徐 科

(成都求實(shí)建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)有限公司, 四川成都 610021)

淺談上風(fēng)港·時(shí)代廣場(chǎng)建設(shè)全過(guò)程成本控制

徐 科

(成都求實(shí)建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)有限公司, 四川成都 610021)

建設(shè)投資是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性、政策性活動(dòng)， 具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資流向復(fù)雜等特點(diǎn)。文章就上風(fēng)港·時(shí)代廣場(chǎng)通過(guò)對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程成本控制,在降低成本、提高投資效益、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮非常重要的作用進(jìn)行說(shuō)明。

工程建設(shè); 全過(guò)程； 成本控制

1 工程建設(shè)全過(guò)程成本控制管理理念及思路

工程建設(shè)全過(guò)程成本控制管理，其實(shí)質(zhì)是將工程成本管理端口前移至工程項(xiàng)目建設(shè)的投資決策及設(shè)計(jì)階段，其特征是：在項(xiàng)目的整個(gè)實(shí)施階段，對(duì)項(xiàng)目的整體工程成本實(shí)施動(dòng)態(tài)的、事先的、主動(dòng)的控制。如積極參與設(shè)備、材料選擇以及限額設(shè)計(jì)等重要問(wèn)題和重大決策管理工作、從設(shè)計(jì)決策階段就進(jìn)一步加大對(duì)造價(jià)的控制，參與到對(duì)合同方式選擇、合同內(nèi)容等方面的評(píng)估，以便協(xié)助業(yè)主更好地進(jìn)行前期的成本預(yù)測(cè)和后期的成本管理；在施工期間還應(yīng)及時(shí)計(jì)算及評(píng)估工程變更的造價(jià)，了解合同細(xì)則，從而避免或盡量減少不合理的合同索賠。

2 上風(fēng)港·時(shí)代廣場(chǎng)建設(shè)全過(guò)程成本控制

上風(fēng)港·時(shí)代廣場(chǎng)位于成都市武候區(qū),為商業(yè)綜合體，物業(yè)行態(tài)含商業(yè)、影院娛樂(lè)、酒店及辦公。建筑總面積18.36×104m2,地下兩層,地上九層,總投資5.863 7億元。建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制分為事前、事中、事后三個(gè)階段控制，在具體實(shí)施中，全過(guò)程造價(jià)控制分為項(xiàng)目決策與設(shè)計(jì)階段、承發(fā)包與施工階段、竣工與后評(píng)價(jià)三個(gè)階段。本文就如何實(shí)施上風(fēng)港·時(shí)代廣場(chǎng)全面造價(jià)管理進(jìn)行闡述。

2.1 項(xiàng)目決策與設(shè)計(jì)階段

2.1.1 投資估算

投資估算是一個(gè)項(xiàng)目投資決策的造價(jià)文件,我們選用具有經(jīng)驗(yàn)豐富、既懂技術(shù)又懂造價(jià)的工程技術(shù)人員參與投資估算工作。主要做好以下幾點(diǎn):

(1)注意估算指標(biāo)資料的積累,估算指標(biāo)是編制投資估算的主要依據(jù),除已有的估算指標(biāo),根據(jù)上風(fēng)港·時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)多,特別是安裝設(shè)備要求多,必須按實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整修正,真正體現(xiàn)指標(biāo)的綜合性、概括性。

(2)投資估算的編制應(yīng)合理,充分估計(jì)出項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中及建成后的收益與風(fēng)險(xiǎn),并提出對(duì)應(yīng)的防范措施。

2.1.2 設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段分為方案設(shè)計(jì)階段、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段等，主要做好以下工作：

(1)方案設(shè)計(jì)階段參與方案階段的測(cè)算工作并提供經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)多方案的建筑規(guī)劃條件進(jìn)行測(cè)算評(píng)估, 根據(jù)測(cè)算目的，為甲方選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案提供了保障。

(2)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段完成對(duì)擴(kuò)初圖中外墻面積、公共部位面積的初步計(jì)算，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)形式、水電配套設(shè)施方案進(jìn)行測(cè)算并提供成本評(píng)估意見(jiàn)及優(yōu)化建議，提供類似項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，包括結(jié)構(gòu)形式、單方造價(jià)、鋼筋含量、混凝土含量、樓盤檔次、材料的使用情況等相關(guān)數(shù)據(jù),為限額設(shè)計(jì)提供依據(jù)。

(3)施工圖設(shè)計(jì)階段配合完成目標(biāo)成本的制定工作，完成對(duì)施工圖中：窗地比、外墻涂料、面磚面積、石材面積、公共部位面積、景觀面積、單車位面積、道路面積的計(jì)算。根據(jù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的需要完成對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)過(guò)程中的結(jié)構(gòu)指標(biāo)的計(jì)算。

2.2 承發(fā)包與施工階段

2.2.1 承發(fā)包階段成本控制

(1)協(xié)助業(yè)主編制招標(biāo)文件和起草施工合同：招標(biāo)文件作為整個(gè)招投標(biāo)過(guò)程乃至于工程項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的綱領(lǐng)性文件，既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件和參加投標(biāo)的依據(jù)，也是評(píng)標(biāo)定標(biāo)的依據(jù)，同時(shí)還是簽訂合同所遵循的依據(jù)，因此，編制出嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、完整、具有針對(duì)性、合理保護(hù)性的招標(biāo)文件對(duì)避免日后的簽訂施工合同、過(guò)程管理及竣工結(jié)算糾紛具有相當(dāng)重要的作用。招標(biāo)文件一般包括工程情況綜合說(shuō)明、招標(biāo)范圍和要求、設(shè)計(jì)文件和圖紙、主要合同條款、評(píng)標(biāo)辦法、工程量清單等主要內(nèi)容。

(2)完成工程量清單編制。工程量清單是招標(biāo)文件的核心內(nèi)容，是合同訂立的依據(jù)之一，也是合同價(jià)款確認(rèn)的依據(jù)。要求保證工程量清單的完整性、準(zhǔn)確性、可行性、適度性等。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，注意該項(xiàng)目有無(wú)采用新技術(shù)、新規(guī)定、新材料及施工現(xiàn)場(chǎng)的條件等，做到正確列項(xiàng)，準(zhǔn)確描述項(xiàng)目特征。同時(shí)清單的編制要求要有利于工程結(jié)算，清單報(bào)價(jià)要有利于工程結(jié)算。清單的投標(biāo)報(bào)價(jià)，一定要要求投標(biāo)人有工程量清單綜合單價(jià)分析表，以備調(diào)整。結(jié)算中常見(jiàn)的是主要設(shè)備及材料價(jià)差問(wèn)題。

(3)完成招標(biāo)控制價(jià)的編制。招標(biāo)控制價(jià)是為完成擬建工程，根據(jù)招標(biāo)文件、施工圖、《計(jì)價(jià)規(guī)范》、《計(jì)價(jià)定額》及解釋、配套文件、造價(jià)信息、工程量清單編制出的一個(gè)限額總費(fèi)用，包括分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其它項(xiàng)目費(fèi)及規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)。招標(biāo)控制價(jià)編制的重難點(diǎn)主要是對(duì)清單項(xiàng)目中的綜合單價(jià)、規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)的編制。

(4)對(duì)業(yè)主評(píng)標(biāo)提供支持。對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)的核算分析，提交相關(guān)報(bào)告，提出建設(shè)性意見(jiàn)。負(fù)責(zé)審核報(bào)價(jià)，協(xié)助招標(biāo)人審核投標(biāo)施工方案及技術(shù)組成，詳細(xì)分析各投標(biāo)書中存在的計(jì)算錯(cuò)誤和報(bào)價(jià)錯(cuò)誤等情況。在決標(biāo)前可對(duì)任何必要的更改作出建議，且落實(shí)各投標(biāo)書中的疑點(diǎn)，如投標(biāo)單位有不平衡報(bào)價(jià)可提醒業(yè)主在商務(wù)談判中提出詢證，總價(jià)僅能代表投標(biāo)人的總價(jià)意向。避免造成低價(jià)中標(biāo)，高額索賠的現(xiàn)象。

2.2.2 施工階段成本控制

(1)現(xiàn)場(chǎng)過(guò)程控制造價(jià)工程師到現(xiàn)場(chǎng)后，首先要建立各種臺(tái)賬，包括合同、簽證、設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度款支付、周報(bào)、月報(bào)、項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單、節(jié)點(diǎn)結(jié)算等臺(tái)帳，準(zhǔn)備各種要用的表格、便簽、記錄本以及各種測(cè)量和記錄的工具。

(2)管理公司項(xiàng)目經(jīng)理在施工現(xiàn)場(chǎng)辦公，及時(shí)掌握具體工程的進(jìn)展情況，同時(shí)與甲方管理造價(jià)的工程師溝通。

(3)測(cè)算和評(píng)審施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)及專項(xiàng)施工方案。在施工單位編完施工組織設(shè)計(jì)后，本公司將對(duì)施工組織設(shè)計(jì)中的關(guān)于措施的費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，對(duì)不合理的部分或可以優(yōu)化的地方向業(yè)主提出(如：土方開挖放坡系數(shù)、基坑、溝槽底寬、降水井的口數(shù)，深度等)，在方案評(píng)審時(shí)，提出建議以便業(yè)主決策。

(4)設(shè)計(jì)變更處理。設(shè)計(jì)變更要盡量提前，盡量減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，確需在施工中發(fā)生變更的，也要在施工之前變更，防止拆除造成的浪費(fèi)，也避免索賠事件的發(fā)生。同時(shí)設(shè)計(jì)變更應(yīng)記錄詳細(xì)，說(shuō)明變更產(chǎn)生的原因、背景、變更產(chǎn)生的時(shí)間、參與人、工程部位、提出單位都應(yīng)記錄。

(5)現(xiàn)場(chǎng)簽證的收方，正式簽證單的一單一算；當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生簽證時(shí)，及時(shí)趕到施工現(xiàn)場(chǎng)，同相關(guān)各方進(jìn)行原始收方和記錄。當(dāng)形成正式簽證單在相關(guān)各方未簽字蓋章前，本公司先對(duì)簽證的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)，保證與事實(shí)相符，并且語(yǔ)言邏輯沒(méi)有問(wèn)題后再交給相關(guān)各方簽證蓋章，并且在正式簽證單位拿到后3天內(nèi)完成簽證單的一單一算，將增加的費(fèi)用計(jì)入臺(tái)帳，進(jìn)入周報(bào)和月報(bào)提供給甲方，調(diào)整控制造價(jià)，讓甲方動(dòng)態(tài)地掌握本項(xiàng)目的造價(jià)。

(6)工程形象進(jìn)度的確認(rèn)，審核施工單位的進(jìn)度款支付報(bào)表；每月參加甲方組織的工程施工進(jìn)度形象進(jìn)度確認(rèn)會(huì)，并根據(jù)實(shí)際的工程形象進(jìn)度審核施工單位報(bào)送的進(jìn)度款支付報(bào)表，真實(shí)反映付款與工程的實(shí)際進(jìn)度，合理控制工程款支付。

(7)對(duì)需認(rèn)價(jià)材料和設(shè)備進(jìn)行詢價(jià)并形成報(bào)告；根據(jù)甲方管理要求，本公司在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完善和圖紙會(huì)審?fù)瓿珊?，提出需要詢價(jià)的材料和設(shè)備名稱、品牌、規(guī)格，再同施工單位進(jìn)行核對(duì)是否完善，最后交業(yè)主認(rèn)可，根據(jù)認(rèn)可的材料和設(shè)備名稱、規(guī)格、品牌進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、詢價(jià)后報(bào)業(yè)主相關(guān)部門及人員征詢意見(jiàn)，在征詢意見(jiàn)后出具正式詢價(jià)報(bào)告。

2.3 竣工交付階段與后評(píng)價(jià)階段成本控制

2.3.1 竣工交付階段成本控制

竣工結(jié)算，無(wú)論是施工單位還是業(yè)主都十分重視工程價(jià)款的審計(jì)結(jié)算。無(wú)論是工程量計(jì)算、預(yù)算定額套用、取費(fèi)合理性的審查，還是變更簽證、索賠條款、不可抗力因素的分析等，都要做到嚴(yán)格、合理、公平。除了上述內(nèi)容，還有以下幾點(diǎn)十分重要。

(1)審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容：我們不能僅僅注重審計(jì)后工程結(jié)算的價(jià)款數(shù)字，還有審減數(shù)，在報(bào)告中應(yīng)有分析影響工程價(jià)款的原因、審核調(diào)整的主要內(nèi)容及如何控制修正工程造價(jià)的相關(guān)內(nèi)容。

(2)審計(jì)過(guò)程中的三級(jí)復(fù)核應(yīng)落實(shí)具體，不能流于形式，由于工程審計(jì)工作面廣、量大，技術(shù)質(zhì)量要求高，在審核過(guò)程中難免有計(jì)算錯(cuò)誤，判斷偏差，為防范審核風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)確定三級(jí)復(fù)核制度，層層把關(guān)，對(duì)工作底稿逐級(jí)復(fù)核，最終能交出一份合理的竣工結(jié)算審核報(bào)告，從而真正達(dá)到工程造價(jià)的合理確定和有效控制。此階段應(yīng)服務(wù)以下內(nèi)容：其一完成竣工結(jié)算審核或合同清算工作。其二協(xié)助業(yè)主正確編制工程竣工結(jié)算報(bào)表等資料文件，協(xié)助業(yè)主完成財(cái)務(wù)竣工決算的審核工作。其三提供造價(jià)咨詢的最終總結(jié)報(bào)告。

2.3.2 工程造價(jià)審核階段的成本控制

工程造價(jià)審核工作中的應(yīng)該認(rèn)真分析和了解報(bào)審結(jié)算的“亂報(bào)”的原因，通常有以下幾點(diǎn)：

(1)聯(lián)系單盲目簽證，事后補(bǔ)簽，簽證表述不清、準(zhǔn)確度不夠及時(shí)間性不強(qiáng)?，F(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員對(duì)造價(jià)管理和有關(guān)規(guī)定掌握不夠，對(duì)不應(yīng)該簽證的項(xiàng)目盲目簽證。有的簽證由施工單位填寫，不認(rèn)真核實(shí)就簽字蓋章；施工單位在簽證上巧立名目，弄虛作假，以少報(bào)多，蒙哄欺騙，遇到問(wèn)題不及時(shí)辦理簽證，決算時(shí)搞突擊，互相扯皮推卸責(zé)任；有的施工單位為了中標(biāo)，報(bào)價(jià)很低，為了保住自己的利潤(rùn)對(duì)包干工程偷工減料，對(duì)非包干工程進(jìn)行大量的施工簽證，施工現(xiàn)場(chǎng)的亂簽證，擾亂了建筑市場(chǎng)正常秩序。

(2)套用定額方面。對(duì)定額中的缺項(xiàng)套用子目或換算的理解有出入、忽略定額綜合解釋，不換算系數(shù)、高套定額。把定額中已綜合考慮并包含在綜合單價(jià)里的內(nèi)容單獨(dú)列項(xiàng)。

(3)費(fèi)用計(jì)算方面。不按合同要求套用費(fèi)用定額。

(4)虛設(shè)費(fèi)用。有的工程在實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有使用大型機(jī)械和特種機(jī)械但竣工決算中卻列入了大型機(jī)械和特種機(jī)械等。

(5)提高計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大取費(fèi)范圍。

2.3.3 后評(píng)價(jià)階段的成本控制

后評(píng)價(jià)是對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的一次綜合性評(píng)價(jià)，也是對(duì)已完工程項(xiàng)目成本控制的總結(jié)，應(yīng)做好三個(gè)方面的工作：

(1)數(shù)據(jù)資料的積累、分析和整理歸類：由專業(yè)人員認(rèn)真、細(xì)致地對(duì)待這些數(shù)據(jù)資料，通過(guò)與實(shí)際的聯(lián)系分析、篩選，并得出影響工程造價(jià)的各項(xiàng)因素，有條件的可建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)，為今后搞好其他工程的造價(jià)控制作相應(yīng)的鋪陳。

(2)充分重視業(yè)主、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位等各方的意見(jiàn)和建議，集思廣益，分析成本控制如何在各環(huán)節(jié)得到有效銜接，如何有效防范價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等，真正達(dá)到工程成本由被動(dòng)控制向主動(dòng)控制轉(zhuǎn)化的目的，并防止"三超"情況的出現(xiàn)。

(3)一方面總結(jié)在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期有效控制、全面管理造價(jià)的經(jīng)驗(yàn)；另一方面分析自身在全方位控制造價(jià)方面的不足欠缺，盡可能找出因主觀原因而影響全過(guò)程成本管理的因素，并加以克服。

3 結(jié)束語(yǔ)

投資總是期望獲得最大回報(bào)，成本控制是達(dá)到總體回報(bào)非常重要的一個(gè)方面，有效的成本控制，是項(xiàng)目管理的重中之重?，F(xiàn)在項(xiàng)目管理的投資控制方面，最明顯的缺點(diǎn)就是：成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有相應(yīng)的控制措施或是措施不到位，致使工程項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中無(wú)法進(jìn)行投資偏差分析與控制，只是在工程竣工結(jié)算完成時(shí)才知道一個(gè)工程項(xiàng)目投入了多少，是否投資超限。所以做好工程建設(shè)全過(guò)程成本控制管理尤為重要。

[定稿日期]2017-08-14

徐科(1980～)，男，本科，工程師，從事房地產(chǎn)成本控制工作。

F293.344

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