我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各主體之間的博弈分析

魯惠林

房地產(chǎn)作為一種稀缺性的資源，在社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和社會(huì)環(huán)境的改善等各個(gè)方面都有著舉足輕重的地位。它與人民的生活變得越來(lái)越密切，因而房地產(chǎn)質(zhì)量的高與低，發(fā)展的好與壞，直接影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。近幾十年來(lái)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步培育和發(fā)展，基本形成合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者，他們?cè)诠餐挠螒蛞?guī)則下，參與市場(chǎng)的博弈。由于不同的參與者的參與，提高了整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)作效率，也使得整個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)管變得更復(fù)雜。本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，除了常規(guī)分析外，主要運(yùn)用博弈論方法進(jìn)行分析。通過(guò)利用博弈論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行了分析解釋，提供對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的新的思路。

一、我國(guó)房地產(chǎn)博弈中的基本要素

1. 博弈的主體及其特征分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中最重要參與者包括中央政府，地方政府房地產(chǎn)商和消費(fèi)者。從本文研究的目的和便利性出發(fā)，針對(duì)性的將房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)定為研究的對(duì)象，包括房地產(chǎn)中三個(gè)主要的參與者政府、房地產(chǎn)商、消費(fèi)者。但是與房地有關(guān)的參與者還有地產(chǎn)中介、銀行、民間群體、物業(yè)管理公司等等。由于篇幅有限，只研究其中最主要的三方，政府、開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的博弈，具體分析在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，三方的博弈力量及關(guān)系。①政府。政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈規(guī)則的制定者。政府通過(guò)制定博弈規(guī)則約束市場(chǎng)參加者，規(guī)范參加者行為，實(shí)現(xiàn)其社會(huì)福利最大化的目的。因此，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中與其他參加者的地位是不平等的，凌駕于其他參加者之上，通過(guò)其他參與者的博弈過(guò)程，各參與者只能在政府制定的規(guī)則范圍內(nèi)尋求各自利益的最大化的博弈策略。地方政府作為轄區(qū)管理者與必要設(shè)施和服務(wù)的提供者，通過(guò)頒布和執(zhí)行法律、征稅、行政管理、補(bǔ)貼、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和提供服務(wù)、土地等，影響房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)出行為。②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是以通過(guò)生產(chǎn)房地產(chǎn)實(shí)物產(chǎn)品，在博弈規(guī)則許可的前提下，自主經(jīng)營(yíng)，追求利潤(rùn)最大化來(lái)實(shí)現(xiàn)其終極目標(biāo)。在博弈規(guī)則中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處于信息優(yōu)勢(shì)地位：a提供的產(chǎn)品具有唯一性和不可移動(dòng)性；b房地產(chǎn)需求者只能從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品，決定了開(kāi)發(fā)商控制著定價(jià)權(quán)；c產(chǎn)品需求者選擇空間不大，只能被動(dòng)地選擇開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品。③房地產(chǎn)消費(fèi)者。消費(fèi)者根據(jù)自身消費(fèi)偏好、承受能力等確定承受價(jià)格，根據(jù)房地產(chǎn)效用價(jià)值大小與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判，希望用最低的價(jià)格獲取最大的效用。但是消費(fèi)者在與開(kāi)發(fā)商的談判中處于信息弱勢(shì)地位，討價(jià)還價(jià)力度不大，往往是被動(dòng)的接受開(kāi)發(fā)商的價(jià)格。消費(fèi)者的最大消費(fèi)承受能力是參加房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈的上限，博弈的結(jié)果如果高于承受能力，他將退出博弈。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈的基本模式。①參與人。即房地產(chǎn)博弈的參與人，包括政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們之間互相的利益和相互間的需要，構(gòu)成了他們倆倆之間的博弈關(guān)系。②策略。參與人采取的策略分別是政府：土地供給，不供給；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：房屋賣(mài)出，不賣(mài)出；土地買(mǎi)入，不買(mǎi)入；消費(fèi)者：購(gòu)房，不購(gòu)房。③博弈過(guò)程。我國(guó)房地產(chǎn)博弈分兩階段進(jìn)行。第一階段，在土地供給市場(chǎng)上，房地產(chǎn)商、政府就土地供給價(jià)格的博弈和房地產(chǎn)商之間為爭(zhēng)奪土地開(kāi)發(fā)權(quán)的博弈；第二階段，在住宅供給市場(chǎng)上，消費(fèi)者與房地產(chǎn)商就住宅供給價(jià)格的博弈，房地產(chǎn)商之間爭(zhēng)奪更多的消費(fèi)者購(gòu)房的博弈，消費(fèi)之間就支付能力和居住偏好而爭(zhēng)奪房源的博弈等。④博弈的結(jié)局。包括達(dá)成交易或未達(dá)成交易的房產(chǎn)數(shù)量以及交易價(jià)格。通過(guò)博弈，消費(fèi)者支付房款獲得了住宅，房地產(chǎn)商投資得到了利潤(rùn)，政府實(shí)現(xiàn)了土地增值，即參與人從博弈中獲取了相應(yīng)的利益。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體博弈分析

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與政府間的博弈分析。假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益函數(shù)為： ，式中：M 為開(kāi)發(fā)商所得的利潤(rùn)；H 為所銷售房屋的數(shù)量；P 為銷售房屋的單位價(jià)格，C 為房屋的單位成本，ED為對(duì)公共物品負(fù)擔(dān)的支出。地方政府的目標(biāo)函數(shù)可表示為： ，式中，N 為地方政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所獲得的收益；H 為開(kāi)發(fā)商所銷售房屋的數(shù)量；T 為單位房屋稅收；PC為平均單位房屋地方政府所增加的福利性支出，如購(gòu)房者由于獲得地方戶口而新增養(yǎng)老、教育補(bǔ)貼等；E 為開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的社會(huì)環(huán)境惡化的負(fù)效應(yīng)。ED為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)公共物品負(fù)擔(dān)的支出，即開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的外部性為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所負(fù)擔(dān)的部分。

我們用 e 表示資本的社會(huì)平均利潤(rùn)， 那么：對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只要

> e，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就愿意開(kāi)發(fā)； 對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，只要

>0 ，地方政府就愿意拿出土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間在商品住宅供給層面的模型是一種不完全信息下的動(dòng)態(tài)博弈模型圖，如下圖。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者間博弈分析。從房屋銷售方面看，房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的博弈行為是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最密切也是最受到社會(huì)關(guān)注的。消費(fèi)者的期望并不是房?jī)r(jià)越低越好，隨著生活水平的提高，消費(fèi)者不會(huì)盲目的等待房?jī)r(jià)無(wú)限制的降低，他會(huì)根據(jù)對(duì)目前房?jī)r(jià)的分析，等到房?jī)r(jià)回歸到自己心里面能夠接受的價(jià)格時(shí)會(huì)立刻出手。因此，現(xiàn)階段的市場(chǎng)不是沒(méi)有需求，而是等待價(jià)格回歸。所以，我們可以假設(shè)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中如果只有單獨(dú)的兩家，他們分別為開(kāi)發(fā)商甲和消費(fèi)者乙，則它們的具體博弈過(guò)程可如下表所示：

在房屋交易的過(guò)程中，當(dāng)開(kāi)發(fā)商定一個(gè)偏高的價(jià)格并保持不變，消費(fèi)者會(huì)坐等觀其變，市場(chǎng)交易率下降，人們對(duì)交易的期望降到最低，其實(shí)對(duì)交易雙方的利益都是損害。開(kāi)發(fā)商降價(jià)，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到消費(fèi)者的理想狀態(tài)時(shí)，雙方都可以得到好處，達(dá)到雙贏。因此，開(kāi)發(fā)商最好的選擇就應(yīng)該是適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)。在當(dāng)前的房地產(chǎn)這個(gè)大環(huán)境下，由于信息的不完備和不對(duì)稱，使得消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有足夠的信息，對(duì)市場(chǎng)上的一些現(xiàn)象也沒(méi)有一定的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致在市場(chǎng)上的地位一般情況下是屬于劣勢(shì)的，而房地產(chǎn)商在關(guān)于房地產(chǎn)的認(rèn)知上要比消費(fèi)者清楚的多，所以房地產(chǎn)商在價(jià)格的壟斷方面和信息方面是有著明顯的優(yōu)勢(shì)，這樣消費(fèi)者就不得不接受既定的價(jià)格，買(mǎi)房的時(shí)候也就會(huì)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)論

本文通過(guò)系統(tǒng)地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要博弈方的博弈分析，試圖揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。研究房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程以及其中各方的博弈關(guān)系，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、政府和消費(fèi)者三者之間的關(guān)系進(jìn)行博弈分析，并針對(duì)上述房地產(chǎn)市場(chǎng)上的三個(gè)主體提出一些意見(jiàn)和建議：

1.政府。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中的角色定位——信息傳遞者。要處理好地方政府與房地產(chǎn)商之間的關(guān)系，建立能有效約束狹隘利益接團(tuán)擴(kuò)張。政府在規(guī)范賣(mài)方市場(chǎng)、打擊投機(jī)虛假需求的同時(shí)，透明市場(chǎng)交易，實(shí)現(xiàn)信息共享便成了必須采取的措施。如實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同網(wǎng)上備案、樓盤(pán)信息實(shí)時(shí)更新及售樓過(guò)程中的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，使得購(gòu)房者能夠?qū)κ袌?chǎng)做到整體把握。政府不斷完善信息傳遞職能，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是賣(mài)方市場(chǎng)，而是買(mǎi)賣(mài)雙方的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，博弈關(guān)系會(huì)更加明顯。

2.消費(fèi)者。針對(duì)消費(fèi)者在住房市場(chǎng)上的不利地位，從重復(fù)博弈的角度，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)該做到貨比三家，選擇在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有一定歷史，目前仍有項(xiàng)目在建的樓盤(pán)來(lái)考慮。消費(fèi)者應(yīng)理性消費(fèi)，面對(duì)政府各種房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣揚(yáng)的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲的言論，在交易的過(guò)程中，消費(fèi)者往往處于相對(duì)弱勢(shì)地位，理性的消費(fèi)必不可少。消費(fèi)者應(yīng)該學(xué)習(xí)一些信用消費(fèi)和投資理財(cái)知識(shí)，控制個(gè)人債務(wù)，學(xué)會(huì)適度、合理的消費(fèi)。

3.開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取積極措施，不斷完善自身要堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展的道路。要誠(chéng)信開(kāi)發(fā)，走品牌經(jīng)營(yíng)之路。開(kāi)發(fā)商在未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，要注重誠(chéng)信，樹(shù)立品牌，關(guān)注客戶利益，負(fù)起社會(huì)責(zé)任，在競(jìng)爭(zhēng)中贏得消費(fèi)者的青睞。同時(shí)，順應(yīng)市場(chǎng)變化，提高綜合實(shí)力，走規(guī)?；I(yè)化、品牌化之路。

（作者單位：安徽大學(xué)商學(xué)院）