潘 威

嘉興學(xué)院南湖學(xué)院，浙江 嘉興 314001

捂盤惜售的表現(xiàn)形式與法律性質(zhì)

潘 威

嘉興學(xué)院南湖學(xué)院，浙江 嘉興 314001

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“捂盤惜售”持續(xù)受到關(guān)注，其行為危害性大、擾亂社會(huì)秩序，但是對(duì)這一行為表現(xiàn)形式多變，且沒(méi)有法律定性，無(wú)法有效的規(guī)制。對(duì)此，經(jīng)過(guò)研究發(fā)現(xiàn)共九種“捂盤惜售”的具體表現(xiàn)形式，在研究后認(rèn)為將其定性為壟斷行為較為合理，并進(jìn)行分析。

捂盤惜售；法律性質(zhì)；壟斷

房產(chǎn)作為高價(jià)值的剛需一直受到各方的持續(xù)關(guān)注關(guān)注，而從逐利的角度考慮，單位房?jī)r(jià)的上漲可以導(dǎo)致單套房屋價(jià)格十分可觀的上漲，所以在近年一來(lái)房市持續(xù)走高的情況下，對(duì)于房產(chǎn)商而言，拖延樓盤銷售，延長(zhǎng)銷售周期，可以獲得更高的利益，對(duì)此，房地產(chǎn)界稱之為“捂盤惜售”。捂盤惜售簡(jiǎn)單的說(shuō)就是房產(chǎn)商通過(guò)各種手段延遲售樓待價(jià)上漲，以獲得更多利益，顯而易見(jiàn)的，此行為嚴(yán)重侵害了購(gòu)房者的利益。可在法律層面，并沒(méi)有對(duì)“捂盤惜售”進(jìn)行規(guī)制，使得相關(guān)的機(jī)關(guān)無(wú)法進(jìn)行有效監(jiān)管與規(guī)制。在此，總結(jié)出捂盤惜售常見(jiàn)的九種形式，即虛假信息，利用消費(fèi)心理，捂盤惜售、虛假預(yù)期走向，故意以高價(jià)開(kāi)盤，然后連續(xù)規(guī)律性的降價(jià)，給購(gòu)房者以“房?jī)r(jià)會(huì)跌”的虛假信號(hào)，然后大幅度漲價(jià)，利用消費(fèi)心理捂盤、內(nèi)部虛假“銷售”，事后回購(gòu)、辦理預(yù)售證故意拖延、拖延領(lǐng)取預(yù)售許可證，延長(zhǎng)開(kāi)放預(yù)售時(shí)間，拖延售房、欺騙購(gòu)房者，提供虛假樓盤數(shù)量信息、刻意高報(bào)申報(bào)價(jià)格，惡意高價(jià)限制購(gòu)房者購(gòu)房、轉(zhuǎn)售為租、欺騙集中式這九種具體表現(xiàn)形式，并進(jìn)行法律層面定性，以期為以后立法提供參考，維護(hù)購(gòu)房者利益。

一、捂盤惜售的表現(xiàn)形式

近年來(lái)房市持續(xù)處于賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求，所以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才有捂盤的現(xiàn)實(shí)可能與必要，即通過(guò)各種手段拖延售樓，等待市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上升，獲得更大的實(shí)際利益。通過(guò)對(duì)一年來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)商銷售樓盤情況研究，總結(jié)出捂盤惜售主要表現(xiàn)有以下九種形式。

(一)虛假信息，利用消費(fèi)心理，捂盤惜售

某地實(shí)際房產(chǎn)均價(jià)5000元/平方米，某房產(chǎn)商近期計(jì)劃開(kāi)盤。在未公開(kāi)價(jià)格之前，房產(chǎn)商就故意讓員工或者其親屬散布消息稱，此次開(kāi)盤價(jià)格會(huì)在5000-6000元/平方米之間，價(jià)格合理新建房屋好，調(diào)動(dòng)購(gòu)房者購(gòu)買欲望。通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的類似“小道消息”的宣傳，使民眾對(duì)于該樓盤的心理預(yù)期就在5000-6000元/平方米之間。實(shí)際開(kāi)盤之日購(gòu)房者準(zhǔn)備買房時(shí)，發(fā)現(xiàn)樓盤的實(shí)際開(kāi)盤價(jià)在8000-10000元/平方米，使得購(gòu)房者產(chǎn)生巨大的心理落差從而猶豫購(gòu)房，拖長(zhǎng)售樓周期，達(dá)到捂盤惜售的目的。

(二)虛假預(yù)期走向，故意以高價(jià)開(kāi)盤，然后連續(xù)規(guī)律性的降價(jià)，給購(gòu)房者以“房?jī)r(jià)會(huì)跌”的虛假信號(hào)，然后大幅度漲價(jià)，利用消費(fèi)心理捂盤

某地實(shí)際房產(chǎn)均價(jià)5000元/平方米，某房產(chǎn)商遂以10000元/平方米的絕對(duì)高價(jià)開(kāi)盤。且在此后的6個(gè)月中，每月連續(xù)降價(jià)，幅度恒定，每個(gè)月樓盤價(jià)格較上個(gè)月減少500元/平方米，既接下去6個(gè)月，該樓盤售價(jià)為9500、9000、8500、8000、7500、7000元/平方米。給購(gòu)房者以“房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌直至市場(chǎng)正常水平”(假設(shè)在此期間市場(chǎng)均價(jià)不變)的信號(hào)，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)呈肯定趨勢(shì)從而拖延買房。接著在六個(gè)月后，房產(chǎn)商故意一次性大幅度漲價(jià)，比如漲價(jià)至9000元/平方米，較上月上漲2000元/平方米，打亂購(gòu)房者心理預(yù)期，迫使購(gòu)房者持幣觀望，從而拖延售樓周期，達(dá)到捂盤的目的。

(三)內(nèi)部虛假“銷售”，事后回購(gòu)

某地實(shí)際房產(chǎn)均價(jià)5000元/平方米。某房產(chǎn)商在正式的公開(kāi)售樓之前，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格指令員工提前購(gòu)買，例如2000元/平方米，造成樓盤已售空的表面現(xiàn)象。在一段時(shí)間后，房產(chǎn)商再指令員工回來(lái)退房，將房屋收回重新投入市場(chǎng)，從而拖延售樓周期，達(dá)到捂盤的目的。

拉曼光譜與近紅外光譜技術(shù)在藥品快速分析中的應(yīng)用…………………………………………………… 鄒文博等（3）：416

(四)辦理預(yù)售證故意拖延

就房地產(chǎn)銷售流程而言，從策劃到最后的銷售，在房地產(chǎn)領(lǐng)域存在“五證兩書(shū)”的說(shuō)法，具體而言分別對(duì)應(yīng)于國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)用地施工許可證、預(yù)售許可證。其中，最后的預(yù)售許可證與銷售密切相關(guān)。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》“第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！币?guī)定，想要預(yù)售必須有預(yù)售許可證。因此，就此情況而言，開(kāi)放商可以有以下行為可以進(jìn)行操作：

1.材料不齊全。房產(chǎn)商在申報(bào)審批預(yù)售許可證的時(shí)候需要有《城市商品房預(yù)售管理辦法》(以下稱《辦法》)第七條所列舉的六項(xiàng)八種有關(guān)文件。且根據(jù)《辦法》第八條，辦理預(yù)售許可證需要房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行材料的受理審核，材料不齊全的，告知申請(qǐng)方補(bǔ)充材料，待材料補(bǔ)充后才可以繼續(xù)辦理流程。所以，房產(chǎn)商可以故意不提交所需材料的部分導(dǎo)致商品房預(yù)售許可辦理不能被受理，拖延預(yù)售證的辦理，從而拖延售房。

2.拖延整改。根據(jù)《辦法》第八條，對(duì)于申請(qǐng)方提交材料不齊的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書(shū)面告知需要補(bǔ)充的材料。但沒(méi)有對(duì)申請(qǐng)方補(bǔ)充材料時(shí)間做出規(guī)定。因此，房產(chǎn)商可以拖延提交補(bǔ)充材料，也可以故意多次提交材料，拖延審批時(shí)間遲拿預(yù)售證，拖延售房。

3.符合申報(bào)條件不申報(bào)。顧名思義，即當(dāng)在建樓盤符合預(yù)售條件時(shí)，房產(chǎn)商不去房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，拖延不報(bào)，拖延預(yù)售日期，從而拖延售樓。

4.分樓盤分批次申報(bào)預(yù)售許可證。依據(jù)《辦法》第五條“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！奔捶慨a(chǎn)商可以分批次申報(bào)預(yù)售許可證。因此，房產(chǎn)商可以分多次、小批量的進(jìn)行申報(bào)預(yù)售證，延長(zhǎng)開(kāi)放售樓的周期，拖延售房。

(五)拖延領(lǐng)取預(yù)售許可證，延長(zhǎng)開(kāi)放預(yù)售時(shí)間，拖延售房

1.不按時(shí)領(lǐng)取預(yù)售許可證?！掇k法》對(duì)房地產(chǎn)管理部門審批時(shí)間做了規(guī)定，但未對(duì)房產(chǎn)商何時(shí)領(lǐng)取做出限制性規(guī)定。由此，房產(chǎn)商可以拖延領(lǐng)證時(shí)間，對(duì)外宣稱未取得預(yù)售許可證，拖延售樓。

2.分批次領(lǐng)取預(yù)售許可證。依據(jù)《辦法》第五條“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！奔捶慨a(chǎn)商可以分批次申報(bào)領(lǐng)取預(yù)售許可證。由此，房產(chǎn)商可以多次申報(bào)，并在每次申報(bào)后拖延領(lǐng)取時(shí)間，達(dá)到拖延銷售的目的。

房產(chǎn)商在實(shí)際有許多可售樓盤的情況下，告知購(gòu)房者樓房已經(jīng)售空，使得購(gòu)房者無(wú)法正確的得知樓盤剩余數(shù)量信息，無(wú)法選房購(gòu)房，從而達(dá)到拖延售樓的目的。某地開(kāi)盤后實(shí)際有可售樓房1000套，在實(shí)際售出100套樓房后，對(duì)于后續(xù)問(wèn)價(jià)的購(gòu)房者，銷售人員一律告知購(gòu)房者樓房全部售空，以欺騙的手段達(dá)到惜售的目的。

(七)刻意高報(bào)申報(bào)價(jià)格，惡意高價(jià)限制購(gòu)房者購(gòu)房

2009年江蘇擬推行房?jī)r(jià)備案制度，2010年3月25日揚(yáng)州實(shí)施“房?jī)r(jià)備案”制度，半年內(nèi)不得漲價(jià)。此后各地政府先后出臺(tái)商品房預(yù)售的備案要求，如杭州房管局二○一○年十二月二十九日發(fā)布的《關(guān)于對(duì)市區(qū)商品住房銷售價(jià)格實(shí)施申報(bào)備案管理的通知》等。也就是說(shuō)要取得預(yù)售許可，需要向房管部門進(jìn)行價(jià)格報(bào)備，樓盤的實(shí)際開(kāi)盤價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。所以可以存在房產(chǎn)商高報(bào)申報(bào)價(jià)格，以此可以高標(biāo)樓盤價(jià)格，如某地實(shí)際市場(chǎng)房?jī)r(jià)約為5000元/平方米，房產(chǎn)商申報(bào)價(jià)格為10000元/平方米，最終開(kāi)盤價(jià)9000元/平方米，以高價(jià)惡意限制購(gòu)房者購(gòu)房，以達(dá)到惜售的目的。

(八)轉(zhuǎn)售為租

在某一期樓盤中，開(kāi)放商將原本用于或宣傳用于銷售的樓盤在實(shí)際開(kāi)盤是轉(zhuǎn)為只能租賃的方式對(duì)外公開(kāi)，從而拖延售房，達(dá)到惜售的目的。

(九)欺騙集中式

在某期的樓盤發(fā)售中，房產(chǎn)商謊稱只有部分區(qū)域的樓盤用于銷售，集中購(gòu)房者的消費(fèi)目標(biāo)，使除了指定的樓盤以外的樓盤得以不出售，達(dá)到捂盤的目的。如某期樓盤實(shí)際開(kāi)盤，共有ABCD四大版區(qū)，而房產(chǎn)商指使銷售人員，對(duì)外稱只有A區(qū)域開(kāi)售，將購(gòu)房者消費(fèi)目標(biāo)局限于A區(qū)域，從而拖延B、C、D區(qū)域的銷售時(shí)間，達(dá)到惜售的目的。

二、捂盤惜售的法律性質(zhì)

從上述九種捂盤惜售的具體表現(xiàn)可以看出，捂盤惜售在根本上有著信息單向化和“偽選擇權(quán)”化的特點(diǎn)。在整個(gè)過(guò)程中，房產(chǎn)的擁有商無(wú)論是對(duì)于購(gòu)房者還是對(duì)政府行政機(jī)關(guān)，在信息上都占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位。面對(duì)購(gòu)房者，房產(chǎn)商可以自由的選擇是否公開(kāi)信息，公開(kāi)什么信息，公開(kāi)多少信息。房產(chǎn)商通過(guò)發(fā)布虛假的價(jià)格信息、發(fā)布虛假的價(jià)格走向預(yù)期、隱瞞樓盤實(shí)際可選擇購(gòu)買數(shù)量等手段，達(dá)到捂盤惜售的目的，而這實(shí)際上是因?yàn)榉慨a(chǎn)商對(duì)于消費(fèi)者的信息單向化，消費(fèi)者完全無(wú)法得知相關(guān)的真實(shí)信息和完整的信息，而受到房產(chǎn)商的控制，被動(dòng)的幫助達(dá)成房產(chǎn)商捂盤惜售的目的。面對(duì)行政機(jī)關(guān)，房產(chǎn)商雖然必須按照規(guī)定提交相應(yīng)的信息，但是實(shí)際操作上，基于這是一種經(jīng)濟(jì)行為，在不違法的前提下有關(guān)部門不易積極主動(dòng)要求房產(chǎn)商提交信息，那么在實(shí)際上房產(chǎn)商就可以自由選擇信息提交的時(shí)間與進(jìn)度，合法的拖延售樓，達(dá)到捂盤惜售的目的。信息的絕對(duì)掌握造成的這種信息的單向化，是所以捂盤惜售出現(xiàn)的重要原因。

在賣方與購(gòu)房者這一對(duì)關(guān)系中，從表面上看購(gòu)房者有著充分的自主選擇權(quán)與決定權(quán)。從表象來(lái)看，我們可以說(shuō)，資金在購(gòu)房者自己手中，他們有著充分的權(quán)利選擇買或者不買，可以選擇何時(shí)、何地買于何處，體現(xiàn)了購(gòu)房者在接受服務(wù)時(shí)的優(yōu)勢(shì)地位。但是在現(xiàn)實(shí)情況中，大部分的購(gòu)房者能做的只有被動(dòng)選擇，也就是所謂的“偽選擇權(quán)”。購(gòu)房者的選擇權(quán)實(shí)際上收到了房產(chǎn)商極大的限制。房產(chǎn)商利用信息的不對(duì)稱，極大的限制了消費(fèi)者的選擇權(quán)，如明明有房說(shuō)沒(méi)房，虛高標(biāo)價(jià)讓購(gòu)房者難以承受，造成了消費(fèi)者無(wú)從可選的困境，達(dá)到捂盤惜售的目的，使消費(fèi)者充分選擇商品服務(wù)的權(quán)利在實(shí)質(zhì)上變成了一種“偽選擇權(quán)”。

捂盤惜售的信息單向化和“偽選擇權(quán)”化的特點(diǎn)，在實(shí)質(zhì)上符合壟斷的特征。

壟斷這個(gè)概念具有雙重性。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)上壟斷被具體分為：由生產(chǎn)技術(shù)上的規(guī)模導(dǎo)致的“自然壟斷”(natural monopoly)、由少數(shù)廠商的合謀行為導(dǎo)致的“行為壟斷”(behavioral monopoly)、由政府特定的限制競(jìng)爭(zhēng)的法令和政策導(dǎo)致的“法定壟斷”(statutory monopoly)三種具體類型。而在我國(guó)法律上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)反壟斷法》第三條，壟斷行為包括：(一)經(jīng)營(yíng)者達(dá)成壟斷協(xié)議；(二)經(jīng)營(yíng)者濫用市場(chǎng)支配地位；(三)具有或者可能具有排除、限制競(jìng)爭(zhēng)效果的經(jīng)營(yíng)者集中。這里著重考慮法定壟斷行為。

(一)經(jīng)營(yíng)者達(dá)成壟斷協(xié)議

《反壟斷法》第13條：禁止具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的經(jīng)營(yíng)者達(dá)成下列壟斷協(xié)議：(一)固定或者變更商品價(jià)格；(二)限制商品的生產(chǎn)數(shù)量或者銷售數(shù)量；(三)分割銷售市場(chǎng)或者原材料采購(gòu)市場(chǎng)；(四)限制購(gòu)買新技術(shù)、新設(shè)備或者限制開(kāi)發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品；(五)聯(lián)合抵制交易；(六)國(guó)務(wù)院反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)認(rèn)定的其他壟斷協(xié)議。本法所稱壟斷協(xié)議，是指排除、限制競(jìng)爭(zhēng)的協(xié)議、決定或者其他協(xié)同行為。據(jù)此，內(nèi)部虛假“銷售”，事后回購(gòu)、欺騙購(gòu)房者，提供虛假樓盤數(shù)量信息、刻意高報(bào)申報(bào)價(jià)格，惡意高價(jià)限制購(gòu)房者購(gòu)房的這些行為中，是房產(chǎn)商通過(guò)彼此之間的信息交換，達(dá)成協(xié)議限制銷售捂盤惜售的目的，實(shí)質(zhì)上違反了條款(一)(二)(五)，符合壟斷協(xié)議的定義，是壟斷行為。

(二)經(jīng)營(yíng)者濫用市場(chǎng)支配地位

《反壟斷法》第18條：認(rèn)定經(jīng)營(yíng)者具有市場(chǎng)支配地位，應(yīng)當(dāng)依據(jù)下列因素：(一)該經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額，以及相關(guān)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況；(二)該經(jīng)營(yíng)者控制銷售市場(chǎng)或者原材料采購(gòu)市場(chǎng)的能力；(三)該經(jīng)營(yíng)者的財(cái)力和技術(shù)條件；(四)其他經(jīng)營(yíng)者對(duì)該經(jīng)營(yíng)者在交易上的依賴程度；(五)其他經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入相關(guān)市場(chǎng)的難易程度；(六)與認(rèn)定該經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)支配地位有關(guān)的其他因素。本法所稱市場(chǎng)支配地位，是指經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)內(nèi)具有能夠控制商品價(jià)格、數(shù)量或者其他交易條件，或者能夠阻礙、影響其他經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入相關(guān)市場(chǎng)能力的市場(chǎng)地位。

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有著高投入，高成本，高資質(zhì)的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)導(dǎo)致了在一定的區(qū)域內(nèi)，只會(huì)存在數(shù)量不多的房產(chǎn)商。于此，它們可以較為輕易的取得市場(chǎng)的支配地位。依據(jù)《反壟斷法》第17條：禁止具有市場(chǎng)支配地位的經(jīng)營(yíng)者從事下列濫用市場(chǎng)支配地位的行為：(一)以不公平的高價(jià)銷售商品或者以不公平的低價(jià)購(gòu)買商品；(二)沒(méi)有正當(dāng)理由，以低于成本的價(jià)格銷售商品；(三)沒(méi)有正當(dāng)理由，拒絕與交易相對(duì)人進(jìn)行交易；(四)沒(méi)有正當(dāng)理由，限定交易相對(duì)人只能與其進(jìn)行交易或者只能與其指定的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行交易；(五)沒(méi)有正當(dāng)理由搭售商品，或者在交易時(shí)附加其他不合理的交易條件；(六)沒(méi)有正當(dāng)理由，對(duì)條件相同的交易相對(duì)人在交易價(jià)格等交易條件上實(shí)行差別待遇；(七)國(guó)務(wù)院反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)認(rèn)定的其他濫用市場(chǎng)支配地位的行為。因此，使用虛假信息，利用消費(fèi)心理，捂盤惜售、虛假預(yù)期走向，故意以高價(jià)開(kāi)盤，然后連續(xù)規(guī)律性的降價(jià)，給購(gòu)房者以“房?jī)r(jià)會(huì)跌”的虛假信號(hào)，然后大幅度漲價(jià)，利用消費(fèi)心理捂盤、辦理預(yù)售證故意拖延、拖延領(lǐng)取預(yù)售許可證，延長(zhǎng)開(kāi)放預(yù)售時(shí)間，拖延售房、轉(zhuǎn)售為租、欺騙集中式的這些行為實(shí)質(zhì)上違反了條款條款(一)，所以可以認(rèn)定為濫用了市場(chǎng)支配地位的行為。(三)具有或者可能具有排除、限制競(jìng)爭(zhēng)效果的經(jīng)營(yíng)者集中房產(chǎn)商捂盤惜售針對(duì)的是購(gòu)房者而非房產(chǎn)商自己內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，此條可以不予考慮。

綜上所述，捂盤惜售行為具有九種具體表現(xiàn)形式，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上符合行為壟斷，在法律上存在經(jīng)營(yíng)者達(dá)成壟斷協(xié)議、且符合經(jīng)營(yíng)者濫用市場(chǎng)支配地位的特征，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為壟斷。

F299.233.5

：A

：2095-4379-(2017)28-0065-03

潘威，男，嘉興學(xué)院南湖學(xué)院，本科在讀。