李 薇，杜 靜

（1. 南京工業(yè)大學(xué)浦江學(xué)院 土木與建筑工程學(xué)院，江蘇 南京 211134，E-mail：leewei0842@163.com；2. 東南大學(xué) 土木工程學(xué)院，江蘇 南京 210096）

不同地區(qū)住房市場供給結(jié)構(gòu)比例研究
——以江蘇省部分城市為例

李 薇1，杜 靜2

（1. 南京工業(yè)大學(xué)浦江學(xué)院 土木與建筑工程學(xué)院，江蘇 南京 211134，E-mail：leewei0842@163.com；2. 東南大學(xué) 土木工程學(xué)院，江蘇 南京 210096）

不同地區(qū)住房市場發(fā)展日趨差異化，“因城施策”成為住房市場調(diào)控的主導(dǎo)原則。如何科學(xué)制定住房供給政策，合理確定住房供給結(jié)構(gòu)中保障性住房與商品房的比例大小，一直是各方研究的難點(diǎn)與重點(diǎn)。針對這一問題，從居民可支付能力和政府可負(fù)擔(dān)性兩個(gè)方面，通過住房支付能力、房價(jià)收入比和地方財(cái)政收入的可負(fù)擔(dān)性3個(gè)指標(biāo)，以江蘇省部分城市包括南京市、蘇州市、鎮(zhèn)江市為例進(jìn)行實(shí)證分析，分別得出3個(gè)城市住房市場供給結(jié)構(gòu)。實(shí)證結(jié)果可為相關(guān)決策部門合理制定住房供給策略提供科學(xué)依據(jù)。

住房供給結(jié)構(gòu)；住房支付能力；保障性住房與商品房

建立合理的住房供給結(jié)構(gòu)有利于指導(dǎo)市場、改善居民居住條件和資源的優(yōu)化配置。當(dāng)前住房市場內(nèi)供應(yīng)的迅速增長和高價(jià)位有效需求不足，直接導(dǎo)致住房供求結(jié)構(gòu)性過剩，住房市場高空置率和居民住房難的現(xiàn)象并存。國土資發(fā)[2015]37號(hào)文件明確提出，考慮到各城市發(fā)展情況的差異，因地制宜確定住房市場的供應(yīng)比例，不再采取單一的住房政策進(jìn)行調(diào)控?！耙虺鞘┎摺背蔀樽》空{(diào)控的新常態(tài)，不同地區(qū)需要根據(jù)自身的發(fā)展情況制定其住房市場的調(diào)控政策。

目前國內(nèi)外學(xué)者對住房市場供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行了大量研究，但是對不同地區(qū)住房市場供給結(jié)構(gòu)的研究相對較少，大都集中在國家層面或只針對一個(gè)城市進(jìn)行研究。李鑫[1]通過建立住房市場價(jià)格與供求量的模型得出，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，增加政策性住房的比例是住房市場調(diào)控最重要的措施。劉嘯等[2]提出完全福利化的住房制度和完全市場化的住房制度都行不通，住房保障和商品房市場應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。魏旭紅等[3]從經(jīng)濟(jì)學(xué)和制度學(xué)相結(jié)合的角度，提出投機(jī)性需求對住房市場資源分配形成了明顯的負(fù)面影響，住房市場亟待從住房供給方面進(jìn)行改良和創(chuàng)新。劉亞臣等[4]在商品房和保障性住房共同滿足城市中低收入家庭住房需求為背景，分析公平導(dǎo)向下商品房和保障性住房的均衡供應(yīng)。谷俊青[5]認(rèn)為增加住房市場結(jié)構(gòu)中保障性住房的供給，能夠平衡供求，促進(jìn)住房市場結(jié)構(gòu)合理化。王志銘[6]提出住房市場需要采取針對不同地區(qū)、不同需求和供給群體的“差異性”政策。辛園園等[7]選取35個(gè)大中城市的住宅發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo)對住房市場進(jìn)行研究，提出房地產(chǎn)相關(guān)政策必須以住宅市場的差別化為前提，制定更為有效的調(diào)控政策。于靜靜等[8]基于上海與重慶2005～2013年住房市場的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，得出城市間房地產(chǎn)市場存在差異，住房政策要重視地域差異，因地制宜。Anirban等[9]認(rèn)為中國在住房制度改革的過程中逐步削弱政府在住房供給中的作用，使得新增住房供給量無法滿足新增住房需求量。

本文考慮到國內(nèi)不同地區(qū)的住房市場發(fā)展差異日益顯著，通過研究不同地區(qū)住房供給市場合理的比例結(jié)構(gòu)，為各地方政府“因城施策”提供理論支持和科學(xué)依據(jù)，具有重要的理論和實(shí)踐意義。

1 住房市場供給結(jié)構(gòu)的核心指標(biāo)分析

1.1 住房市場供給結(jié)構(gòu)

國發(fā)[1998]23號(hào)文件明確指出：“不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府和單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房”[10]。再進(jìn)一步簡化，可以將住房市場供給結(jié)構(gòu)分為商品房和保障性住房。由于2014年起，各地公租房和廉租房并軌運(yùn)行，保障性住房可認(rèn)為是由經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房等載體組成。如圖1所示，商品房和保障住房的供給結(jié)構(gòu)圖。

1.2 主要分析指標(biāo)

基于市場需求為導(dǎo)向的思維，住房供給結(jié)構(gòu)是由住房需求結(jié)構(gòu)決定的，而住房需求結(jié)構(gòu)的直接決定因素是居民對于住房的消費(fèi)水平或是支付水平。當(dāng)前的住房問題是由于住房價(jià)格與人們的購買力即支付能力之間的巨大差異引起的。因此，本文采用了3個(gè)指標(biāo)進(jìn)行討論，前2個(gè)是表征居民對住房支付能力的指標(biāo)——住房負(fù)擔(dān)指數(shù)與房價(jià)收入比，因?yàn)榫用駥ψ》康闹Ц赌芰κ歉鞯卣峁┍Ｕ闲宰》亢痛_定住房市場供給比例的一個(gè)重要的依據(jù)；另一方面，住房供給結(jié)構(gòu)中保障性住房部分主要是地方政府依靠財(cái)政支出來提供，在確定保障性住房的比例時(shí)還需考慮不同地區(qū)政府的財(cái)政承受能力，因此，第3個(gè)指標(biāo)是地方政府財(cái)政收入的可負(fù)擔(dān)性，以此對不同地區(qū)住房市場的供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。

圖1 住房市場供給結(jié)構(gòu)圖

（1）住房支付能力指標(biāo)。住房的支付能力指標(biāo)在國際上普遍應(yīng)用的是住宅負(fù)擔(dān)指數(shù)（Housing Affordability Index，HAI），最為有名的是全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)（National Association of Realtors，NAR）開發(fā)的住宅負(fù)擔(dān)能力指數(shù)。住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)是指一個(gè)具有中位數(shù)收入的家庭對住房市場上中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力。NAR所發(fā)布的HAI計(jì)算方法如下[11]：

式中，MEDINC為中位數(shù)收入水平家庭的年可支配收入；QINC為獲得中位數(shù)價(jià)格的住宅家庭必需的年收入；PMT為家庭每月的還款額，假設(shè)首付比例為0.2，貸款為0.8；MEDPRICE為房價(jià)的中位值；IR為貸款利率。

式（1）分母中的“4”隱含的意義為家庭住房消費(fèi)支出的比例不超過可支配收入的25%。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，住房消費(fèi)支出比例一般以20%～30%為宜，取平均值25%為住房支付能力的分界線[12]。因此，按國際標(biāo)準(zhǔn)，家庭每月還款額應(yīng)該占家庭月可支配收入的1/4以下，才不會(huì)出現(xiàn)支付能力的危機(jī)。貸款利率采用中國人民銀行2015年10月24日調(diào)整并實(shí)施的5年以上公積金貸款利率3.25%，月利率為3.25%/12。

通常HAI ＞1表明住房價(jià)格沒有超過居民的承受能力，家庭甚至能夠承受價(jià)格更高的住房類型；反之則住房已經(jīng)超出了居民的承受能力，而只能承受更低價(jià)格的住房類型。

（2）房價(jià)收入比指標(biāo)。房價(jià)收入比是住房價(jià)格相對于居民收入和消費(fèi)能力的一個(gè)概念，是衡量居民住房消費(fèi)能力的一個(gè)指標(biāo)。國際上通用的房價(jià)收入比的計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。我國的統(tǒng)計(jì)資料大多都是平均值，在國內(nèi)的研究中也是以平均水平代替國際上的中位數(shù)水平，因此在本文中涉及到的房價(jià)和收入都采用平均水平，則：

按照國際慣例，房價(jià)收入比在4～6倍之間是合理區(qū)間，超過6則說明購房者每年還貸的金額超過收入的20%，生活質(zhì)量受到嚴(yán)重的影響[13]。

（3）地方財(cái)政收入的可負(fù)擔(dān)性指標(biāo)。中高層收入者住房需求主要靠市場的力量進(jìn)行調(diào)節(jié)，而為最低、中低收入層提供保障性住房，滿足居民基本生存需求是政府責(zé)無旁貸的義務(wù)。保障性住房的供給主要是依靠政府的財(cái)政支出，各個(gè)國家或地區(qū)財(cái)政支出用于住房保障建設(shè)的比例相差是比較大的。

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、住房日趨緊缺的背景下，各地政府都在加大對保障性住房的投入，增加住房供給結(jié)構(gòu)中住房保障的比例，提高住房保障的水平。但是住房保障水平過高，在經(jīng)濟(jì)上政府難以承受，也會(huì)降低保障的效率；住房保障水平過低，就無法保證部分群體的基本住房需求，容易帶來社會(huì)的不穩(wěn)定。保障性住房的投入比例應(yīng)綜合國家、地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來制定，并不是越高越好。

2 江蘇省不同地區(qū)商品房與保障性住房供給結(jié)構(gòu)分析

本文以江蘇省南京市、蘇州市、鎮(zhèn)江市3個(gè)城市為研究對象，通過居民住房支付能力、房價(jià)收入比、地方政府財(cái)政收入可負(fù)擔(dān)性3個(gè)方面進(jìn)行分析，以確定江蘇省不同地區(qū)住房市場的供給結(jié)構(gòu)——商品房和保障性住房的比例結(jié)構(gòu)。

2.1 應(yīng)用住宅負(fù)擔(dān)指數(shù)（HAI）分析

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房價(jià)的中位值采用商品住房銷售的均價(jià)，年可支配收入的中位數(shù)則采用各收入階層的可支配收入均值計(jì)算，計(jì)算3個(gè)城市居民的住宅負(fù)擔(dān)指數(shù)，并對指數(shù)進(jìn)一步的分析處理：

對經(jīng)濟(jì)適用房或商品房的各個(gè)HAI指標(biāo)進(jìn)行求和，得到∑HAI；

針對每個(gè)指標(biāo)，求出其在各個(gè)指標(biāo)中所占的比重，即：

住房類型比例=各收入組的HAI/∑HAI （4）

（1）運(yùn)用HAI對南京市的分析。根據(jù)《江蘇省經(jīng)濟(jì)適用房管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的面積標(biāo)準(zhǔn)為：中套住房建筑面積為75～85m2，小套住房建筑面積為55～65 m2。本文以55 m2到85 m2的平均值70 m2作為統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（見表1）。

表1 2014年南京市不同收入人群對70m2住房的支付能力

從表1中數(shù)據(jù)可以看出，2014年南京市保障性住房與商品住房的結(jié)構(gòu)比例為2.4∶7.6。只有中高收入組和高收入組的住房負(fù)擔(dān)指數(shù)HAI是大于1的，中等收入組不能承擔(dān)南京市高價(jià)商品房，可能會(huì)擠占低價(jià)房、限價(jià)房這一類保障性住房與商品房重疊的市場，因此需要擴(kuò)大保障房的范圍以滿足中低收入群體的住房需求。

（2）運(yùn)用HAI對蘇州市的分析。如表2所示。2014年蘇州市保障性住房與商品住房的結(jié)構(gòu)比例為2.6∶7.4，其中中等收入組不能承受蘇州市的商品房房價(jià)，也不能進(jìn)入保障性住房市場，只能放棄出售型住房而選擇租賃住房。蘇州市、南京市作為江蘇省人口和經(jīng)濟(jì)集聚的城市，人口流動(dòng)性強(qiáng)，住房價(jià)格也偏高，對于住房的需求可能更多偏向于租賃住房作為過渡。針對這個(gè)實(shí)際情況，蘇州市、南京市應(yīng)該多提供租賃式住房，如公租房和商品租賃房。因此，保障范圍擴(kuò)大部分可多提供公租房，使供給的住房結(jié)構(gòu)能滿足居民的住房需求結(jié)構(gòu)。

表2 2014年蘇州市不同收入人群對70m2住房的支付能力

（3）運(yùn)用HAI對鎮(zhèn)江市的分析。如表3所示，鎮(zhèn)江市對當(dāng)前70 m2商品住房的負(fù)擔(dān)能力比南京市和蘇州市較強(qiáng)，商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房只有低收入組無法承受。中低收入組對于商品住房的負(fù)擔(dān)能力指數(shù)為1.09，是大于1的，中低收入組可支配收入是均勻分布的，可以得出，鎮(zhèn)江市中低收入組群體中有50%可以退出保障性住房市場，則實(shí)際得到的鎮(zhèn)江市保障性住房與商品住房的結(jié)構(gòu)比例為（0.10+ 0.15/2）∶（0.15/2+0.18+0.21+0.36）=0.18∶0.82= 1.8∶8.2。

政府提供住房保障對象針對不是生活有困難而是住房困難的群體，如果依據(jù)收入來劃分住房保障的對象，就會(huì)導(dǎo)致生活困難而住房不困難的居民得到保障，沒有達(dá)到住房保障的目的。因此，鎮(zhèn)江市應(yīng)該加強(qiáng)住房困難戶的調(diào)查，建立保障性住房的退出機(jī)制，提高保障效率。

表3 2014年鎮(zhèn)江市不同收入人群對70m2住房的支付能力

2.2 應(yīng)用房價(jià)收入比分析

根據(jù)江蘇省3個(gè)城市2014年的數(shù)據(jù)，可得出3個(gè)城市70 m2的經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房的房價(jià)收入比，如表4所示。

表4 2014年南京市、蘇州市、鎮(zhèn)江市不同收入群體70m2房價(jià)收入比情況

3個(gè)城市中鎮(zhèn)江的房價(jià)收入比勉強(qiáng)符合標(biāo)準(zhǔn)，南京和蘇州兩個(gè)城市的房價(jià)收入比是國際標(biāo)準(zhǔn)的好幾倍，住房價(jià)格超出了一般居民的支付能力范圍。南京市和蘇州市只有中高收入組和高收入組達(dá)到了國際標(biāo)準(zhǔn)，中、低收入組對于經(jīng)濟(jì)適用房的支付能力都很低，對于商品房的支付能力只能達(dá)到高收入戶的1/3～1/4水平。因此，中低和低收入群體對保障性住房的需求很大。

綜合住房支付能力和房價(jià)收入比兩個(gè)指標(biāo)分析，低收入和中低收入對商品房的支付能力很低，需要有針對性供給保障性住房。住房負(fù)擔(dān)能力呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性，南京市、蘇州市的居民住房負(fù)擔(dān)能力弱于鎮(zhèn)江市，考慮不同城市房價(jià)和居民支付能力的差異，在住房供給層面上應(yīng)該有所針對地提供不同的住房市場結(jié)構(gòu)和住房保障的方式。

另一方面，像經(jīng)濟(jì)適用房這類出售型保障性住房最終會(huì)以商品房的形式流入商品房市場，公租房是保障住房存量的主要來源，租賃式住房有利于大城市人口良好的流動(dòng)性，并且提供的過濾機(jī)制對改善居民的居住條件也有一定的好處，可以讓中低收入的家庭更好地融入城市中。江蘇省像南京市、蘇州市這一類的城市應(yīng)該加大租賃住房的建設(shè)，以維持合理比例的保障住房的存量，對商品房市場與保障性住房的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)有序發(fā)展有利。

2.3 應(yīng)用地方財(cái)政收入的可負(fù)擔(dān)性分析

根據(jù)政府在住房政策中的不同角色，也即政府支出中用于與住房相關(guān)項(xiàng)目的資金比例的大小，分為3種保障覆蓋模式：特惠模式、中間模式以及普惠模式[14]，特惠模式的比例一般低于5%，普惠模式是在10%以上，而中間模式的比例處于5%～10%范圍內(nèi)。特惠模式只是將保障性住房的供給作為商品房市場的補(bǔ)充，比如2010年美國比例為2.38%，加拿大比例為1.57%，這種類型的住房保障只是針對特殊人群和收入較低的家庭；普惠模式是政府財(cái)政支出中用于住房項(xiàng)目的比重較大，例如2012年新加坡比例為30.12%[15]，住房保障就是全民所有制；另一種是比例為7.31%的馬來西亞，用于住房項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)政支出處于前兩類中間的情況，屬于中間模式。

2013～2014年江蘇省多個(gè)城市的財(cái)政收入和住房支出情況見表5。

表5 2013～2014年南京市、蘇州市、鎮(zhèn)江市財(cái)政收支與住房保障支出

（1）江蘇省這3個(gè)城市的住房保障屬于特惠模式，說明住房保障面向的是特定階層的群體，主要是針對中低和低收入的人群。由于近年來中央政府對住房保障的關(guān)注逐漸加強(qiáng)，地方政府的住房保障支出占財(cái)政支出的比例也是逐年增加的。

（2）江蘇省城市中只有蘇州市的財(cái)政是有節(jié)余，表示蘇州市政府的財(cái)政資金沒有有效利用，這對于蘇州市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展是不利的。蘇州市住房保障與商品房的結(jié)構(gòu)比例為2.6∶7.4，中、低收入戶對于經(jīng)濟(jì)適用房都無法支付，政府要加大對住房保障的投入力度，而且蘇州市的商品房價(jià)格只有中高和高收入組的群體才能承受。由于2014年蘇州市城鎮(zhèn)化率高達(dá)73.95%，住房短缺會(huì)隨著城市人口的增多而不斷加劇，無房和住房困難人群規(guī)模將持續(xù)加大，會(huì)影響城鎮(zhèn)化可持續(xù)發(fā)展的進(jìn)程。因此，政府應(yīng)該加大住房保障的投入，通過貨幣補(bǔ)貼政策讓住房保障對象在商品房市場上能購買到面積較小、總價(jià)較低的住房的同時(shí)，配建一定數(shù)量的居民公租房，住房保障對象在買不起商品房的情況下，還能盡快租住到政府提供的居民公租房。

（3）南京市、鎮(zhèn)江市的財(cái)政赤字在逐漸加大，對于目前的財(cái)政情況來說增加財(cái)政支出來推進(jìn)保障支出有點(diǎn)困難。南京市住房保障與商品房的比例結(jié)構(gòu)計(jì)算為2.4∶7.6左右，為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)，南京市需要擴(kuò)大保障范圍，如此必然使政府面臨較大的資金壓力。如果對于財(cái)政赤字逐漸增加的城市來完成保障住房的建設(shè)目標(biāo)，是需要再增加住房保障的支出，則需要繼續(xù)面臨財(cái)政赤字持續(xù)增加的問題，只是不同城市面臨的程度不同而已。

住房保障建設(shè)，主要的籌資還須來源于地方政府。目前在保障性住房方面財(cái)政支出的比例在增大，這在短期內(nèi)是合乎邏輯的，但是長期來看并不可持續(xù)，各級(jí)政府在保障房建設(shè)方面財(cái)政支出壓力較大。因此，政府需要擴(kuò)寬資金籌集渠道，引導(dǎo)企業(yè)、社會(huì)、個(gè)人等多方參與。住房保障體系的建設(shè)需要進(jìn)行體制機(jī)制的創(chuàng)新，協(xié)調(diào)政府與市場的關(guān)系，調(diào)動(dòng)社會(huì)力量充分參與進(jìn)來。

3 結(jié)語

本文通過住房市場供給結(jié)構(gòu)的分析指標(biāo)——住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)、房價(jià)收入比、地方政府財(cái)政可負(fù)擔(dān)性分析得出，商品房和保障性住房的比例存在很大的區(qū)域性因素，同時(shí)為了滿足不同保障對象的住房需求，保障性住房需要按不同的保障形式分?jǐn)偟讲煌男枨笕巳褐腥ァ?/p>

為實(shí)現(xiàn)江蘇省住房市場總量基本均衡，住房市場供給結(jié)構(gòu)基本合理，需要在國家以及江蘇省統(tǒng)一的政策指導(dǎo)下，各區(qū)域因地制宜，分別進(jìn)行住房市場政策決策，促進(jìn)江蘇省經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。

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[14] 焦怡雪，尹 強(qiáng)．關(guān)于保障性住房建設(shè)比例問題的思考[J]．城市規(guī)劃，2008（9）：38-45．

[15] Yearbook of statistics Singapore2013．Household sector balance sheet[DB/OL]．http：//www.singstat.gov.sg/．

Housing Market Supply Structure Proportion Research in Different Areas：Take Some Cities in Jiangsu Province for Examples

LI Wei1，DU Jing2
（1. School of Civil and Architectural Engineering，Nanjing Tech University PuJiang Institute，Nanjing 211134，China，E-mail：leewei0842@163.com；2. School of Civil Engineering，Southeast University，Nanjing 210096，China）

Since diversities are burgeoning in housing markets in different cities，adopting diverse policies is the plausible principal for municipalities. Scientific formulation of the housing supply policy and reasonably determining the structure of the housing supply in the proportion of affordable housing and commercial housing size has been the difficulty of relevant research. To solve this problem，an empirical study for cities in Jiangsu Province such as Nanjing City，Suzhou City，and Zhenjiang city was conducted from two aspects of the affordability of the residents and the affordability of the government，using three indicators including housing affordability index，the house price income ratio and affordability of local fiscal expenditure. The empirical results would provide a scientific basis for the rational development of housing supply strategy for the relevant decision-making departments.

housing supply structure；housing affordability index；affordable housing and commercial housing

F293.3

A

1674-8859（2016）06-139-05

10.13991/j.cnki.jem.2016.06.026

李 薇（1989-），女，碩士，助教，研究方向：住房市場與住房保障；

2016-07-20．

江蘇省人文社科研究基金項(xiàng)目（13EYB007）．

杜 靜（1964-），女，博士，副教授，研究方向：住房市場與住房保障。