過去的半個(gè)多世紀(jì)，多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場繁榮與衰落的周期調(diào)整，美國、日本等部分國家甚至出現(xiàn)過嚴(yán)重的危機(jī)。相比之下，德國住房價(jià)格長期保持平穩(wěn)，并且有效抵御了外部沖擊。

德國住房市場的基本特征

（一）住房自有率遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)國家

住房自有率（Homeownership Rate）是指居住在自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶數(shù)占整個(gè)社會(huì)住房家庭戶數(shù)的比例，是國際上衡量居民住房狀況的主要指標(biāo)。

德國作為歐盟最大經(jīng)濟(jì)體，2013年住房自有率僅為43.0%，半數(shù)以上家庭選擇租房。而同期西班牙、希臘、愛爾蘭住房自有率均超過70%。美國（65.2%）、英國（66.7%）、日本（61.6%）等發(fā)達(dá)國家住房自有率也處于較高水平。

（二）住房價(jià)格長期保持平穩(wěn)

據(jù)Economists統(tǒng)計(jì)，過去40年間扣除通貨膨脹因素的影響，德國實(shí)際住房價(jià)格下降了1.7%，而同時(shí)期法國、英國、加拿大、澳大利亞房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超過100%，并且整體呈周期性波動(dòng)趨勢。

（三）住房售租比保持較低水平

售租比（price-to-rent ratio）是每平米建筑面積房價(jià)與每平米月租金的比值，是衡量住房價(jià)格是否處于合理區(qū)間的關(guān)鍵指標(biāo)。租售比為100時(shí)代表均衡水平，即住房售價(jià)與長期租金收入持平。售租比過高，表明住房價(jià)格可能存在泡沫。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，德國自上世紀(jì)90年代以來，售租比基本處于均衡線（100）以下，并呈緩慢下降趨勢。相比之下，英美主要國家的售租比在2000年以后均大幅升至均衡水平以上，部分時(shí)期甚至超過150的警戒水平。

德國住房市場穩(wěn)定的深層背景

各國經(jīng)驗(yàn)表明，住房市場的表現(xiàn)與公共治理理念息息相關(guān)。與美英等自由主義國家相比，德國的主流經(jīng)濟(jì)思想歷來具有獨(dú)特性。19世紀(jì)李斯特的重商主義、隨后的歷史學(xué)派以及戰(zhàn)后蓬勃興起的社會(huì)民主主義思潮，都強(qiáng)調(diào)政府在宏觀調(diào)控中的功能和作用。經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡爾席勒將德國的公共治理理念概括為：“國家的任務(wù)是通過財(cái)政政策和稅收政策，平緩經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，并從社會(huì)性的經(jīng)濟(jì)政策的意義上來影響市場。”

縱觀德國有關(guān)住房市場的公共政策，均具有主流經(jīng)濟(jì)思想的特征。政府為實(shí)現(xiàn)住房市場公平和穩(wěn)定的目標(biāo)，主動(dòng)采取適度的干預(yù)措施，并建立配套的法律、財(cái)政金融政策。從政策效果來看，這些措施有效避免了因市場過度自由化而引發(fā)的危機(jī)。

確保德國住房市場穩(wěn)定的政策及金融環(huán)境

（一）以控制通脹為目標(biāo)的貨幣政策

德國貨幣政策在穩(wěn)定幣值和控制通貨膨脹方面頗具盛名，較低的通脹預(yù)期降低了住房等資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。歷史上，德國曾在戰(zhàn)后遭遇惡性通貨膨脹，慘痛的教訓(xùn)使政府將維持物價(jià)穩(wěn)定放在至關(guān)重要的位置。1957年，《德意志聯(lián)邦銀行法》將穩(wěn)定物價(jià)作為聯(lián)邦銀行的首要目標(biāo)，保證中央銀行的獨(dú)立性。歐元區(qū)成立后，歐洲央行基本照搬了德國原有體系，仍然以物價(jià)穩(wěn)定為第一目標(biāo)。近50年間，德國的年均通貨膨脹率不到3%，遠(yuǎn)低于同期歐美主要發(fā)達(dá)國家水平。

（二）推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展的供需政策

德國擁有歐洲最發(fā)達(dá)的住房租賃市場，作為購房市場的緩沖帶，完善的租賃市場有利于實(shí)現(xiàn)住房供需均衡，對(duì)住房價(jià)格具有穩(wěn)定器的作用。歷史上，德國政府從供給和需求兩個(gè)方面為市場發(fā)展提供了特殊的政策環(huán)境。

1.供給方面，積極鼓勵(lì)私營企業(yè)參與租賃市場

上世紀(jì)40年代，處于戰(zhàn)后修復(fù)期的西德住房極度緊缺，為短時(shí)間內(nèi)提供大量住房，政府支持私營企業(yè)參與住房建造及租賃活動(dòng)，并給予直接補(bǔ)貼和稅收減免。政策實(shí)施后，私營企業(yè)的市場份額一度達(dá)到90%。非公部門的參與提高了租賃住房的數(shù)量和質(zhì)量，滿足了居民多元化租房需求。

相比之下，英國的支持對(duì)象是政府和非盈利組織，無形中對(duì)私營企業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。由于政府提供的公租房質(zhì)量偏低，數(shù)量也僅能滿足中低收入者的需要，住房租賃市場急劇萎縮。

2.需求方面，主動(dòng)引導(dǎo)居民通過租房解決住房需求

德國相關(guān)財(cái)政金融政策起到了減弱或延遲居民當(dāng)前購房需求的作用。稅收政策方面，與美國、西班牙等國的做法相反，德國不允許住房抵押貸款利息稅前扣除，對(duì)居住者來說，購房成本與租金支出的差別不大，潛在的購房需求減弱。住房金融政策方面，德國居民住房抵押貸款的首付比與借款利率負(fù)相關(guān)，首付比例越高，抵押貸款利率越低。這種激勵(lì)機(jī)制下，居民有動(dòng)力在當(dāng)期選擇租房，待儲(chǔ)蓄更充足后再申請抵押貸款。

（三）使居民信貸消費(fèi)觀念相對(duì)保守的公共福利政策

德國戰(zhàn)后實(shí)行公共福利政策，必要的社會(huì)公共產(chǎn)品及服務(wù)主要由政府提供，因此居民消費(fèi)觀念比較保守，傾向于積累足夠自有資金再購買住房，難以出現(xiàn)高杠桿催生的房價(jià)泡沫。公共福利政策的背后，是德國以制造業(yè)為核心的經(jīng)濟(jì)重建戰(zhàn)略。作為后發(fā)國家，德國制造業(yè)的起步要求壓低工資水平、限制消費(fèi)、鼓勵(lì)儲(chǔ)蓄，因此政府希望通過構(gòu)建公共福利體系，引導(dǎo)全社會(huì)減少消費(fèi)，并將資本積累投入到工業(yè)再生產(chǎn)中。

相比之下，美國政府則鼓勵(lì)居民加大住房消費(fèi)杠桿，實(shí)現(xiàn)拯救金融業(yè)及刺激消費(fèi)的目的。上世紀(jì)30年代中期，美國住房貸款擔(dān)保體系和次級(jí)市場先后出現(xiàn)，不斷降低的貸款門檻和強(qiáng)大的破產(chǎn)保護(hù)為居民加大消費(fèi)杠桿提供了豐富的土壤，也為住房金融危機(jī)埋下隱患。

（四）穩(wěn)健的住房金融體系

從制度設(shè)計(jì)及政策實(shí)踐來看，德國住房金融體系的特殊作用，在于減弱住房市場與金融體系的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，對(duì)住房市場起到穩(wěn)定器的作用。

1.德國是典型的合同儲(chǔ)蓄模式

其主要機(jī)制是，政府主導(dǎo)的住房儲(chǔ)蓄銀行與居民簽訂購房儲(chǔ)蓄合同，當(dāng)居民的存款額達(dá)到未來貸款總額的一定比例后，能夠獲得低于市場利率的購房貸款。在德國，全國50%以上的住房抵押貸款由住房儲(chǔ)蓄銀行提供。與傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款相比，合同儲(chǔ)蓄具有政府主導(dǎo)、低息互助以及封閉運(yùn)行的特點(diǎn)，使居民能夠以較低成本解決住房資金需求，并且有效控制住房金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。

2.住房信貸政策相對(duì)保守

其主要表現(xiàn)為以下方面：

一是德國住房抵押貸款首付款比例較高。一般要求30%～40%的首付，還貸金額不得高于家庭收入的40%～50%。而美國平均首付比例僅為20%，接受政府補(bǔ)貼后的實(shí)際首付比僅有3.5%。德國較高的首付比例預(yù)防了住房投機(jī)性需求，降低了住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二是住房抵押貸款以固定利率為主。抵押貸款余額中96.5%為5年期以上固定利率貸款，房貸利率周期長，房價(jià)不容易隨利率波動(dòng)而出現(xiàn)大漲大跌的情況。

三是審慎對(duì)待再貸款業(yè)務(wù)。房屋凈值抵押貸款等再貸款業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，是允許居民在住房價(jià)格上漲后獲得新增貸款。由于擔(dān)心再貸款會(huì)直接增加房價(jià)漲跌與銀行信貸資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)，一直以來德國監(jiān)管部門并沒有允許開展類似業(yè)務(wù)。

小結(jié)

德國住房市場能夠一直保持穩(wěn)定，住房價(jià)格沒有出現(xiàn)大起大落，究其原因，在于德國特殊的歷史文化以及社會(huì)環(huán)境，尤其是西歐社會(huì)民主主義思潮對(duì)住房政策取向產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。這種影響也為德國住房市場的穩(wěn)定發(fā)展提供了重要保證。

作者單位：中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)市場創(chuàng)新部

責(zé)任編輯：劉穎 鹿寧寧