文/張泓銘

樓市調(diào)控需要一個自動調(diào)節(jié)機制，同“綜合施策”形成合力

文/張泓銘

最近中央經(jīng)濟工作會議指出：對于房地產(chǎn)市場（樓市）要“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”。為此，本人作如下思考。

1．十多年來，中國樓市處在波動和調(diào)控的反復(fù)循環(huán)中。2000－2016年，中國樓市發(fā)生了6.5個輪次的波動和調(diào)控循環(huán)：房價和銷售額急劇上升——社會強烈反應(yīng)——調(diào)控收緊樓市——樓市平穩(wěn)或偏冷——經(jīng)濟增長乏力——調(diào)控放松樓市（然后開始下一輪循環(huán)）。2016年開始的這一輪循環(huán)尚未結(jié)束，現(xiàn)已反映出這種波動的典型特征。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2016年，70個大中城市中，有23個城市新建住宅漲價10%到49.5%，這是樓市過熱的集中體現(xiàn)。

2．中國樓市長期波動－調(diào)控反復(fù)循環(huán)的原因。首先，是長期以來人們對于樓市作用的片面認識，過分依賴它推動經(jīng)濟的增長。如果緊縮調(diào)控導(dǎo)致樓市平穩(wěn)或疲軟，導(dǎo)致經(jīng)濟增長不夠理想，就重新加熱樓市，于是陷入上述循環(huán)，這就是樓市長期不正常的基本原因。其次，長期以來貨幣供應(yīng)量過大，而投資市場狹隘，導(dǎo)致貨幣大量流向樓市，不斷推高房價和銷售額，這是樓市長期不正常的關(guān)鍵原因。再次，在前面兩個原因的推動下，“房價只升不降”成為神話，成為民眾的牢固預(yù)期，導(dǎo)致階段性恐慌式購買，這是樓市長期不正常的現(xiàn)實原因。

3．穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定房價，是一項緊迫的重大任務(wù)。樓市的激烈波動，尤其是房價快速上升，對于社會經(jīng)濟乃至全局的破壞作用，如何估計都不會過頭。過分看重它在經(jīng)濟中的短期作用，放縱其過熱，其實是飲鴆止渴，會加速危機的到來。這是國際上多少慘痛經(jīng)歷得來的教訓。但還有些人尚未醒來，還企圖依賴加熱房地產(chǎn)業(yè)這張老方子醫(yī)治經(jīng)濟病。中央對此有著極為清晰的認識，指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這已成為2016年的“金句”。該“金句”不僅僅是對個人和機構(gòu)說的，更是對地方政府說的?，F(xiàn)在，是到了把穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定房價作為緊迫的重大任務(wù)的時候了。

4．建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，不可能一蹴而就。中央提出需要建立穩(wěn)定樓市的基礎(chǔ)性制度和長效機制，這是一套完整的體系。多年來各方面有過許多討論，但沒有跨越式的進展。令人深思的有兩點：一是體系建立需要各部門的合力；二是需要大刀闊斧的改革。所以，這一任務(wù)在近期是難以完成的。形勢催人，需要盡快創(chuàng)新，尋找一種同整套體系相容的機制，創(chuàng)造即刻可用、長期也可用的調(diào)節(jié)機制，同“綜合施策”形成合力。

5．創(chuàng)建一個對沖樓市異常波動的自動機制，刻不容緩。歷史表明，每次樓市調(diào)控都有兩項極為管用的手段——金融和稅收，尤其是金融的首付率和房貸利率。但是，過去各種手段運用是人為安排，容易受到地方認識誤區(qū)阻隔或人為操控，也存在時間上滯后。為克服人工調(diào)控的弊病，需要一個自動機制，當樓市異常波動（上升或下降）到一定程度，自動觸發(fā)對沖機制，無需人工安排。該機制有五個要點：（1）監(jiān)測指標。將國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個城市住宅價格指數(shù)作為唯一指標。（2）控制界限。設(shè)置上下限，突破上限或下限，對沖機制就自動觸發(fā)。（3）對沖工具。首推金融手段，即首付率、利率雙率聯(lián)動。如某個城市一個月（或幾個月）內(nèi)住宅價格上升或下降超過限度，則首付率和利率自動增或減某個百分點。當然，自動機制不能單打獨斗，需要“綜合施策”。根據(jù)實際情況由各地加推稅金的增或減、交易權(quán)的收或放、費用的增或減、土地供給的增或減等政策，同金融手段形成合力。（4）實施區(qū)域。以70個城市為對象和范圍。（5）監(jiān)管責任。由上一級政府及其主管部門負責監(jiān)管。由此可見，該機制具有及時調(diào)整的靈敏性，具有向上和向下對沖波動的“雙向”穩(wěn)定性，是完全符合穩(wěn)定經(jīng)濟社會大局總要求的。當前，需要盡快地選擇不同類型的城市進行試點，確認效果后在70個城市快速推廣。

(作者單位:上海社會科學院部門經(jīng)濟研究所)