房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度研究

徐福安

（100006 北京新東安有限公司 北京）

房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度研究

徐福安

（100006 北京新東安有限公司 北京）

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及法制社會的進一步完善，房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度在我國社會經(jīng)濟體系中也發(fā)揮著十分重要的作用。但是由于我國房地產(chǎn)市場中還存在著許多問題，所以房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律的存在就有了更重要的意義。房地產(chǎn)市場中的一些問題主要是由于相關法律制度的漏洞，因此，要完善相關法律制度是非常有必要的。本文通過對房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度進行了探究和分析，并相應地提出了一些觀點和建議。

房地產(chǎn)；產(chǎn)權變動；法律制度

房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律作為我國法律體系中一項重要的法律制度，也決定了其相關制度在我國社會主義經(jīng)濟市場中發(fā)揮了極為重要的作用?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場由于相關法律制度的不夠完善，就造成了諸多問題的出現(xiàn)。所以要對房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度進行合理的規(guī)范，而保護消費者合法權益的有效方式就是對房地產(chǎn)市場進行公證制度化，這樣的方式可以有利于杜絕由于房地產(chǎn)產(chǎn)權變動時發(fā)生的糾紛問題，而且也能確保房地產(chǎn)合同的正常履行，這也是房地產(chǎn)市場與國際接軌的必要條件。

1 房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法定公證制度

1.1 房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法公正制度的前提條件

在執(zhí)行房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法定公證制度要滿足以下條件：房屋繼承時、遺囑人為處分房而設立的遺囑時、房產(chǎn)贈與他人時、發(fā)生與國外或港澳臺相關的法律行為時。在我國《房屋登記法》中明確規(guī)定，對于房屋登記機制和與其相關的工作人員，一旦違反了相關規(guī)定來進行辦理房屋登記的，或者是給其他公民造成財產(chǎn)或人身損害的，要由房屋登記機構來承擔相應的法律責任。并且房屋登記機構有權向故意或重大過失而造成登記錯誤的相關人員進行追究，并要求其賠償。

1.2 房地產(chǎn)產(chǎn)權變動時要注意的問題

對于當前的房地產(chǎn)權變動公主機構雖然都是有對相關公證書進行了登記，但是還是有部分人為了獲取利益而制造假的公證書，所以房屋產(chǎn)權變更制度還是存在著一些問題，因此在對房地產(chǎn)產(chǎn)權進行變更時要注意以下幾個公證問題：①公民在辦理房屋遺囑過戶登記時，根據(jù)繼承法中規(guī)定，公民可以通過立遺囑來進行個人財產(chǎn)的分配，但是繼承要從被繼承人死亡時間開始。所以，對于公民沒有死亡時的遺囑是無效的，這時繼承人在立遺囑人未死亡前婁辦理過戶登記是不行的。還有就是遺囑人已經(jīng)死亡，對于他的遺囑內(nèi)容中處分的財產(chǎn)要是合法的，遺囑的內(nèi)容要在所有法定繼承人面前公開，對于無爭議的情況下才能辦理房產(chǎn)過戶登記。②關于房屋的委托公證書，是對委托人授權于受委托人進行辦理房屋登記公證的民事行為。這種情況的產(chǎn)生通常是由于委托人自身的原因而不能親自進行房屋過戶的事項，但是有些委托人與受托人由于想要從房屋稅收中獲取差價利益而進行房屋委托公證。目前公證辦理對于這種現(xiàn)象還沒辦法杜絕，所以在進行房地產(chǎn)產(chǎn)權變動時要避免這種情況的出現(xiàn)。③對于未婚聲明公證書的性質(zhì)，我國公民的婚姻狀況可以由其工作單位或相關部門出具證明，公民可以在單位的證明下公證未婚情況。而在我國婚姻法進行修訂以后，相關規(guī)定中就表明停止辦理公民的未婚法公證書，對此情況，公民在辦理房屋登記時必須要提交相關的證明材料，相關部門也要結(jié)合申請人提供的材料來判斷當事人的婚姻狀況。

2 房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度的制定原則

2.1 應該要符合經(jīng)濟學原理

對于當前的房地產(chǎn)產(chǎn)權變動制度的需求來看，房地產(chǎn)產(chǎn)權的變動會容易產(chǎn)生財產(chǎn)糾紛問題，并且對國家利益也有著一定的影響。所以為了保障房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的安全交易，需要制定一種相關法律制度來確保登記的準確性，也為維護房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的秩序和登記的公信力度提供了合理的基礎。這種法律制度的制定就是為保障房地產(chǎn)產(chǎn)權變動情況的真實性和合法性，所以在進行辦理時要由登記機關進行實質(zhì)的審查，這樣才能保證審查的公平性和公正性。并且在進行登記之前要對相關的法律事實進行法定公證，登記機關也應該要投入相應的資源。登記機關中的相關工作人員要具備全面的法律知識，這樣才能保證房屋變更登記的科學性和準確性。房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度中應該要引入公證法，雖然目前還無法準確的計算法定公證在房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度中的效益，但可以肯定的是，引入法定公證可以獲得較大的效果和利益，所以在法定公證機關中投入一定的成本也是值得的。法定公證在房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律有利于維護房屋市場的交易安全，也能有效減少交易風險。并且法定公證能夠提高社會效率，從而節(jié)約了社會資源。在經(jīng)濟學理論基礎上，在房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律中引入法定公證可以促進登記機關進行職能的轉(zhuǎn)變，也降低了分配登記中的風險，這樣也能起到保障民生的作用。

2.2 應該要體現(xiàn)出便民和經(jīng)濟的原則

法定公證在房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度中的目的是為了預防糾紛，但是這些糾紛也不一定會發(fā)生，所以公證一定要在有必要的情況下才能進行。法定公證在房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度中運用時，要注意公證的成本問題，成本問題也會影響法定公證的可行性。從我國經(jīng)濟狀況來看，由于各地區(qū)經(jīng)濟的差異問題，便導致我國整體經(jīng)濟水平偏低。而公證機構是對社會職能進行的一種非營利機構，所以公證的費用要從成本消耗和公證人的實際經(jīng)濟情況來考慮，當然也要結(jié)合辦理相關公證事項所付出的多少人力、時間以及事項服務的復雜程度等方面來規(guī)定公證費用的標準。所以從經(jīng)濟學和便民的角度上來看，房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律中的法定公證是在有必要的情況才進行應用，并且其中公證的成本不得高于訴訟的成本。

3 結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度中引入法定公證是十分有必要的，法定公證的合理性和客觀性也為其價值奠定了基礎。當今社會是經(jīng)濟法治時代，而我國也是一直遵循于物權變動的登記生效主義的模式中，在此基礎上建立了公信力度較高的房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度，也進一步說明了法定公證制度在保證登記的公信力中有著至關重要的作用，并且公證制度也是具有一定的法律地位。房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律中公證法不僅僅是一種立法選擇，更是法律制度中能夠調(diào)節(jié)和運轉(zhuǎn)的客觀需要。

[1]張旭.房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度研究[J].經(jīng)營管理者,2016,(26):256-257.

[2]張旭.房地產(chǎn)產(chǎn)權變動法律制度研究[D].長安大學,2016.

[3]吳美明.房地產(chǎn)法定公證制度研究[D].西南政法大學,2008.