陳衛(wèi)林

摘要：在新時(shí)代背景下，新的社會(huì)形勢(shì)和產(chǎn)業(yè)類型對(duì)城市規(guī)劃提出了新的任務(wù)與更高的要求。本文以利川市旅游地產(chǎn)總體規(guī)劃為例，結(jié)合產(chǎn)業(yè)特征和任務(wù)要求對(duì)利川市旅游地產(chǎn)的布局與發(fā)展提出了規(guī)劃構(gòu)思，并針對(duì)具體開發(fā)實(shí)施提出了分區(qū)引導(dǎo)策略和控制措施。期望通過該項(xiàng)目的研究探討，為新形勢(shì)下新規(guī)劃類型的應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)型提供一種新的思路。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；總體規(guī)劃；分區(qū)引導(dǎo)

一、引言

1、旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程

近十年，隨著國(guó)家政策的調(diào)整和市場(chǎng)發(fā)展導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)多樣化需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪整合過渡期。和傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展放緩不同，隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們消費(fèi)水平的提高，旅游產(chǎn)業(yè)得到了較大的發(fā)展，逐漸成為了帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，在新形勢(shì)下，旅游地產(chǎn)得到了較大的發(fā)展，并且逐漸取代傳統(tǒng)房地產(chǎn)成為了地產(chǎn)開發(fā)的新模式。隨著人們對(duì)旅游服務(wù)品質(zhì)的要求不斷提升，旅游地產(chǎn)的發(fā)展正逐步邁進(jìn)優(yōu)化拓展階段，旅游地產(chǎn)與商業(yè)、住宅等多產(chǎn)業(yè)復(fù)合開發(fā)成為當(dāng)下主要的開發(fā)模式。

2、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目特征

（1）專業(yè)化。在市場(chǎng)細(xì)分度越來越高的趨勢(shì)下，對(duì)旅游地產(chǎn)的專業(yè)性，服務(wù)性和集約性要求越來越高，旅游地產(chǎn)需要與更多的產(chǎn)業(yè)對(duì)接，所需涵蓋的功能也越來越多樣化。針對(duì)不同類型的旅游地產(chǎn)，市場(chǎng)定位要求也越來越明確，既需要確定主要服務(wù)的目標(biāo)群體，又要求在一定程度上能夠根據(jù)不同的客戶群體提供多樣性，差異化的服務(wù)。

（2）休閑化。在休閑旅游的新觀念下，人們對(duì)于旅游要求更加偏向于旅游景點(diǎn)的環(huán)境及現(xiàn)代的休閑消費(fèi)，且隨著中國(guó)老齡化的不斷加劇，老年群體已經(jīng)逐漸成為休閑旅游的主力軍，而老年群體和部分有錢有閑的高端人士，更需要在沒有城市浮華喧囂的環(huán)境中休養(yǎng)生息，或作短暫停留，或者長(zhǎng)期定居，因此多樣化和創(chuàng)新化的旅游休閑元素將越來越多，從而滿足不同人群、不同休閑類型的需求。而這對(duì)于旅游地產(chǎn)的發(fā)展也是新的風(fēng)向標(biāo)。

（3）主題化。一個(gè)城市有一個(gè)城市的氣質(zhì)，并蘊(yùn)含著獨(dú)一無二的文化底蘊(yùn)，體驗(yàn)城市人文特色，感受城市文化底蘊(yùn)，及側(cè)重主題開發(fā)已經(jīng)成為了現(xiàn)代旅游地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢(shì)。我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主打文化主題牌已經(jīng)屢見不鮮，如芙蓉古城、恩施女兒城等都是比較典型的旅游地產(chǎn)成功案例，特色的主題與豐富的文化內(nèi)涵是吸引不同層次客戶及投資者的重要砝碼。

（4）綜合化。在深圳東部華僑城，成都芙蓉古城等大規(guī)模、多功能綜合型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目取得成功后，大量綜合型復(fù)合開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)各地開展了如火如荼的建設(shè)。綜合型旅游地產(chǎn)既可以與城市周邊旅游資源互補(bǔ)，形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展，又能在開發(fā)過程中吸引了大量產(chǎn)業(yè)集聚，帶動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3、規(guī)劃編制的應(yīng)對(duì)思考

利川旅游地產(chǎn)發(fā)展總體規(guī)劃需要從不同層面對(duì)利川市未來旅游地產(chǎn)的空間布局和產(chǎn)業(yè)定位提出整體性安排布置。一方面，在宏觀層面對(duì)旅游地產(chǎn)的空間布局進(jìn)行總體規(guī)劃。另一方面，在微觀層面通過非法定規(guī)劃的規(guī)劃創(chuàng)新和法定規(guī)劃的實(shí)施性和管理性內(nèi)容相結(jié)合，為利川旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供思路和安排，為今后利川旅游相關(guān)的專項(xiàng)規(guī)劃、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的總體規(guī)劃和具體旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃提供參考依據(jù)。

二、利川旅游地產(chǎn)發(fā)展概況

近年由于氣候變暖，全國(guó)若干“火爐城市”陸續(xù)誕生，而利川身處武漢、萬州、重慶等眾多火爐之中，卻擁有空氣清新，冬暖夏涼，環(huán)境優(yōu)美，房?jī)r(jià)低廉等優(yōu)越的自然地理?xiàng)l件，因此“冬去海南，夏到利川”等廣告語在省城武漢及周邊城鎮(zhèn)隨處可見，利川漸漸成為了周邊城市首選的避暑之地，這也造就了利川市旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展。

隨著利川市旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的逐漸增多，由于缺乏規(guī)劃上的統(tǒng)籌安排，旅游地產(chǎn)實(shí)施遇到瓶頸。在旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速的形勢(shì)下，原有城市總體規(guī)劃和旅游發(fā)展規(guī)劃難以對(duì)全市旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供有效的指導(dǎo)依據(jù)，項(xiàng)目用地和開發(fā)建設(shè)也無法按照既定程序有序推進(jìn)。因此，需要編制非法定的旅游地產(chǎn)總體規(guī)劃對(duì)全市域的旅游地產(chǎn)發(fā)展布局進(jìn)行控制引導(dǎo)。

三、規(guī)劃任務(wù)解析

（1）優(yōu)化新布局

利川地處鄂西生態(tài)文化旅游圈和大武陵旅游圈共同輻射范圍內(nèi)，資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，具有發(fā)展旅游地產(chǎn)的巨大潛力。此次規(guī)劃將從利川的資源稟賦出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，在利川市域范圍內(nèi)優(yōu)化利川旅游地產(chǎn)的發(fā)展布局和重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

（2）打造新體系

從城市資源特色出發(fā)，研究旅游地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品市場(chǎng)定位，探討旅游地產(chǎn)開發(fā)的新模式，鼓勵(lì)多元化的旅游產(chǎn)品開發(fā)和創(chuàng)新，豐富旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品體系。

（3）引導(dǎo)和控制

對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的旅游地產(chǎn)開發(fā)以及重點(diǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，從可持續(xù)發(fā)展角度，對(duì)開發(fā)行為提出有效的引導(dǎo)和控制措施。

四、規(guī)劃構(gòu)思與創(chuàng)新

（1）分層級(jí)研究旅游地產(chǎn)用地布局

宏觀層面構(gòu)筑“天籟利川、自在涼城；秀山碧水、養(yǎng)生天堂?！钡穆糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展意向，以打造鄂西生態(tài)文化旅游圈旅游地產(chǎn)發(fā)展的新標(biāo)桿和鄂西地區(qū)重要旅游度假目的地為目標(biāo)，并結(jié)合利川市上位規(guī)劃、現(xiàn)狀旅游資源和城市建設(shè)確定利川市旅游地產(chǎn)的總體發(fā)展戰(zhàn)略和空間布局結(jié)構(gòu)。中觀層面從旅游地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)和特色發(fā)展區(qū)兩個(gè)系統(tǒng)對(duì)市域旅游地產(chǎn)的空間管制、用地布局、旅游線路、基礎(chǔ)設(shè)施等要素進(jìn)行研究，確定市域旅游地產(chǎn)組團(tuán)布局，完善公共服務(wù)配套，形成特色旅游線路。微觀層面根據(jù)旅游地產(chǎn)發(fā)展分區(qū)，結(jié)合市域旅游地產(chǎn)組團(tuán)和現(xiàn)狀旅游地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)已批待建的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行落地，并借鑒控制性詳細(xì)規(guī)劃圖則的做法，引入設(shè)計(jì)導(dǎo)則，對(duì)旅游地產(chǎn)用地的相關(guān)屬性與指標(biāo)進(jìn)行引導(dǎo)與控制，增強(qiáng)規(guī)劃的可實(shí)施性。

（2）構(gòu)建旅游地產(chǎn)用地評(píng)價(jià)體系

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目需要依托城市人文歷史、經(jīng)濟(jì)社會(huì)基礎(chǔ)和公共服務(wù)設(shè)施，越是大規(guī)模的復(fù)合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域交通、市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和區(qū)域旅游資源的依賴性越強(qiáng)。本規(guī)劃主要根據(jù)區(qū)位交通條件、市場(chǎng)依托情況、周邊資源價(jià)值、場(chǎng)地開發(fā)條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件五方面對(duì)旅游地產(chǎn)用地的發(fā)展?jié)摿M(jìn)行評(píng)價(jià)，根據(jù)市域空間管制規(guī)劃形成旅游地產(chǎn)適宜發(fā)展區(qū)域、旅游地產(chǎn)限制發(fā)展區(qū)域和旅游地產(chǎn)禁止發(fā)展區(qū)域，并結(jié)合旅游地產(chǎn)適宜發(fā)展區(qū)和限制發(fā)展區(qū)繼續(xù)細(xì)分形成綜合性度假區(qū)、主題性度假區(qū)、體驗(yàn)式度假區(qū)三類旅游地產(chǎn)用地。

①綜合性度假區(qū)：靠近城市建設(shè)區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)），具有較好的交通可達(dá)性（靠近城市環(huán)路、國(guó)道、省道等主要道路），占地面積大，投資大，能夠提供多樣化全方位的旅游服務(wù)，并且能夠承載一部分城市功能，如居住、教育、商業(yè)、文體休閑等，是綜合性的旅游度假區(qū)。能夠和中心城區(qū)的發(fā)展建設(shè)形成良性互動(dòng)關(guān)系。

②主題性度假區(qū)：靠近城市建設(shè)區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)），交通條件和環(huán)境資源條件較好，占地面積較大，重點(diǎn)打造某一主題特色的旅游度假區(qū)，如運(yùn)動(dòng)休閑、養(yǎng)老療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)議等，側(cè)重核心旅游產(chǎn)品的打造。

③體驗(yàn)式旅游區(qū)：距離中心城區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)）較遠(yuǎn)，生態(tài)景觀資源優(yōu)越，利用現(xiàn)狀的村莊農(nóng)田和地形地貌，發(fā)展農(nóng)家體驗(yàn)觀光、民俗文化體驗(yàn)等小型化的旅游服務(wù)設(shè)施。

（3）分區(qū)引導(dǎo)與控制

為了增加旅游地產(chǎn)總體規(guī)劃的可操作性，規(guī)劃引入了類似控制性詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計(jì)導(dǎo)則，分別針對(duì)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)和特色發(fā)展區(qū)進(jìn)行了旅游地產(chǎn)控制單元分區(qū)，并從旅游地產(chǎn)用地規(guī)模、項(xiàng)目類型、周邊旅游資源、規(guī)劃建設(shè)用地比例、主題策劃、適宜建設(shè)項(xiàng)目等方面對(duì)控制單元內(nèi)的旅游地產(chǎn)用地進(jìn)行了相關(guān)屬性引導(dǎo)與指標(biāo)控制，從而為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的具體落地實(shí)施提供一定建議與依據(jù)。

（4）重點(diǎn)發(fā)展區(qū)控制引導(dǎo)

重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域由利川市中心城區(qū)和周邊三個(gè)重點(diǎn)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成，是利川市旅游地產(chǎn)優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，也是現(xiàn)狀旅游地產(chǎn)項(xiàng)目集中分布區(qū)域，規(guī)劃依托中心城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心，結(jié)合區(qū)域旅游資源、區(qū)域交通、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)本底和現(xiàn)有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的旅游地產(chǎn)進(jìn)行了組團(tuán)布局和相關(guān)控制引導(dǎo)。

①分區(qū)控制：旅游地產(chǎn)發(fā)展初期主要依托城鎮(zhèn)中心的公共服務(wù)配套和周邊旅游資源，因此本規(guī)劃依據(jù)城鎮(zhèn)中心和區(qū)域重要旅游資源將重點(diǎn)發(fā)展區(qū)劃分為中心城區(qū)元堡片區(qū)、團(tuán)堡大峽谷片區(qū)、汪營(yíng)佛寶山片區(qū)、南坪朝陽洞片區(qū)四個(gè)發(fā)展片區(qū)進(jìn)行分區(qū)控制引導(dǎo)。

②系統(tǒng)布局：規(guī)劃根據(jù)各發(fā)展片區(qū)的城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃及資源分布情況確定各片區(qū)的旅游地產(chǎn)組團(tuán)布局，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)有城鎮(zhèn)公交和鄉(xiāng)村公交形成一體化的旅游公共交通系統(tǒng)，通過連續(xù)的生態(tài)綠道系統(tǒng)，將整個(gè)區(qū)域內(nèi)旅游地產(chǎn)和旅游景點(diǎn)串聯(lián)在一起，并策劃貫穿整個(gè)區(qū)域的特色旅游線路，從而形成“點(diǎn)、線、面”結(jié)合，覆蓋整個(gè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的旅游地產(chǎn)發(fā)展體系。

③開發(fā)控制：規(guī)劃依據(jù)市域旅游地產(chǎn)發(fā)展組團(tuán)結(jié)合現(xiàn)有項(xiàng)目對(duì)每個(gè)片區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行落地，確定發(fā)展規(guī)模與項(xiàng)目類型，并規(guī)劃一定備用發(fā)展用地，作為旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)期發(fā)展的彈性用地。采用控規(guī)控制導(dǎo)則的模式對(duì)每個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行編號(hào)，并根據(jù)旅游地產(chǎn)用地規(guī)模、項(xiàng)目類型、現(xiàn)狀農(nóng)田和林地的分布情況制定相應(yīng)引導(dǎo)策略與控制措施。

五、規(guī)劃實(shí)施建議

（1）營(yíng)銷策劃

以利川旅游為整體，整合營(yíng)銷，打造具有凝聚力的整體品牌“清涼之城、養(yǎng)生之所”。同時(shí)按照市場(chǎng)的不同層級(jí)，定位不同的旅游客群，并制定相應(yīng)的推廣策略，選擇合適的推廣渠道，在最大程度上實(shí)現(xiàn)“利川旅游”品牌的宣傳和推廣。比如利用不同季節(jié)，節(jié)慶或民風(fēng)民俗策劃一系列的旅游節(jié)慶活動(dòng)，做到“大節(jié)相串、小節(jié)不斷、養(yǎng)老主導(dǎo)、月月歡慶”。

（2）政策創(chuàng)新

①政府引導(dǎo)創(chuàng)新。政府應(yīng)從資源整合、土地流轉(zhuǎn)和稅收優(yōu)惠及專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)基金扶持等方面對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目給予大力支持。一方面對(duì)于發(fā)展?jié)摿Υ?，品牌知名度高的企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)扶植，積極培育龍頭企業(yè)的品牌產(chǎn)品；另一方面，設(shè)置招商引資門檻，制定相應(yīng)的招商引資標(biāo)準(zhǔn)，提升旅游地產(chǎn)層次，避免無序競(jìng)爭(zhēng)。

②招商方式創(chuàng)新。首先應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目包裝，通過編制項(xiàng)目概念性規(guī)劃方案與招商材料，明確項(xiàng)目的類型特色，形成對(duì)項(xiàng)目的包裝，積極吸引在旅游開發(fā)領(lǐng)域已經(jīng)具備成功經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)：對(duì)于意向的開發(fā)企業(yè)，既要給予優(yōu)惠條件，更要提出旅游地產(chǎn)開發(fā)的明確要求，設(shè)定開發(fā)紅線和底線，避免招來以旅游之名行地產(chǎn)之實(shí)的企業(yè)。

（3）開發(fā)模式創(chuàng)新

①“政府+公司+農(nóng)村旅游協(xié)會(huì)+旅行社”開發(fā)模式。政府牽頭旅游地產(chǎn)規(guī)劃和重大項(xiàng)目建設(shè)：承包企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目操作和市場(chǎng)推銷：農(nóng)村旅游協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)民俗演出、安排向?qū)?、特色工藝品制作等，以及?duì)接農(nóng)民收益事宜，旅行社負(fù)責(zé)市場(chǎng)運(yùn)作，開發(fā)游線，游客接待等。

②股份制開發(fā)模式。采取國(guó)家、農(nóng)民合作制，提倡農(nóng)民土地承包，把集體土地資源、農(nóng)場(chǎng)勞動(dòng)力，特色創(chuàng)新技術(shù)轉(zhuǎn)化成股本，根據(jù)個(gè)人股份、人力貢獻(xiàn)等進(jìn)行利益分配，從而加強(qiáng)農(nóng)民合作積極性，推動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作。

（4）開發(fā)監(jiān)管創(chuàng)新。組織相關(guān)部門成立專門的監(jiān)管小組，保障旅游地產(chǎn)項(xiàng)目始終保持良性發(fā)展，確保項(xiàng)目開發(fā)真正按照既定規(guī)劃和戰(zhàn)略方向進(jìn)行投資，真正從可持續(xù)發(fā)展的角度去考慮旅游經(jīng)營(yíng)和地產(chǎn)開發(fā)。

結(jié)語：本文從非法定的旅游地產(chǎn)總體規(guī)劃與法定規(guī)劃的關(guān)系入手，一方面希望能為旅游地產(chǎn)總體規(guī)劃的編制提供總體思路與框架，從而對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的具體實(shí)施形成一定的建議與引導(dǎo)：另一方面也是為新形勢(shì)下新規(guī)劃類型的應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)型提供一種新的思路，為同類型的規(guī)劃項(xiàng)目提供參考。