黃翔

[摘要]市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷深入推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。近年來(lái)，“新常態(tài)”背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力正在發(fā)生根本性變化，因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系研究十分必要。文章采用1995—2013年湖南省地區(qū)生產(chǎn)總值和商品房銷售面積的數(shù)據(jù)，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的協(xié)整分析以及Granger因果檢驗(yàn)，對(duì)湖南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的協(xié)整關(guān)系和因果關(guān)系分別進(jìn)行檢驗(yàn)。其分析結(jié)果表明：盡管在短期內(nèi)，湖南省商品房銷售面積與GDP之間存在波動(dòng)關(guān)系，但從長(zhǎng)期來(lái)看，兩者之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，并且存在商品房銷售面積到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的單向因果關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]地區(qū)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)業(yè)；協(xié)整分析；Granger因果檢驗(yàn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643150

1引言

“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”逐漸成為各方面對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)階段性特征的共識(shí)[1]。新常態(tài)意味著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速?gòu)母咚傧蛑懈咚贀Q擋，結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力正在發(fā)生根本性變化。這就使得原來(lái)的各個(gè)行業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展面臨一系列挑戰(zhàn)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2014年完成投資額95萬(wàn)億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)速度105%，受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響的2009年增速比2014年還高56個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比下降76%，銷售面積為121億平方米，以上的數(shù)據(jù)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷售面積增速與房地產(chǎn)價(jià)格雙雙回落，這就導(dǎo)致部分城市和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)去庫(kù)存壓力非常大。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況都發(fā)生了很大的變化，“風(fēng)險(xiǎn)防控”對(duì)于各個(gè)行業(yè)平穩(wěn)適應(yīng)“新常態(tài)”具有重大意義。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，過(guò)去房?jī)r(jià)泡沫問(wèn)題一直是行業(yè)的突出矛盾[2]，但現(xiàn)在供應(yīng)泡沫卻逐漸取代價(jià)格泡沫成為市場(chǎng)主要矛盾[3]。此時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)必然發(fā)生變化。從前高度重視的控制房?jī)r(jià)高漲不再是市場(chǎng)調(diào)控的第一目標(biāo)，有關(guān)“防范和化解泡沫”的內(nèi)涵重點(diǎn)，也從控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)轉(zhuǎn)移到減少房地產(chǎn)供應(yīng)量上面[4]。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本產(chǎn)業(yè)和支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)其他行業(yè)較長(zhǎng)，同時(shí)與其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以直接或間接地影響與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[5]。面對(duì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)業(yè)存在的庫(kù)存壓力及供應(yīng)泡沫，大家都十分希望知道房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)是否會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，而現(xiàn)在房地產(chǎn)交易的下滑又是否是受到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩的影響，為此，本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系出發(fā)，對(duì)湖南省商品房銷售面積與地區(qū)生產(chǎn)總值的相互關(guān)系進(jìn)行研究。

2數(shù)據(jù)收集及預(yù)處理

21研究區(qū)域

湖南省位于我國(guó)中部及長(zhǎng)江中游地區(qū)，由于大部分省域面積處于洞庭湖以南因而得名“湖南”，境內(nèi)湘江貫穿南北，所以又簡(jiǎn)稱為“湘”，省會(huì)駐長(zhǎng)沙市。湖南地處東經(jīng)108°47′～114°15′，北緯24°39′～30°8′，與七個(gè)省市相毗鄰：東鄰江西，西連重慶、四川、貴州，南連廣東、廣西，北界湖北。全省土地總面積2118萬(wàn)平方公里，占全國(guó)土地總面積的22%。

2014年，湖南省地區(qū)生產(chǎn)總值2703732億元，相比上年增長(zhǎng)95%，增長(zhǎng)速度甚至比受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響的2009年還低35個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)45%，增加值31488億元；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)93%，增加值124819億元；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)111%，增加值114178億元，見(jiàn)下圖。

22數(shù)據(jù)來(lái)源

本文所涉及的數(shù)據(jù)主要包括表征湖南省地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)的相關(guān)數(shù)據(jù)，在實(shí)證研究中，我們選取了1995—2013年的湖南省地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）和商品房銷售面積的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。本文所用數(shù)據(jù)均從1995—2014年《湖南省統(tǒng)計(jì)年鑒》中直接得到。回歸與檢驗(yàn)的計(jì)算過(guò)程通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)軟件Eviews 80完成。

3計(jì)量模型和實(shí)證結(jié)果分析

31穩(wěn)定性檢驗(yàn)

在具體應(yīng)用協(xié)整等理論進(jìn)行分析時(shí)，首先需要檢驗(yàn)被分析序列變量是否平穩(wěn)，即是否具有單位根，常用ADF檢驗(yàn)方法來(lái)驗(yàn)證是否平穩(wěn)，該方法可以通過(guò)對(duì)3個(gè)模型（模型1為不含常數(shù)項(xiàng)和時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)，模型2含有常數(shù)項(xiàng)而沒(méi)有時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)，模型3含有常數(shù)項(xiàng)和時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)）進(jìn)行檢驗(yàn)，如果其中任何一個(gè)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭蠥DF值大于麥金農(nóng)臨界值，則可以認(rèn)為該序列沒(méi)有單位根，是平穩(wěn)的序列，運(yùn)用Eviews 80對(duì)LGDP和LFDC的單位根檢驗(yàn)結(jié)果可以從表1反映出來(lái)。

由表1可知，LGDP和LFDC的一階差分都表現(xiàn)出不平穩(wěn)。繼續(xù)對(duì)LGDP和LFDC進(jìn)行二階差分，此時(shí)LGDP在模型1、模型2和模型3中ADF的絕對(duì)值分別為5018930、5189559以及4758159（圖中標(biāo)注*號(hào)值），這三個(gè)值均大于α=1%時(shí)的臨界值的絕對(duì)值。LFDC的模型1、模型2中ADF的絕對(duì)值分別為4684372，4879067（圖中標(biāo)注*號(hào)值），也均大于α=1%時(shí)的臨界值的絕對(duì)值。所以LGDP和LFDC這兩個(gè)時(shí)間序列值必須通過(guò)二階差分后，才能達(dá)到顯著性水平99%以上的平穩(wěn)性。因此我們可以認(rèn)為，兩個(gè)時(shí)間序列LGDP和LFDC是I（2）的單位根過(guò)程。

32協(xié)整檢驗(yàn)

20世紀(jì)80年代恩格爾（Engle）和格蘭杰（Granger）提出“協(xié)整”這個(gè)理論[6]，這個(gè)理論認(rèn)為，盡管在多個(gè)變量中每個(gè)變量都是非平穩(wěn)的，但對(duì)它們進(jìn)行線性組合卻有可能使其相互抵消趨勢(shì)項(xiàng)的影響，讓它們的組合形成一個(gè)平穩(wěn)的變量[7][8]。當(dāng)兩個(gè)變量分別表現(xiàn)出非平穩(wěn)時(shí)，協(xié)整理論就能為它們之間尋找均衡關(guān)系，這也為用存在的協(xié)整關(guān)系的變量建立動(dòng)態(tài)模型奠定了基礎(chǔ)[9][10]。

常用的協(xié)整檢驗(yàn)方法有兩種，分別是E-G（Engle-Granger）兩步檢驗(yàn)法和約翰森（Johansen，1988）檢驗(yàn)法[11]，而對(duì)于兩個(gè)以上變量之間的協(xié)整關(guān)系，我們一般使用基于向量自回歸模型的約翰森檢驗(yàn)法。兩變量之間的協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)我們一般使用Engle-Granger檢驗(yàn)[12]。本文檢驗(yàn)商品房銷售面積與地區(qū)生產(chǎn)總值之間的協(xié)整關(guān)系，所以采用Engle-Granger兩步檢驗(yàn)法。通過(guò)單位根檢驗(yàn)可知LGDP和LFDC時(shí)間序列都是二階平穩(wěn)的，我們的協(xié)整檢驗(yàn)可以分兩步進(jìn)行。

第一步，協(xié)整回歸，用普通最小二乘法（OLS）估計(jì)LGDP和LFDC之間的方程，并計(jì)算非均衡誤差[13]。

估計(jì)的方程為：

LGDP[DD（]∧[DD）]t=05620LFDCt-48909（1）

（147349）（182108）

調(diào)整后的R2為09231，DW=03341。

殘差的計(jì)算公式為：

et=LGDPt-LGDP[DD（]∧[DD）]t（2）

=LGDPt-05620LFDCt-48909

第二步，檢驗(yàn)e的單整性，看看殘差是否是平穩(wěn)序列。

通過(guò)單位根的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：當(dāng)滯后階數(shù)為1，不含常數(shù)項(xiàng)和截距項(xiàng)的模型最適合，ADF檢驗(yàn)的結(jié)果如表2所示。

通過(guò)表2可以看出，ADF值的絕對(duì)值為15812大于顯著性水平為10%的臨界值的絕對(duì)值15661。在較低要求下，可以認(rèn)為殘差序列e是平穩(wěn)序列，也就是說(shuō)存在LGDP和LFDC的平穩(wěn)線性組合，即商品房銷售面積和地區(qū)生產(chǎn)總值之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

33Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)，表明能源消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在協(xié)整關(guān)系。但是，這種長(zhǎng)期的均衡關(guān)系究竟是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)（FDC）引起地區(qū)生產(chǎn)總值GDP變動(dòng)的結(jié)果，還是地區(qū)生產(chǎn)總值GDP引起房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)（FDC）的結(jié)果？房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)（FDC）和地區(qū)生產(chǎn)總值GDP在波動(dòng)中孰為因孰為果還是互為因果？這就需要對(duì)FDC和GDP進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)。我們分別取滯后期為1，滯后期為2，滯后期為3，對(duì)FDC和GDP進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果如表3所示。

從表3可以看出，在滯后期為1的時(shí)候，在FDC不是GDP的Granger原因的原假設(shè)，拒絕它犯第一類錯(cuò)誤的最大概率為6E-05，小于005，因此至少在95%的置信水平下可以認(rèn)為FDC是GDP的Granger成因；而對(duì)于GDP不是FDC的Granger原因，拒絕它犯第一類錯(cuò)誤的最大概率為02558，不能夠拒絕原假設(shè)，GDP不是FDC的Granger原因。同理，滯后期為2和滯后期為3時(shí)，可以得到同樣的結(jié)論。因此，我們Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)是地區(qū)生產(chǎn)總值的Granger原因，湖南省的商品房銷售的增加直接導(dǎo)致地區(qū)生產(chǎn)總值的增加。但是地區(qū)生產(chǎn)總值GDP并不是商品房銷售增加的原因，GDP的增長(zhǎng)并不必然導(dǎo)致商品房銷售的增加。

4結(jié)論與建議

本文采用1995—2013年湖南省地區(qū)生產(chǎn)總值和商品房銷售面積的數(shù)據(jù)，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的協(xié)整分析以及Granger因果檢驗(yàn)，對(duì)湖南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的協(xié)整關(guān)系和因果關(guān)系分別進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果表明：湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在單向的Granger因果關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是地區(qū)生產(chǎn)總值的Granger原因。進(jìn)一步對(duì)數(shù)據(jù)分析結(jié)果進(jìn)行分析，可以得到如下結(jié)論。

（1）房地產(chǎn)業(yè)是湖南省地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)極。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，能夠帶動(dòng)其周邊例如建筑、建材以及冶金等50多個(gè)物資生產(chǎn)部門(mén)的發(fā)展。因而，湖南省地區(qū)生產(chǎn)總值中房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占有極大的比重，在形成大量的固定資產(chǎn)的同時(shí)，為政府提供巨額的財(cái)政收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有力地支持了湖南省地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。

（2）經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)并不能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，這也告訴我們?cè)陂L(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)里，需求才是決定供給的最重要因素。房地產(chǎn)作為一種固定資產(chǎn)，具有價(jià)格高、變現(xiàn)難、長(zhǎng)期價(jià)格難以預(yù)期等特點(diǎn)，如果作為投資產(chǎn)品具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，且湖南省地處中部，與北上廣深這些一線城市相比對(duì)外來(lái)人口的吸引力有限。主要的商品房庫(kù)存都得內(nèi)部消耗，所以即使是經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)也不能在市場(chǎng)需求不足的情況下，持續(xù)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

（3）在“新常態(tài)”經(jīng)濟(jì)的大背景下，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題解決需要地方政府承擔(dān)起調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任。住房既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是民生問(wèn)題，政府需要做的就是為低收入住房困難群體提供住房保障，加大對(duì)棚戶區(qū)的改造，以及城市和農(nóng)村的危房改造。目前，湖南省城鎮(zhèn)化進(jìn)行還在加快，所以房地產(chǎn)的需求還是剛性的，在鼓勵(lì)居民自住型住房和改善性住房的需求前提下，需因地制宜，約束和監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

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