魏環(huán)環(huán)

（江西工業(yè)工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院， 江西 萍鄉(xiāng) 337055）

房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理研究

魏環(huán)環(huán)

（江西工業(yè)工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院， 江西 萍鄉(xiāng) 337055）

房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽陨砉芾砟Ｊ椒矫娴膯?wèn)題，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要全面的關(guān)注工程造價(jià)，掌握更加科學(xué)的造價(jià)管理方法，實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)管理的規(guī)范性，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展與進(jìn)步。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理進(jìn)行研究。

房地產(chǎn)企業(yè)；造價(jià)管理；研究

工程造價(jià)工作是在工程施工進(jìn)行計(jì)算定價(jià)的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中核心就是將項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化管理，可以將項(xiàng)目看作是房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，因此需要對(duì)定價(jià)進(jìn)行控制，這就是房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作的意義。工程造價(jià)涉及到的內(nèi)容較多，從前期投入到后期使用的各個(gè)階段都離不開(kāi)造價(jià)管理和控制，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得主動(dòng)權(quán)就需要掌握更加規(guī)范的造價(jià)管理方法，實(shí)現(xiàn)整體造價(jià)管理的科學(xué)性，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

1 房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本涉及到的內(nèi)容較多，包括土地征用、拆遷補(bǔ)償、建設(shè)施工開(kāi)支、安裝工程費(fèi)用、市政公共設(shè)施建設(shè)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等各個(gè)方面的控制面，具有顯著的特征，具體包括：

1.1 復(fù)雜性

房地產(chǎn)工程造價(jià)的包含的內(nèi)容非常多，是一個(gè)龐大的系統(tǒng)，并且各個(gè)系統(tǒng)都有子系統(tǒng)，包括土建部分、裝飾部分、安裝部分、電力系統(tǒng)等各個(gè)系統(tǒng)，并且各個(gè)系統(tǒng)在進(jìn)行實(shí)際建設(shè)中又存在子系統(tǒng)，這些系統(tǒng)在實(shí)際管理中較為復(fù)雜，每一項(xiàng)的計(jì)價(jià)單元又存在一些不同，這些復(fù)雜的系統(tǒng)成本最終構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的每一項(xiàng)工程造價(jià)，也就是項(xiàng)目總造價(jià)。

1.2 多方性

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)最終受到多方面因素的影響，包括設(shè)計(jì)部門、咨詢部門、建造施工部門、咨詢企業(yè)、設(shè)備供應(yīng)商等各個(gè)方面的影響，因此在進(jìn)行實(shí)際造價(jià)管理中需要綜合考慮各個(gè)部門的綜合利益，使得整體造價(jià)管理存在自身的復(fù)雜性，造成造價(jià)管理考慮因素較多，復(fù)雜性較大。

1.3 階段性

房地產(chǎn)企業(yè)在不同的開(kāi)發(fā)階段，工程造價(jià)的表現(xiàn)形式存在不同，在設(shè)計(jì)階段和實(shí)際施工階段進(jìn)行造價(jià)的方式就存在差異，而在設(shè)計(jì)施工階段與后期決算階段的造價(jià)方式也存在不足面，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)不同的工程施工階段制定適宜的造價(jià)管理方法，實(shí)現(xiàn)工程整體造價(jià)管理的科學(xué)性。

2 房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理存在的問(wèn)題

2.1 投資決策不清晰

一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)并不是傳統(tǒng)意義上的建筑工程設(shè)計(jì)出身，在進(jìn)行企業(yè)發(fā)展中缺乏造價(jià)控制意識(shí)，沒(méi)有將企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)放在造價(jià)管理方面，公司的組織構(gòu)架業(yè)缺乏對(duì)工程造價(jià)的管理部門，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中也沒(méi)有前期的造價(jià)控制，即使存在工程造價(jià)業(yè)并不是由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行科學(xué)規(guī)范的核算取得的，而是根據(jù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行造價(jià)管理，這樣的造價(jià)管理方式主觀意識(shí)較強(qiáng)，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的科學(xué)性不足，并不能真實(shí)的反映出基礎(chǔ)數(shù)據(jù)情況，造成造價(jià)管理存在不科學(xué)的情況，在實(shí)際過(guò)程設(shè)計(jì)中造成結(jié)算超預(yù)算的情況，嚴(yán)重的影響到工程造價(jià)管理質(zhì)量。

2.2 工程設(shè)計(jì)造價(jià)計(jì)算不科學(xué)

工程設(shè)計(jì)階段是建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制的關(guān)鍵，工程造價(jià)在設(shè)計(jì)階段就需要進(jìn)行完整的設(shè)計(jì)，這樣才能在施工階段按照經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)行實(shí)際施工，避免因?yàn)楣こ淌┕ぽ^緊而出現(xiàn)造價(jià)管理問(wèn)題，確保工程可以順利的結(jié)束。但是實(shí)際工作中，在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)中，對(duì)于工程造假的管理并不科學(xué)，合同條款中也沒(méi)有對(duì)工程造價(jià)管理中科學(xué)方法，設(shè)計(jì)費(fèi)用中沒(méi)有形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使得整體造價(jià)管理方面存在一些差距，設(shè)計(jì)人員缺乏進(jìn)行工程造價(jià)的動(dòng)力，為了盡快完成設(shè)計(jì)，工程造價(jià)與設(shè)計(jì)并沒(méi)有關(guān)聯(lián)，造成整體造價(jià)管理存在問(wèn)題。

2.3 招投標(biāo)過(guò)程不合理

在進(jìn)行招投標(biāo)規(guī)范管理中，對(duì)于造價(jià)管理的內(nèi)容設(shè)計(jì)不夠全面，缺乏造價(jià)管理的系統(tǒng)性文件，在結(jié)算階段也沒(méi)有針對(duì)性的文件進(jìn)行解釋，使得造價(jià)缺乏計(jì)算的基礎(chǔ)。目前來(lái)講房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行定額計(jì)價(jià)和清單計(jì)價(jià)等方法使用時(shí)，僅考慮到了正常報(bào)價(jià)的計(jì)算方式，造成標(biāo)價(jià)高于標(biāo)底的情況出現(xiàn)，使得項(xiàng)目投標(biāo)過(guò)程中一些必備的習(xí)清單項(xiàng)目管理不充分，使得工程造價(jià)在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)無(wú)法全面的考慮到各種因素，造成造價(jià)管理存在嚴(yán)重的問(wèn)題。

2.4 施工管理存在問(wèn)題

在進(jìn)行項(xiàng)目施工中，現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)于施工各項(xiàng)措施的管理責(zé)任性不足面對(duì)合同、預(yù)算和各項(xiàng)施工的造價(jià)管理不充分，現(xiàn)場(chǎng)施工中存在隨意簽證和確認(rèn)的情況，造成施工過(guò)程中對(duì)于造價(jià)沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的控制，使得造價(jià)管理存在實(shí)施不健全的情況，造成造價(jià)管理方面存在一些問(wèn)題。

3 房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理優(yōu)化

3.1 規(guī)范投資決策流程

在進(jìn)行房地產(chǎn)造價(jià)中，需要正確的進(jìn)行項(xiàng)目決策，通過(guò)可行性措施進(jìn)行工程造價(jià)管理，合理的控制成本。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇專業(yè)自選單位進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)查，制定更加科學(xué)的評(píng)估方法，委托專業(yè)咨詢單位進(jìn)行投資機(jī)會(huì)研究，對(duì)工程施工進(jìn)行科學(xué)的論證，并將計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析討論，嚴(yán)格的按照工程造價(jià)管理方法制定更加科學(xué)的工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)造價(jià)管理的科學(xué)性，建立更加有效的工程造價(jià)管理體系。同時(shí)加強(qiáng)投資決策期間的工程造價(jià)管理意識(shí)培養(yǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員需要建立科學(xué)的造價(jià)管理觀念，提升造價(jià)管理的科學(xué)性。

3.2 加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)過(guò)程中設(shè)計(jì)單位需要具有一定的責(zé)任感，在進(jìn)行設(shè)計(jì)過(guò)程中需要結(jié)合理論知識(shí)加強(qiáng)對(duì)造價(jià)管理的合理控制，不能為了適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而將設(shè)計(jì)單純的進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的制定，而是需要將造價(jià)管理在設(shè)計(jì)中進(jìn)行體現(xiàn)，掌握設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容，更多的考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的利益，從而制定更加適宜房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案，增加房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理的必要性。同時(shí)在設(shè)計(jì)方案中制定必要的定額工作，限制不同項(xiàng)目在適當(dāng)時(shí)期的工程造價(jià)，為實(shí)際施工提供必要的數(shù)據(jù)支持，合理控制工程造價(jià)。

3.3 科學(xué)制定招投標(biāo)管理細(xì)則

在進(jìn)行招投標(biāo)管理中需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行管理細(xì)則的制定，認(rèn)真編制必要的招標(biāo)文件，注意界面的劃分，規(guī)范招投標(biāo)的嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確性，對(duì)文件的管理細(xì)節(jié)進(jìn)行更加全面的規(guī)定，對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確的劃分，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面的推敲，掌握正確的計(jì)算規(guī)則，制定更加清晰的管理細(xì)則，并且管理細(xì)則通過(guò)合同進(jìn)行規(guī)范，盡量采取包干價(jià)的方式，減少中間事件的出現(xiàn)，更加科學(xué)的規(guī)范承包商的各項(xiàng)管理。

3.4 減少施工現(xiàn)場(chǎng)控制

在施工中盡量減少施工圖紙的變動(dòng)，嚴(yán)格的按照合同的規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，提升整體施工的質(zhì)量。同時(shí)加強(qiáng)施工的現(xiàn)場(chǎng)控制，規(guī)范施工單位的行為，保證施工中各個(gè)項(xiàng)目嚴(yán)格的按照工程造價(jià)進(jìn)行，不能以任何理由對(duì)施工進(jìn)行大規(guī)模的變更，嚴(yán)格進(jìn)行簽證控制房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格的遵守工程造價(jià)管理規(guī)范，明確工程范圍，防止盲目簽證。

4 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)施工造價(jià)管理是進(jìn)行工程施工管理的基礎(chǔ)，逐漸走向成熟和規(guī)范，因此，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制。科學(xué)、有效的造價(jià)控制與管理也是房地產(chǎn)公司降低成本、提高投資收益、實(shí)現(xiàn)既定投資目標(biāo)的一個(gè)重要途徑。

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TU723

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1007-6344（2017）10-0179-01

姓名：魏環(huán)環(huán) 性別：女 出生日期：1987.10.19 籍貫：江西萍鄉(xiāng) 民族：漢族 職稱：助教 研究方向：工程造價(jià) 單位：江西工業(yè)工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院