社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目決策風險分析研究

張志盈 ， 陳 瑤, 陳文東

(1. 西華大學建設(shè)與管理工程學院, 四川成都 610039； 2.四川興銳建通工程咨詢有限公司， 四川成都 610046; 3.航天城改擴建工程管理處， 北京 100094)

社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目決策風險分析研究

張志盈1， 陳 瑤2, 陳文東3

(1. 西華大學建設(shè)與管理工程學院, 四川成都 610039； 2.四川興銳建通工程咨詢有限公司， 四川成都 610046; 3.航天城改擴建工程管理處， 北京 100094)

養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)細分出的新興市場版塊。較一般地產(chǎn)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金需求量更大、產(chǎn)業(yè)鏈更長、各方利益關(guān)系更復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)中勢必將面臨巨大的決策風險，本文從開發(fā)商管理的角度來，分析了社區(qū)養(yǎng)老模式下的嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品開發(fā)所面臨的風險因素，并提出了相應(yīng)風險對策，以期提高投資者的決策水平。

社區(qū)； 養(yǎng)老地產(chǎn)； 決策風險； 風險對策

《2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，截至2015年底，中國60歲及以上老年人口22 200×104人，占總?cè)丝?6.1 %，高于10 %的國際老齡社會標準，中國已進入老齡化社會。

雖然目前政府正大力推進敬老院、養(yǎng)老院等公辦養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)，但隨著老年人退休金、養(yǎng)老保險金等收入的不斷提高，其購買力的不斷增強，人們對晚年養(yǎng)老住房提出了更多、更高的改善性需求。調(diào)查顯示，中國目前2億多的老齡人口，90 %左右的老人不滿于現(xiàn)在的老年住宅產(chǎn)品，養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)鏈上多種需求尚未得到滿足，功能有待開發(fā)，中國的養(yǎng)老住宅市場潛力巨大。

1 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段

目前，我國存在家庭、機構(gòu)和社區(qū)三種養(yǎng)老模式。三種養(yǎng)老模式具有階段性特征，其中家庭養(yǎng)老仍是基礎(chǔ)，但要充分發(fā)揮市場在資源配置中的有效作用，必須優(yōu)化機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老功能，使社會力量逐步發(fā)展成為養(yǎng)老服務(wù)的主體。不同養(yǎng)老模式下，養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的形式及開發(fā)主要主體具有一定差異性，如圖1所示。

圖1 中國養(yǎng)老住宅發(fā)展階段

1.2 本文社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)概念界定

根據(jù)萬科一項業(yè)主調(diào)查顯示，無論是老年人還是其子女，95.6 %的被訪人群傾向于自己或自己的父母能在本社區(qū)或鄰近社區(qū)解決養(yǎng)老問題，延續(xù)“居家情結(jié)”?？梢?，此類型社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品更符合我國的養(yǎng)老背景，無疑是房地產(chǎn)商介入養(yǎng)老市場開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的一個重要方向。

本文的社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅針對社區(qū)養(yǎng)老模式下的嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，這種養(yǎng)老地產(chǎn)，通常指在成熟社區(qū)中，開發(fā)建設(shè)或者植入的以家庭為單元的，方便老年群體進行自助生活服務(wù)的，每家每戶自成一體的養(yǎng)老住宅。

1.3 養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)區(qū)別

養(yǎng)老地產(chǎn)屬于一種新型的養(yǎng)老住宅開發(fā)產(chǎn)品，除了規(guī)模上比養(yǎng)老院和敬老院大之外，服務(wù)的目標人群和服務(wù)質(zhì)量等與傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)也大大不一樣。

從投資開發(fā)主體和運營方式上談，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)主體主要為大型的房地產(chǎn)開發(fā)商，運營方式主要是由專業(yè)運營機構(gòu)進行配套服務(wù)運營[1]；而傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)的投資開發(fā)主體則主要為政府，運營方式上兼容公辦公營或公辦民營兩種運營方式。

從建設(shè)資金上談，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)資金主要來源于社會資金；傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)資金則主要源于政府配套資金。

從產(chǎn)品盈利性來看，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于商品住宅，實行市場定價，通過“銷售”、“長期出租”以及“租售并舉”三種物業(yè)運營以及養(yǎng)老配套服務(wù)運營方式進行盈利[2]，盈利性較強；傳統(tǒng)機構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品則都基本沒有盈利可言，社會屬性更強，在定價方面，也只能實行政府定價或政府指導價。

從入住的老年人群來看，社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)主要入住的是有一定收入的，面向社區(qū)內(nèi)部或者鄰近社區(qū)的老人，這部分老人的子女親人都在社區(qū)內(nèi)；傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)則主要入住的是“五?！薄ⅰ叭裏o”老人或低收入家庭送養(yǎng)的老人，并且這部分老人大多是需要進行持續(xù)性照料的。

從服務(wù)類型上說，養(yǎng)老地產(chǎn)進行適老設(shè)計并完成建設(shè)后，運營期間主要是讓老年群體進行以家庭為單元的自助生活服務(wù)為主，社區(qū)的周邊的鄰里關(guān)系以及人群結(jié)構(gòu)層次多樣；傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)則主要是以醫(yī)護人員對老年群體提供集中居住和持續(xù)照料服務(wù)為主。

2 社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)決策風險分析

2.1 經(jīng)濟風險

(1)融資風險。養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資資金需求較一般項目大，但目前我國針對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的融資渠道較少，需求增加、供給減少讓養(yǎng)老地產(chǎn)融資問題凸顯，資金成本增高。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新融資模式如房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等也逐漸出現(xiàn)，退休軍人基金、退休教育基金等也愿意投資養(yǎng)老資產(chǎn)，但尚未發(fā)展成熟，監(jiān)管機制、制度政策也尚未完善。

(2)運營費用變化風險。市場上具有敬業(yè)精神的醫(yī)療護理團隊以及老年人專業(yè)服務(wù)運營機構(gòu)都很欠缺，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運營離不開高素質(zhì)、高水平的管理人員和專業(yè)醫(yī)療護理人員，而高效配套服務(wù)日常運行成本很高，不僅讓養(yǎng)老地產(chǎn)面臨高成本運營費用風險，而且還面臨運營費用變化風險。

2.2 市場風險

(1)養(yǎng)老文化風險。首先，從年齡看，目前關(guān)注老齡房地產(chǎn)的大多是老年人，全社會老齡意識和“及早備老”的理念尚未深入到中年人士心里。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)起步晚，養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老方式還未被人們普遍接受，許多家庭仍然認為養(yǎng)老地產(chǎn)就是傳統(tǒng)的敬老院、福利院，對其存在一定偏見。再者，目前步入60歲的老人消費習慣多保守，而目前市場上一個系統(tǒng)專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)提供的完善養(yǎng)老服務(wù)，至少也需要每個月2 000～3 000元的服務(wù)費用[3]，在北京、上海等發(fā)達城市，費用則更高。所以在享老消費的理念尚未完成形成而養(yǎng)老地產(chǎn)項目又多“高端”情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場推廣及銷售不可避免會遇到各種難題。

(2)空置風險。出租物業(yè)運營方式下的養(yǎng)老地產(chǎn)，入住率的保證是項目盈利的關(guān)鍵所在。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群主要針對該社區(qū)或鄰近社區(qū)的老年群體，開發(fā)前需要對消費群體入住意愿進行深入調(diào)查，獲得相對比較準確的需求信息以便對市場空間做出準確判斷。若項目運營中空置率過高，項目的現(xiàn)金流為負，長期不能實現(xiàn)盈利會導致項目失敗。

(3)市場定價風險。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅物業(yè)開發(fā)成本高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，還包括大量的配套服務(wù)開發(fā)成本，其市場定價影響因素多且復(fù)雜。

2.3 政策風險

(1)社區(qū)區(qū)域規(guī)劃風險。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目對已建社區(qū)的建筑覆蓋率和容積率以及周邊環(huán)境有較高要求，社區(qū)區(qū)域原規(guī)劃配套設(shè)施網(wǎng)點、城市交通道路的變動后可能造成區(qū)域環(huán)境不再適合養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)。

(2)養(yǎng)老用地政策風險。在養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)成本中,購地成本占據(jù)很大一塊，對于嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)而言，由于社區(qū)配套已經(jīng)較為成熟，周邊人氣已經(jīng)聚集，這樣養(yǎng)老地產(chǎn)的土地價格必定比較高；目前在城市規(guī)劃領(lǐng)域尚沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，養(yǎng)老用地政策尚未明晰，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的土地用途還是商業(yè)用地或者住宅用地，并且是以“招拍掛”方式獲得，土地價格較高。

(3)稅收、補貼政策風險。國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》，養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)在投融資、用地、補貼、稅收減免等方面出臺一系列政策扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是養(yǎng)老地產(chǎn)不納入其內(nèi)，無稅收優(yōu)惠。目前一些地區(qū)僅僅采取了床位補貼政策，并且有嚴格限制。

2.4 技術(shù)風險

(1)嵌入選址風險。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址應(yīng)選擇在養(yǎng)老設(shè)施覆蓋較少、公共資源較為齊全的社區(qū)區(qū)域，并且需要靠醫(yī)院、公園、購物場等公共服務(wù)設(shè)施以便能滿足老年人緊急就醫(yī)、就近就醫(yī)、外出散步、日常生活等需求，對于每一地區(qū)而言，能夠滿足以上要求的居住資源具有一定程度的稀缺性。

(2)嵌入規(guī)模風險。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目物業(yè)的嵌入規(guī)模，既要滿足投資和經(jīng)營的經(jīng)濟效益，還要滿足社區(qū)服務(wù)范圍內(nèi)居民的實際需求，并且適合老年住宅內(nèi)良好的家庭氣氛；社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)主要面向社區(qū)內(nèi)的老人，公共戶外活動場地與相關(guān)配套設(shè)施上可以和鄰近社區(qū)是實現(xiàn)共享，因此在配套服務(wù)規(guī)模上需要考慮是否在相關(guān)設(shè)施的共享半徑內(nèi)以及共享度是否合適。

(3)適老設(shè)計風險。養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計在空間布局上要體現(xiàn)老年人自立性、健康性以及安全性，設(shè)備與設(shè)施需要按照老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設(shè)計，其設(shè)計風險主要包括適老功能設(shè)計風險和套型設(shè)計風險。

①適老功能設(shè)計風險。在養(yǎng)老地產(chǎn)適老功能設(shè)計中，在規(guī)劃設(shè)計方面要充分考慮到老年群體行動不便、身體虛弱等特征后進行人性化細節(jié)設(shè)計。室內(nèi)功能設(shè)計中地板要防滑、電梯要緩慢、走廊安裝扶手、屋里安裝小夜燈，屋里有緊急呼叫系統(tǒng)等，以防老年人出現(xiàn)意外；室外活動場所必須是無障礙設(shè)計,包括消除室內(nèi)高差、坡道設(shè)計、人車分離的道路系統(tǒng)等等。適老功能一旦有缺陷，對老齡人的安全造成影響，企業(yè)不僅會面臨巨額資金賠償，項目運營以及企業(yè)聲譽也將會受到重大影響。

②套型設(shè)計風險。在養(yǎng)老地產(chǎn)套型設(shè)計前，需要對社區(qū)內(nèi)部及周邊的老年居住狀況進行調(diào)研，單人、雙人間比例設(shè)置需要合理，套型的組合也要多元化，面積既要集約又要適應(yīng)于營建出老年居住良好的家庭氣息。簡單的對房間進行重復(fù)與疊加，會造成居住套型形式單一、空間不豐富，很難滿足老年人的居住需求。

(4)配套開發(fā)風險。在社區(qū)配套設(shè)施方面，需設(shè)立大型的專為老年人服務(wù)的醫(yī)療機構(gòu)、康體中心等，配備先進的醫(yī)療設(shè)備及專業(yè)的醫(yī)療護理人員，以滿足老年人醫(yī)療、保健、理療、康復(fù)的生理需求；除了生理層面,以老人心理需求出發(fā)組織豐富的文娛活動,設(shè)置老年大學、棋牌室等,提供老年人追求進步，陶冶情操的空間，營造舒適的養(yǎng)老氛圍；在商業(yè)功能上,要設(shè)立超市等以滿足老年基本的購物、日用品采購需求；在配套服務(wù)功能上，要提供呼叫等緊急情況下的應(yīng)急系統(tǒng)。以上這些服務(wù)配套的開發(fā)規(guī)劃需要開發(fā)商在前期規(guī)劃中做好社區(qū)服務(wù)體系的布局，以便在項目正式運營前便能將所需各項資源整合入項目中，其開發(fā)不僅專業(yè)性很強，資源整合度、資金投入度都相當大，并且資金需要經(jīng)過長時間有效經(jīng)營才可以回收，不僅機會成本高，也在無形中擴大了投資者的風險。

2.5 運營管理風險

(1)管理服務(wù)風險。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于類“商業(yè)地產(chǎn)”，物業(yè)管理復(fù)雜，后續(xù)需要具有運營經(jīng)驗的復(fù)合型管理人才對項目進行持續(xù)運營管理，而我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，現(xiàn)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)多從傳統(tǒng)地產(chǎn)、保險、商業(yè)地產(chǎn)等轉(zhuǎn)變而來：一方面多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)習慣買地、建房然后就銷售的快速周轉(zhuǎn)模式；另一方面，后期運營尚處于摸索階段，對養(yǎng)老服務(wù)的盈利點認識及經(jīng)驗積累還不夠，還有很多房地產(chǎn)商運營服務(wù)整合能力有限，無法進行有效運營管理，后期運營的養(yǎng)老服務(wù)外包，沒能對養(yǎng)老地產(chǎn)的外延內(nèi)涵進行深入理解。運營中每個環(huán)節(jié)的小問題都會給老年人的日常生活造成影響，對開發(fā)商的信譽造成一定的損傷。

(2)護理服務(wù)風險。目前中國從事養(yǎng)老服務(wù)的人員多是從傳統(tǒng)行業(yè)跨界而來，真正接受專業(yè)教育的護理人員較少。并且在選擇和任用上護理服務(wù)人員上標準不一，使養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量難以保證。

3 社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)決策風險應(yīng)對

由于經(jīng)濟風險、政策風險基本不受開發(fā)商控制，因此這兩方面是本文社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)決策風險應(yīng)對的次要方面，一般在項目初期加以考慮即可。本文將就市場、技術(shù)、運營管理方面，為開發(fā)商提出一些管控對策，以便其順利應(yīng)對風險，保證項目的成功開展。

3.1 市場風險對策

養(yǎng)老地產(chǎn)項目要降低市場風險，一是可以通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體對項目進行廣泛宣傳，將項目優(yōu)越區(qū)位條件，先進完備的配套設(shè)施、高水平的服務(wù)等信息傳遞給公眾；二是要在對項目市場環(huán)境特點、競爭者、社區(qū)規(guī)模等做好調(diào)查與分析基礎(chǔ)上進行產(chǎn)品市場定位，以滿足周邊社區(qū)老年群體養(yǎng)老實際需求；三是要綜合分析開發(fā)、經(jīng)營成本、市場需求、周邊社區(qū)老人或老人家庭經(jīng)濟承受能力、住宅檔次、服務(wù)水平、開發(fā)目標等因素，制定合理月租價格；四是針對因入住率不足帶來的空置問題，施以以老小兼模式，在項目中規(guī)劃兒童樂園，周邊幼兒園與小學孩子放學后，把項目變成臨時托兒所以便部分入住的高知老年群體發(fā)揮余熱，給孩子們講故事、輔導功課。

3.2 技術(shù)風險對策

嵌入規(guī)模應(yīng)在周邊市場可接受條件下，擴大產(chǎn)品規(guī)模，形成規(guī)模效應(yīng)，降低成本。養(yǎng)老地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中應(yīng)嚴格圍繞老齡人的生理、心理需求進行適老設(shè)計。除了輪椅推行空間、老年專用電梯、專業(yè)助浴設(shè)備、老年安全插座、健康監(jiān)測設(shè)施等適老設(shè)備外，在細節(jié)設(shè)計上需要設(shè)計師繼續(xù)深入研究老齡人的身體性能；在適老功能設(shè)計、套型設(shè)計上應(yīng)該嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)標準流程，設(shè)計方案采取多方案對比、專家論證、預(yù)留損失費等風險應(yīng)對措施加以防范。配套開發(fā)上，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)逐漸完善相關(guān)配套設(shè)施，將其打造成集養(yǎng)老、度假、居住、休閑、娛樂于一體的現(xiàn)代化社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)；針對醫(yī)療配套難題，除了可以和大型醫(yī)院取得合作外，還可以將社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)盤活，和養(yǎng)老機構(gòu)合作運營。

3.3 運營服務(wù)風險對策

針對我國普遍存在的護理人員服務(wù)水平不到位等情況，運營公司應(yīng)注重護理人員的招聘及培訓，在運營服務(wù)過程中，應(yīng)采取服務(wù)人員評分等制度以對服務(wù)人員進行獎懲激勵和淘汰。在運營盈利問題上，由于養(yǎng)老地產(chǎn)更多的盈利在于服務(wù)上提供的服務(wù)，因此除了通過前面的風險對策保障入住率以外，房地產(chǎn)企業(yè)還需多吸取國外養(yǎng)老運營服務(wù)商經(jīng)驗，提高管理服務(wù)質(zhì)量，并需要結(jié)合具體社會情況，總結(jié)摸索一套自己的運營盈利模式。

4 結(jié)束語

本文結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)獨特性，對社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的決策風險進行了分析，并針對其中可控性較強的風險為開發(fā)商提出了相應(yīng)的風險應(yīng)對措施，在一定程度上對社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前期的風險評價及后期風險管控具有實踐指導意義。

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張志盈(1989～)，女， 工學碩士，研究方向為項目管理；陳瑤(1988～)，男， 碩士研究生，從事工程咨詢工作；陳文東(1979～)，男， 工學學士，從事工程管理工作。

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[定稿日期]2016-08-29