2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與2017年展望

文_國(guó)家信息中心房地產(chǎn)信息處

2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與2017年展望

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2016年，在一系列刺激政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，居民加杠桿購(gòu)房，房屋銷售面積增長(zhǎng)較快，與些同時(shí)，部分城市房?jī)r(jià)上漲過快，泡沫風(fēng)險(xiǎn)加大。2017年，“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)消費(fèi)”將會(huì)成為房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)回落，城市之間繼續(xù)保持分化。

一、2016年市場(chǎng)形勢(shì)分析

2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速企穩(wěn)回升。2016年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資83975億元，同比增長(zhǎng)6.6%，與2015年全年相比增速加快5.6個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)較為明顯的企穩(wěn)回升跡象。

2．新開工面積止跌回升，但新開工規(guī)模上仍處相對(duì)低位。2016年1-10月，全國(guó)商品房新開工面積為13.74億平方米，同比增長(zhǎng)8.1%，增幅較2015年有明顯提高。從新開工面積的規(guī)模來看，預(yù)計(jì)2016年新開工面積的規(guī)模低于2011-2014年各年的水平，仍處于相對(duì)低位。

3．房屋銷售形勢(shì)較好，去庫(kù)存效果明顯，待售面積出現(xiàn)絕對(duì)下降。2016年1-10月，全國(guó)商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積12.03億平方米，同比增長(zhǎng)26.8%，與2015年全年相比上升20.3個(gè)百分點(diǎn)。2016年全國(guó)房地產(chǎn)銷售形勢(shì)較好，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積將超過2013年時(shí)的峰值，再創(chuàng)新高。

與銷售形勢(shì)好轉(zhuǎn)相對(duì)應(yīng)，商品房待售面積增速保持持續(xù)回落。8月份起，商品住宅待售面積增速開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，待售面積規(guī)模出現(xiàn)絕對(duì)下降。

4．房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回升明顯，個(gè)人購(gòu)房貸款余額增長(zhǎng)較快。2016年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為117261億元，同比增長(zhǎng)15.5%，增速比2015年全年回升12.9個(gè)百分點(diǎn)。分渠道看，其他資金來源增長(zhǎng)最快，尤其是個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯，達(dá)19783億元，同比增長(zhǎng)51.5%。

房地產(chǎn)貸款余額增速穩(wěn)步上升，個(gè)人購(gòu)房貸款余額增長(zhǎng)較快，居民“加杠桿”趨勢(shì)明顯。截止2016年3季度末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為25.3萬億元，同比增長(zhǎng)25.2%，增速比上年末高4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為16.8萬億元，同比增長(zhǎng)34.9%。2016年前三季度，新增房地產(chǎn)貸款4.3萬億元，同比多增1.5萬億元，占各項(xiàng)貸款新增額的42.5%。

2017年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，將成為經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)。

5．土地購(gòu)置面積繼續(xù)下降，地價(jià)上漲明顯，待開發(fā)土地面積持續(xù)下降。2016年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共購(gòu)置土地17847萬平方米，同比下降5.5%。在土地購(gòu)置面積下降的同時(shí)，土地成交單價(jià)和總價(jià)款卻保持較快增長(zhǎng)，1-10月，全國(guó)土地平均購(gòu)置價(jià)格為4009元/平方米，同比上漲23.5%，總成交價(jià)款為6764億元，同比增長(zhǎng)16.4%。

6．房?jī)r(jià)同比上漲的城市個(gè)數(shù)快速增加，漲幅創(chuàng)歷史新高。2016年，房?jī)r(jià)同比上漲的城市個(gè)數(shù)快速增加。在70個(gè)大中城市中，10月份有65個(gè)城市房?jī)r(jià)同比保持上漲，其中漲幅超過10%的城市個(gè)數(shù)達(dá)到22個(gè)。從加權(quán)平均數(shù)來看，房?jī)r(jià)同比漲幅自8月份起就屢創(chuàng)新高。上漲城市主要分布在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景較好的一、二線城市。

房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)高位震蕩，部分城市環(huán)比漲幅驚人。2016年，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)持續(xù)增加，70個(gè)大中城市中，有50個(gè)以上城市連續(xù)8個(gè)月保持上漲。從各月房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市的漲幅來看，除2月份最高漲幅低于4%以外，其余各月均超過4%，尤其是9月份，最大漲幅高達(dá)8.2%。 10月份起，隨著樓市調(diào)控新政的出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力明顯減弱，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅快速回落。

2016年房?jī)r(jià)環(huán)比上漲較快的城市有：合肥、廈門、南京、無錫、上海、杭州、北京、鄭州、福州、天津等14個(gè)城市，這些城市的商品住宅價(jià)格自2016年年初至10月份累計(jì)上漲幅度均超過20%，特別是合肥市，連續(xù)7個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均超過4%，自年初累計(jì)漲幅達(dá)46.9%，廈門、南京緊隨其后，房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅也達(dá)到40%以上。10月份當(dāng)月，除無錫和長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)漲幅仍在4%以上外，其余城市的環(huán)比漲幅已出現(xiàn)明顯回落。

7、重點(diǎn)城市整體形勢(shì)好于全國(guó)平均水平，城市之間分化趨勢(shì)不斷增強(qiáng)。從40個(gè)重點(diǎn)城市的運(yùn)行數(shù)據(jù)來看，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資和銷售形勢(shì)好于非重點(diǎn)城市。2016年前10個(gè)月，40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成46232億元，同比增長(zhǎng)7.5%，增速比全國(guó)高0.9個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積4.87億平方米，增長(zhǎng)30.5%。增幅較全國(guó)高3.7個(gè)百分點(diǎn)。

從具體城市的情況來看，重點(diǎn)城市內(nèi)部間的分化趨勢(shì)也在增強(qiáng)。前10個(gè)月鄭州市新開工面積增長(zhǎng)最快，為106.3%，北海市跌幅最大，下降61.2%；天津市土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)最快，增長(zhǎng)263.2%，銀川市跌幅最大，下跌76.9%。

二、2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2017年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，將成為經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)。其中，貨幣政策保持穩(wěn)健中性。要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也將出現(xiàn)一些新的特點(diǎn)。

1、市場(chǎng)供求關(guān)系

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已出現(xiàn)了較大的轉(zhuǎn)變，由前些年的供不應(yīng)求向供求基本平衡轉(zhuǎn)換，但區(qū)域和城市間分化明顯，部分城市供給相對(duì)不足，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，還有部分城市則已經(jīng)是供過于求，庫(kù)存和銷售壓力較大。

從供給來看，2011年土地購(gòu)置面積觸及“天花板”，2013年商品房新開工面積觸及“天花板”。新開工面積和土地購(gòu)置面積作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，先后觸及“天花板”也預(yù)示著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸頂。

從需求上看，近年出現(xiàn)放緩跡象，但規(guī)模依然較大。2016年，盡管商品房銷售面積出現(xiàn)了20%以上的高速增長(zhǎng)，但應(yīng)該看到，這種增長(zhǎng)是在政策寬松和居民急速加杠桿共同作用下實(shí)現(xiàn)的，其中場(chǎng)外配資（首付貸、接力貸、循環(huán)貸等）的出現(xiàn)以及投資性購(gòu)房的趨熱也起到了重要的作用，未來這一情況難以持續(xù)。

2、房地產(chǎn)調(diào)控政策走向

對(duì)于未來的房地產(chǎn)政策取向，從2016年下半年的有關(guān)政策措施出臺(tái)情況已經(jīng)可以初見端倪，國(guó)慶節(jié)前后10余天內(nèi)，全國(guó)有22個(gè)城市密集出臺(tái)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，重啟或提高限購(gòu)門檻，強(qiáng)化差別化信貸政策，隨后部分城市又進(jìn)一步提高購(gòu)房門檻。這些都體現(xiàn)中央和地方政府對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲和防范資產(chǎn)泡沫的重視。

12月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)明年的房地產(chǎn)政策給出了明確信號(hào)，那就是加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落, 堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過多問題。

2015年-2016年新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（上年同月=100）

2015年-2016年新建商品住宅價(jià)格指數(shù)(上月=100)

我們認(rèn)為， “防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)消費(fèi)”將會(huì)成為2017年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的政策環(huán)境較2016年會(huì)有所收緊，城市之間政策也將繼續(xù)保持分化。一、二線熱點(diǎn)城市會(huì)更多從防風(fēng)險(xiǎn)方面出臺(tái)政策措施，而庫(kù)存壓力較大的三、四線仍會(huì)以促消費(fèi)為主線，繼續(xù)實(shí)施促進(jìn)住房消費(fèi)的相關(guān)優(yōu)惠政策，通過因城施策、分類調(diào)控，實(shí)現(xiàn)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、2017年指標(biāo)預(yù)測(cè)

根據(jù)模型預(yù)測(cè)，我們對(duì)2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷如下：

預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)回落，投資與資金來源保持個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，新開工面積、銷售面積等指標(biāo)可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積在經(jīng)歷連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)后會(huì)有所回升，土地購(gòu)置增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。

①投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回落。

預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成10.74萬億元，增長(zhǎng)5.3%，增幅比2016年回落1個(gè)百分點(diǎn)。

②資金來源：增幅出現(xiàn)回落，個(gè)人按揭貸款增速回落顯著

預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長(zhǎng)6.9%，達(dá)15.15萬億元，增速與2016年相比回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款達(dá)2.13萬億元，增長(zhǎng)3.8%，增速加快2個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款達(dá)2.6萬億元，增長(zhǎng)9.4%，增幅較2016年大幅回落33.1個(gè)百分點(diǎn)。

2015年7月-2016年11月環(huán)比價(jià)格指數(shù)領(lǐng)漲城市及漲幅

2014-2017年房地產(chǎn)主要指標(biāo)及預(yù)測(cè)情況

③房屋建設(shè)：施工面積和新開工面積有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

預(yù)計(jì)全年年商品房施工面積為74.56億平方米，下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，新開工面積為15.71億平方米，下降3.1%，竣工面積為10.69億平方米，增長(zhǎng)2.7%。

④銷售：在2016年大幅沖高后出現(xiàn)回落

2017年，隨著防風(fēng)險(xiǎn)、促穩(wěn)定等相關(guān)政策的出臺(tái)，一、二線房地產(chǎn)市場(chǎng)將明顯降溫，市場(chǎng)整體銷售形勢(shì)較為嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)全年銷售增速會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積14.96億平方米，同比下降5.1%。實(shí)現(xiàn)銷售額11.06億元，同比下降4.8%。

⑤土地：購(gòu)置面積跌幅繼續(xù)收窄，有望企穩(wěn)回升

2017年，隨著待開發(fā)土地面積的持續(xù)下降，企業(yè)存在補(bǔ)庫(kù)存需要，全國(guó)土地購(gòu)置面積跌幅將繼續(xù)收窄，并有望企穩(wěn)回升。預(yù)計(jì)2017年土地購(gòu)置面積為2.18億平方米，同比增長(zhǎng)0.3%。

⑥城市房?jī)r(jià)：城市間分化減弱，整體保持低位運(yùn)行

從未來房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，2017年將會(huì)更加重視防止資產(chǎn)泡沫，在這一政策導(dǎo)向下，預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)被明顯抑制。預(yù)計(jì)2017年房?jī)r(jià)整體走勢(shì)將保持低位平穩(wěn)運(yùn)行，漲跌幅度在3%以內(nèi)。