關(guān)于新時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境與發(fā)展方向的思考

張成銀

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的一項(xiàng)重要產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中非常重要的市場(chǎng)主體。本文立足我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際，分析了新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中老城區(qū)居民、農(nóng)民工、城市外來人口等群體的市場(chǎng)需求狀況，從五個(gè)方面探討了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的艱難處境，并從新時(shí)期促使房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的角度，提出了方向性的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期 房地產(chǎn)企業(yè) 生存環(huán)境 發(fā)展方向

由于受宏觀經(jīng)濟(jì)下行影響，近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)庫存量大日益突出。為此，2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2016年及今后一個(gè)時(shí)期主要抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板（也即“三去一降一補(bǔ)”）的五大任務(wù)，使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)期。多項(xiàng)政策作用下，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有所釋放，房地產(chǎn)投資有回暖跡象。但商品房供過于求的現(xiàn)狀依然明顯，市場(chǎng)銷售壓力巨大，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存和發(fā)展環(huán)境依然比較嚴(yán)峻，這對(duì)廣大房地產(chǎn)企業(yè)提出了很大挑戰(zhàn)。

一、新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求分析

（一）居民需求趨于飽和，增長(zhǎng)乏力

從需求角度看，一、二線城市由于公共資源占有優(yōu)勢(shì)，造成對(duì)人口超強(qiáng)的吸附能力，它們的房地產(chǎn)主要是價(jià)格上的泡沫，在量上問題不大。三、四線城市房地產(chǎn)沒有大規(guī)模外來資本的炒作，價(jià)格上基本沒什么泡沫，房地產(chǎn)的需求基本源于本地居民，流動(dòng)人口帶來的需求很少，需求彈性較小。一方面，房?jī)r(jià)相對(duì)過高導(dǎo)致潛性消費(fèi)者觀望情緒較重。今年以來宏觀經(jīng)濟(jì)下行，致使企業(yè)職工工資水平下降，嚴(yán)重影響了購(gòu)買力。另一方面，過半潛在購(gòu)房者對(duì)未來房地產(chǎn)行業(yè)持不樂觀或不確定態(tài)度。此外，各項(xiàng)房地產(chǎn)政策的刺激作用沒有達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)需求相對(duì)于較大的庫存來說仍然動(dòng)力不足。

（二）多種因素制約，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房難以快速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力

在城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力不足的情況下，更多的人把目光投向農(nóng)民，國(guó)家多項(xiàng)政策也都指向農(nóng)民工購(gòu)房。然而現(xiàn)實(shí)中諸多問題，讓農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)城市置業(yè)的夢(mèng)頗具波折，使得半數(shù)以上農(nóng)民五年之內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)買房。一方面，多數(shù)農(nóng)民工積蓄較少，沒有足夠的積蓄支付當(dāng)前的房?jī)r(jià)，甚至交不起首付款。高房?jī)r(jià)使農(nóng)民對(duì)買房望而卻步。另一方面，農(nóng)民工與城鎮(zhèn)居民享受的待遇不同使農(nóng)民工進(jìn)城買房顧慮重重。因此，農(nóng)民工買房之路艱難坎坷，把去庫存的希望寄托在農(nóng)民身上也是任重道遠(yuǎn)。

（三）城市外來人口的購(gòu)房需求有限

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在調(diào)整，目前來看，新的接續(xù)替代產(chǎn)業(yè)難以在短期內(nèi)產(chǎn)生完全替代效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)外來人口缺乏吸引力，由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求也極為有限。更為嚴(yán)峻的是，由于煤炭等產(chǎn)業(yè)的衰退，與之相關(guān)的一些資源型、工業(yè)型城市資本、人員“雙流失”的趨勢(shì)已初露端倪。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的生存環(huán)境

（一）市場(chǎng)疲軟造成資金短缺，項(xiàng)目融資困難

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開資金，沒有資金的支撐，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等于無米之炊。庫存積壓的背后隱藏著巨大的債務(wù)危機(jī)，同時(shí)受投資擔(dān)保公司擠兌風(fēng)波影響，多數(shù)房地產(chǎn)商面臨或已經(jīng)陷入資金鏈斷裂險(xiǎn)境，推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)有心無力，土地流拍、爛尾樓、閑置地大量出現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。各大商業(yè)銀行也因當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，對(duì)房地產(chǎn)貸款提高了準(zhǔn)入門檻，同時(shí)國(guó)家政策性貸款只和政府的融資平臺(tái)合作，不對(duì)私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)貸款，導(dǎo)致項(xiàng)目融資非常困難。

（二）城市配套設(shè)施跟不上項(xiàng)目進(jìn)程

許多房地產(chǎn)項(xiàng)目存在道路管網(wǎng)、給排水等配套設(shè)施跟不上的問題，一些項(xiàng)目尚不具備賣地開發(fā)的條件就匆匆上馬，導(dǎo)致樓盤即將交工而水電供應(yīng)不上的情況，開發(fā)商為按期交工只好高成本引拉供電專線，造成各種管網(wǎng)縱橫交錯(cuò)，影響整體規(guī)劃。還有一些大型樓盤項(xiàng)目周邊道路及人行道建設(shè)進(jìn)展緩慢，都在一定程度上影響了項(xiàng)目的銷售。

（三）辦理房產(chǎn)手續(xù)繁瑣、政策落地時(shí)間周期錯(cuò)配

房地產(chǎn)開發(fā)的五證，辦理起來手續(xù)繁瑣，辦理周期較長(zhǎng)。從項(xiàng)目立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)價(jià)、土地預(yù)審等每一個(gè)環(huán)節(jié)都不可缺少，即便資料齊全的情況下順利辦完五證，短則半年長(zhǎng)則一年，甚至?xí)L(zhǎng)，這些繁瑣的手續(xù)使不少房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，失去了許多政策扶持的機(jī)會(huì)。同時(shí)開發(fā)商在項(xiàng)目進(jìn)展中需要支付利息，因手續(xù)不全造成庫存積壓產(chǎn)生的利息就會(huì)不斷增長(zhǎng)，成本也就相應(yīng)增加，與日俱增的債務(wù)會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的信用評(píng)估下降，貸款難度增加，導(dǎo)致再發(fā)展能力受限。

（四）多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力有限，樓盤品質(zhì)不高

目前，我國(guó)的許多房地產(chǎn)企業(yè)是前些年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速時(shí)，被吸引過來的眾多經(jīng)營(yíng)者，企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力弱、無開發(fā)團(tuán)隊(duì)、無策劃、營(yíng)銷和管理人員，經(jīng)營(yíng)理念落后，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，使房地產(chǎn)業(yè)魚龍混雜，良莠不齊。往往在前期準(zhǔn)備不充分的情況下盲目介入項(xiàng)目，導(dǎo)致樓盤設(shè)計(jì)規(guī)劃不合理、小區(qū)內(nèi)部服務(wù)配套設(shè)施不全、樓盤品質(zhì)低下。一旦遇到不好的形勢(shì)就會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問題，從而影響項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)展，導(dǎo)致半截子工程甚至爛尾樓，這樣的庫存很難去除。

（五）房地產(chǎn)行業(yè)違規(guī)問題嚴(yán)重

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理法律法規(guī)體系建設(shè)明顯滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)中投資、投機(jī)等多種不良行為的產(chǎn)生，一些項(xiàng)目的售樓中心沒建成前，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)期房進(jìn)行大肆宣傳和炒作，進(jìn)行違法預(yù)售，消費(fèi)者因所購(gòu)買的期房和現(xiàn)房之間存在一定的差距，或因開發(fā)商資金鏈斷裂而無法如期拿到所購(gòu)房屋，造成心理上和經(jīng)濟(jì)上雙重?fù)p失，極大的損傷了消費(fèi)者的購(gòu)房信心。房地產(chǎn)企業(yè)的這些違規(guī)銷售、違規(guī)建設(shè)的行為不但暴露了企業(yè)自身問題和行業(yè)潛規(guī)則外，也暴露了政府和職能部門監(jiān)管不到位，如果不能有效控制，將會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展和人民群眾生活水平提高的進(jìn)程。

三、新時(shí)期促使房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康方向發(fā)展的思考

（一）積極整合房企資源，提升企業(yè)發(fā)展實(shí)力

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力弱、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，缺乏現(xiàn)代商業(yè)思想、商業(yè)理念；缺乏對(duì)市場(chǎng)敬畏；缺乏房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分調(diào)研，仍處于市場(chǎng)發(fā)育初期的草莽狀態(tài)。隨著“大數(shù)據(jù)、云計(jì)算”“制造業(yè)數(shù)字化”“能源互聯(lián)網(wǎng)”“生物電子”、“新型材料”等技術(shù)革命的悄然興起并逐步呈風(fēng)起云涌之勢(shì)，這種以知識(shí)作為核心要素的技術(shù)革命及工業(yè)革命將徹底改變社會(huì)的結(jié)構(gòu)形態(tài)、組織方式、生產(chǎn)方式，徹底改變?nèi)藗兊乃枷胗^念、行為習(xí)慣、生活方式，從而使國(guó)家或地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生徹底重構(gòu)。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀態(tài)已經(jīng)進(jìn)入新的時(shí)代，跑馬圈地、盲目擴(kuò)張的草莽時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。因此企業(yè)要根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)主動(dòng)與知名品牌企業(yè)合作，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)弱聯(lián)合以及本地企業(yè)和外地企業(yè)聯(lián)合的方式積極整合、取長(zhǎng)補(bǔ)短、增強(qiáng)實(shí)力，才能穩(wěn)扎市場(chǎng)發(fā)展根基。

（二）努力提高服務(wù)質(zhì)量，打造精品房源，推進(jìn)產(chǎn)品多元化

首先，要對(duì)開發(fā)無望的樓盤進(jìn)行核算，讓有能力的開發(fā)商接盤，將項(xiàng)目盤活。對(duì)資金鏈斷裂停工的爛尾工程，采取企業(yè)重組、項(xiàng)目整合的方式進(jìn)行提質(zhì)改造、消化庫存，這是必須解決的難題。否則，不僅解決不了房地產(chǎn)庫存問題，還會(huì)給社會(huì)穩(wěn)定帶來極大威脅。其次，項(xiàng)目建設(shè)要推進(jìn)產(chǎn)品多元化，提高服務(wù)水平。積極調(diào)整開發(fā)思路，根據(jù)剛性需求逐漸減少、改善型需求和享受型需求逐步增加的趨勢(shì)，增加容積率低、配套全、環(huán)境美、服務(wù)優(yōu)的商品房源，把優(yōu)質(zhì)客戶資源留給家鄉(xiāng)，把外地和周邊消費(fèi)者吸引過來。

（三）積極拓寬去庫存的思維空間和行為空間，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟時(shí)代發(fā)展潮流，根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，發(fā)展旅游、養(yǎng)老、文化、度假地產(chǎn)，推動(dòng)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向眾創(chuàng)空間和樓宇產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，改變過去僅靠售房消化庫存的單一模式。按照國(guó)務(wù)院近期相關(guān)政策，宜租則租，宜售則售，大力推行先租后售的策略。把公租房作為商品房的“蓄水池”，將庫存的商品房和公租房蓄積起來，待市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化或租戶有產(chǎn)權(quán)需求時(shí)再把公租房轉(zhuǎn)為商品房售出；同時(shí)，發(fā)展現(xiàn)代房地產(chǎn)租賃業(yè)，對(duì)于有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，可以對(duì)現(xiàn)有庫存進(jìn)行收儲(chǔ)和整合，開展租賃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可開展租賃業(yè)務(wù)，按照廉租房和鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的政策，個(gè)人承擔(dān)一部分，企業(yè)優(yōu)惠一部分，政府補(bǔ)貼一部分，多方努力，多方得益。

四、結(jié)束語

今年以來，中央和地方多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的調(diào)控政策密集出臺(tái)，為低迷不振的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入信心，給房地產(chǎn)企業(yè)贏得喘息機(jī)會(huì)。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向好的方向發(fā)展。但樓市成交冷熱不均的分化狀態(tài)將是我國(guó)今年乃至今后較長(zhǎng)一段時(shí)間的市場(chǎng)常態(tài)，新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展將繼續(xù)面臨著一系列新的問題挑戰(zhàn)。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須樹立戰(zhàn)略思維和發(fā)展眼光，堅(jiān)持科學(xué)定位和謹(jǐn)慎投資，緊跟形勢(shì)調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，努力破解融資難、庫存大等問題，不斷提升自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

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