì)危機(jī)，這樣的例子在國(guó)外屢見不鮮。所以，為了降低房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)性，國(guó)外一些國(guó)家，都會(huì)通過(guò)健全和完善房產(chǎn)監(jiān)管體系來(lái)規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展秩序，不僅嚴(yán)厲打擊市場(chǎng)倒買倒賣行為，而且還過(guò)度抑制炒作現(xiàn)象的發(fā)生。然而，我國(guó)在這些方面還存在嚴(yán)重的不足和弊端，而且政府的有些行為在一定程度上還滋長(zhǎng)了不良趨勢(shì)的上漲。很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，但由于我國(guó)政府認(rèn)識(shí)到了這一問(wèn)題的嚴(yán)重性，采取了一些措施對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，取得了一些顯著性的成果，而且政府也開始積極地控制投機(jī)行為。

四、完善政府管理房地產(chǎn)業(yè)的建議

房地產(chǎn)數(shù)量激增是受到了利益的驅(qū)動(dòng)，而要使其朝著良性方向發(fā)展，重點(diǎn)也是利益。2016年兩會(huì)以后，中央和地方都出臺(tái)了許多房地產(chǎn)新政策，基本上都是調(diào)節(jié)供需平衡，抑制房?jī)r(jià)上漲，減少小城市房產(chǎn)的囤積等方面的政策，只有這樣才可以從根本上確保經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。其一，北上廣很多城市的房產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂，而且政府在當(dāng)中的干預(yù)程度較大，投機(jī)行為比較嚴(yán)重。所以，政府必須要出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控，并且健全和完善相應(yīng)的管控體系，只有這樣才可以解決實(shí)際問(wèn)題。這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)炒作過(guò)熱，跟傳統(tǒng)的第二產(chǎn)業(yè)相比，其價(jià)格在持續(xù)的上漲，而一些家電制造業(yè)等的價(jià)格卻在不斷的降低，原因是家電會(huì)產(chǎn)生折舊和性價(jià)比更高的新產(chǎn)品不斷出現(xiàn)。其實(shí)房地產(chǎn)也是會(huì)發(fā)生折舊的現(xiàn)象，但是為什么市場(chǎng)價(jià)格卻高居不下呢？主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)跟地價(jià)是組合在一起的，這其中會(huì)牽扯到很多的因素，比如，地價(jià)、交通、經(jīng)濟(jì)圈等。北上廣深等地區(qū)如果可以將二者拆分開來(lái)，那么開發(fā)商就只能獲得房屋建造的利潤(rùn)，就不會(huì)出現(xiàn)一些驚人的暴力行為，同樣，炒作和倒賣的行為也會(huì)得到一定程度的控制。

其二，很多的二三線城市，對(duì)于土地使用費(fèi)用并不是一次性收取，他們實(shí)施分年的政策，這對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，可以享受很多的好處：能夠維護(hù)購(gòu)房者的利益，降低他們的首付壓力，而且使得財(cái)政收入得到穩(wěn)定健康的發(fā)展；可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，控制房貸規(guī)模的迅速擴(kuò)大；能夠降低農(nóng)民轉(zhuǎn)戶口的難度，提高他們的生活質(zhì)量和水平；可以使得政府工作更加的公開透明，防止腐敗現(xiàn)象的發(fā)生；可以緩解消費(fèi)者資金緊張的局面，降低他們的后顧之憂。

其三，居民住房要依據(jù)“兩型社會(huì)”資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的建設(shè)理念，不多建、擴(kuò)建奢侈住宅。對(duì)于廉租房的建設(shè)，政府應(yīng)當(dāng)大力支持，保障低收入人群居者有其屋。其租金應(yīng)保持和社會(huì)平均工資的比率相當(dāng)，不超過(guò)10%，其年新增加的數(shù)量要與社會(huì)年新增加的需求量保持一定的水平。

五、結(jié)論

由于中國(guó)特殊的歷史原因，使得政府角色不夠明確、職能不夠完善，而政府也正在進(jìn)行逐步改革。因此，研究政府這只有形的手與市場(chǎng)這只無(wú)形的手如何協(xié)調(diào)，有形之手在調(diào)控、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的著力點(diǎn)在什么地方、政府行為的科學(xué)有效性顯得十分重要，這樣能減輕多數(shù)人沉重的住房負(fù)擔(dān)，提高人們的生活環(huán)境與品質(zhì)。

［1］張穎聰、張文秀：房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理問(wèn)題探析［J］.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2005（4）.

［2］尹成杰：宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制［J］.求是，2003，4（2）.

［3］樊志全：現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理研究［J］.沈陽(yáng)農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，8（14）.

［4］蔣輝：我國(guó)房地產(chǎn)政府管理分析［J］.科技管理研究，2005，8（11）.

［5］錢忠好：中國(guó)房地產(chǎn)政策的理性反思［J］.中國(guó)土地科學(xué)，2003，17（5）.

［6］崔永良：房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問(wèn)題研究［J］.西北農(nóng)林科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2004，6（10）.

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（責(zé)任編輯：張瓊芳）