劉 建 平

(太原市不動產(chǎn)登記中心，山西 太原 030006)

·房地產(chǎn)開發(fā)·

談如何做好我國房地產(chǎn)市場管理工作

劉 建 平

(太原市不動產(chǎn)登記中心，山西 太原 030006)

從金融貸款政策、稅收政策簡單介紹了我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，分析了宏觀調(diào)控政策存在的問題及社會影響，從法律層面提出了完善我國宏觀調(diào)控政策的建議，最后指出對房地產(chǎn)市場管理工作最為深遠的影響就是政府的管控。

房地產(chǎn)市場，政府，宏觀調(diào)控

0 引言

從20世紀90年代開始，我國的房地產(chǎn)市場開始迅猛發(fā)展，推動了國家GDP的增長，增加了政府的稅收，同時也極大的提高了人們的生活質(zhì)量。但是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了許多的問題，比如開發(fā)商惡意炒房抬高房價，增加了人們的生活成本。為了讓我國的房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)的發(fā)展，國家開始對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。但是由于多方因素的影響，政府的宏觀調(diào)控政策并沒有達到預(yù)期的效果。分析其原因，主要是因為政府在進行宏觀調(diào)控的時候，大部分是使用經(jīng)濟學(xué)思想來進行宏觀調(diào)控的，對國家法律法規(guī)調(diào)整的重視程度不夠。國家的宏觀調(diào)控一定會引起房價的波動，而房價的波動又會極大的影響市場的穩(wěn)定，激化顧客和地產(chǎn)商之間的利益沖突，很容易產(chǎn)生法律糾紛。近年來頻繁的商品房交易糾紛正是反映了這一問題。

1 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策分析

我國進行房地產(chǎn)市場調(diào)控的根本目的是為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策也經(jīng)歷了從強制性干預(yù)的直接調(diào)控到發(fā)揮市場作用的間接調(diào)控的過程。在2005年—2014年之間，我國政府相繼頒布了金融貸款政策、土地政策、稅收政策、保障房政策等一系列的政策，對房地產(chǎn)市場的行為進行一定程度的規(guī)范?？傮w上來看，這幾年間國家的宏觀政策調(diào)控可以分為抑制→鼓勵→抑制三個階段。

在2005年—2008年間，我國的房價不斷上升，人們的生活成本大幅度的增加，怨聲載道，大量的資本流入到了地產(chǎn)商的口袋之中。政府為了抑制房價的上漲，頒布了一系列的政策。

1.1金融貸款政策

國家規(guī)定，從2005年3月17日起正式取消住房貸款的優(yōu)惠利率。個別區(qū)域的首付金額從總額的20%提高到30%。同時，在利用房貸購買住房之后，如果還要購買第二套，首付占比應(yīng)該高于40%，貸款利率至少要為標準利率的1.1倍。如果房屋面積大于90 m2，那么要繳納30%的首付款。如果房屋面積小于90 m2，那么要繳納20%的首付款。

1.2稅收政策

2006年5月，國家規(guī)定，如果個人將購買時間小于5年的房子向外出售，就需要繳納全額營業(yè)稅。如果企業(yè)出資為個人購買房屋，則需要繳納個人所得稅。

在2008年—2009年間，美國的次貸危機嚴重影響了我國的房地產(chǎn)市場，為了擴大內(nèi)需，政府開始頒布一系列的措施來扶持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。中國人民銀行將個人住房公積金的貸款利率和一年期貸款基準理論全面下調(diào)。同時將個人房貸的首付比例固定為20%，貸款利率的最低限額調(diào)整為基準利率的0.7倍。國家宣布，從2008年11月起免征土地增值稅，個人銷售住房或者購買住房不再需要繳納印花稅。首次購買90 m2以下的住房時，契稅稅率調(diào)整為1%。

在2009年—2015年間，我國的房地產(chǎn)市場再次爆炸。房價飛速上漲，造成了大量的房地產(chǎn)泡沫，政府為了抑制我國的地產(chǎn)泡沫，又頒布了一系列的政策來抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。調(diào)控政策繁多而且力度也越來越大，同時對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度也在不斷加強。

從整體上來看，雖然我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控非常頻繁，但是房價并沒有出現(xiàn)下降。在政策抑制時期，我國的房價也并沒有出現(xiàn)長期下跌的趨勢，只是放緩了增長速度。一段時間以后，房價又會開始上漲。宏觀調(diào)控效果并不好。

2 宏觀調(diào)控政策存在的問題及社會影響

我國政府在進行宏觀調(diào)控的時候，更多的是從經(jīng)濟學(xué)的角度來進行思考，而忽略了對法律法規(guī)的調(diào)控。所以，在進行宏觀調(diào)控的同時，法律問題頻發(fā)。我國的法律體系包括憲法、法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、自治條例等等，種類繁多。但是政府的宏調(diào)調(diào)控政策并不隸屬于任何法律制度之內(nèi)，而是政府對市場的管理行為，是一種政府行政行為。但是，即使是政府的行政行為，也要具有相應(yīng)的法律基礎(chǔ)。以“限購令”為例，我國的法律體系中并沒有可以支持“限購令”的法律規(guī)章，而且“限購令”本身也與我國的憲法內(nèi)容出現(xiàn)了沖突。我國憲法規(guī)定，每個公民都享有平等權(quán)，而限購令對不同戶籍的公民進行區(qū)別對待，限制了公民平等購房的權(quán)利。除了法律問題之外，宏觀調(diào)控政策本身的合理性也存在一定的問題。雖然宏觀調(diào)控政策是政府處于某種目的而頒布的，但是在政策落實的時候存在很多不規(guī)范不合理的地方。比如，和法律法規(guī)相比，國家宏觀調(diào)控政策變動過快，非常的不穩(wěn)定。在房價上漲時進行抑制，在擴大內(nèi)需時又進行鼓勵，這種劇烈的變動加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，侵害了大量公民的利益。而且，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策的生效時間短，在頒布之后就立即進行施行。而房產(chǎn)交易本身就是一件漫長的過程，宏觀調(diào)控對正處于交易期之內(nèi)的房產(chǎn)交易造成了巨大的影響，導(dǎo)致大量的違約現(xiàn)象發(fā)生。

國家的宏觀調(diào)控政策也對社會造成了巨大的影響。比如“退房潮”和“假離婚”問題。在2010年，國家對房地產(chǎn)的抑制力度不斷加大，許多城市的房價出現(xiàn)拐點，房價的降低引發(fā)了許多業(yè)主的不滿，在全國很多城市都爆發(fā)了業(yè)主與地產(chǎn)商沖突的事件，甚至有很多業(yè)主采用暴力維權(quán)的方式要求地產(chǎn)商支付自己的損失，很多的業(yè)主紛紛要求退房，引發(fā)大范圍的“退房潮”。發(fā)生這種事件的主要原因就是房價的大幅度下跌導(dǎo)致很多業(yè)主的資產(chǎn)大幅度的縮水，很多的業(yè)主一夜之間損失幾十萬甚至近百萬?！巴朔砍薄奔觿×藰I(yè)主和地產(chǎn)商之間的矛盾，也加劇了人們對政府的不滿情緒，嚴重影響了社會的和諧與穩(wěn)定。“假離婚”也是政府在進行宏觀調(diào)控過程中爆發(fā)的一個大規(guī)模群體性事件。我國在頒布限房令、限貸令的時候，大多以家庭為單位，很多的人為了能夠獲得更多的貸款資格和購房資格，便以假離婚的方式來脫離政府的管控，導(dǎo)致離婚潮的發(fā)生。在假離婚之后，很多的家庭假戲真做，導(dǎo)致家庭關(guān)系的破裂，影響了社會的和諧穩(wěn)定。假離婚行為嚴重影響了國家政策的落實，侵害了弱勢一方的利益，是一種侵害國家利益增加自己利益的行為。而且離婚也會激化夫妻雙方之間的矛盾，對家庭環(huán)境的和諧程度造成了巨大的影響，對夫妻的子女及父母造成巨大的影響。

3 對完善我國宏觀調(diào)控政策的建議

我國宏觀調(diào)控政策的主要問題就是對法律法規(guī)的調(diào)控力度不足，所以國家在進行宏觀調(diào)控的時候，也要密切的注意到這點。

3.1加大對法律法規(guī)的調(diào)控

宏觀調(diào)控政策與我國現(xiàn)有的法律體系產(chǎn)生了巨大的沖突，嚴重影響了政策的合法性以及公信力。想要緩解這種狀況，國家立法部門應(yīng)該加強對現(xiàn)有法律體系的調(diào)整，減少宏觀調(diào)控政策與法律體系的沖突，給國家的宏觀調(diào)控建立法律基礎(chǔ)。

3.2加大執(zhí)法力度

法律能否發(fā)揮其自身的作用最主要的就是執(zhí)法力度的強弱。當前我國的宏觀調(diào)控政策不能發(fā)揮作用很大一部分原因就是執(zhí)法力度不夠所引起的。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該及時的修改商品房買賣合同以使其與國家政策相匹配，盡可能的減少買賣糾紛的發(fā)生。

3.3完善司法體系

政府的宏觀調(diào)控政策是基于我國社會主義發(fā)展狀況而做出的，對我國的健康發(fā)展具有非常重要的意義，司法部門在進行司法審判工作的時候，必須要站在社會總體發(fā)展的角度上，與國家的宏觀調(diào)控政策保持一致，推動社會的健康發(fā)展。

[1] 劉 寅,朱莊瑞.新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場變化分析與調(diào)整思路[J].現(xiàn)代管理科學(xué),2016(7):73-75.

[2] 高 佳.淺談如何做好房地產(chǎn)企業(yè)檔案的規(guī)范化管理[J].科研,2016(12):249.

HowtodowellinthemanagementofrealestatemarketinChina

LiuJianping

(TaiyuanRealEstateRegistrationCenter,Taiyuan030006,China)

Loans from the financial and tax policies introduced the macro-control policy of real estate market in China, analyzes the problems and social impact of macro-control policies, from a legal perspective put forward to perfect China’s macro-control policy suggestions, finally we can know about the work of the management of the real estate market is the most far-reaching government control.

real estate market, government, macro-control

1009-6825(2017)30-0199-02

2017-08-15

劉建平(1962- )，男，工程師

F293.33

A