淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施

顧非非

摘要：營改增指的是將傳統(tǒng)的營業(yè)稅改為增值稅，營業(yè)稅改增值稅的根本目的是為了減少重復(fù)征稅，為了減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，是結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施。“營改增”從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來的確能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低企業(yè)稅負(fù)，但不是所有的行業(yè)都能受益，房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)在“營改增”中將會(huì)遇到很多的困難和挑戰(zhàn)。本文就“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)造成的影響進(jìn)行了具體分析，并提出了應(yīng)對的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營改增 影響 對策

隨著“營改增”的不斷深化發(fā)展，我國“營改增”已經(jīng)取得了一定的發(fā)展，各行各業(yè)均受到了營業(yè)稅改增值稅制度的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。房地產(chǎn)行業(yè)是近年來的熱門行業(yè)，“營改增”的稅收制度改革必然也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來一定的影響，應(yīng)該如何應(yīng)對“營改增”對本企業(yè)帶來的有利和不利影響是房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

一、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的影響

（一）對企業(yè)稅負(fù)的影響

1、“營改增”對土地增值稅和企業(yè)所得稅的影響

營業(yè)稅和增值稅雖都是流轉(zhuǎn)稅，但在稅制設(shè)計(jì)和財(cái)務(wù)核算上存在很大區(qū)別。增值稅為價(jià)外稅，營業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入、成本按價(jià)稅分離計(jì)量，企業(yè)收入、成本、利潤將不同程度的降低，從而影響企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅?！盃I改增”后流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)增加，土地增值稅和企業(yè)所得稅稅負(fù)有所減少，但流轉(zhuǎn)稅的增加是否能低于土地增值稅和企業(yè)所得稅的減少，一是要看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行的增值稅稅率；二是要看企業(yè)獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣額。

2、受相關(guān)行業(yè)“營改增”的影響

與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)很多，“營改增”對這些行業(yè)的影響，勢必影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。建筑安裝業(yè)是與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)密切相關(guān)的直接上游企業(yè)，建筑業(yè)在“營改增”會(huì)受到很大的沖擊，由于建筑施工企業(yè)原料購買的品種繁雜，除了鋼材等主要材料能取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣外，大量的零星材料采購如砂石、石頭、泥土等無法取得增值稅專用發(fā)票，建筑施工企業(yè)的主要成本中人工成本占有很大比重，約占工程造價(jià)的25%，人力資源成本無法進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，因此建筑施工企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)上升。根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的原理，建筑施工企業(yè)會(huì)將提高的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另外，融資成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三大成本之一，金融行業(yè)目前仍未實(shí)行“營改增”。這些密切相關(guān)行業(yè)的“營改增”將會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）對企業(yè)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算的影響

營業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，增值稅為價(jià)外稅，實(shí)行“營改增”后，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入因扣除增值稅而減少，假定稅率為17%，原主營業(yè)務(wù)收人為117萬元，“營改增”后主營業(yè)務(wù)收入變?yōu)?00萬元，增值稅銷項(xiàng)稅為17萬元，同理，也會(huì)降低同定資產(chǎn)的價(jià)值和主營業(yè)務(wù)成本。從而影響企業(yè)資產(chǎn)、利潤等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

在現(xiàn)行的稅制下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平參差不齊，征收營業(yè)稅時(shí)不涉及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的問題，在發(fā)票的管理上也不是很嚴(yán)謹(jǐn)，其難以勝任增值稅征收事務(wù)的要求?！盃I改增”后會(huì)計(jì)核算工作、核算方法都發(fā)生了變化，增加了成本控制的難度。

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響?，F(xiàn)行稅制下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在房屋預(yù)售期便確認(rèn)預(yù)售收入，并預(yù)繳營業(yè)稅，這樣占用了企業(yè)的流動(dòng)資金?！盃I改增”后，項(xiàng)目前期購進(jìn)材料，施工投入等會(huì)產(chǎn)生大量的進(jìn)項(xiàng)稅留抵，不用繳納增值稅，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可緩解資金的壓力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對“營改增”的應(yīng)對措施

（一）加強(qiáng)對“營改增”的認(rèn)識和學(xué)習(xí)

要正確應(yīng)對“營改增”給企業(yè)帶來的有利和不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和管理人眼必須要加強(qiáng)對人員素質(zhì)的重視，要求相關(guān)工作人員要加強(qiáng)對“營改增”政策和制度的了解和正確認(rèn)識。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對財(cái)務(wù)部門的工作人員進(jìn)行有針對性的培訓(xùn)，提高工作人眼對“營改增”相關(guān)政策的掌握程度，并要求工作人員根據(jù)稅收制度的變化轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)核算方式，提高核算的質(zhì)量。此外，企業(yè)還需要加強(qiáng)工作人員的納稅意識，要求及時(shí)向相關(guān)負(fù)責(zé)人索要增值稅發(fā)票。同時(shí)，企業(yè)還需要建立專門的稅務(wù)管理部門，加強(qiáng)對稅收的統(tǒng)籌和管理。

（二）實(shí)施全面稅收籌劃管理

第一，對于開發(fā)成本來說。即使企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)之初就竭力控制開發(fā)成本，但是由于“營改增”的制度特色，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本必然會(huì)呈現(xiàn)增加的趨勢。因此，企業(yè)要切實(shí)降低開發(fā)成本還是需要從建筑材料方面進(jìn)行控制和籌劃；第二，對于堅(jiān)持材料的稅收籌劃。建筑材料的供應(yīng)商選擇是關(guān)鍵，由于企業(yè)無法在開發(fā)成本上經(jīng)常有效的稅收籌劃，那么企業(yè)就應(yīng)該要重視供應(yīng)商的選擇。在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，企業(yè)將是否能夠獲取增值稅專用發(fā)票及其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額度作為重要的選擇依據(jù)可以有效的利用“營改增”的稅收特征降低生產(chǎn)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然，在選擇供應(yīng)商的同時(shí)企業(yè)還需要綜合材料的價(jià)格、質(zhì)量等因素進(jìn)行綜合考慮。此外，在勞動(dòng)力的選擇方面，企業(yè)也應(yīng)該盡量避免選用分散的勞動(dòng)力，以獲得增值稅發(fā)票為重要的考慮依據(jù)。

（三）做好過渡朝的應(yīng)對

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的沖擊，首先要考慮的是日前已開工或已完工未完全銷售項(xiàng)目，這類項(xiàng)目成本已發(fā)生，無法再取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)的銷售，要按增值稅進(jìn)行繳納。國家政策尚未出臺，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好準(zhǔn)備，對現(xiàn)在已開工的項(xiàng)目進(jìn)行全面梳理，如進(jìn)度情況、成本情況、發(fā)票取得情況、銷售情況等等進(jìn)行分析研究，制定對這類項(xiàng)目具體的應(yīng)對方案。企業(yè)對需要采購的大型同定資產(chǎn)，除非必須，則可延緩采購時(shí)間，以期獲得同定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅；對小金額采購是否一定要取得增值稅專用發(fā)票等問題，要認(rèn)真測算價(jià)格變動(dòng)與增值稅的臨界點(diǎn)，以期對企業(yè)帶來更多利益。

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