下半年中小房企或面臨危機(jī)

中小房企一旦無法及時償還貸款，無法給自己“降杠桿”，就極有可能因此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購股權(quán)或項(xiàng)目。

對于地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)來看，資本市場的口子正在逐步收緊。

央行報告數(shù)據(jù)顯示，截止2017年1月末，廣義貨幣（M2）余額157.59萬億元，同比增長11.3%，增速與上月末持平，比去年同期低2.7個百分點(diǎn)，從宏觀貨幣政策而來看，市場流動性在逐步收緊。

此外，2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》。文件規(guī)定，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。

基金業(yè)協(xié)會稱，房價上漲過快熱點(diǎn)城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時調(diào)整范圍。

根據(jù)《備案管理規(guī)范第4號》文件，禁投房地產(chǎn)的私募資產(chǎn)管理計劃包括五類：一是委托貸款；二是嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品；三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；五是協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

而在此之前，房企的非自有資金已經(jīng)禁止拿地，房企的杠桿被降低了；房企再融資已經(jīng)沒有那么容易；房企國內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模大幅下降，總規(guī)模趨勢也出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升；迄今為止仍然沒有房企直接IPO的案例，未來即使借殼上市也將難上加難。

除此之外，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等部委對房企融資均釋放了收緊的信號，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。

然而，當(dāng)下的問題就是房企仍然沒有停止擴(kuò)張的步伐，房企仍然在積極拿地為自己“加杠桿”，試圖通過這次“加杠桿”博弈2018年下半年之后的下一輪市場機(jī)會。而這樣的結(jié)果就是房企的杠桿率繼續(xù)高企，一旦遇到市場深度調(diào)整期，企業(yè)的資金面壓力就會越來越大。

從國家統(tǒng)計局部披露的2016年房地產(chǎn)投資相關(guān)信息可見，房企的資金結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)投資資金來源中，國內(nèi)貸款從2月的4471.47億元，一路增長至12月的21512億元，有超過5倍的增長；自籌資金從2月8332.57億元，到12月的49133億元，增長了超過6倍。

而最大可能以表外融資為主的其他資金從2月份的8572.82億元，到12月份的73428億元，增長了近10倍之多。

由此不難看出，過去一年里，房地產(chǎn)投資資金，隨著市場行情的發(fā)展一路再飆升，很明顯的是，自籌資金與表外融資增長幅度都遠(yuǎn)高于國內(nèi)貸款增長，房企在通過各種渠道“加杠桿”擴(kuò)張。

自籌資金與表外融資的不斷上漲意味著房企在過去一年多時間當(dāng)中不斷通過各種融資渠道加杠桿，以加快擴(kuò)張規(guī)模增加企業(yè)市占率?；仡欉^去一年多的時間可以發(fā)現(xiàn)，房企是從2015年下半年市場好轉(zhuǎn)的時候開始加杠桿的，這種情況一直持續(xù)到現(xiàn)在。

房企“加杠桿”的主要的表現(xiàn)形式為自籌資金與表外融資的增加，雖然通過資本市場力量增加了企業(yè)的銷售規(guī)模，大幅提升了市場占有率，但背后的資金借貸規(guī)模較大，后期的償還能力對于企業(yè)來講逐步降低，隨之帶來的房企運(yùn)營風(fēng)險越來越大。

據(jù)筆者觀察，房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是2015年下半年房企開始“加杠桿”資金開始到期的時間。也就是說，2017年下半年，房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業(yè)無力償還，則面臨資金的壓力。

此時，對于房企來講無非兩個解決方法：一是借新還舊，但發(fā)債成本已推高，私募收緊，非自有資金已經(jīng)不能用于拿地環(huán)節(jié)，毫無疑問，資本市場環(huán)境已經(jīng)收緊，到了下半年，房企通過借新還舊的能力會進(jìn)一步降低；第二種渠道，就是要加快銷售回籠資金，通過銷售回款解決資金壓力。

現(xiàn)在看來，在調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行的背景下，市場去化速度大幅降低，到了下半年，市場調(diào)整的深度也將進(jìn)一步加大，屆時，房企只有通過“以價換量”的方式解決銷售問題，解決目前的資金兌付壓力。

而對于金融機(jī)構(gòu)來講，對于房企“加杠桿”所帶來的市場風(fēng)險并不會視而不見。因?yàn)槊恳粋€房企每一個項(xiàng)目背后都有自己的貸款。

隨著時間的推移與調(diào)控的深入，金融機(jī)構(gòu)會強(qiáng)化對于房企的“風(fēng)險控制”，也會采取一些“降杠桿”的措施。

屆時，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風(fēng)險”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。

而這些動作有可能會讓占有整個行業(yè)“加杠桿”較大的民營房企、絕對數(shù)量最多的中小房企面臨資金面緊張的問題，不排除下半年會頻現(xiàn)中小房企被并購或破產(chǎn)的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)TOP20房企中“加杠桿”較為明顯的房企尤其是民營房企可能在2017年下半年（晚的話2018年上半年）的樓市調(diào)整期遇到資金兌付的問題。

屆時，這些房企有可能會遇到資金鏈斷裂的問題，這些房企一旦無法及時償還貸款，無法給自己“降杠桿”，它們極有可能因此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購股權(quán)或項(xiàng)目。（感謝新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖供稿，本文作者張宏偉，同策咨詢研究中心總監(jiān)。）