區(qū)域開發(fā)中觸媒項目選擇與綜合效應(yīng)量化評估

何芳　李文穎

摘要：成片區(qū)域重建開發(fā)是個長期且復雜的過程，需要開發(fā)初始階段找到能真正具有觸發(fā)與引領(lǐng)作用的觸媒項目以形成聚集規(guī)模效應(yīng)并拉動整個區(qū)域發(fā)展?；趨^(qū)域開發(fā)特點，分析觸媒項目的類型特點與選擇。在分析觸媒效應(yīng)作用機理的基礎(chǔ)上，提出了區(qū)域開發(fā)中觸媒項目綜合效應(yīng)的三維分析框架：活力效應(yīng)維度、空間效應(yīng)維度和時間效應(yīng)維度，系統(tǒng)構(gòu)建了綜合效應(yīng)評估體系。最后以徐匯濱江“夢中心”觸媒項目為例進行實例分析。研究結(jié)果表明：通過對觸媒項目三維度綜合效應(yīng)分析及量化評估，可以科學選擇和確定區(qū)域開發(fā)的觸媒項目，優(yōu)化觸媒項目開發(fā)，引導和加快區(qū)域建成與發(fā)展。

關(guān)鍵詞：區(qū)域開發(fā)，觸媒項目，觸媒綜合效應(yīng)，量化評估

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2016）11-0035-43 收稿日期：2016-09-27

1 引言

本研究所稱區(qū)域是指需重新規(guī)劃的成片開發(fā)建設(shè)區(qū)域，它可以是新城范圍，也可以是城區(qū)內(nèi)需拆除重建的更新區(qū)域。區(qū)域開發(fā)從規(guī)劃到建成發(fā)展是一個長期且復雜的過程。區(qū)域開發(fā)初始階段，首要的是找到具有觸發(fā)與引領(lǐng)作用的項目，由此吸引其他項目導入，形成聚集規(guī)模效應(yīng)并拉動整個區(qū)域發(fā)展。此類項目即為觸媒項目。可見，尋找觸媒項目并評價其觸媒效應(yīng)，進一步篩選與評估導入項目的價值及其外部綜合效應(yīng)，對實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)建設(shè)目標具有重要作用。

借由化學中“觸媒”的概念，1989年美國建筑師韋恩·奧圖和唐·洛干提出了“城市觸媒”理論。“城市觸媒”指能夠?qū)Τ鞘虚_發(fā)和建設(shè)產(chǎn)生影響，或激發(fā)或抑制城市特定區(qū)域其他相關(guān)元素，從而對區(qū)域或城市發(fā)展的進程產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)的新元素。“城市觸媒”可以是物質(zhì)的，也可以是非物質(zhì)的。而“觸媒項目”則是指其中能夠在區(qū)域開發(fā)中具有啟動和激發(fā)作用的物質(zhì)性項目，它能夠?qū)^(qū)域發(fā)展產(chǎn)生重要的引導和拉動作用。

目前，對觸媒的研究主要是探討城市觸媒項目類型及其對城市的觸媒效應(yīng)等。城市觸媒項目類型研究主要包括交通樞紐建設(shè)、舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)等。觸媒效應(yīng)則有多種分析。陳旸等指出城市綜合體是重要觸媒，具有活性、修改性和選擇引導性，并提出了其觸媒效應(yīng)在時間和空間上的變化特征。石海洋等剖析了作為城市觸媒典型代表的高鐵樞紐，對城市經(jīng)濟、社會、空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的觸媒效應(yīng)，并將觸媒的催化作用歸結(jié)為激發(fā)、強化、修復和創(chuàng)造。金廣君等則解析了城市觸媒的激發(fā)與引導作用。

可見，對觸媒項目在區(qū)域開發(fā)中的作用及其開發(fā)對區(qū)域建設(shè)產(chǎn)生的綜合效應(yīng)還缺少系統(tǒng)化、結(jié)構(gòu)化的研究。而這種綜合效應(yīng)分析與評估往往對于區(qū)域開發(fā)中項目的先期選擇、影響預判、調(diào)整優(yōu)化等具有重要指導意義，并關(guān)系到區(qū)域開發(fā)的成效與成敗。

鑒于此，本文基于區(qū)域開發(fā)特點和觸媒理論，嘗試建立觸媒項目綜合效應(yīng)的分析框架和評估體系，科學選擇和確定區(qū)域開發(fā)的觸媒項目。最后以徐匯濱江“夢中心”觸媒項目為例進行實例分析，評估“夢中心”觸媒項目對區(qū)域開發(fā)建設(shè)的綜合效應(yīng)和特點。

2 區(qū)域觸媒項目及綜合效應(yīng)的作用過程分析

2.1 觸媒項目選擇

從廣義上來說，“城市觸媒”不僅是物質(zhì)的，也可以是非物質(zhì)的。區(qū)域開發(fā)所選的“觸媒項目”則是從狹義的角度來定義，即物質(zhì)性項目。它是指區(qū)域開發(fā)中一系列有限的但可及的，能夠有效觸發(fā)和引領(lǐng)項目周邊產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)，從而帶動區(qū)域開發(fā)建設(shè)的建筑物、場所等新物質(zhì)元素。

區(qū)域觸媒項目從開發(fā)模式上一般分為政府主導型、政企合作型、多方混合型等；而從功能上，可以分為路橋、交通樞紐等市政基礎(chǔ)設(shè)施，劇院、展覽館、醫(yī)院學校等公共服務(wù)設(shè)施，商業(yè)綜合體、會展中心等綜合商業(yè)商務(wù)項目，著名地產(chǎn)商或產(chǎn)業(yè)商主導的品牌產(chǎn)業(yè)項目，主題公園、娛樂設(shè)施等旅游休閑項目，等等。

從開發(fā)定位和目標上來說，開發(fā)區(qū)域可分為多種類型，如交通樞紐型、商務(wù)中心型、文化產(chǎn)業(yè)型、高新產(chǎn)業(yè)型、大型居住型、新城開發(fā)型、旅游休閑型區(qū)域等不一而足。由于不同類型的觸媒項目所能產(chǎn)生的觸媒效應(yīng)以及對區(qū)域發(fā)展的作用各異，因此針對不同類型的開發(fā)區(qū)域，應(yīng)在明確區(qū)域開發(fā)定位的基礎(chǔ)上，科學分析和評估觸媒項目的綜合效應(yīng)，選擇出最符合區(qū)域發(fā)展目標的觸媒項目。通過對觸媒項目的準確選擇和合理布局，使其所產(chǎn)生的觸媒效應(yīng)能夠有效地在一定空間和時間內(nèi)激發(fā)區(qū)域開發(fā)活力，引導區(qū)域有序發(fā)展，推動區(qū)域整體開發(fā)進程。

2.2 觸媒項目作用過程

最初，在區(qū)域中引入新的觸媒項目；一旦項目開發(fā)就如平靜的湖面滴入一滴水，即刻打破平靜，它開始激發(fā)和影響相鄰范圍內(nèi)各要素發(fā)生變化，帶動其發(fā)展；隨著觸媒影響的擴張和傳遞，相鄰空間范圍的價值明顯提升，從而吸引更多的新元素（項目）聚集到觸媒項目周圍；在這一個過程中，觸媒項目和被吸引的新項目等發(fā)生共振和融合，形成更為強烈的觸媒體，作為區(qū)域的新增長點，影響更大的區(qū)域空間范圍。在這期間，初始觸媒項目也能夠完成漸進式的自我成熟和更新過程。如此這樣類推下去，就在區(qū)域中形成了一系列的聯(lián)動反應(yīng)，推進區(qū)域開發(fā)的進程。由于每個觸媒項目自身影響能力有限，這樣的觸媒作用并不可能無限地影響下去，隨著空間距離變化，這種作用影響力會逐漸削弱，而隨著開發(fā)時序的變化，這種作用影響力會趨于穩(wěn)定。

可見，區(qū)域開發(fā)中觸媒項目的引入具有顯著的激活區(qū)域活力的作用，能夠有效激發(fā)區(qū)域要素的連鎖反應(yīng)。同時，這種效應(yīng)因空間聚集、擴散以及時間持續(xù)性會在一定空間和時間范圍內(nèi)分圈層、分階段表現(xiàn)出不同的作用結(jié)果和特征。由此，對于區(qū)域觸媒項目綜合效應(yīng)的分析和評估應(yīng)綜合考慮活力、空間和時間三個維度。

3 區(qū)域觸媒項目綜合效應(yīng)的三維分析框架

區(qū)域觸媒項目的選擇應(yīng)根據(jù)區(qū)域類型、觸媒項目類型進行針對性地評估和判斷。基于觸媒項目作用過程的分析，原則上區(qū)域觸媒項目綜合效應(yīng)評估應(yīng)主要基于以下三維分析框架。

3.1 觸媒項目活力效應(yīng)及活力維度構(gòu)架

城市活力在一定程度上反應(yīng)了城市發(fā)展的能力和潛力，是一個城市對于生命機能、生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟社會的支持程度。城市活力體系包括經(jīng)濟活力、社會活力以及生態(tài)環(huán)境活力，且相互關(guān)聯(lián)密切，共同支撐了城市活力體系。觸媒項目的開發(fā)建設(shè)作為區(qū)域開發(fā)的切入點和動力，可從其對區(qū)域經(jīng)濟、社會和環(huán)境所產(chǎn)生的作用影響大小評估其區(qū)域活力效應(yīng)。

經(jīng)濟活力決定了一個地區(qū)經(jīng)濟持續(xù)增長的能力和潛力。觸媒項目對區(qū)域開發(fā)的經(jīng)濟活力效應(yīng)是衡量觸媒項目綜合效應(yīng)的最基礎(chǔ)評估要素。觸媒項目的經(jīng)濟活力效應(yīng)評估，在區(qū)域開發(fā)層面，主要體現(xiàn)在觸媒項目的產(chǎn)業(yè)聚集能力、商業(yè)辦公開發(fā)項目聚集能力和周邊房地產(chǎn)增值提升能力。

產(chǎn)業(yè)集聚對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有著極其重要的作用，它會降低企業(yè)成本、加快創(chuàng)新，有利于形成規(guī)模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟。觸媒項目若能促進產(chǎn)業(yè)聚集，說明該觸媒項目的開發(fā)，是一個有效的催化劑，其開發(fā)所帶來的激發(fā)性，能夠迅速在區(qū)域內(nèi)凝聚相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)內(nèi)部或上下游產(chǎn)業(yè)間的分工協(xié)作，加速實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的高度集約和聚集，從而創(chuàng)造巨大的聚集經(jīng)濟效益。這類觸媒項目的典型代表是以產(chǎn)業(yè)功能為核心的項目，如上海嘉定的“金融谷”項目、上海徐匯濱江的“夢中心”旗艦項目等。對產(chǎn)業(yè)聚集的衡量，需要重點關(guān)注區(qū)域內(nèi)觸媒項目開發(fā)所引起的產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟貢獻（如稅收、GDP）、產(chǎn)業(yè)間關(guān)聯(lián)度、產(chǎn)業(yè)與區(qū)域規(guī)劃匹配度等的變化。

商業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展程度高低、經(jīng)濟實力是否雄厚的重要標志。觸媒項目的開發(fā)若具備聚集商辦項目的能力，將直接促進區(qū)域功能集聚、土地集約利用和人口集聚，推動區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)有效發(fā)展。這類觸媒項目的典型代表是城市綜合體、商務(wù)園區(qū)等。衡量商辦開發(fā)項目的聚集，關(guān)鍵要關(guān)注區(qū)域內(nèi)觸媒項目開發(fā)所引起的商辦規(guī)模和集中度的變化。

區(qū)域土地和房地產(chǎn)增值是衡量區(qū)域開發(fā)經(jīng)濟活力的最直觀要素和重要條件。觸媒項目的開發(fā)若能帶來區(qū)域綜合條件的改變，優(yōu)化交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套、商服繁華度等區(qū)位因素，則會直接激活區(qū)域土地市場和房地產(chǎn)市場，從而保障區(qū)域可持續(xù)滾動開發(fā)和保障整個區(qū)域經(jīng)濟良性發(fā)展。衡量土地和房地產(chǎn)增值，需要重點關(guān)注觸媒項目建成后該區(qū)域的土地成交價格、住宅成交均價、寫字樓租金的變化等因素。

社會活力是觸媒項目對區(qū)域開發(fā)的社會發(fā)展影響能力，主要表現(xiàn)在對區(qū)域人口的導入能力、區(qū)域品牌的塑造能力和社會就業(yè)的拉動能力。

人口導入是區(qū)域社會發(fā)展的重要基礎(chǔ)。觸媒項目應(yīng)具有強大的人口導入能力。對于城市開發(fā)，尤其是一些新城或再開發(fā)區(qū)域，人口導入是重中之重。相較于區(qū)域的自我衍生、無序開發(fā)，觸媒項目的引入應(yīng)該要帶來更強的人口吸納能力，吸引人口在此集聚并從事各種生產(chǎn)、服務(wù)、消費和社交活動，由此利于相關(guān)商業(yè)及公共設(shè)施建設(shè)和運營。具有這類效應(yīng)的觸媒項目典型代表是軌道交通和旅游地產(chǎn)。衡量人口導入能力，重點關(guān)注觸媒項目所引起的人口數(shù)量變化，包括常住人口凈增加量、流動人口凈增加量、總?cè)丝谠隽康戎笜恕?/p>

區(qū)域品牌是區(qū)域總體特征給內(nèi)部與外部公眾的印象和感受的總和，包括經(jīng)濟品牌、歷史品牌、科技品牌等，是區(qū)域社會活力的重要體現(xiàn)。觸媒項目作為區(qū)域開發(fā)中的觸媒點，擔負著重要的功能角色，應(yīng)利于塑造和提升區(qū)域品牌價值。好的觸媒項目就是一張重要的區(qū)域品牌，能為區(qū)域形象添磚加瓦。例如，茅臺酒廠已經(jīng)成為茅臺鎮(zhèn)的重要名片。

社會就業(yè)是穩(wěn)定區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵因素。觸媒項目應(yīng)有助于拉動社會就業(yè)。觸媒項目的開發(fā)從建設(shè)到運營都能為社會提供就業(yè)崗位，并且這種就業(yè)的拉動作用不僅限于觸媒項目本身，其所產(chǎn)生的對周圍環(huán)境的影響作用可以進一步拓寬這種社會就業(yè)拉動的影響。衡量社會就業(yè)的拉動，最重要的是要關(guān)注該區(qū)域新增就業(yè)機會和失業(yè)率的變化。

環(huán)境活力作為能夠影響和制約人們生產(chǎn)、生活和身心健康的物質(zhì)因素總和，是評價觸媒項目對區(qū)域現(xiàn)代化程度和區(qū)域活力影響的重要指標。觸媒項目作為區(qū)域開發(fā)的標志性項目，應(yīng)能直接或間接提高區(qū)域環(huán)境的質(zhì)量，不論是由于項目建設(shè)本身還是項目開發(fā)所引起的區(qū)域規(guī)劃調(diào)整。觸媒項目對環(huán)境活力的影響主要體現(xiàn)在對公共空間環(huán)境的提升度、對人文氛圍的營造感等方面。

3.2 觸媒項目空間效應(yīng)及空間維度構(gòu)架

觸媒項目開發(fā)所引起的在空間上呈現(xiàn)出一定變化特征的效應(yīng)即為空間效應(yīng)。假設(shè)周邊環(huán)境都是均質(zhì)分布的，那么空間效應(yīng)呈現(xiàn)出由內(nèi)向外梯度衰減的規(guī)律性，即以觸媒項目為中心，呈同心圓式地向外逐層衰減。觸媒項目的這種空間效應(yīng)特征，會對周邊的投資取向、商品流通、人才流動、地價變化等產(chǎn)生誘導，由近及遠梯度衰減。

因此，對于空間效應(yīng)的評估可以根據(jù)所受觸媒項目影響的大小及距離觸媒項目的空間距離遠近從內(nèi)向外劃分成三個圈層，即觸媒圈、核心圈和輻射圈。而效應(yīng)圈層的大小，則與觸媒項目自身的開發(fā)規(guī)模、功能配置、區(qū)位條件和品牌形象等緊密相關(guān)。

觸媒圈指最直接受到觸媒項目激發(fā)的空間范圍。觸媒項目一旦開發(fā)，觸媒圈因其地緣優(yōu)勢受到最直接和強烈的激活效應(yīng)影響，形成空間集聚，具有最佳的區(qū)位價值和開發(fā)潛力。這種空間集聚往往能迅速帶來產(chǎn)業(yè)集聚和人口導入，在短期內(nèi)助推觸媒項目的發(fā)展，使其擁有更強觸媒強度。

核心圈指由于觸媒項目和觸媒圈的開發(fā)成熟，觸媒效應(yīng)逐步擴散的空間范圍。隨著觸媒項目開發(fā)的不斷成熟，會和被吸引過來的新項目發(fā)生一個共振、整合的過程以形成更強大的觸媒體，繼而產(chǎn)生次生觸媒效應(yīng)，擴散至更遠的空間距離。在核心圈內(nèi)，觸媒效應(yīng)雖沒有觸媒圈的強烈，但這種衍生傳遞的觸媒效應(yīng)仍具有帶動核心圈內(nèi)各經(jīng)濟、社會等要素發(fā)展的有效作用。

輻射圈指觸媒效應(yīng)逐漸減弱直至消失的區(qū)域。在輻射圈中，觸媒項目開發(fā)所產(chǎn)生的觸媒效應(yīng)擴散仍存在，但其區(qū)位價值和經(jīng)濟社會影響已遠弱于觸媒圈和核心圈，并且由于每個觸媒項目自身影響能力有限，在輻射圈的最外層觸媒作用影響力會近乎消失。

3.3 觸媒項目時間效應(yīng)及時間維度構(gòu)架

由于觸媒項目開發(fā)所引起的在時間上呈現(xiàn)出一定變化特征的效應(yīng)即為時間效應(yīng)。時間效應(yīng)評估可主要考察以下三個階段的變化情況。

初始期。觸媒項目的建設(shè)處于起步階段，概念性的規(guī)劃等能為其帶來一定的市場、投資等關(guān)注。但是，新觸媒項目僅僅對周邊產(chǎn)生小幅的影響。這一階段的觸媒項目還處于積蓄能量的狀態(tài)，效應(yīng)有小幅的顯現(xiàn)。

成長期。相對于初始期來說，觸媒項目會對區(qū)域開發(fā)產(chǎn)生較為顯著的作用和影響，有一個集中釋放的過程，包括：提升區(qū)域經(jīng)濟、形成社會影響力等。這些都是隨著觸媒項目的不斷成長和發(fā)展，觸媒作用被不斷放大的結(jié)果，往往這種作用會隨著觸媒項目的不斷增強在運營后的一段時間內(nèi)迅速增大。

成熟期。開發(fā)效應(yīng)主要體現(xiàn)在觸媒項目對區(qū)域影響效果的積累上，在這個階段，周邊的經(jīng)濟、社會、環(huán)境等因素仍然受到觸媒項目開發(fā)的影響。但相對于成長期，這種影響將會越發(fā)接近極限，影響程度較之前趨于緩和，最終將會達到一個較為穩(wěn)定的水平。

4 區(qū)域開發(fā)觸媒項目綜合效應(yīng)評估——以徐匯濱江“夢中心”為例

4.1 徐匯濱江觸媒項目——“夢中心”概況

作為上海“十二五”規(guī)劃六大重點發(fā)展的區(qū)域之一，徐匯濱江將打造成獨具魅力的文化傳媒區(qū)、國際商務(wù)商貿(mào)區(qū)及充滿活力的濱水新城區(qū)。2014年3月20日，上海徐匯濱江西岸傳媒港內(nèi)的旗艦型文化創(chuàng)意地產(chǎn)項目“夢中心”正式啟動，預計2017年落成?！皦糁行摹蔽挥谛靺R濱江WS5單元的西岸傳媒港內(nèi)，呈現(xiàn)一個“T”型區(qū)域，由內(nèi)向外：“夢中心”，作為“東方夢工廠”主要的業(yè)務(wù)板塊之一，是最重要的旗艦項目，將以動畫制作產(chǎn)業(yè)為核心打造成集現(xiàn)代傳媒產(chǎn)業(yè)、劇場影院群落、時尚餐飲商業(yè)等為一體的上海城市新地標；西岸傳媒港，是集現(xiàn)代傳媒、文化休閑、演藝娛樂、商務(wù)旅游為一體的高端影視制作和現(xiàn)代傳媒產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；徐匯濱江WS5單元，將重點發(fā)展高端商務(wù)、文化展示、配套精品商業(yè)、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)。本文以“夢中心”文化創(chuàng)意地產(chǎn)為例，分析并評估“夢中心”作為觸媒項目在徐匯濱江區(qū)域開發(fā)中的觸媒效應(yīng)，從而驗證“夢中心”作為徐匯濱江觸媒項目的科學性。

4.2 “夢中心”綜合效應(yīng)評價體系的設(shè)立

活力維度的構(gòu)建。文化創(chuàng)意觸媒項目是以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的空間載體，主要服務(wù)于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、傳播、消費等用途。文化創(chuàng)意觸媒項目的開發(fā)應(yīng)能激發(fā)經(jīng)濟要素的發(fā)展，包括創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟收益、優(yōu)化文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈、形成房地產(chǎn)增值和帶動文化休閑娛樂消費等；同時也要具備觸發(fā)社會活力的能力，例如導入?yún)^(qū)域人口、塑造文化品牌、拉動社會就業(yè)、保護歷史文脈等；再則由于其自身的產(chǎn)業(yè)特性，對于環(huán)境也應(yīng)產(chǎn)生一定的影響，包括提升公共空間環(huán)境和營造人文環(huán)境等。因此，本文基于前文中對觸媒項目綜合效應(yīng)的一般分析，并結(jié)合文化創(chuàng)意觸媒項目的特點，提煉出“夢中心”文化創(chuàng)意觸媒項目活力效應(yīng)維度的指標。

空間維度的構(gòu)建。以“夢中心”為中心點，劃分出三個圈層進行研究，分別為：觸媒圈——“夢中心”，核心圈——西岸傳媒港，輻射圈——WS5單元（并假設(shè)在輻射圈之外的為無影響區(qū)域）。

時間維度的構(gòu)建。分為三個階段來做評價，分別為：“夢中心”開發(fā)運營的初始期、成長期和成熟期。

4.3 評估模型及數(shù)據(jù)處理

模糊層次分析法是由層次分析法改進而得來的一種分析方法，它是基于模糊集合理論中的模糊一致關(guān)系和模糊一致矩陣來進行分析的。本文運用模糊層次分析法，通過德爾菲法廣泛征求相關(guān)學者、專家等的意見，來確定活力效應(yīng)指標之間的權(quán)重關(guān)系。具體方法如下：

模糊判斷矩陣的構(gòu)造。模糊判斷矩陣是用來表示各指標之間相對重要性的比較，比較時采用“0-1”標度法。當重要性比較標度tij>0.5時，表示行指標比列指標重要；當重要性比較標度tij=0.5時，表示行與列兩個指標同等重要；當重要性比較標度tij<0.5時，表示列指標比行指標重要。其中，若i指標相對于j指標的重要性為tij，則j指標相對于i指標的重要性就為tji=1-tij。

模糊判斷矩陣的一致性檢驗及一致化處理。如果模糊判斷矩陣T=（tij）n×n，滿足tij+tjk=tik+0.5，則稱該模糊判斷矩陣T=（tij）n×n是模糊一致矩陣。如果當模糊判斷矩陣不符合一致性時，則需要對其進行一致化：

首先，按照公式（1）對模糊判斷矩陣T=（tij）n×n按行求和：

（1）

然后，按照公式（2）做數(shù)學變化：

（2）

即可得到模糊一致矩陣P=（pij）n×n。

模糊判斷矩陣的權(quán)重計算。目前，對于模糊判斷矩陣計算權(quán)重主要有3種方法，分別為方根法、元素與權(quán)重關(guān)系法和按行求和歸一化法。綜合考慮3種計算方法的準確性和簡便性，本文選取按行求和歸一化法來求解權(quán)重wi，計算公式如（3）（4）所示：

（3）

（4）

由此，便可以得到文化創(chuàng)意觸媒項目活力效應(yīng)指標體系的權(quán)重組合，結(jié)果如表1的權(quán)重和權(quán)重排名兩列所示。

然后根據(jù)文化創(chuàng)意觸媒項目開發(fā)在某階段某圈層對某指標影響的大小進行0-10的評分，分數(shù)越高則產(chǎn)生的效應(yīng)越大，然后再與各指標權(quán)重進行加權(quán)求和，從而得到“夢中心”的綜合效應(yīng)評估結(jié)果，如表1所示。

4.4 觸媒項目綜合效應(yīng)評估結(jié)果分析

從評估結(jié)果來看，“夢中心”開發(fā)的綜合效應(yīng)評分按階段從高到低分別為：成熟期（17.62）>成長期（14.63）>初始期（6.99）。理論上綜合效應(yīng)評分最高為30，但必須適度考慮三圈層的梯度衰減現(xiàn)象，因此“夢中心”開發(fā)的綜合效應(yīng)在成熟期末總體較好。由此可以得出，“夢中心”作為徐匯濱江區(qū)域開發(fā)的觸媒項目，擁有較好的觸媒綜合效應(yīng)，能夠激發(fā)并拉動徐匯濱江區(qū)域的整體發(fā)展。

活力效應(yīng)方面，“夢中心”開發(fā)能為區(qū)域帶來較大的活力效應(yīng)，對于文化品牌塑造成效大、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟收益創(chuàng)造顯著、人文環(huán)境營造良好，而對于房地產(chǎn)增值的影響則先弱后強。根據(jù)表1的評估結(jié)果，文化品牌塑造和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟收益創(chuàng)造在三階段中始終分列第1位和第3位，人文環(huán)境營造也基本穩(wěn)定在第2-3位，而房地產(chǎn)增值的排名則穩(wěn)定向上。對于文化品牌的塑造，借力美國“夢工廠”強大的品牌形象，“夢中心”將要打造成為中國目前最大的動畫生產(chǎn)基地、技術(shù)研發(fā)高地和人才孵化匯聚之地，品牌效應(yīng)突出，將成為區(qū)域文化的新名片；針對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟方面，由“夢中心”帶動西岸傳媒港的發(fā)展，將最大程度發(fā)揮現(xiàn)代傳媒產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的經(jīng)濟效益；同時，“東方夢工廠”的引入能夠帶動起傳媒類文化創(chuàng)意的氛圍，吸引大量動漫、電影等制作企業(yè)和人才涌入，營造出區(qū)域良好的人文環(huán)境；對于房地產(chǎn)價格的影響，由于初期“夢中心”更多起到的是產(chǎn)業(yè)導入的作用，借由產(chǎn)業(yè)黏性帶來產(chǎn)業(yè)集聚，而對于區(qū)域房地產(chǎn)增值作用并不明顯，但到了成熟期，“夢中心”將連同西岸傳媒港甚至是WS5單元，形成一個更大的“城市觸媒”，其整體開發(fā)的綜合效應(yīng)將帶動起區(qū)域房地產(chǎn)的明顯增值。

但從評估結(jié)果看，“夢中心”開發(fā)在某些方面的表現(xiàn)仍不夠理想，最為突出的是對人口的導入不足以及文化休閑娛樂消費的帶動效果欠佳。目前與“夢中心”鄰近的地鐵線路只有11號線，可達性不足，將直接影響到人流的引入，不利于消費帶動，并且由于“夢中心”本身的物業(yè)配比不盡合理，僅14.52%的商業(yè)用地和一些零散的文化設(shè)施，根本無法吸引大量的人流在這里匯聚，也無法提供足夠的文化休閑消費場所。同時，在西岸傳媒港和WS5單元開發(fā)中，也都沒有針對商業(yè)、娛樂休閑功能配比的彌補方案，因此區(qū)域內(nèi)無法吸引大量人口聚集，文化休閑娛樂消費帶動不理想。

空間效應(yīng)方面，“夢中心”的引入激發(fā)了區(qū)域的空間效應(yīng)，整體上觸媒圈、核心圈、輻射圈內(nèi)綜合效應(yīng)呈現(xiàn)梯度衰減的規(guī)律，其中輻射圈較核心圈的衰減程度，比核心圈較觸媒圈的衰減程度更明顯。主要是因為西岸傳媒港相比于WS5單元與“夢中心”擁有更相似的產(chǎn)業(yè)定位和基礎(chǔ)，對“夢中心”開發(fā)影響的敏感性和接受性都更強一些。

時間效應(yīng)方面，整體上初始期、成長期、成熟期的綜合效應(yīng)呈現(xiàn)上升的規(guī)律，這是基于對“夢中心”打造成國內(nèi)最大的動畫基地及其開發(fā)規(guī)劃實現(xiàn)的預期。時間效應(yīng)有兩大特征：一是從成長期到成熟期的上升幅度較之前有較明顯緩和的趨勢，這是由于隨著“夢中心”的開發(fā)運營逐漸成熟，其效應(yīng)水平將會逐漸趨于一個穩(wěn)定的水平；二是初始期內(nèi)產(chǎn)生的綜合效應(yīng)較成長期內(nèi)僅略小了一點，主要是由于初期“夢中心”在媒體宣傳和規(guī)劃設(shè)計、公開等方面已搶占先機，讓企業(yè)、投資者和潛在消費群體等盡早產(chǎn)生心理預期，使得綜合效應(yīng)在初始期末端就能有較明顯地顯現(xiàn)。

5 結(jié)論

本文基于區(qū)域開發(fā)特點，運用城市觸媒理論，系統(tǒng)構(gòu)建了區(qū)域開發(fā)觸媒項目的綜合效應(yīng)分析框架及評估體系，并以徐匯濱江“夢中心”觸媒項目為例進行了實例分析。主要結(jié)論如下：

一是區(qū)域開發(fā)需要選擇和確定觸媒項目，來觸發(fā)和拉動區(qū)域發(fā)展。通過分析和評估觸媒項目的綜合效應(yīng)，來明確導入項目的價值及其外部綜合效應(yīng)，對科學選擇和確定區(qū)域開發(fā)的觸媒項目具有重要的作用。

二是區(qū)域開發(fā)中觸媒項目的綜合效應(yīng)分析框架包括活力效應(yīng)、空間效應(yīng)和時間效應(yīng)。其中，活力效應(yīng)表現(xiàn)為對經(jīng)濟、社會、環(huán)境所產(chǎn)生的作用影響；空間效應(yīng)依次在觸媒圈、核心圈和輻射圈呈現(xiàn)出由內(nèi)向外梯度衰減的規(guī)律性；時間效應(yīng)分為初始期、成長期、成熟期，表現(xiàn)出一個由積蓄到釋放再到持續(xù)的過程。在觸媒項目的選擇過程中，需要同時考慮和評估三種效應(yīng)及其相互作用。

三是以“夢中心”文化創(chuàng)意觸媒項目為例進行實例分析，得到“夢中心”作為徐匯濱江區(qū)域的觸媒項目，產(chǎn)生的綜合效應(yīng)總體較好，能夠激發(fā)并拉動徐匯濱江區(qū)域的整體發(fā)展。其中，活力效應(yīng)較大，尤其對于文化品牌塑造成效大、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟收益創(chuàng)造顯著、人文環(huán)境營造良好，對于房地產(chǎn)增值的影響則先弱后強，但對人口導入以及文化休閑娛樂消費帶動的效果尚不理想；空間效應(yīng)整體上呈現(xiàn)梯度衰減的規(guī)律，其中輻射圈較核心圈的衰減程度，比核心圈較觸媒圈的衰減程度更明顯；時間效應(yīng)在初始期、成長期、成熟期呈現(xiàn)出上升的趨勢。

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作者簡介：

何芳，同濟大學經(jīng)濟與管理學院教授，博士研究生導師，主要研究方向為土地管理與房地產(chǎn)。

李文穎，同濟大學經(jīng)濟與管理學院碩士研究生，主要研究方向為土地管理與房地產(chǎn)。

基金項目：

本文為國家自然科學基金項目（編號：71473179），部分研究成果。