解析泰禾模式：加速并購(gòu)和多元化

劉俊卿

當(dāng)2016年市場(chǎng)一片紅火之時(shí)，泰禾集團(tuán)開始小心謹(jǐn)慎，鮮有在公開市場(chǎng)出手。

2016年，中國(guó)房地產(chǎn)再次步入高峰期：全國(guó)商品房銷售面積15.73億平方米，較上年增長(zhǎng)22.5%;商品房銷售額達(dá)11.76萬(wàn)億元，較上年增加34.8%，雙雙刷新歷史紀(jì)錄。

然而經(jīng)歷了這一輪熱潮之后，一貫?zāi)玫貎疵偷奶┖碳瘓F(tuán)不再爭(zhēng)奪“地王”，而是將目光瞄準(zhǔn)了并購(gòu)和多元化。全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，“2017年肯定無(wú)法超越2016年，市場(chǎng)將有所調(diào)整，但‘用來(lái)住的房子依然大有市場(chǎng)。并購(gòu)將成為泰禾集團(tuán)未來(lái)獲得土地的主要方式，而醫(yī)療也是轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)方向之一?！?p>

黃其森說(shuō)泰禾不再爭(zhēng)奪“地王”開始通過(guò)并購(gòu)獲得土地。

2016年，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額400.1億元，同比上漲23.76%。從扎根福建本土到深耕一線城市，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的迅猛發(fā)展，從地方性房企到位居全國(guó)房企百?gòu)?qiáng)前30名僅用時(shí)3年。

2017年，這家地產(chǎn)行業(yè)的快公司寄望通過(guò)精心打造的“泰禾模式”實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。

告別“地王”模式

“泰禾集團(tuán)今年不會(huì)去拿‘地王。”黃其森說(shuō)。此前，“地王”形象一直與泰禾集團(tuán)如影相隨。

2013年以來(lái)，泰禾集團(tuán)連續(xù)在北京、上海、深圳等一線城市以高價(jià)競(jìng)拍地塊，甚至一度被稱為“地王收割機(jī)”。

泰禾集團(tuán)激進(jìn)的策略也曾經(jīng)引起爭(zhēng)議，被認(rèn)為是不顧后果的豪賭。然而，如黃其森曾表示，“當(dāng)時(shí)泰禾花費(fèi)350億元競(jìng)拍的土地，如果到2015年至少要花700億元”。

激進(jìn)的策略讓泰禾集團(tuán)迅速發(fā)展壯大。過(guò)去5年，泰禾集團(tuán)銷售額年復(fù)合增速高達(dá)86%。然而，當(dāng)2016年市場(chǎng)一片紅火之時(shí)，泰禾集團(tuán)開始小心謹(jǐn)慎，鮮有在公開市場(chǎng)出手。黃其森已經(jīng)意識(shí)到搶“地王”不是可持續(xù)之路。在他看來(lái)，去年以來(lái)，土地市場(chǎng)已經(jīng)不理性，不正常。

不再爭(zhēng)奪“地王”，泰禾集團(tuán)開始通過(guò)并購(gòu)獲得土地。2016年，70%-80%的土地都是通過(guò)并購(gòu)取得。黃其森表示，因?yàn)榍捌谝呀?jīng)擁有一定的土地儲(chǔ)備，今年泰禾集團(tuán)在公開土地市場(chǎng)上依然會(huì)很少參與，不會(huì)拿“地王”。隨著市場(chǎng)可能出現(xiàn)的調(diào)整，今年預(yù)計(jì)將有企業(yè)面臨資金困難，增加并購(gòu)機(jī)會(huì)。如果時(shí)機(jī)合適，泰禾集團(tuán)會(huì)更多選擇并購(gòu)方式。

近日，泰禾集團(tuán)公告稱，以21億元收購(gòu)三項(xiàng)資產(chǎn)，包括濟(jì)南東都項(xiàng)目資產(chǎn)、杭州富陽(yáng)銀湖街道野風(fēng)山項(xiàng)目51%權(quán)益及部分對(duì)項(xiàng)目公司債權(quán)、達(dá)盛集團(tuán)山東置業(yè)有限公司70%股權(quán)。根據(jù)協(xié)議，股權(quán)受讓完成后，泰禾集團(tuán)將全面接手上述幾家公司分別持有的濟(jì)南市章丘地塊、東都國(guó)際項(xiàng)目以及杭州富陽(yáng)銀湖野風(fēng)山項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

表示，今年泰禾集團(tuán)將進(jìn)入鄭州、武漢、天津、太原等二線核心城市，這些城市同樣有著旺盛的需求，而改善型住房是泰禾集團(tuán)未來(lái)贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵。

深挖“用來(lái)住”的市場(chǎng)

2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的背景下，政策引導(dǎo)或?qū)⑹狗孔踊貧w最基本、最重要的居住屬性。目前大城市的限購(gòu)、限貸，因城施策等舉措，還會(huì)存在較長(zhǎng)時(shí)間。業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)可能不是好消息。

黃其森表示，支持國(guó)家抑制投資與投機(jī)，限制炒房，但“用來(lái)住的房”依然有很大市場(chǎng)空間。因?yàn)樵S多人還住得不夠大、不夠舒適、不夠方便、不夠健康、不夠安靜，總之不夠滿意、不夠好。用來(lái)住的房子，質(zhì)與量，都有提升空間。

“房子貴不貴，價(jià)格漲沒(méi)漲，并不是判斷‘炒房與否的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該看入住率和亮燈率，如果交房后燈火通明，房子就是用來(lái)住的?！秉S其森說(shuō)。

近幾年來(lái)，泰禾集團(tuán)主要發(fā)力京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、福建本土，以及二級(jí)核心城市。由于這些城市需求旺盛，泰禾集團(tuán)開發(fā)的改善性住宅，甚至高端改善性住宅，都受到市場(chǎng)的歡迎，沒(méi)有“去庫(kù)存“的壓力。

事實(shí)上，泰禾集團(tuán)通過(guò)挖掘傳統(tǒng)文化和建筑的亮點(diǎn)，開發(fā)出符合中國(guó)傳統(tǒng)文化的建筑，在市場(chǎng)上獲得了認(rèn)可。

中國(guó)指數(shù)研究院正式發(fā)布的《2017年1-2月全國(guó)重點(diǎn)城市房企銷售排行榜》顯示，期內(nèi)泰禾集團(tuán)以59.97億元拿下了北京區(qū)域的銷冠，與第二名首開股份21.8億元的差距相對(duì)較大。

黃其森表示，公眾對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化和建筑的喜愛(ài)是持久的，這種需求是一直存在的，泰禾集團(tuán)在切實(shí)了解消費(fèi)者需求的情況下，滿足其改善居住品質(zhì)的要求，提供有品質(zhì)的房子和居住環(huán)境。

作為房地產(chǎn)的重要參與者，泰禾集團(tuán)并不炒房?！伴_發(fā)商的本職工作就是建好房子、賣好房子、管好房子，每年還要努力尋求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)?！秉S其森說(shuō)。

多元化布局

即便2016年全國(guó)房地產(chǎn)銷售刷新歷史紀(jì)錄，但行業(yè)面臨天花板已經(jīng)成為共識(shí)，多元化成為眾多企業(yè)的選擇。泰禾集團(tuán)在做好房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，多元化布局同樣已經(jīng)啟動(dòng)。

黃其森表示，泰禾集團(tuán)會(huì)選擇理念相同，與現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)相匹配的企業(yè)和城市，圍繞金融、教育、文化、醫(yī)療大健康、養(yǎng)老、旅游等集團(tuán)多元化的方向來(lái)進(jìn)行布局。

泰禾集團(tuán)較早就開始布局金融板塊。目前，已經(jīng)擁有銀行、證券、保險(xiǎn)和第三方支付等多元金融牌照資源，初步構(gòu)筑成“大金融”產(chǎn)業(yè)鏈。

在文化板塊，泰禾集團(tuán)全資子公司出資4000萬(wàn)與福州世恒天達(dá)設(shè)立北京泰禾影視，正式進(jìn)軍影視文化產(chǎn)業(yè)，成為13個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目導(dǎo)流的重要手段。

值得一提的是，除了在金融、文化領(lǐng)域的布局外，泰禾集團(tuán)同樣重點(diǎn)關(guān)注醫(yī)療領(lǐng)域。黃其森表示，醫(yī)療、地產(chǎn)、保險(xiǎn)有很強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)，把地產(chǎn)的盈利投入醫(yī)療，就當(dāng)做慈善、做公益，“我相信做好事是會(huì)有好的回報(bào)”。

據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，41家轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)中，有13家選擇了醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。包括陽(yáng)光城、恒大、綠城等房企都在積極探索醫(yī)療健康領(lǐng)域的商機(jī)。

泰禾集團(tuán)除了擁有福建匯天生物制藥公司96.63%的股份，2016年3月其大股東泰禾還投資收購(gòu)了以治療癌癥為核心業(yè)務(wù)之一的美國(guó)阿萊恩斯51.5%的股份。此外，泰禾集團(tuán)在成都有兩家醫(yī)院，在北京建設(shè)了康復(fù)醫(yī)院。

相對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)，醫(yī)療同樣是個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)，但回報(bào)比地產(chǎn)更慢，甚至8-10年沒(méi)有錢賺。

黃其森說(shuō)：“慢一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，醫(yī)療是救死扶傷的，跟其他行業(yè)不一樣，更多是履行社會(huì)責(zé)任。包括教育，現(xiàn)在都不要考慮盈利賺錢的問(wèn)題，先把品質(zhì)做好，把品牌做起來(lái)”。

在醫(yī)療領(lǐng)域，泰禾集團(tuán)將在腫瘤診療領(lǐng)域搭建一個(gè)完善的體系。泰禾的計(jì)劃是，近期在北京、上海再投資兩家國(guó)際醫(yī)院;未來(lái)5年內(nèi)，在醫(yī)療建設(shè)方面投資500億元。